RFE-2025-339

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Nylander & Partners AS avd Røros

Saken gjelder:
God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 10. oktober 2024 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av en fritidsleilighet. Oppdraget ble fornyet en gang, men da eiendommen ble ikke solgt valgte klageren å avslutte oppdraget etter 11 måneder. Klageren hevder at eiendommen ble markedsført som «Fritidseiendom – Hytte» på Finn.no, men at det riktige var kategorien «Fritidseiendom – Leilighet». Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av fritidsleiligheten, og om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetakets krav om vederlag faller helt bort, alternativt at det reduseres med minimum 42 580 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klagerens fritidsbolig ble markedsført som «Fritidseiendom – Hytte» på Finn.no, til tross for at den korrekte kategorien var «Fritidseiendom – Leilighet».

Klageren tok kontakt med megleren og gjorde oppmerksom på at Finn-annonsen måtte korrigeres. Megleren viste imidlertid liten interesse for å rette feilen, og opplyste at det ikke var tillatt å endre kategorien til «Fritidseiendom – Leilighet». Da eiendommen ble annonsert for ny visning, tok klageren på nytt kontakt og ba om at annonsen ble endret, uten at dette ble gjort. Oppdraget varte i 11 måneder før klageren sa det opp, og den feilaktige markedsføringen besto gjennom hele oppdragsperioden.

Klageren mottok gjentatte tilbakemeldinger fra interessenter som hadde kommet tilfeldig over visningen, om at de ikke hadde sett annonsen i sine søk. Årsaken var at de søkte spesifikt etter «Fritidseiendom – Leilighet», ikke «Fritidseiendom – Hytte». Eiendommen er en fritidsleilighet med livsløpsstandard i et sameie, og målgruppen er typisk voksne kjøpere som ikke lenger ønsker en tradisjonell hytte, men en mer lettstelt og sentralt beliggende fritidsbolig.

Det har også vært visninger av andre leiligheter i samme sameie. Flere interessenter oppdaget klagerens eiendom ved å se salgs skilt på området, og fant deretter annonsen på Finn.no. Meglerens gjentatte svar var at kategorien ikke kunne endres, og at han skulle undersøke saken nærmere med både meglerforetaket og Finn.no. Den uriktige markedsføringen har medført at eiendommen ikke nådde frem til den aktuelle kjøpergruppen.

Meglerforetaket har beskrevet det å endre Finn-annonsen til «Fritidseiendom – Leilighet» er å jukse i markedsføringen. Det var 867 fritidseiendommer med denne kategorien på Finn.no på det aktuelle tidspunktet. Dette innebærer at alle meglere jukser, noe som fremstår merkelig.

Videre gjelder også klagen den generelle oppfølgningen fra megleren under oppdragsperioden. Noen av interessentene som var påmeldt visning, har kun fått e-post fra megleren om bekreftelse på visning. De ble ikke fulgt opp av megleren før eller etter visningen. Megleren har ikke utvist noen interesse, ikke noen proaktive forslag, dialog eller tatt kontakt med klageren under oppdragsperioden. Det var i hovedsak klageren selv som tok kontakt med megleren og spurte om noen var påmeldt visning. Det endte med at klageren sluttet å ta kontakt, og møtte opp selv for å håndtere visningene uten å få informasjon om det var noen påmeldt eller ikke. Klageren initierte selv et ønske om visninger, endring av annonse, økt interesse og kommet med forslag til prisendring, bilder og annonse fra høst til vinterbilder tilbake til vårbilder. Megleren har vært totalt fraværende i sin rolle som innebærer å vise omsorg og utføre oppdraget etter god meglerskikk. Dette har også bidratt til at boligen ikke ble solgt.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at meglerforetakets vederlag på 71 295,75 kroner faller helt bort. Alternativt at vederlaget settes ned med minimum 42 580 kroner, som tilsvarer kostnader knyttet til digitale oppdragstjenester, standard markedspakke, salgsoppgaver, visningshonorar og tilretteleggingsgebyret.

Innklagede har i hovedsak anført:
Fritidseiendommen var meddelt meglerforetaket som salgsoppdrag, og forsøkt solgt over en periode. Oppdraget er avsluttet, og meglerforetaket har sendt klageren en faktura i henhold til oppdragsavtalen.

Meglerforetaket oppfatter saken slik at klageren er misfornøyd med hvordan eiendommen ble presentert i markedet, med særlig søkelys på Finn.no. Meglerforetaket har naturligvis en sammenfallende interesse med klageren om at eiendommen skal bli solgt.

Meglerforetaket har gjort de beste vurderingene rundt markedsføringen, og tatt deres erfaring i markedet i betraktning. Det må også tas hensyn til Finn.no sitt regelverk, samt meglerforetakets eget CRM-system som er tilpasset Finn.no sitt regelverk. Dette medfører visse begrensninger. Det er likevel teknisk mulig å jukse med innholdet på Finn.no, men da vil Forbrukertilsynet kunne påpeke feil i markedsføringen. Dette er ikke en ønsket situasjon for meglerforetaket.

