RFE-2025-341

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 3. november 2025 deltok klageren i en budrunde på en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet. Salget gjaldt et dødsbo, med tre arvinger som oppdragsgivere. Det var totalt syv budgivere med i budrunden. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av budrunden som han mener er kritikkverdige, herunder manglende skriftlighet, transparens og likebehandling. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Budvarsel
Klageren mottok ingen skriftlige budvarsler underveis i budrunden, verken før eller etter at han innga bud. Megleren tok heller ikke kontakt for å informere om innkomne bud. Det var klageren selv som måtte ringe megleren for å få oppdateringer om budrunden. Først da fikk han opplyst at det forelå bud på 1 800 000 og 2 200 000 kroner.

Dette utgjør et klart brudd på forskrift om eiendomsmegling § 6-3, som pålegger megleren å orientere budgivere skriftlig om mottatte bud. Det er også i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk. Budrunden ble ikke håndtert på en profesjonell måte, slik bestemmelsen krever.

Det at selgerne ikke ønsket en tradisjonell budrunde kan ikke frita megleren fra plikten etter forskriftsbestemmelsen. Forskriften er ufravikelig, og selgernes preferanser kan ikke tilsidesette kravene til skriftlighet, transparens og likebehandling. Meglerforetakets påstand om at budvarsel ikke var «nødvendig» mangler rettslig grunnlag.

Oversendelse av budjournal
Etter endt budrunde unnlot megleren å oversende budjournalen, til tross for at klageren etterspurte denne. Dette utgjør brudd på forskrift om eiendomsmegling § 6-4, som fastsetter at megleren plikter å utarbeide og oversende budjournal til samtlige budgivere etter avsluttet budrunde, uavhengig av selgers ønsker. Budjournalen skal oversendes uoppfordret. Når dette først ble gjort etter forespørsel fra klageren, foreligger det brudd på kravet til åpenhet og etterprøvbarhet.

Budjournalen ble først oversendt etter dialog med meglerforetakets fagansvarlig/advokat. Klageren fikk likevel ikke noe tilfredsstillende svar, da det virket som om den fagansvarlige forsøkte å beskytte meglerens handlinger fremfor å gi en uavhengig vurdering.

Valg av kjøper
Forut for salget tok klageren kontakt med megleren pr. telefon. Han ble da opplyst om at selgerne ønsket en kjøper som forsto at boligen var et dødsbo av dårlig standard, og som kunne overta snarest. Det var også ønskelig at kjøperen hadde snekkerbakgrunn. Disse kriteriene fremgikk ikke av salgsoppgaven og var således ikke kjent eller dokumentert for øvrige budgivere. Det forelå derfor ikke gyldige eller offentliggjorte vilkår for tildeling av budaksept.

Klageren innga først bud på 2 400 000 kroner med overtakelse 1. april 2026. Megleren informerte da muntlig om at selgerne ønsket umiddelbar overtakelse, hvorpå klageren sa han var villig til det. Klageren innga deretter et nytt bud på 2 510 000 med overtakelse 1. desember 2025, men presiserte skriftlig overfor megleren at han kunne overta tidligere dersom det var ønskelig. Klageren opplyste også at han var innforstått med at objektet var et dødsbo og at han var kjent med tilstanden, herunder forekomsten av rotter. Videre at han hadde lest salgsoppgaven nøye og at det på dette tidspunktet foregikk omfattende oppussing av klagerens bolig, hvor arbeidet ble utført av fagpersoner med relevant byggteknisk kompetanse. Budet ble likevel avslått uten ytterligere begrunnelse.

Dersom budrunden hadde blitt håndtert i samsvar med eiendomsmeglingsloven og tilhørende forskrift kunne klageren potensielt blitt eier av boligen. Megleren har handlet i strid med kravet til likebehandling og objektivitet ved å legge vekt på ikke-offentliggjorte vilkår. Klageren er klar over at selgerne står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud, og ikke er forpliktet til å akseptere det høyeste budet.

Vesentlig informasjon gitt muntlig
Det fremgår av tilsvaret at dødsfall i boligen kun ble formidlet muntlig til interessenter. Dette er kritikkverdig, da et slikt forhold er vesentlig for mange kjøpere og bør dokumenteres skriftlig for å sikre etterprøvbarhet og lik informasjon til alle.

Innklagede har i hovedsak anført:
Selgerne inngikk oppdragsavtale i egenskap av å være gjeldsovertagende arvinger. Allerede ved oppdragsinngåelse presiserte selgerne at hensikten med salget verken var å gi arvingene størst mulig profitt eller å akseptere et høyest mulig bud. Selgerne ønsket først og fremst at boligen skulle selges til en budgiver som var innforstått med boligens utfordringer og spesielle historikk, da de på ingen måte ønsket noe etterspill. Dette la megleren til grunn i det videre samarbeidet.

