RFE-2025-342

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Frem Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:
Tilbakehold. Brudd på god meglerskikk

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Kjøper tok kontakt med innklagede meglerforetak i januar 2025 for bistand til å utarbeide kjøpekontrakt og gjennomføre overføringen av sin fars (klagerens) ideelle 50% andel av fritidseiendom til han. Sønnen hadde siden 2015 eid den andre 50 % andelen av eiendommen. Partene hadde over lengre tid diskutert oppløsning av sameieforholdet og overføring av den resterende eierandelen. Det ble inngått oppdragsavtale med innklagede meglerforetak 28. januar 2025 og etter forhandlinger mellom partene ble det utarbeidet og signert kjøpekontrakt 28. august 2025. Eiendomsoverføringen ble senere tinglyst, og kjøper overtok eiendommen. I forbindelse med overtakelsen oppsto det uenighet knyttet til en vannskade på eiendommen. Kjøper holdt tilbake 100 000 kroner av oppgjøret inntil spørsmål knyttet til forsikring og den påståtte skaden var avklart. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av oppdraget, herunder ved håndteringen av oppgjøret og det tilbakeholdte beløpet, samt om det foreligger grunnlag for kritikk av meglers øvrige saksbehandling. Nemnda må i tillegg ta stilling til om de øvrige forholdene klager har påberopt faller innenfor nemndas kompetanse å behandle.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Det foreligger ingen gyldig kjøpsavtale, idet det mangler nødvendig sammenkobling mellom tilbud og aksept innen fastsatt svarfrist. Tilbudet hadde frist 22. august 2025, uten at svar ble mottatt innen fristen. Den videre prosessen var uklar og ufullstendig dokumentert, blant annet ved at klager ikke har fått innsyn i meglers tilbuds- og akseptlogg eller mellomliggende kontraktsversjoner. Dette innebærer avvik fra grunnleggende avtalerettslige prinsipper.

Avtalen må settes helt eller delvis til side i medhold av avtaleloven § 36. Det vises til at avtalen er urimelig, blant annet fordi kjøper har ervervet eiendommen til en vesentlig lavere pris enn dokumentert markedsverdi. Klager fremhever at eiendommen var taksert til 1 450 000 kroner, mens kjøper betalte 850 000 kroner, og at differansen utgjør et gaveelement på 580 000 kroner. Dette gaveelementet bestrides og kreves ugyldig som følge av bristende forutsetninger og etterfølgende forhold.

Som grunnlag for bristende forutsetninger anfører klager blant annet at kjøper over lengre tid ikke har oppfylt sitt påståtte vedlikeholdsansvar, noe som skal ha redusert eiendommens verdi. Videre vises det til forhold i ettertid, herunder konfliktnivå mellom partene og ulike påståtte hendelser, som gjør det urimelig å opprettholde gaveelementet.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det pekes særlig på at megler ikke har ivaretatt selgers interesser, blant annet ved håndteringen av prisfastsettelsen og gjennomføringen av handelen. Videre har megler foretatt en uriktig og ensidig disponering ved å tilbakeholde 100 000 kroner av oppgjøret uten rettslig grunnlag, i strid med prinsippet om ytelse mot ytelse.

Klager gjør gjeldende at tilbakeholdet av 100 000 kroner er ulovlig og utgjør et mislighold. Det vises til at tilbakeholdet knyttes til krav om bekreftelse av forsikringsforhold, som etter klagers syn er uten rettslig relevans for oppgjøret. Klager anfører at dette også innebærer utilbørlig press fra megler, og at det er trukket inn utenforliggende hensyn i oppgjøret.

Videre foreligger det ikke grunnlag for påstander om skade på eiendommen fremsatt kort tid før overtakelse.  Klager bestrider at det foreligger dokumenterte mangler som kan begrunne tilbakehold.

Megler nektet å formidle selgerforsikring uten tilstrekkelig grunnlag, og klageren stiller spørsmål ved meglers håndtering av forsikringsspørsmål generelt. Det gjøres i tillegg gjeldende at advokat som var involvert i prosessen må anses inhabil etter oppdragets opphør, og at vedkommende uansett ikke hadde nødvendig tillatelse til å drive eiendomsmegling. Klager mener derfor at det fulle profesjonsansvaret påhviler megler.

På denne bakgrunn krever klager at det tilbakeholdte beløpet på 100 000 kroner utbetales med tillegg av renter, at gaveelementet på 580 000 kroner settes til side og tilbakeføres, samt at nemnda konstaterer brudd på god meglerskikk og øvrige plikter etter eiendomsmeglingsloven.

