RFE-2025-356

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:
Off-market-salg. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I september 2025 kjøpte klager en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble solgt off market til klager. Gjennomføringsmodellen ble underveis endret fra ordinært salg til videresalg av kontraktsposisjon. Klager har trukket frem flere sider ved meglers håndtering av oppdraget som han mener er kritikkverdige. Klager hevder blant annet at budet hans ble inngitt og akseptert før han hadde fått fremlagt salgsoppgaven og kjøpekontrakten med medfølgende dokumentasjon som han måtte tre inn i som følge av endringen av gjennomføringsmodellen. Spørsmålet i saken er om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Videre om dette gir grunnlag for klagers erstatningskrav på 67 500 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klager har i hovedsak anført:
Manglende oppdragsavtale på tidspunktet klager ble kontaktet av megler
Den 28. august 2025 kontaktet megler klager og spurte om han kunne være interessert i å kjøpe den aktuelle leiligheten off market. Selger var et eiendomsselskap som nylig hadde kjøpt leiligheten og ville selge den videre før selger selv overtok den. Bakgrunnen for at megler kontaktet klager var at klager og klagers kone tidligere hadde vist interesse for en annen leilighet i sameiet formidlet av samme megler. Da klager bekreftet at de fremdeles var interessert i å kjøpe en leilighet i sameiet, ble det avtalt visning 5. september 2025.

Det forelå ingen signert oppdragsavtale mellom eiendomsselskapet og meglerforetaket på tidspunktet klager ble kontaktet av megler og visning ble avtalt. Visning ble avtalt under telefonsamtalen 28. august, men megler måtte komme nærmere tilbake og bekrefte den foreslåtte visningsdatoen, da den opprinnelige eier fremdeles bodde i leiligheten. Klager purret på bekreftelse fra megler, men fikk ikke bekreftelse før 3. september 2025.

Leiligheten har altså blitt markedsført uten at det forelå noen bindende oppdragsavtale mellom selger og meglerforetaket. Denne oppdragsavtalen kom på plass senere, noe som også er bekreftet av foretakets kvalitetssjef. Klager stiller seg undrende til at meglerforetaket ikke har lagt frem oppdragsavtalen, tatt i betraktning at han har stilt spørsmål ved dateringen som meglerforetaket har oppgitt.

Manglende salgsoppgave på visningstidspunktet
Det forelå ikke noen salgsoppgave på tidspunktet for den avtalte visningen, den 5. september 2025. Leiligheten ble dermed markedsført og vist fram uten noen salgsoppgave. Megler informerte på visningen at salget var et hastesalg hvor eiendomsselskapet ville unngå å betale dokumentavgift, og at leiligheten måtte overtas innen utgangen av september 2025.

Dagen etter fikk klager oversendt en epost fra megler med informasjon om sameiet, grunnboksutskrift og reguleringskart, samt en litt tynn tilstandsrapport utarbeidet ifm. handelen mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet. Det var et annet meglerforetak som formidlet dette salget. I en egen epost sendte megler også en gammel salgsoppgave for en annen leilighet i sameiet.

Gjennomføringsmodell, dokumentavgift og manglende salgsoppgave på tidspunktet klagers bud ble inngitt og akseptert
Klager spurte om innsyn i dokumenter og opplysninger knyttet til kjøpet mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet, herunder kontrakten, salgsoppgaven og salgsprisen. Megler nektet innsyn med den begrunnelse at kontrakten var konfidensiell. Megler opplyste at klager skulle gjøre et rent kjøp med eiendomsselskapet som selger, og at den opprinnelige kontrakten dermed ikke hadde noen relevans for klagers kjøp.

Før klager innga bud, ble han forsikret skriftlig den 7. september 2025 om at kjøpet var et rent kjøp med eiendomsselskapet som selger. Det ville ikke finne sted noen overdragelse av kontrakt (kontraktsposisjon). Megler opplyste videre at leiligheten skulle tømmes og vaskes før overtakelse og at ønsket overtakelse var 17. september. Dette til tross for at klager var blitt forespeilet overtakelse innen utgangen av september 2025 på visningsdagen.

Megler informerte klager om at det hastet å inngi bud da leiligheten måtte overtas allerede 17. september 2025 og salgssummen måtte innbetales senest mandag 15. september. Klager fikk dermed veldig dårlig tid og følte et enormt press fra megler.

