RFE-2025-334

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
EIE Valkyrien (Valkyrien Eiendom AS)

Saken gjelder:
Vederlag etter oppsigelse av oppdrag

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Innklagede meglerforetak fikk 31. juli 2025 i oppdrag å forestå salg av klagernes bolig. Etter befaring og inngåelse av oppdragsavtale ble det gjennomført forberedende salgsarbeid, herunder innhenting av opplysninger, kontakt med takstmann, styling og fotografering samt utarbeidelse av utkast til salgsoppgave og annonsemateriell. Det oppstod underveis uenighet mellom partene om blant annet innholdet i salgsoppgaven, beskrivelsen av eiendommen, prisantydning og behovet for korrigeringer i salgsmateriellet. Klagerne sa opp oppdraget 15. september 2025 før eiendommen var annonsert og lagt ut for salg. Innklagede fremsatte deretter krav om betaling for utført arbeid og påløpte kostnader i henhold til oppdragsavtalen. Spørsmålet i saken er om meglerforetakets vederlagskrav etter oppsigelsen av oppdrag er rimelig, samt om meglerforetaket hadde grunnlag for å nekte sletting av sin sikring i eiendommen. Klageren krever at meglers vederlag setts ned, samt at foretaket erstatter deres ekstrakostnader blant annet knyttet til forsinket salgsprosess.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Meglerforetaket har fremsatt et urimelig honorarkrav etter at klageren sa opp oppdraget 15. september 2025, før salgsoppgave og annonse var godkjent. Megler krever blant annet betalt to ganger for tilrettelegging, både standardbeløpet og timebetaling for 25 timer med tilrettelegging. Klagerne kan ikke forstå at 99 000 kroner for utført forarbeide inklusive omkostninger for arbeide før publisering, er rimelig.  Klagerne ber nemnda fastsetter godtgjørelsen.

Eiendommen og beliggenheten ble beskrevet misvisende og uriktig i alle utkast til salgsoppgave og annonse, og vitnet om at megler ikke hadde notert observasjoner under befaringen. Det ble heller ikke sett hen til observasjoner fra fotografiene eller dronebildene som var tatt før utkast til salgsoppgave og annonse ble utformet. Klagerne oppfatter at de er unødvendig belastet og involvert i meglers forarbeider før salget.  Utkast til annonser og salgsoppgaver hadde feil som var sjokkerende. Klagerne måtte foreta korrekturlesing og retting av annonser og salgsoppgaver som ikke var kvalitetssikret av megler. Behandlingen de fikk etter avslutningen av oppdraget oppfattes som uetisk. Megler nektet å frigi urådighetsobligasjonen på 20 000 000 kroner, basert på sin faktura på 99 000 kroner som hadde forfall 1. oktober 2025, kun 15 dager etter oppsigelsen.

Fakturakravet og dobbeltbetaling
Oppdraget ble sagt opp før salgsarbeidet/meglerarbeidet var påbegynt, og før endelig annonse og salgsoppgave var fremlagt for godkjenning.  Meglerforetakets forberedende tjenester var heller ikke fullførte på dette tidspunktet. Meglers godtgjørelse pr. time gjelder det samme arbeidet som omfattes av «tilrettelegging» på 19 900 kroner som kreves i tillegg til timegodtgjørelsen. Etter meglers egen kontraktsbestemmelse dekker «tilrettelegging» «…alle nødvendige forberedende og administrative tjenester som meglerforetaket utfører for å sikre en korrekt og effektiv gjennomføring av oppdraget». Klagerne oppfattet dette som maksimumsbeløpet som kan kreves når det ikke utføres salgsarbeide/ megler arbeid.

Videre fremgår av timeoppgaven at megler krever godtgjørelse pr. time for arbeide med å rette opp feil i sine egne utkast til salgsoppgave og annonse.

Fakturakravet må hensynta klagernes ekstraarbeid med feilretting, økte utgifter til styling (kr. 4.250 pr. uke, med forsinkelse i inntil 4 uker). Rentetap er 18 000 kroner pr. uke. Klagerne har brukt over 8 timer på dette. Det kreves at nemnda vurderer hva som er rimelig nedsettelse av fakturakravet.

