RFE-2025-344

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Moloveien Bodø

Saken gjelder:
Meglers verdivurdering. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 19. august 2024 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin andelsleilighet med innklagede meglerforetak. Klageren mottok da en verdivurdering på 3 180 000 kroner, men ved annonsering ble prisantydningen fastsatt til 2 990 000 kroner. Oppdraget ble fornyet én gang, og leiligheten ble solgt til prisantydning. Etter salget ble en leilighet i nabobygget, som etter klagerens mening hadde dårligere standard og utsikt, solgt til en høyere pris. Klageren hevder at megleren priset leiligheten hennes for lavt. Spørsmålet i saken er om meglerens verdivurdering er i strid med god meglerskikk, samt om dette gir grunnlag for erstatning. Videre er det spørsmål om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for bortfall av meglerforetakets vederlag.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren fikk anbefalt megleren fra sin daværende kunderådgiver i banken og befaring ble gjennomført høsten 2024. Megleren uttrykte da at leiligheten var veldig fin og lå i et godt og populært område. Han påpekte også den nydelige utsikten over byen, med innflyvning og innseiling, samt de gode solforholdene og utsikten mot fjellene. Megleren mente at leiligheten var lettsolgt og de ble enige om at han skulle oversende sin prisantydning.

Klageren mottok etter dette en verdivurdering på 3 180 000 kroner, noe hun syntes var litt for lavt. I dialog med megleren om hva som kunne øke salgsprisen, opplyste klageren at hun skulle bytte ut garderobeskapet på ett av soverommene, slik hun hadde gjort på et annet. Garderobeskapene var fra 1968 og ble byttet ut med moderne skyvedørsgarderober. Megleren sa at dette bidro til å heve standarden på leiligheten. Boligen har ellers Focus-kjøkken av heltre bjørk og totalrenovert bad fra 2016 med nye fliser, ny baderomsinnredning og dusjhjørne. Dersom klageren ønsket å selge mente megleren at det gunstigste tidspunktet var vår eller sommer. De ble enige om at klageren skulle tenke litt og at megleren skulle ta kontakt.

Da klageren bestemte seg for å selge, fikk hun en prisantydning på 2 990 000 kroner. Dette var svært overraskende, ettersom klageren allerede ved mottak av verdivurderingen hadde gitt uttrykk for at prisen var for lav. Hun påpekte derfor dette på nytt overfor megleren. Megleren mente derimot at man ville nå bredere ut i markedet ved å sette prisantydningen noe lavt. Klageren opplyste da at hun ønsket å selge leiligheten for det den var verdt. Hun ønsket å oppnå høyest mulig pris for leiligheten, ikke å nå et bredt marked.

Klageren ble ikke hørt og vurderte på dette tidspunktet å bytte megler. Ved nærmere undersøkelse ble hun imidlertid oppmerksom på at hun kunne bli fakturert for meglerhonorar i to omganger, ettersom hun hadde signert oppdragsavtalen. Ved bytte av megler ville det også tatt tid før leiligheten kunne annonseres for salg.

Forut for annonsering opplyste megleren pr. telefon at hun hadde en bekjent som var interessert i leiligheten og ønsket privatvisning. Klageren sa at dette var greit, men understreket at hun ikke aksepterte at han skulle få kuppe leiligheten til prisantydning. Megleren var enig og mente han måtte inngi et høyere bud, ettersom klageren løp en risiko for å kunne oppnå en bedre pris på det åpne markedet.

Interessenten ønsket overtakelse 1. juli 2025, noe som var umulig ettersom klageren pusset opp leiligheten hun skulle flytte inn i, og firmaet hun hadde bestilt kjøkken fra, var gått konkurs. Megleren mente at det fantes mange fine brukte kjøkkeninnredninger, noe klageren avviste som uaktuelt, samtidig som hun presiserte at det var hun som bestemte dette. Klageren fikk inntrykk av at megleren ønsket et raskt salg til interessenten, og hun ble bedt om å signere en «off market»-erklæring. Klageren oppfattet dette som rart og fikk en dårlig følelse. Hun var usikker på hva det innebar å signere erklæringen. og hun fikk heller ikke en god forklaring på dette.

