RFE-2025-337

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Privatmegleren Renommé AS

Saken gjelder:
Meglerens uavhengighet. God meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 25. oktober 2025 kjøpte klagerne en bolig for 17 800 000 kroner formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I etterkant av kjøpet har det oppstått en hevingssak i tingretten mellom klagerne og selgeren. I forbindelse med prisstigningen på boligen oppstod det uenighet i de avsluttende forhandlingene. Megleren, sammen med flere andre meglere, utarbeidet derfor hver sin verdivurdering. Meglerens vurdering var på 19 500 000 kroner, mens de øvrige vurderingene lå mellom 20 250 000 kroner og 21 800 000 kroner. Megleren er oppvokst i nærområdet og har kjennskap til selgerens sønner. Klageren hevder at megleren var inhabil ved utarbeidelsen av verdivurderingen, som følge av avviket mellom hans vurdering og de øvrige vurderingene. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder kravet til uavhengighet. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist med tillatelse til å drive eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført:
Klagen gjelder meglerens habilitet i forbindelse med verdivurderingen av eiendommen 1. september 2025, samt om verdivurderingen oppfyller de lovpålagte kravene til innhold og utforming. Klagen gjelder ikke meglerens habilitet i forbindelse med salget av eiendommen i 2021. Det har siden pågått en hevingssak i tingretten i to år. I de siste forhandlingene var spørsmålet om prisstigning et sentralt tvistepunkt. Det er derfor avgjørende at klagen utelukkende gjelder meglerens rolle ved utarbeidelsen av verdivurderingen i 2025. Dette kommer etter klagernes syn ikke tilstrekkelig frem i meglerforetakets fremstilling av saken.

Megleren er oppvokst i nabohuset til eiendommen han utførte verdivurdering på og er en nær venn av selgerens sønner. Han unnlot videre å opplyse om at han hadde kjennskap til to budgivere. Etter klagernes oppfatning forelå det derfor forhold som kan reise spørsmål om meglerens uavhengighet. Megleren og selgerens sønn ble omtalt av felles bekjente som bestevenner. Definisjonen er mindre interessant, men det er sikkert at de omgås privat. Relasjonen mellom megleren og selgerens sønn var av en slik karakter at den påvirket meglerens vurdering. Det var åpenbart i selgers interesse at boligens verdi ble satt lavt i et hevingsoppgjør. Mangelen på uavhengighet forelå selv om megleren ikke hadde noen økonomisk interesse i saken.

Kort tid før verdivurderingen ble oversendt til tingretten, deltok megleren på en kick-off-tur til Spania. Under denne turen fortalte en annen megler fra samme kjede at han hadde blitt bedt om å utarbeide en verdivurdering i en hevingssak som gjaldt en bolig han tidligere hadde formidlet salget av. Han opplyste at han i en slik situasjon ville ha erklært seg inhabil. Det var derfor overraskende for klagerne at den innklagede megleren kort tid senere valgte å utarbeide en verdivurdering i den foreliggende saken. Den andre megleren har senere opplyst at han ikke ønsker å involvere seg ytterligere i saken. Klagerne har forståelse for dette. For klagerne er det avgjørende at de faktiske forholdene blir tilstrekkelig belyst.

Megleren erklærte inhabilitet i saken per telefon allerede 18. mars 2024. Megleren innledet samtalen med å orientere om skaden klagerne hadde oppdaget i oppdraget. Videre svarte han spontant og uoppfordret at han ikke kom til å være noen part for verken den ene eller den andre i saken, da han ønsket god dialog med begge parter. Dette viser at megleren var klar over sin rolle og inhabilitet allerede ett og et halvt år før verdivurderingen.

Videre opererte megleren med antatt markedsverdi fire år etter salg. Kjøpekontrakten ble signert på faktisk markedsverdi. Fakta i saken er at boligen ble solgt for 17 800 000 kroner i oktober 2021. Megleren var til stede ved signering, og selgeren har erkjent at det forelå to budgivere med bud over 17 000 000 kroner.

I verdivurderingen skrev han også at han tror markedsverdien i oktober 2021 var mellom 16 000 000 kroner til 16 500 000 kroner. Meglerforetaket introduserte et nytt begrep og viser nå til antatt verdi på 16 500 000 kroner i oktober 2021. Dette strider mot bransjenormen om at markedsverdi er det eiendommen ble solgt for. Dette prinsippet står særlig sterkt når det har vært flere budgivere. Videre er det ikke antallet bud som definerer «markedet», men at det har vært mulighet for konkurranse. Eiendommen ble annonsert i det åpne markedet, og det ble avholdt privatvisninger med flere interessenter før de annonserte visningene med megleren.