Retting av feil i salgsmateriellet
Klagerne har brukt mye tid på å gjennomgå og rette opp feil i salgsoppgaven. De forutsatte at det var meglers oppgave å utarbeide salgsoppgave og selv kvalitetssikre innholdet, mens klagernes rolle ville være å gi innspill mht. eiendommen og omgivelsene. Klagerne overleverte et omfattende skriv med innspill med beskrivelse av nærmiljø, offentlige tilbud, kommunikasjon, eiendommen, bygningskvaliteter m.m. før megler startet opp arbeidet med salgsoppgaven og annonsen. Megler hensyntok ikke innspillet før det ble etterlyst da feilene i salgsopplysningene ble oppdaget.  Likevel måtte klagerne gjentatte ganger rette feil og ble pålagt korrektur. Salgsmateriellet var på 224 sider, og omfattende å gjennomgå gjentatte ganger. Feilene og klagernes omfattende arbeide, skyldes meglers manglende lokalkunnskap og manglende kjennskap til eiendommen.

Forsinkelser
Dette har medført to ukers forsinkelse før første visning. Megleren rakk ikke å få lagt ut eiendommen før høstferien. Til sammenligning, tok ny megler fatt i oppdraget umiddelbart og hadde salgsoppgave og annonse klart i løpet av ett døgn.  Arbeidet som var gjort av megler hos innklagede ble ikke vist til ny megler på grunn av alle feilene. Ny megler fikk lagt ut eiendommen samme uke, med første visning 21. september 2025.  Imidlertid var dette første søndag i høstferieuken.

Meglers hos innklagede meglerforetaks opprinnelige plan var 2 ukers arbeide med fotografen, takstrapport, salgsoppgave, annonse med annonsering frem til første visning.  Første visning skulle da være 7. september 2025, i god tid før høstferien. Forsinkelsene har medført at eiendommen har vært ny på markedet i høstferieukene og høsten har gjort sitt inntog med hensyn til vær, temperatur og hvorledes hage, trær og busker fremstår. Dette har medført stor skuffelse, frustrasjon og uro ettersom klagerne har mistet en verdifull markedsperiode.

Nekting av sletting av sikringsobligasjon
Ny megler ble raskt engasjert etter oppsigelsen av oppdraget, 15. september 2025.  Da ny megler skulle tinglyse sin sikringsobligasjon, nektet innklagede meglerforetak å avlyse sikringsobligasjonen som heftet på eiendommen før fakturaen for utført arbeide frem til oppsigelsen var betalt. Dette presset frem betaling to uker før fakturaen forfalt. I tillegg til at det blokkerte for oppstart av arbeidet til ny megler og den videre salgsprosessen. Klagerne motsatte seg dette og kontaktet juridisk sjef og ansvarlig megler, megler og fagsjef både pr e-post og telefon. Først etter varsel om begjæring om midlertidig forføyning til Tingretten, var ansvarlig megler villig til å nedkvittere obligasjonen og frafalle urådigheten.  Under press endte det likevel med et kompromiss hvor klagerne aksepterte at meglers sikringsobligasjon ble nedkvittert til en fordring på fakturaens beløp, samtidig som urådigheten ble frafalt. Klagerne ber nemnda pålegge megler å slette sin nedkvitterte obligasjon.

Kommentarer til meglerforetakets tilsvar
Megler opplyste at hun hadde god erfaring med klagernes valgt stylist. Styling var ferdigstilt til avtalt tidspunkt for fotografering. Fotografering ble ikke utsatt. Det var ingen forsinkelse. Klagerne hadde et konstruktivt forhold til fotografen.

Påstand om utskjelling og skriking er en subjektiv opplevelse, om den er sann.  Den er ikke dokumentert, og det er utenkelig at dette var tilfelle. Klagerne ønsket et best mulig personlig forhold til megler som skulle fronte eiendommen deres i markedet, jobbe for deres interesse og best mulig resultat. Klagerne kjenner ikke til ulovlige forhold og lurer på hva det skulle være.

Megler hevder å ha hatt ekstraarbeidet med kommunikasjon med fotograf og takstmann. Det fremstår som uforstående og heller ikke er dokumentert. Klagerne hadde all nødvendig kontakt med fotograf for å avtale fotografering og rettinger. De hadde også all kontakt med takstmannen både når det gjaldt avtale, befaring og korrigeringer. Det var også megleren selv som ba klagerne om å ta direkte kontakt med takstmannen, før megler ville foreta korrigeringer av feil i salgsoppgaven. Megler tok ikke denne kontakten selv, verken direkte eller som formidler.