Videre har megler brutt taushetsplikten ved å videreformidle klagen til tredjepart (advokat), som klager mener er inhabil og uten tilknytning til oppdraget. Det hevdes at dette innebærer en uberettiget deling av private opplysninger og en ansvarsfraskrivelse fra meglers side, i strid med eiendomsmeglingslovens krav til integritet og uavhengighet.

Megler ikke har ivaretatt begge parters interesser, men ensidig har opptrådt i kjøpers favør. Dette begrunnes blant annet med manglende kommunikasjon med klager (selger), behov for å engasjere advokat for å oppnå kontakt med megler. Dette er opptreden som etter klagers syn svekker tilliten til meglers integritet og uavhengighet. Videre har megler gitt mangelfull eller uriktig rådgivning, blant annet om behovet for selgerforsikring i forbindelse med familieoverdragelsen.

Megler har medvirket til en urimelig prisstruktur, hvor kjøper betalte 850 000 kroner for en andel med taksert verdi på 1 450 000 kroner, mens selger angivelig måtte betale en høyere verdi for tilsvarende andel. Klager bestrider meglers rådgivning knyttet til dette og stiller spørsmål ved sakligheten i meglers fremgangsmåte.

Megler har ikke ivaretatt selgers interesser ved påståtte forhold knyttet til eiendommen, herunder håndtering av løsøre og påstander om manglende oppfølging av forhold rundt eiendommens tilstand og tidligere skadeutbedringer.

Megler har lagt utilbørlig press på selger ved å knytte oppgjøret til spørsmål om overføring av forsikring til kjøper. Det vises til at forsikringsselskapet har avvist at slik overføring skjer automatisk, og at megler ikke har rettslig grunnlag for å stille slike krav eller holde tilbake oppgjør av den grunn. Eventuelle skader som oppsto etter bindende avtale og frem til overtakelse, ville vært omfattet av selgers eksisterende forsikringsdekning.

Klager bestrider videre at det er dokumentert noen naturskade eller lekkasje før overtakelsen. Det anføres at eiendommen var i kjent stand for kjøper, som allerede var sameier og hadde hatt ansvar for vedlikehold av hytta i mange år. Klager mener kjøper ikke har sannsynliggjort at et uvær rett før overtakelsen forårsaket en ny skade, og etterlyser dokumentasjon og bevis for årsakssammenheng. Dersom det foreligger en forsikringssak, anfører klager at denne må behandles av IF på ordinær måte.

Megler har urettmessig tilbakeholdt 100 000 kroner av oppgjøret uten hjemmel. Dette anføres å være i strid med prinsippet om ytelse mot ytelse, legalitetsprinsippet, og regler om klientmiddel behandling. Tilbakeholdet var ikke knyttet til mislighold fra selgers side, og megler hadde dermed ikke grunnlag for å disponere midlene.

Datoen for overtakelsen ble fastsatt av megler til 12. september 2025, til tross for at han visste om farens (klagerens) utenlandsopphold fra den 2. september 2025. Klageren reagerer negativt på meglerens trenering av overtakelsestidspunktet og refererer til ferdigstillelsen av naturskaden av IF forsikring 8. august 2025.

Megler handlet i strid med god meglerskikk ved å tinglyse eiendomsoverføringen før fullt oppgjør var gjennomført. Dette er i strid med grunnleggende oppgjørsrutiner og prinsippet om samtidig ytelse.

Megler har håndtert avtaleforholdet i strid med avtalelovens regler, ved at tilbud ikke ble besvart innen fristen, noe som i realiteten innebar et avslag, og senere kommunikasjon må dermed anses som et nytt tilbud (mottilbud). Klager ble ikke tilstrekkelig opplyst og ble dermed villedet i salgsprosessen.

Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, som gir grunnlag for nedsettelse eller bortfall av meglers vederlag, dekning av advokatutgifter, samt ansvar for forsinkelsesrenter av det tilbakeholdte beløp.

Megler har ikke fremlagt nødvendig dokumentasjon, herunder, oppdragsavtale, tilbuds- og akseptlogg, journalføring i henhold til lov og forskrift. Det kreves at denne dokumentasjonen fremlegges for nemnda.

Megler har handlet i strid med reglene om klientmidler ved å tilbakeholde midler uten avtalt eller rettslig grunnlag. Det stilles krav om bekreftelse på at midlene fortsatt er i behold. Klager ber om en redegjørelse for hvor det tilbakeholdte beløpet på kr 100 000 er plassert, herunder om beløpet står på meglers klient-/interimskonto eller disponeres av kjøper. Klager mener dette er et sentralt spørsmål ved oppgjøret og gjennomføringen av eiendomsoverføringen.