Meglerforetaket valgte riktig og best mulig markedsføring av eiendommen, og kan ikke se at de alternativene klageren fremholder ville ført til et annet resultat. Meglerforetaket har fulgt sine interne retningslinjer, kravene fra Finn.no til hvordan eiendommer skal presenteres, og arbeidet etter lov og forskrift samt den rettslige standarden god meglerskikk.

Meglerforetaket avviser klagerens påstand, og opprettholder sitt krav om betaling.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder om meglerforetaket har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, særlig knyttet til markedsføring på Finn.no og den løpende oppfølgingen av oppdraget. Spørsmålet er videre om det er grunnlag for hel eller delvis nedsettelse av vederlaget.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Markedsføringen på Finn.no
Det er på det rene at eiendommen ble annonsert i kategorien «Fritidseiendom – Hytte». Partene synes å ha hatt en viss misforståelse i dialogen, ved at megler oppfattet klageren slik at det ble ønsket en endring fra «fritidsbolig» til «leilighet», mens klagerens syn i realiteten gjaldt en endring av boligtype innenfor fritidsboligkategorien – fra «hytte» til «leilighet».

Meglerforetaket har anført at denne forskjellen uansett er uten betydning, da alle fritidsboliger i utgangspunktet ligger samlet, og ytterligere filtrering krever aktive valg fra brukerne i søket.

Nemnda kan ikke fullt ut slutte seg til dette synet. Selv om fritidsboliger som utgangspunkt ligger innenfor samme hovedkategori, bygger markedsføringen på Finn.no i stor grad på filtrering og sortering etter underkategorier. Nettopp slike filtreringsvalg er sentrale for å nå frem til de kjøperne som aktivt søker etter bestemte typer objekter. Etter nemndas syn må det legges til grunn at en ikke ubetydelig del av potensielle kjøpere benytter slike avgrensninger i sine søk, særlig der det er tale om objekter som skiller seg fra den tradisjonelle «hytta».

I denne saken fremstår eiendommen som en fritidsleilighet i et sameie med en annen målgruppe enn ordinære hytter. Dette tilsier at korrekt eller hensiktsmessig kategorisering får særlig betydning.

Nemnda kan heller ikke se at meglerforetaket har dokumentert at de foretok en selvstendig og løpende vurdering av om kategorivalget ga tilstrekkelig treffsikkerhet i markedet. Klageren ga gjentatte tilbakemeldinger over en lengre periode om at interessenter ikke fant annonsen gjennom relevante søk. Etter nemndas syn burde dette foranlediget en nærmere undersøkelse og eventuelt justering av markedsføringen, uavhengig av den innledende vurderingen.

Når megler i stedet fastholdt kategorivalget gjennom hele oppdragsperioden, uten å prøve alternative løsninger eller dokumentere kompenserende tiltak, fremstår håndteringen som lite aktiv og i begrenset grad tilpasset de konkrete erfaringene i markedet.

På denne bakgrunn finner nemnda at meglerens håndtering av Finn-annonseringen ikke oppfylte kravet til forsvarlig og målrettet markedsføring etter god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd.

Oppfølging av oppdraget for øvrig
Nemnda finner også at det foreligger mangler ved den løpende oppfølgingen av oppdraget.

Slik saken er opplyst, fremstår det som at klageren i stor grad selv måtte ta initiativ til visninger, endringer og oppfølging av salgsprosessen. Megler har en plikt til å arbeide aktivt for å oppnå salg, herunder følge opp interessenter og gi løpende råd om nødvendige tiltak.

Den beskrevne oppfølgingen fremstår som svak, og dette forsterker inntrykket av en samlet sett mangelfull gjennomføring av oppdraget.

Vederlagsnedsettelse
For at vederlaget skal kunne settes ned, må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda har etter en samlet vurdering – og med særlig vekt på den mangelfulle håndteringen av markedsføringen på Finn.no – kommet til at meglerforetaket har utvist en slik pliktforsømmelse. Svikten gjelder et sentralt element i salgsarbeidet, og har vedvart over tid til tross for gjentatte tilbakemeldinger fra klageren. Selv om det ikke kan legges til grunn at forholdet alene er årsaken til manglende salg, må det antas å ha hatt negativ betydning for interessen i markedet.

Forholdene er ikke av en slik karakter at de kan begrunne bortfall av vederlaget i sin helhet. Nemnda finner likevel at det er grunnlag for en skjønnsmessig reduksjon av vederlaget. Vederlaget nedsettes med 20 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megler ved Nylander & Partners AS avd Røros har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere klageren 20 000 kroner av vederlaget.