Innklagede har i hovedsak anført:
Salgsbefaring og forberedelser
24 juni 2025 var megler på befaring sammen med selgerne. Befaringen varte i to timer, hvor partene gikk gjennom eiendommen og hadde en prat om boligsalgsprosessen. Megler la spesielt vekt på at boligen fremsto velholdt, men at oppdragsgiver burde investere i styling. Dette var basert på at boligen ikke fremsto i moderne stand, slik at man kunne oppnå en balansert sjarme og hjemmekoselig følelse i harmoni med boligens øvrige inventarer. På befaringstidspunktet, ga klagerne inntrykk av at de hadde tillitt til meglers anbefalinger.

Etter befaringen fulgte megler opp ved flere anledninger, blant annet angående tidligere referansesalg etter forespørsel fra klagerne. Megler la frem sine tanker om pris, fremdrift med både klargjøring, styling, fotografering samt annonsering. Etter ca. en måneds tid ble det inngått oppdragsavtale mellom foretaket og klagerne. Megler koordinerte straks befaring med takstmann og stylist iht. tentativ fremdriftsplan.

Før takstmann kom, hadde megler telefonmøte med klagerne om hvilke forberedelser de burde gjøre i forkant. Megler besvarte også spørsmål knyttet til utfylling av egenerklæringsskjema.

Da utkast til takstrapport ble sendt oppdragsgiver etter besøk av takstmann, hadde megler og klagerne et langt telefonmøte for å gjennomgå punktene i tilstandsrapport. Hele tilstandsrapporten ble gjennomgått, og megler anbefalte ulike tiltak for å utbedre. Videre ble det kommunisert at det er selgers ansvar å se over at opplysningen stemmer, evt. be takstmann om korrigeringer. Det ble gjennomført noen korrekturer mellom oppdragsgiver og takstmann, og deretter ble godkjent tilstandsrapport tilsendt megler. På dette tidspunktet hadde megler forventning om at rapporten var riktig.

Meglers anbefalte stylist kom på befaring og oversendte klagerne et tilbud på styling. Megler fulgte opp med en telefonsamtale angående befaringen og veien videre. Da klagerne i ettertid fikk tilbud tilsendt på epost av stylist, bestemte de seg heller for å bruke et annet stylingsbyrå som ble anbefalt av deres datter. Dette medførte til en forsinkelse i fremsatt plan, i tillegg til at boligen ikke fremstod slik megler hadde håpet på.

Da boligen ble ferdig stylet av klagernes selvvalgte stylist, krevde oppdragsgiver at stylisten skulle komme tilbake for å endre på stylingen da oppdragsgiver ikke var fornøyd. Dette resulterte også i ytterligere forsinkelser med fotografering.

Da megler fikk beskjed om at stylingen var rettet, koordinerte megler med fotograf i en svært hektisk periode og høysesong i august. Fotografen gjorde sitt ytterste for å finne et godt tidspunkt for fotografering for best mulig resultat basert på værforhold. Fotografen avlyste et annet oppdrag, slik at han kunne ta fine utebilder. Dagen etter kom fotograf tilbake for resterende innebilder, som ikke var væravhengig. Da megler mottok foto fra fotograf, viste oppdragsgiver sterk misnøye med bildene. Det ble sendt flere lange korrespondanser på mail mellom oppdragsgiver og fotograf, som megler måtte følge opp på ulike måter med partene for å finne en løsning. I samtale mellom megler og fotograf, ga fotografen inntrykk av at han ble behandlet svært urimelig.

Fotografen kom tilbake for re-foto. Det ble enda flere dagers forsinkelser. Dette medførte ytterligere oppfølginger fra meglers side i forhold til koordinering og tilrettelegging.

Korrektur av salgsmateriell
For å sikre en effektiv og korrekt arbeidsflyt, bisto fagansvarlig/backoffice med utarbeidelsen på bakgrunn av informasjon fra megler, innhentede opplysninger samt mottatt dokumentasjon fra oppdragsgiver. I tråd med ordinær praksis mottar oppdragsgiver et førsteutkast fra backoffice, med anledning til å komme med innspill og korrektur. Backoffice mottok en liste med korrigeringer fra oppdragsgiver og gjennomførte disse så langt det lot seg gjøre, i samråd med megler. Forhold som ikke kunne endres, hovedsakelig knyttet til lovlighet, krav til korrekt gjengivelse eller direkte utdrag fra tilstandsrapporten, ble grundig forklart både skriftlig og gjennom flere telefonsamtaler. Meglerforetaket legger stor vekt på balansert markedsføring og på å formidle korrekte og relevante opplysninger i salgsoppgaven, særlig informasjon knyttet til lovlighetsforhold, byggetegninger og ferdigattester. Oppdragsgiver bestred flere forhold og fremmet ytterligere kommentarer, men både megler og backoffice måtte ved gjentatte anledninger informere om at enkelte formuleringer ikke kunne inntas grunnet krav til lovlighet og samsvar med tilstandsrapporten. For at flere av de foreslåtte endringene skulle kunne gjennomføres, var det nødvendig at tilstandsrapporten ble endret.