Basert på opplysningene som klager fikk, innga han et bud på 14 600 000 kroner mandag 8. september 2025. Budet var basert på en ordinær salgskontrakt med eiendomsselskapet og en vanlig dokumentavgift på 2,5 prosent av den totale kjøpesummen. Klagers bud ble akseptert mandag 8. september kl. 17:50. Megler skrev i en sms til klager:

Selger gir aksept på 14,6 mill + omk. med overtakelse 17/9.2025 og at han får ca 1. ukes tid på å tømme/ rydde/ vaske ut etter overtakelsen. Det forutsettes at salgsoppgave er lest og akseptert (jeg vil lage en enkel salgsoppgave basert på allerede gitte opplysninger) og at budet formaliseres gjennom vår budportal. Dette kommer ila kvelden. Det forutsetter også en endelig bekreftelse på fremgangsmåte fra privatmegleren oppgjørsavdeling som kommer i morgen tidlig. Anser det som en formalitet ref megler. Banken deres trenger signert kjøpekontrakt som sendes over ila i morgen formiddag når punktene over er løst.

Klager undrer seg over hvordan megler kunne forutsette at en salgsoppgave som enda ikke var laget, var lest og akseptert. Klager mener at megler prøvde å holde på formaliteter som allerede var brutt. Klager reagerer på at han ikke hadde mottatt noen salgsoppgave fra megler på tidspunktet budet hans ble inngitt og akseptert. Klager hadde kun fått fremlagt en gammel salgsoppgave for en annen leilighet i sameiet. Dette var en salgsoppgave klager spurte om å få for å ha noe informasjon å forholde seg til, da salgsoppgave for den aktuelle leiligheten ikke var tilgjengelig.

Klager kjenner seg ikke i meglerforetakets påstand om at han «uttrykkelig forutsatte gjennomgang og godkjenning av salgsoppgave før bud skulle formaliseres». Om dette hadde vært tilfellet, er det påfallende at meglerforetaket nektet å endre ordlyden i salgsoppgaven, nærmere bestemt ta bort betegnelsen «oppussingsobjekt», slik klager ønsket da salgsoppgaven kom.

Etter at budet ble gitt og akseptert, skrev megler i en sms til klager samme dag kl. 19:47 at han skulle få link til budskjema han kunne fylle ut, skrive som kommentar i budet: «[b]udbekreftelse ihht. allerede inngått avtale som ref. til sms fra [meglers navn] den 8/9 kl 17.50», og sette akseptfrist kl. 12:00 dagen etter (9. september 2026). I samme sms skrev megler følgende om salgsoppgaven: «[j]eg trenger litt hjelp til å flette opplysningene / prospektet sammen så det kommer i morgen formiddag.»

Budportalen som ble sendt over fra megler, fungerte ikke. Klager informerte megler straks om dette. Klager går ut fra at grunnen til at budportalen ikke fungerte, var at det manglet oppdrags-/salgsoppgave innad i systemet til meglerforetaket.

Samme dag – 8. september – informerte klager banken om kjøpet og ba om klargjøring av finansiering og overføring av kjøpesummen. Banken presiserte at de fikk veldig dårlig tid og ba klager sende over kjøpekontrakten så fort som mulig. Megler hadde skrevet i sms-en med budaksept at kjøpekontrakten ville sendes over i løpet av formiddagen dagen etter. Klager mottok ingen kjøpekontrakt dagen etter. Banken purret og opplyste at morgendagen var siste frist om de skulle rekke å overføre kjøpesummen innen fristen, som var mandagen uka etter. Det kom ingen kjøpekontrakt i løpet av arbeidstiden 9. september, derimot skrev megler kl. 17:16 at kjøpekontrakten ville komme i løpet av kvelden og at klagers bank da ville få den dagen etter. Rett før midnatt, kl. 23:19, mottok klager kjøpekontrakten. Klagers bank satte veldig liten pris på den sent ankomne kjøpekontrakten, den veldig korte oppgjørsfristen og alt stresset dette medførte.

Klager mottok salgsoppgaven for leiligheten først 9. september kl. 11:10. Det var også der oppgitt at selger var eiendomsselskapet. Det var imidlertid flere opplysninger som ikke stemte med den muntlige informasjonen klager hadde basert sitt bud på. Blant annet sto det at leiligheten var et oppussingsobjekt. Samme dag skrev klager til megler per epost at hun måtte ta ut betegnelsen oppussingsobjekt fra salgsoppgaven da dette aldri hadde vært et tema. Samtidig informerte han at banken etterlyste kjøpekontrakt da de ikke ville ha så god tid om kjøpesummen skulle overføres innen 17. september.