Klageren fikk ikke tilgang til oppdragsavtalen eller oppdragsbeskrivelsen før dokumentene senere ble fremlagt i forbindelse med behandlingen av saken for nemnda. Oppdragsavtalen er ikke utarbeidet i samarbeid med klageren og rubrikker er utfylt i hans sted og uten hans kunnskap og aksept.

Klager anfører også at tinglysing ble gjennomført før oppgjøret var endelig avsluttet. Det vises til at selger ikke undertegnet dokumentasjon knyttet til utbetaling av oppgjøret etter at de 100 000 kronene ble holdt tilbake. Etter klagers syn innebærer dette at prosessen ikke ble avsluttet i samsvar med avtalen og prinsippet om ytelse mot ytelse.

Meglerforetaket ikke har tilstrekkelige rutiner for gjennomføring av oppdraget, og klageren krever at foretaket dokumenterer sine interne rutiner, særlig knyttet til oppgjør og utbetaling.

På bakgrunn av det ovennevnte opprettholder klager krav om at de tilbakeholdte 100 000 kronene utbetales med renter, meglers vederlag reduseres eller faller bort, samt at klagerens kostnader, herunder kostnader til advokat, erstattes.

Når det gjelder oppgjøret, forelå det opprinnelig enighet om en verdi på 2 900 000 kroner for hele eiendommen, og en kjøpesum på kr 1 450 000 for den aktuelle andelen. Klager stiller spørsmål ved hvorfor vederlaget senere ble redusert til 850 000 kroner, og etterlyser en nærmere redegjørelse fra innklagede for dette. Megler burde ha reagert på at sluttvederlaget ble redusert til ca. halvparten, med 25% av eiendommens markedsverdi.

Klager viser til kjøpekontraktens § 10 og anfører at det allerede før innklagedes involvering forelå en bindende avtale mellom partene om verdsettelse og pris for eiendommen. Klager mener innklagede var kjent med dette, og etterlyser en redegjørelse for hvordan kjøpesummen senere ble redusert. Det anføres at innklagede som ansvarlig megler hadde et profesjonsansvar for å ivareta begge parters interesser under gjennomføringen av overdragelsen.

Kjøper har ikke oppfylt sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Megleren skulle ha fulgt opp disse forholdene før tinglysing og gjennomføring av eiendomsoverføringen. Megler foretok ikke tilstrekkelige undersøkelser av den påståtte skaden, og fulgte således ikke opp avtaleforholdet på en tilfredsstillende måte. Det ble heller ikke gitt tilstrekkelige forklaringer knyttet til oppgjør og tinglysing. Klager bestrider også at kjøper hadde krav på å tre inn i forsikringsforholdet på den måten megler har lagt til grunn. Etter klagers syn bygger kontraktens bestemmelser om forsikring på en uriktig forståelse av forsikringsrettslige regler og de opplysninger som er gitt av IF.

Videre stiller klager spørsmål ved innholdet i kontraktens bestemmelse om at tidligere inngåtte avtaler mellom partene fortsatt er bindende. Klager etterlyser en nærmere redegjørelse for hvilke avtaler bestemmelsen viser til, samt eventuell dokumentasjon som underbygger dette.

Under kontraktsprosessen ble det først fremlagt en kontrakt som feilaktig ga uttrykk for at selger skyldte kjøper et beløp. Feilen ble rettet i et nytt avtaledokument. Klager ber om bekreftelse på at den opprinnelige versjonen er makulert eller satt ut av kraft, og at det er de korrekte dokumentene som ligger til grunn for tinglysingen.

Klager opplyser videre at den omtalte realkausjonen i DNB nå er slettet.

Dersom partene ikke kommer til enighet, bør eiendommen tvangsselges. Klager opplyser at dette etter deres oppfatning er i samsvar med tidligere kommunikasjon mellom partene og innklagede meglerforetak.

Meglerforetaket ga tidligere uriktige råd ved håndteringen av et arveoppgjør mellom de samme partene, og mener dette bidrar til å svekke tilliten til foretakets håndtering av den aktuelle eiendomsoverføringen.

Klager fikk først innsyn i meglers oppdragsavtale i forbindelse med behandlingen av saken for nemnda, og mener dette innebar at selger ikke fikk tilstrekkelig informasjon om oppdragets innhold og gjennomføring. Megler har feilaktig lagt til grunn at han kun skulle ivareta kjøpers interesser, til tross for at overføringen gjaldt en eiendom som var eid i sameie mellom partene.