Takstmann mottok et omfattende antall korrigeringsforslag og måtte også forklare hvorfor flere av punktene ikke kunne justeres. Megler fulgte i denne forbindelse opp både oppdragsgiver og takstmann ved flere anledninger. Både megler og fagansvarlig vurderer at den nåværende salgsoppgaven, som senere er utarbeidet av en annen megler, fremstår som mangelfull når det gjelder enkelte forhold knyttet til lovlighet, herunder gjengivelse av byggetegninger og ferdigattester.

Underveis ringte klagerne til fagansvarlige og skrek og skjelte henne ut. Dette opplevdes svært krenkende, og anses som helt uakseptabelt. Allikevel forsøkte fagansvarlig å etterstrebe selgers krav så langt det kunne gjøres.

Under utredelse av salgsoppgave, brukte megleren uforsvarlig mange timer på å forsvare en lavere prisantydning enn klagerne hadde forventning om. Dette krevde mange analyser med Eiendomsverdi, kombinert med meglers kompetanse og erfaring. Klagerne sendte megler også en lang liste over andre solgte objekter i området, som megler måtte forklare avvik i både størrelse, beliggenhet, innhold, standard mm., og det krevde enormt mye tid å gjennomgå alle eiendommene. Allikevel mente klagerne at de ikke ønsket lavere prisantydning enn 17 550 000 kroner, noe som var 1 550 000 kroner over meglers anbefaling.

Regjørelse på tilsendt faktura for oppsigelse
Megler mottok oppdragsgivers oppsigelse og fakturerte i henhold til oppdragsavtalens punkt 5.2.

Timene som ble fakturert ble begrunnet i vedlagt timeliste. Timene var basert på automatisk beregninger i meglersystem på faktisk tidsbruk, i tillegg til eposter, avholdte møter/samtaler med ulike parter, vurderinger m.m. Klagerne bestrider fakturaen basert på et dobbeltkrav med både tidsbruk og tilrettelegging. Klagerne krevde en timespesifisering, noe som ble oversendt. Dersom det har vært en misforståelse med hensyn til hva tilrettelegging betyr, er dette en kostnad som omfatter all nødvendig klargjøring før salgsstart, inkludert koordinering med takstmann, organisering og oppmøte med fotograf, gjennomgang av boligen før foto og visning samt tilgang til oppdaterte interessentlister. Videre inngår lovpålagt forsikring, etablering av oppdraget og utarbeidelse av en komplett salgsoppgave.

Sletting av sikringsobligasjon/urådighet
Etter oppdragsoppsigelse krever klagerne at meglerforetaket skulle slette sin sikringsobligasjon. Fagansvarlige forklarte klagerne praksisen rundt sikringsobligasjon. Både megler og daglig leder ble underrettet, og det ble avholdt møter for å finne løsninger. De ansatte fulgte opp saken med både oppgjørsavdeling og meglerforetakets administrerende direktør. For å være imøtekommende, valgte meglerforetaket likevel å gjøre et unntak ved å slette urådigheten og nedjustering av pantet til gjeldende krav. Dette slik at klagerne kunne gå videre med annonsering med et annet meglerselskap.

Oppsummering
Prosessen så langt har krevd enormt med tidsbruk for ansatte i meglerforetaket og deres samarbeidspartnere, herunder fotograf og takstmann. Oppdragsgiver har vist svært lite tillitt ved flere anledninger, noe som har vært ressurskrevende. Dessverre kan ikke megler ha full oversikt over alle forhold i alle nærområder i Oslo, og dermed kvalitetssikrer meglerforetaket informasjonen i salgsoppgave i samråd med oppdragsgivere helt frem til materiellet er godkjent av selger. I dette tilfellet, ble denne fasen svært krevende for flere parter, men meglerforetaket har etterstrebet dette for å blidgjøre oppdragsgiverne og opptre saklig, profesjonelt og løsningsorientert. Megler har på ingen måte ignorert klagernes kommentarer og tilbakemeldinger. Alle forespørsler har enten blitt løst eller forklart, men meglerforetaket kan ikke innestå for forhold de mener er direkte misvisende for interessentene. Det anses som god meglerskikk å påpeke alle relevante forhold, selv om oppdragsgiver ikke opplever bemerkningene som «selgende» eller/og i «negativ karakter».