Salget gjaldt en relativt liten enebolig fra 1924 med et internt bruksareal på 114 kvadratmeter. Bygningsteknisk var boligen i så dårlig forfatning at så og si alt måtte rives/saneres. Dette fremgår også av salgsoppgaven, hvor «[t]otaloppussing» er fremhevet. I tillegg er det opplyst om synlige fukt- og råteskader, samt ikke-bekjempet forekomst av rotter. Det vises til salgsoppgaven under avsnitt «[e]iendommens tilstand». Grunnet eiendommens svært dårlige standard, ble det ikke ansett hensiktsmessig å innhente en tilstandsrapport.

Videre er boligen lokalisert i et strengt regulert område tett inntil støyskjerm/togspor. Utnyttelsesmulighetene utover eksisterende ringmur og bygningskropp er derfor begrenset. I tillegg hadde det forut for salget skjedd et dødsfall inne i boligen, noe megleren måtte formidle muntlig til interessentene. For at selgerne skulle akseptere bud fra de ulike budgiverne måtte megleren innhente en bekreftelse på at de var innforstått med dette.

Det var dermed samlet sett ekstremt mye avgjørende informasjon som måtte formidles til potensielle kjøpere. Dette begrenset prisantydningen, som ble satt til markedsverdi og på et nivå som selgerne ville akseptere. Interessen var likevel stor, med omkring 50 registrerte interessenter. Det ble ikke avholdt åpne visninger. Megleren hadde i stedet fått i oppdrag å velge ut en mindre gruppe interessenter til privatvisning. Det var totalt 15 interessenter som ble kontaktet, men kun åtte av dem valgte å delta på visningen etter at de ble opplyst om boligens status. Visningsdeltakerne, herunder klageren og kjøperen, var dermed både kjent med tilstanden og dødsfallet i boligen.

Etter instruks fra selgerne skulle megleren finne en interessent som forstod alle utfordringene ved eiendommen og som han var trygg på at ikke ville lage noe etterspill for arvingene. Denne personen fant megleren i en av de andre budgiverne, og selgerne ønsket derfor å akseptere budet på 2 500 000 kroner fremfor klagerens bud på 2 510 000 kroner.

Budvarsel
Det bestrides ikke at klageren i hovedsak mottok informasjon muntlig, etter selv å ha tatt kontakt med megleren. Dette må imidlertid ses i lys av budrundens karakter og selgernes ønsker.

Selgerne var fra start tydelige på at de ikke ønsket en tradisjonell og auksjonslignende budrunde med aktiv budformidling til alle interessenter. Bakgrunnen var eiendommens særlige karakter som dødsbo, dårlige tekniske tilstand og behov for omfattende sanering/rehabilitering. Selgerne la større vekt på å finne en kjøper som både var kjent med og innforstått med disse forholdene enn å oppnå høyest mulig salgssum. Dette ble formidlet til klageren pr. telefon underveis i budrunden, og det ble ikke holdt tilbake opplysninger om at det forelå andre bud. Klageren var også kjent med størrelsen på de øvrige budene. Det forelå således ingen skjult budgivning eller villedende informasjon.

Forskrift om eiendomsmegling § 6-3 stiller krav om at bud skal formidles til øvrige budgivere «så snart som mulig». Bestemmelsen åpner for at dette kan skje på ulike måter. Det avgjørende er at budgiverne ikke holdes uvitende om utviklingen i budrunden. Det følger blant annet av Finanstilsynets rundskriv RFT-2010-16 at orienteringsplikten er begrenset til det som er «nødvendig og mulig». Når oppdragsgiverne ønsket å selge til den budgiveren som føltes riktig, var det ikke nødvendig å orientere øvrige interessenter om innkomne bud.  Klageren var uansett kjent med at det forelå andre bud og hadde dermed anledning til å justere egne bud, noe han også gjorde.

Meglerens håndtering av budrunden er verken i strid med forskriften § 6-3 eller kravet til god meglerskikk. Det at klageren er misfornøyd med utfallet av budrunden medfører ikke i seg selv at det foreligger et pliktbrudd.

Oversendelse av budjournal
Den 3. november 2025 ba klageren om å få tilsendt budjournalen innen fem virkedager. Anmodningen ble sendt sammen med en klage på meglerens håndtering, samt spørsmål knyttet til hendelsesforløpet. Det ble vurdert som mest hensiktsmessig å oversende budjournalen sammen med en redegjørelse for spørsmålene. På grunn av behov for interne avklaringer forholdt meglerforetaket seg til den fastsatte fristen.