Det at en megler er i kontakt med en bekjent forut for annonsering er helt klart en interessekonflikt. Megleren skal opptre uavhengig og på en måte som ikke svekker selgers tillit. Når prisantydningen ble satt betydelig ned mot klagerens vilje, og megleren hadde en bekjent på privatvisning før annonsering, mistet klageren tillit til megleren. Da hun ikke hørte noe fra megleren på et par dager, tok hun kontakt for å høre om det ble noe salg. Megleren opplyste da at interessenten hadde satt kjøpsprosessen på vent.

Etter dette ble leiligheten annonsert i det åpne markedet, og klageren ga igjen uttrykk for at hun syntes prisen var for lav og at hun ikke lenger ønsket å selge. Den 15. juni 2025 sendte klageren en SMS med prisantydningen fra høsten 2024, hvor hun stilte spørsmål ved hvorfor megleren hadde satt den så lavt, uten at dette ble besvart. Det ble også presisert at hun håpet på en god pris, slik at hun ble fornøyd med salget.

Den 24. juni 2025 ble det avholdt budrunde, og da det høyeste budet var på prisantydning, gjentok klageren at hun ikke ønsket å selge. Megleren opplyste i den forbindelse at han kunne spørre interessenten med det høyeste budet om å øke sitt bud for å ikke miste boligen til forkjøpsrett. Dette var han imidlertid ikke interessert i. Megleren var likevel kjent med at noen ønsket å benytte forkjøpsrett, ettersom klageren tidligere var blitt forespurt om hun kunne vise leiligheten til en interessent med forkjøpsrett. Interessenten dukket imidlertid aldri opp.

Ifølge meglerforetaket forventes det at man aksepterer bud på prisantydning. Klageren hadde imidlertid ikke inngått noen bindende avtale og sto dermed fritt til å avslå budene. Dette ga hun tydelig uttrykk for overfor megleren, men ettersom han mente dette var useriøst, følte klageren seg presset til å selge. Boligen ble dermed solgt for 2 990 000 kroner.

I e-post av 22. august 2025 opplyste meglerforetaket at naboleiligheten ble solgt for 3 040 000 kroner i mars 2025, og at denne hadde god standard, blant annet med oppgradert bad. På bakgrunn av dette salget mente megleren at klagerens prisantydning burde nedjusteres, noe det hevdes at klageren sa seg enig i. Klageren kan ikke huske at de diskuterte salget av naboleiligheten, og kjenner heller ikke til salgsprisen. Klageren har aldri gått med på å redusere prisen. Det bemerkes for øvrig at naboleiligheten har en helt annen planløsning enn klagerens, og at den ligger midt i rekken. Meglerforetaket hevder at det ikke er tillatt å benytte lokkepris, men i herværende sak har megleren gjort dette.

I meglerforetakets e-post ble klagerens bolig også sammenlignet med en annen leilighet i naboblokken. Denne boligen ble solgt for prisantydning, 3 500 000 kroner, kun noen dager etter salget av klagerens leilighet. Salgssummen var altså 560 000 kroner høyere enn klagerens.

Det er ingenting som tilsier at leiligheten i naboblokken, bare noen dager etter salget av klagerens leilighet, skulle være verdt 560 000 kroner mer – tvert imot. Prisantydningen megleren satt for klagerens leilighet speilet ikke boligens faktiske verdi. Dersom megleren hadde gjort en god jobb, ville han priset den likt som leiligheten i naboblokken, altså 3 550 000 kroner. Boligprisene var generelt stigende i perioden høsten 2024 til våren 2025. Dette er ikke forenlig med en prisantydning som lå 200 000 kroner lavere. Megleren burde hørt på klageren og foretatt en ny vurdering av prisen.

Det stemmer ikke at de to boligene hadde nokså lik standard på kjøkken og bad, slik meglerforetaket hevder. Klageren var selv på visning av den andre boligen, hvor kjøkkenfrontene tydelig var selvmalte. Badet var også eldre, med selvmalte veggfliser og gammel baderomsinnredning. Ett av soverommene hadde dessuten garderobeskap fra 1968 med skinnhåndtak som fornyelse, mens det andre kun hadde hyller med forheng. Sikringsskapet var også gammelt, i motsetning til nyere automatsikringer hos klageren. Meglerforetaket hevder dessuten at den andre leiligheten har bedre solforhold. Klageren, som selv bor i området, vet at boligen ikke får sol på verandaen før langt utpå dagen. Klageren har derimot sol fra kl. 07:30 til 19:30, noe megleren er kjent med.