Megler var kjent med eiendommens markedsverdi og at det forelå enighet mellom partene om kjøpesummen, men at den endelige løsningen likevel avvek fra det som opprinnelig var avtalt.

Deler av oppdragsdokumentasjonen og opplysninger i denne ble utfylt uten klagerens kunnskap eller samtykke. Dette gjelder blant annet opplysninger knyttet til oppdragsavtalen og spørsmålet om boligselgerforsikring. Klager hevder at han ønsket å tegne boligselgerforsikring, men at dette ikke ble lagt til rette for av innklagede.

Klageren mottok ikke informasjon om angrerett eller tilhørende dokumentasjon før lenge etter at oppdragsavtalen ble inngått. Klager mener dette innebærer at han ikke fikk ivaretatt sine rettigheter som forbruker. Klager viser også til advokatens rolle i prosessen, men understreker at det er innklagede som hadde det eiendomsfaglige og meglermessige ansvaret for gjennomføringen av transaksjonen.

Klager gikk som følge av press og omstendighetene rundt forhandlingene med på en løsning som innebar en betydelig økonomisk fordel for kjøper sammenlignet med den opprinnelige avtalen.

På grunn av vesentlige feil og mangler ved gjennomføringen av eiendomsoverføringen, samt flere kontraktsbrudd fra kjøpers side, foreligger det grunnlag for å heve avtalen. Klager har bedt innklagede om å iverksette tvangssalg av eiendommen, og at beløpet selger allerede har mottatt må hensyntas ved et eventuelt senere oppgjør.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerens sønn tok kontakt med innklagede meglerforetak i januar 2025 med ønske om bistand til å sette opp en kjøpekontrakt mellom han og hans far. De eide en hytte sammen og hadde etter diskusjoner kommet frem til at sønnen skulle kjøpe ut faren. De eide ½ part av fritidseiendommen hver.

Oppdraget ble inngått 28. januar 2025. Begge parter fikk kopi av oppdragsavtalen 29. januar 2025. Samme dag oversendte megler utkast til kjøpekontrakt til partene for kommentarer.  Det ble en del frem og tilbake i forhandlinger om kontrakten og vilkårene og kontrakten ble etter hvert signert. Den 28. august 2025 ble kjøpekontrakt sendt begge parter i signert stand.

Kjøpekontrakten hadde da vært innom en advokat som faren brukte. De spesielle tingene som ble avtalt mellom partene kommer frem av kjøpekontraktens §10.  Den 12. september 2025 overtar sønnen hytta. Far og sønn har et anstrengt forhold og de møttes ikke til overtagelse sammen. Det var sønnen som reiste til hytta på overtagelsesdagen.

Det hadde vært uvær og mye regn dagen før overtagelsen, og da sønnen ankom hytta oppdaget han en vannlekkasje fra tak/pipe. Sønnen ønsket å melde skaden til forsikringsselskapet, men siden forsikringen var tegnet i farens navn vil han holde tilbake penger inntil faren hadde bekreftet at sønnen kunne overta forsikringen. Dette var snakk om «vanlig» bygningsforsikring. Ikke boligselger- eller kjøperforsikring.

Dette skriver kjøper i e-post til megler på overtakelsesdagen:

Jeg er på hytta og akseptere at den er overtatt. Men det er kommet en vannlekkasje fra tak i tak i delen mot nord, som har gitt skader i gulvet, se vedlegg. Jeg ønsker å melde dette til forsikringsselskapet selv, og det forutsettes at [klagers navn] overfører sameiets forsikring til meg, mitt avtalenummer […..].  Jeg ber om umiddelbar tilbakemelding. Inntil det gis tilbakemelding om at forsikring er overført til meg vil det holdes tilbake kr 100.000,-.

Lekkasje ble dokumentert med bilder. Faren ønsket ikke å overføre forsikringen og fra dette tidspunktet anklager selger (faren/klager) megler for regelbrudd, svik, svindel mv.

Denne saken dreier seg om uenighet rundt tilbakeholdet på 100 000 kroner og har ikke noe med megler å gjøre i det hele tatt. Meglerforetaket har forholdt seg til at kjøper har rett til å holde tilbake penger ved overtagelsen, og at selger må henvende seg til kjøper for å få en dialog rundt en eventuell utbetaling, og at videre prosess må gå via forliksråd og eventuelt Tingretten.