Fem virkedager senere, 10. november 2025, mottok klageren både budjournalen og svar på spørsmålene. Journalen var fullstendig, anonymisert og i tråd med regelverket. Oversendelsen skjedde innenfor tidsrammen klageren selv hadde fastsatt, og gir isolert sett ikke grunnlag for kritikk av meglerforetaket.

Valg av kjøper
Kriteriene som klageren viser til, var uttrykk for selgernes preferanser ved valg av kjøper, og ikke vilkår knyttet til budene. Selgeren står fritt til å akseptere ethvert bud, også basert på andre forhold enn pris.

Megleren videreformidlet selgernes ønsker, og klageren fikk anledning til å redegjøre for egen forståelse av eiendommens tilstand, samt fleksibilitet knyttet til overtakelse. Det at en annen budgiver fikk tilslaget, innebærer ikke at klagerens bud ikke ble vurdert, men reflekterer selgernes frie valg og preferanser. Megleren plikter ikke å offentliggjøre eller standardisere selgernes personlige preferanser, så lenge disse ikke brukes på diskriminerende eller usaklig måte. Det foreligger ikke brudd på likebehandlingsprinsippet.

Oppsummering
På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Det ikke foreligger brudd på forskrift om eiendomsmegling §§ 6-3 eller 6-4.
Meglers håndtering av budrunden ikke er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk.

Selgers valg av foretrukket budgiver ligger innenfor rammen av selgers frie avtalefrihet,

Nemnda bes om å ikke ta klagen til følge.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, herunder om kravene til skriftlig budformidling, etterfølgende oversendelse av budjournal og likebehandling av budgivere er overholdt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Budvarsling (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3)
Nemnda bemerker at det følger av forskrift om eiendomsmegling § 6-3 at megleren «så snart som mulig» skal formidle bud skriftlig til øvrige budgivere og interessenter. Denne plikten gjelder uavhengig av oppdragsgivers ønsker om hvordan budrunden skal gjennomføres.

Det er på det rene at klageren i hovedsak mottok informasjon muntlig, og at skriftlig budvarsling ikke ble benyttet i tråd med forskriftens utgangspunkt. Nemnda kan ikke se at verken eiendommens karakter eller selgernes preferanser gir grunnlag for å fravike forskriftens krav til skriftlighet. Manglende skriftlig formidling reduserer etterprøvbarheten og innebærer et avvik fra det regelverket tar sikte på å sikre.

Nemnda finner etter dette at megleren har opptrådt i strid med forskrift om eiendomsmegling § 6-3 på dette punkt.

Budjournal (eiendomsmeglingsforskriften § 6-4)
Det følger av forskrift § 6-4 at budjournal skal oversendes til budgivere etter avsluttet handel. I praksis aksepteres det at dette skjer innen rimelig tid, og ofte etter forespørsel.

I foreliggende sak ble budjournalen oversendt innen fem virkedager etter klagerens henvendelse, og sammen med en redegjørelse for hendelsesforløpet. Nemnda kan ikke se at denne håndteringen innebærer et brudd på forskriftens krav.

På dette punktet fører klagen ikke frem.

Valg av kjøper og likebehandling
Nemnda understreker at selger i utgangspunktet står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, også ut fra andre hensyn enn pris. Megleren kan formidle selgerens preferanser, så lenge disse ikke er usaklige eller i strid med likebehandlingsprinsippet.

Det er ikke dokumentert at megleren har tilbakeholdt opplysninger som har virket konkurransevridende mellom budgiverne. At selgerne la vekt på trygghet for gjennomføring og ønsket en kjøper som var innforstått med eiendommens særlige forhold, ligger innenfor rammen av selgerens avtalefrihet.

Nemnda kan etter dette ikke se at det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens § 6-3 om god meglerskikk knyttet til valg av kjøper.

Opplysninger gitt muntlig
Når det gjelder forhold som dødsfall i boligen og eiendommens spesielle karakter, bemerker nemnda at slike opplysninger bør gis på en måte som sikrer notoritet og etterprøvbarhet. Selv om muntlig informasjon kan være tilstrekkelig i enkelte tilfeller, er skriftliggjøring å foretrekke. Nemnda finner likevel ikke tilstrekkelig grunnlag for å konstatere regelbrudd på dette punkt alene.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren hos Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med forskrift om eiendomsmegling § 6-3 ved ikke å sørge for skriftlig budformidling.