Klageren var ikke kjent med at naboleiligheten ble solgt 21. november 2024, slik meglerforetaket hevder. Prisantydningen ble aldri diskutert opp mot de to salgene i klagerens blokk. Det ble heller ikke opplyst at megleren hadde hensyntatt disse i sin vurdering.

Avslutningsvis i e-posten av 22. august 2025 skriver meglerforetaket at «[deres] mål som megler er å oppnå en god pris og gjennomføre et godt boligsalg», samt at de tar med seg klagerens tilbakemelding i det videre arbeidet for å levere gode kundeopplevelser og salg i fremtiden. Dette har foretaket ikke oppnådd ved salget av klagerens leilighet. Det kreves derfor kompensasjon for den dårlige prosessen og tapt fortjeneste.

Overtakelse ble gjennomført 15. september 2025. Kjøperen opplyste da uoppfordret at megleren fremsto som uprofesjonell og ny i faget. Videre at han virket uinteressert og lite kundevennlig på visning. Han hadde heller ikke satt seg inn i alle leilighetens fasiliteter, og det var først på overtakelsen at kjøperen ble vist fellesvaskeriet i kjelleren. Kjøperen var uvitende om dette på kjøpstidspunktet og presiserte at dersom klageren skulle selge igjen, måtte hun benytte en annen megler. Kjøperen hadde også bedt megleren om å delta på overtakelsen, men dette hadde han ikke tid til. Videre opplyste kjøperen at hun hadde deltatt på visning i naboblokken og ikke kunne forstå at denne leiligheten gikk for en mye høyere pris. Etter hennes mening var både kjøkkenet og badet finere hos klageren, i tillegg til at utsikten var bedre.

Når det gjelder påstanden om at megleren ikke oppfattet at klageren ønsket å øke prisantydningen, ble dette tydelig presisert både pr. e-post og telefon.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Den lave prisantydningen anses som villedende markedsføring og har påført klageren et økonomisk tap. Klageren krever erstattet 190 000 kroner. Beløpet utgjør differansen mellom verdivurderingen på 3 180 000 kroner mottatt høsten 2024 og verdivurderingen på 2 990 000 kroner fastsatt våren 2025. I tillegg kreves det at meglerforetakets krav på betaling bortfaller i sin helhet.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerens bolig ble solgt for 2 990 000 kroner, og etter salget ble en leilighet i naboblokken solgt for 3 550 000 kroner. Slik meglerforetaket forstår klageren, er hun misfornøyd med ikke å ha oppnådd en like høy pris og krever derfor erstatning. Det bemerkes i den forbindelse at det er markedet som bestemmer prisen, noe som i enkelte tilfeller kan oppleves som brutalt og til dels mer tilfeldig enn ønskelig. Megleren kan imidlertid ikke lastes for dette.

En verdivurdering er meglers objektive vurdering av hvilken pris man kan oppnå ved et salg på det aktuelle tidspunktet. Den 19. august 2024 befarte megleren eiendommen og utarbeidet en verdivurdering på 3 180 000 kroner, eksklusiv andel fellesgjeld. Det fremgår følgende av e-taksten:

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at det kan være ukjente faktorer som vil kunne påvirke prisfastsettelsen og at en verdivurdering aldri vil kunne angi nøyaktig hva en eiendom kan bli solgt for på det åpne marked.

Megleren har også opplyst at dette var et samtaleemne med klageren, og at hun var innforstått med at man ikke kunne vite hvordan markedet ville utvikle seg i fremtiden.

Da boligen skulle annonseres, foretok megleren på vanlig måte en oppdatert vurdering av prisantydningen basert på tilgjengelig informasjon og gjeldende markedsforhold. Det fremkom da at en leilighet i samme blokk var solgt for 3 040 000 kroner, eksklusive andel fellesgjeld, i mars 2024. Boligen hadde god standard, blant annet med oppgradert bad, og hadde hatt en prisantydning på 3 090 000 kroner. På bakgrunn av dette mente megleren at prisantydningen på klagerens leilighet burde nedjusteres, noe klageren sa seg enig i.

Det bemerkes at salget av leiligheten i naboblokken til 3 550 000 kroner ikke hadde funnet sted ved fastsettelsen av klagerens prisantydning. Megleren kunne derfor ikke hensynta dette i vurderingen. Det ble derimot sett hen til salget av naboleiligheten, solgt 21. november 2024, med en prisantydning og salgssum på henholdsvis 3 190 000 og 3 050 000 kroner. Denne leiligheten var fem kvadratmeter større og hadde etter meglerens mening blant annet nyere og mer moderne kjøkken.