Det er ikke riktig at klageren ikke har fått tilgang til oppdragsavtalen før gjennom dokumentene vedlagt klagesaken til nemnda. Klager fikk oppdragsavtalen tilsendt 29 januar og 21 februar 2025. Når det gjelder forholdet med arv m.v. var dette noe som advokaten til klageren satte inn, det vises til e-post som dokumenterer dette. Hvordan overtagelsen skulle foregå er beskrevet i kjøpekontrakten mellom partene.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 Saken gjelder meglers bistand ved overføring av en ideell 50 % andel av en fritidseiendom mellom far og sønn og påstått brudd på god meglerskikk ved gjennomføringen av oppgjøret.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klager har reist en rekke innsigelser knyttet til avtalens gyldighet, prisfastsettelsen, et påstått gaveelement, kontraktsbrudd fra kjøpers side, spørsmål om heving av avtalen, tvangssalg, forsikringsforhold, arveoppgjør og ulike forhold mellom partene.

Nemnda bemerker innledningsvis at dens kompetanse er begrenset til å vurdere om innklagede har opptrådt i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk. Nemnda kan ikke ta stilling til avtalerettslige spørsmål mellom kjøper og selger, herunder om det foreligger gyldig avtale, om avtalen kan settes til side etter avtaleloven § 36, om det foreligger kontraktsbrudd mellom partene, om avtalen kan heves, om det foreligger gaveelement eller om tvangssalg skal gjennomføres. Disse spørsmålene hører eventuelt under domstolene.

Når det gjelder innsigelsen om at det ikke foreligger gyldig avtale på grunn av manglende samsvar mellom tilbud og aksept, viser nemnda til at partene signerte kjøpekontrakten og at overføringen senere ble gjennomført og tinglyst. Nemnda finner ikke grunnlag for å ta stilling til de nærmere avtalerettslige spørsmålene som klager reiser.

Klager har videre anført at megler ikke ivaretok begge parters interesser og at han medvirket til en urimelig prisfastsettelse. Nemnda kan ikke se at det er fremlagt opplysninger som dokumenterer at innklagede fastsatte kjøpesummen eller på annen måte presset partene til å inngå en avtale på bestemte vilkår. Etter det opplyste var pris og øvrige vilkår gjenstand for forhandlinger mellom partene over tid, herunder med bistand fra advokat.

Klager har særlig kritisert håndteringen av tilbakeholdet på 100 000 kroner. Det fremgår av saksdokumentene at kjøper på overtakelsesdagen varslet at han ville holde tilbake beløpet som følge av en vannlekkasje og spørsmål knyttet til forsikring. Tvisten om hvorvidt kjøper hadde rett til å foreta tilbakeholdet, og om kravet senere skal utbetales til selger, er etter nemndas syn i realiteten en tvist mellom kjøper og selger. Nemnda viser til RFE-2025-265, der følgende er uttalt:

Når det gjelder spørsmålet om tilbakehold etter avhendingslova § 4-15, gir denne bestemmelsen kjøper rett til å tilbakeholde så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at et krav som følge av en mangel dekkes. Dette er som utgangspunkt et forhold mellom kjøper og selger. Frem til overtakelse, er kjøpesum som står på meglers konto, kjøpers midler. Kjøper kan dermed kreve at megler holder tilbake midler tilsvarende krav som følge av en eventuell mangel. Der kjøper gir megler instruks om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen, plikter megler som utgangspunkt å etterkomme kravet dersom det er fremmet tidsnok. Det er ikke opp til megler å vurdere kravets berettigelse, jf. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 356 med videre henvisninger.

Det var dermed ikke opp til megler å vurdere tilbakeholdelsens berettigelse, og det tar heller ikke nemnda stilling til. Slik saken er opplyst, finner nemnda det heller ikke dokumentert at meglerforetaket selv disponerte beløpet i strid med regelverket om klientmidler eller på annen måte handlet i strid med god meglerskikk ved håndteringen av oppgjøret.

Når det gjelder klagers øvrige innsigelser om forsikringsspørsmål, påståtte kontraktsbrudd, påstått mangelfull oppfølging av eiendommens tilstand, rådgivning i forbindelse med andre forhold mellom partene, samt påstander om trusler, utilbørlig press, taushetsplikt og forhold knyttet til et tidligere arveoppgjør, finner nemnda at disse forholdene enten ikke er tilstrekkelig dokumentert eller ligger utenfor nemndas kompetanse å behandle.

Nemnda kan etter en samlet vurdering ikke se at det er sannsynliggjort at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende eller i strid med god meglerskikk.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Klager gis ikke medhold.