Til tross for at bud ble inngitt direkte til selgeren, ble budene diskutert med megleren underveis. Det er korrekt at han ikke ga råd eller kommenterte budrunden, men han bekreftet at interessen for boligen var stor, herunder at annonsen hadde mange Finn-klikk, at mange var påmeldt visning, og at en kollega hadde vist interesse. Dette var etter at klagerne hadde inngitt bud på 17 000 000, og styrket deres tro på at markedsverdien fremdeles lå høyere. Dersom megleren ikke hadde oversikt over detaljene rundt salget, ville det vært naturlig å forhøre seg med selgeren, som han kjente godt, før han reduserte markedsverdien med 1 800 000 kroner i forhold til det som fremgikk av kontrakten han fikk partene til å signere.

Gjennomsnittet av de fire øvrige, upartiske, verdivurderingene er 21 300 000 kroner med standardavvik på 571 000 kroner. Differansen mellom dette og meglerens verdivurdering utgjør et standardavvik på 3,2. Statistisk anses det som et vesentlig og signifikant avvik der det foreligger mer enn 2 i standardavvik. Dette er altså betydelig mer enn den naturlige variasjonen meglerforetaket viser til.

Meglerforetaket hevder at meglerens vurdering var basert på statistikk. Dersom klagernes investering i februar 2022 legges til grunn, herunder en salgspris på 17 800 000 kroner og renoveringskostnader på 1 000 000 kroner, innebærer dette at meglerforetaket mener prisstigningen har vært 3,7 prosent over fire år. Meglerforetaket klagerne benyttet til oppgjøret opplyste at indeksbasert prisstigning for det aktuelle postnummeret i perioden var 14,8 prosent. Dette utgjør grunnlinjen før eventuell verdistigning som følge av renoveringen tas med.

I verdivurderingen opplyste megleren at han hadde befart eiendommen, til tross for at han ikke har foretatt noen befaring i perioden klagerne har eid boligen. Meglerforetaket erkjente pr. e-post at megleren aldri har befart eiendommen i klagernes eierskap. Dette samsvarer ikke med det megleren oppgir i sin vurdering til tingretten. Til tingretten viser megleren til befaring, og bruker formuleringen:

med de oppgraderingene som er foretatt av dagens eier.

Dette uten å ha befart oppgraderingene. Han var sist på eiendommen i selgeren sitt eierskap, mer enn fire år tidligere.

Meglerforetaket påstår at det ikke foreligger indikasjoner på at det har vært dialog mellom megleren og selgersiden. Dette fremstår som lite troverdig gitt deres nære relasjon, og det endrer uansett ikke spørsmålet om inhabilitet. Saken har vært omfattende og særpreget.

Megleren var klar over sin inhabilitet og hvordan verdivurderingen skulle benyttes til fordel for selgersiden. Dette er et brudd på kravet til uavhengighet i eiendomsmeglingsloven. Innholdet og måten verdivurderingen er utformet på, gjør saken grov.

Klagerne anser meglerens verdivurdering som et bidrag til underslag på vegne av selgersiden i hevingssaken. Ettersom heving allerede var tilbudt, var prisstigningen det sentrale og gjenstående uenighetspunktet i tingretten. Saksbehandlingen i tingretten har som formål å finne en balansert løsning, og det er tydelig at dette har påvirket saken.

Megleren erklærte inhabilitet i saken pr. telefon allerede 18. mars 2024. Megleren innledet samtalen med å orientere om skaden klagerne hadde oppdaget i oppdraget. Videre svarte han spontant og uoppfordret at han ikke kom til å være noen part for verken den ene eller den andre i saken, da han ønsket god dialog med begge parter. Dette viser at megleren var klar over sin rolle og inhabilitet allerede ett og et halvt år før verdivurderingen.