Ved fastsettelsen hensyntok megleren også salget av en annen leilighet i samme blokk, annonsert til 3 090 000 kroner og solgt for 3 040 000 kroner 28. mars 2025. Denne leiligheten var seks kvadratmeter større, med nyere bad og mer oppussede flater. Standarden var ellers sammenlignbar.

I e-post av 9. mai 2025 vedrørende godkjenning av salgsoppgaven og Finn-annonsen fremgikk det dessuten tydelig hva meglerens forslag til prisantydningen var, samt at denne ikke måtte settes lavere enn klageren var villig til å akseptere. Klageren godkjente salgsoppgaven, herunder prisantydningen.

Klagerens leilighet ble annonsert med fellesvisning, hvor totalt ni interessenter deltok. Meglerforetaket mottok bud fra tre budgivere, med høyeste bud på prisantydning, 2 990 000 kroner. Det stemmer at klageren på dette tidspunktet opplyste at hun ønsket en høyere salgspris. Megleren forespurte derfor interessenten med det høyeste budet om han ønsket å legge inn et høyere bud, ettersom det var kjent at en av budgiverne ønsket å ta boligen på forkjøpsrett.

Det er selgeren som aksepterer eller avslår bud. Det bestrides derfor at megleren presset klageren på en utilbørlig måte eller lignende. Klageren sto fritt til å avslå budet, med den konsekvens at prisantydningen måtte økes ved videre annonsering, noe hun ble gjort oppmerksom på.

Megleren oppfattet at klageren naturligvis ønsket en best mulig pris, men ikke at hun ville øke prisantydningen. Megleren vil alltid ha flest mulige interessenter på visning, men det stemmer ikke at han benyttet lokkepris. En konsekvens av dette er ofte at boligen selges over prisantydning som følge av for lav annonsert pris.

Grunnvilkårene for erstatning er at det foreligger ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og det økonomiske tapet. Det er klageren som har bevisbyrden for at vilkårene er oppfylt.

Megleren foretok en grundig helhetsvurdering ved fastsettelsen av prisantydningen, i tråd med god meglerskikk. Det er markedet som bestemmer prisen, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger at megleren kan lastes for utfallet.

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, ettersom megleren verken har opptrådt i strid med god meglerskikk eller på annen måte erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det ikke sannsynliggjort at klageren er påført et erstatningsrettslig vernet tap. Klageren hevder at hun som følge av meglerens prisantydning eller øvrige brudd på god meglerskikk er påført et økonomisk tap på 285 000 kroner. Dette er ikke dokumentert. Det foreligger heller ikke årsakssammenheng.

Vilkårene for erstatning er ikke oppfylt, og klagerens krav kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter

Nemnda bemerker at fastsettelse av prisantydning beror på meglers faglige skjønn basert på markedsforholdene på vurderingstidspunktet, herunder relevante sammenlignbare salg. På bakgrunn av de opplysninger som foreligger, kan nemnda ikke se at den fastsatte prisantydningen var uforsvarlig eller i strid med god meglerskikk. Nemnda legger også vekt på at klageren godkjente salgsoppgaven, herunder den angitte prisantydningen, før markedsføring. Selv om klager uttrykte seg skeptisk til prisantydningen på 2 990 000 kroner, er det ikke tale om «lokkepris».

Heller ikke når det gjelder gjennomføringen av salget, kan nemnda se at det er sannsynliggjort at megleren har handlet i strid med klagerens interesser eller opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk. Det er ikke dokumentert at det er utøvd utilbørlig press i forbindelse med budgivningen. Nemnda bemerker i den forbindelse at det er selgeren som avgjør om et bud skal aksepteres.

For at erstatning skal kunne tilkjennes, må det foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng. Nemnda finner at disse vilkårene ikke er oppfylt.

Det er ikke sannsynliggjort at klageren ville oppnådd en høyere pris ved en annen fastsettelse av prisantydningen eller en annen gjennomføring av salget. Det foreligger på denne bakgrunn heller ikke grunnlag for reduksjon eller bortfall av meglerforetakets vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Klagen fører ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Klageren gis ikke medhold.