Meglerforetaket står ved sitt krav, da de kan dokumentere tidsbruk og rett til vederlag i henhold til oppdragsavtalen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om betaling etter oppsigelse av et eiendomsmeglingsoppdrag før eiendommen ble lagt ut for salg. Spørsmålet er om innklagede har krav på den fakturerte godtgjørelsen, og om det er grunnlag for å redusere kravet. Saken reiser også spørsmål om innklagedes håndtering av sikringsobligasjonen etter opphør av oppdraget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Meglers utførelse av oppdraget mv.
Nemnda bemerker at partene har ulike syn på hvorfor oppdraget tok lengre tid enn klagerne forventet. Det er generelt påregnelig med en viss grad av innspill til rettelser og korrektur når det gjelder salgsoppgave mv. At «korrekturrundene» i saken her fremstår å ha vært mer omfattende enn normalt, synes til dels å skyldes at klagerne hadde forventninger om endringer i salgsmateriellet som enten ikke var i tråd med regelverk om hvordan boliger kan annonseres eller var i strid med opplysninger i tilstandsrapporten.

Behovet for korrektur synes imidlertid til dels å skyldes et mangelfullt grunnarbeid og/eller slurv fra meglers side.

Det er likevel, slik nemnda ser det, ikke tale om brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og dermed heller ingen erstatningsbetingende uaktsomhet fra meglers side som kan gi grunnlag for et erstatningskrav mot meglerforetaket. Meglers innrettelse av arbeidet får imidlertid betydning hvor hvilket vederlag som anses rimelig, jf. nedenfor.

Meglers vederlag
Fakturaen er i tråd med oppdragsavtalen. Megler har fremlagt timeliste og redegjort for hvilket arbeid som er nedlagt, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd. For vederlagspostene – det vil si alt som ikke er rene utlegg – skal det foretas en vurdering av om vederlaget er «rimelig», jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, jf. RFE-2025-238. Oppdraget her var nokså kortvarig – en og en halv måned – før det ble sagt opp av klagerne. Megler har krevd dekket arbeid i saken med 75 000 kroner, som er 25 timer à 3 000 kroner. Nemnda tilføyer at meglerforetaket har redegjort for hva tilretteleggingsgebyret – som er en type vederlag – omfatter og at det ikke er krevd dobbelt betaling for tidsbruk. Det vises til meglerforetakets e-post 2. oktober 2025. Se for øvrig RFE-2025-238 generelt om hva som kan inngå i meglerpakker, og at det ikke kan kreves noe eksakt «oppsplitting» av slike pakker.

Nemnda finner at vederlagspostene samlet sett overstiger det som er «rimelig». Det vises til at det forekom en rekke feil i salgsoppgaven som ikke kan lastes klager. All tidsbruken til oppretting er det dermed ikke rimelig at belastes klager. At det er ført opp 5,5 time til kundesjekk/hvitvaskingskontroll fremstår dessuten høyt.

Nemnda finner skjønnsmessig at vederlaget skal settes ned med 20 000 kroner, som krediteres klager.

Nedskriving av sikringsobligasjon og sletting av urådighet
Oppdraget ble sagt opp 15. september 2025, mens begjæring til Kartverket om nedskriving av sikringsobligasjon og sletting av urådighetserklæring ble sendt 18. september. Meglerforetaket synes å være av den oppfatning at det kunne opprettholde urådighet og en sikringsoligasjon på 20 millioner kroner, og at nedskrivningen og slettingen som ble initiert 18. september var ment som en imøtekommende gest. Nemnda bemerker at dette beror på en uriktig rettsforståelse. Nemnda har klar praksis på at megler skal nedkvittere sikringsobligasjonen på eget initiativ så snart det er grunnlag for det, jf. for eksempel RFE-2024-116 og RFE-2025-229. Etter nemndas praksis utgjør manglende sletting/nedskriving innen rimelig tid brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, samt en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, som gir grunnlag for nedsatt vederlag.

I dette tilfellet ble sletting/nedskriving gjort etter tre dager. Dette er ikke et tidsforløp som gir grunnlag for nedsatt vederlag. Nemnda bemerker likevel at det var uheldig at klagerne måtte argumentere for å få dette bragt i orden, herunder varsle om midlertidig forføyning.

Etter dette gis ikke klagerne medhold, utover at meglers vederlag settes ned med 20 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Meglers vederlag settes ned med 20 000 kroner, som krediteres klagerne. For øvrig gis ikke klagerne medhold.