Saken har vært omfattende og særpreget. Det opprinnelige kravet til utbedring av den ulovlige og farlige støttemuren var på mellom 13 000 000 og 16 000 000 kroner. Beløpet var innhentet av selgersiden selv. Saken har pågått i to år.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder kravet til uavhengighet. Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i hovedsak anført:
Verdivurderingen ble bestilt av forsikringsselskapene som representerte de saksøkte i hevingssaken. Megleren mottok sakens dokumenter, inkludert informasjon om oppgraderinger på eiendommen, og ble bedt om å gi sitt faglige syn på eiendommens markedsverdi pr. september 2025. Det er vanlig praksis at megler som tidligere har solgt en eiendom blir forespurt om å gi en vurdering av dagens verdi, og eventuelt vitne i retten dersom saken ikke løses utenrettslig. Dette gjelder særlig i saker hvor tidligere salgsprosess og pris er et tema.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megler utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og gi partene uhildet bistand. Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-3 at megler ikke må ha personlige eller økonomiske interesser som kan svekke tilliten til hans uavhengighet. Megleren vokste opp i nærområdet og har kjennskap til selgerens sønner.

Klager anfører at megleren skal være en nær venn av tidligere eiers sønner. Det er imidlertid ikke uvanlig at meglere har personlig kjennskap til aktører i lokalmarkedet, og dette er i seg selv ikke tilstrekkelig til å konstatere inhabilitet. Avgjørende er om relasjonen er av en slik karakter at den kan påvirke meglerens objektivitet eller fremstå egnet til å svekke tilliten til uavhengigheten. Det fremgår at selgerens eldste sønn er en tidligere klassekamerat av megleren, og at de har hatt et vennskapsforhold. Denne relasjonen fremstår ikke som egnet til å svekke tilliten til meglerens upartiskhet i denne saken. Megleren har for øvrig foretatt sine vurderinger i dialog med forsikringsselskapene.

Det foreligger ingen indikasjoner på at megleren har hatt dialog med selgeren eller andre involverte parter som kan ha påvirket vurderingen. Oppdraget ble utført på vegne av forsikringsselskapene, og vurderingen var basert på dokumentert informasjon og statistikk. Den estimerte markedsverdien på 19 500 000 kroner ble basert på Eiendomsverdi.no sin indeks som viste en prisstigning på omtrent 13 prosent fra oktober 2021, hvor antatt verdi var 16 500 000 kroner. Dette gir en justert verdi på cirka 18 720 000 kroner. I tillegg ble det opplyst om oppgraderinger og moderniseringer på omtrent 900 000 kroner. Megleren har ikke selv inspisert disse, men opplysningene er mottatt fra forsikringsselskapene. Den samlede vurderingen ga en estimert verdi på 19 500 000 kroner. Vurderingen ble basert på skjønn, statistikk og dokumentert informasjon, og er kvalitetssikret internt ved at prisestimatet er drøftet med en kollega før det ble oversendt.

Det er viktig å understreke at meglers vurdering ikke er en rettslig konklusjon, men en faglig vurdering basert på skjønn og tilgjengelig informasjon. Det er naturlig at ulike fagpersoner kan ha ulike syn på markedsverdi, og slike forskjeller er ikke i seg selv uttrykk for brudd på god meglerskikk. Meglerens vurdering var en av flere innhentede vurderinger. Det er naturlig at det foreligger variasjon mellom ulike meglere, og slike forskjeller er ikke uvanlige i saker hvor skjønnsmessige vurderinger inngår.

Videre er klagernes påstand om at megleren hadde kunnskap om to budgivere over 17 000 000 kroner ved tidspunktet for verdivurderingen ikke korrekt. Eiendommen ble solgt ved direkte bud til selgeren før annonserte visninger ble avholdt. Megleren var derfor ikke involvert i budformidlingen eller forhandlingene mellom partene, og budene fremgår derfor ikke av budjournal. Det bemerkes at det er over fire år siden salget fant sted, og megleren husker ikke alle detaljer.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda bemerker at klagen gjelder spørsmål om innklagedes uavhengighet og faglige vurdering i forbindelse med en verdivurdering utarbeidet til bruk i en pågående tvist mellom klagerne og selgeren for tingretten.

Etter nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) kan nemnda avvise en sak dersom den ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over klageorganets effektivitet. Vedtektene svarer på dette punktet til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015–2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål». Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

Nemnda mener at denne terskelen er nådd i saken her og viser til at saken reiser bevisspørsmål som ikke egner seg for nemndas skriftlige behandling, herunder hvorvidt det foreligger avvik fra faktisk markedsverdi og hvilken betydning meglers relasjoner og øvrige forhold eventuelt har hatt for vurderingen.

Etter dette avvises klagen.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klagen avvises.