Megler insisterte på at dette med oppussingsobjekt ikke hadde noe å si. Megler sendte 10. september kl. 13:48 en revidert salgsoppgave med rettinger som klager hadde etterspurt, men nektet å ta ut betegnelsen oppussingsobjekt, selv om selger på dette tidspunktet fremdeles var eiendomsselskapet. Megler forklarte dette med at eiendomsselskapet hadde kjøpt leiligheten som et oppussingsobjekt. Klager mener at dette ikke hadde noe med hans kjøp fra eiendomsselskapet å gjøre, i og med at leiligheten ble vist fram til ham og solgt inn som en vanlig bebodd leilighet. Da klager senere tok kontakt med kvalitetssjefen i meglerforetaket og tok opp dette, var hans forklaring i en epost 17. oktober 2025 følgende:

Megler antok at dette derfor var ok. Uansett må man kunne slutte at salgsoppgaven er godkjent iht. inngitt bud og forutsetningene/informasjonen i salgsoppgaven er gjeldende.

Klager stiller spørsmål ved denne forklaringen all den tid den første salgsoppgaven først ble skrevet dagen etter at budet var inngitt og akseptert. Videre hadde betegnelsen «oppussingsobjekt» aldri tidligere vært nevnt av megler.

Dagen etter – 10. september 2025 – meldte megler muntlig til klager at han måtte tre inn i kontrakten mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet og skrive under en transportkontrakt med eiendomsselskapet. Meglerforetakets oppgjørsavdeling mente at eiendomsselskapet ikke kunne selge leiligheten direkte til klager. Dette hadde noe med arv til opprinnelig selger å gjøre. Megler bekreftet muntlig overfor klager at han, om han var villig til å endre kontraktspart, kun skulle betale dokumentavgift for kjøpesummen i kontrakten mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet og at det ikke tilfalt noen dokumentavgift på videresalget av kontraktsposisjon. Klager aksepterte tilbudet.

Først den 10. september kl 13:54 fikk klager en link til budskjema som fungerte. Klager la raskt inn bud med følgende innhold: budbeløp: 14 600 000 kroner; akseptfrist: 10.09.2025 kl. 14:45; overtakelse: fullstendig tømt og rengjort senest 23. september 2025. Budet ble gitt med følgende forbehold:

Selger gjør opp alle felleskostnadene frem til overtakelsen senest 23. september 2025 leiligheten skal betales 17 september 2025. Selve leiligheten overtas fullstendig tømt og rengjort senest 23. september 2025. Dokumentavgiften skal korrigeres til riktig beløp for hvor vi trer inn i kontrakten med original selger. Megler holder tilbake hele beløpet som er differansen mellom kontraktsinntredelsen og endelig salgssum til leiligheten er fullstendig overtatt av kjøper.

Det er uforståelig at meglerforetaket hevder at budet først ble gitt 10. september 2025 kl. 13:54 og at budet var basert på en salgsoppgave oversendt 9. september 2025 kl. 11:10. Budportalen virket ikke før 10. september 2025 på grunn av forhold meglerforetaket selv var ansvarlig for. Salgsoppgaven som ble sendt 9. september 2025, ble senere korrigert og sendt ut på nytt på e-post 10. september 2025 kl. 13:48. I sistnevnte epost sto det at megler hadde tatt inn navnet til hjemmelshaver og «videresalg av kontrakt» inn i den reviderte salgsoppgaven. Det sto imidlertid fremdeles i den reviderte salgsoppgaven at selger var eiendomsselskapet.

Etter at budet med forbeholdet ble inngitt, kom det en sms fra megler samme dag kl. 14:31: «ps- det blir dok.avg på hele kjøpesum». Klager protesterte per sms på at tilbudet på 27 500 kroner ble trukket tilbake. Senere skrev meglerforetaket i budjournalen som en kommentar etter forbeholdet «[f]rafall om punkt om dokumentavgift frafalt i budet per sms (ikke lov)».

Megler brukte en lavere dokumentavgift som lokkemiddel for å få klager til å tre inn i kontrakten mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet, for så å trekke dette tilbake. Dokumentavgiften var selve «gulroten» for klagers aksept om å endre kontraktspart og tre inn i det opprinnelige kjøpet formidlet av det andre meglerforetaket.

Tillegget for dokumentavgift på 2,5 prosent av differansen mellom avtalt pris 14 600 000 kroner og opprinnelig pris på 13 500 000 kroner (1 100 000 kroner) viste seg å utgjøre 27 500 kroner. Ifølge megler, som også er advokat, ville klager da spare 27 500 kroner om man gjorde det på denne måten. Klager syntes det var positivt å spare 27 500 kroner og aksepterte å tre inn i kontrakten, selv om han fremdeles ikke hadde sett en kopi av kontrakten, men blitt forsikret om at det var en standard kjøpekontrakt.

Klager stiller seg undrende til meglerforetakets påstand om at hans eget forbehold, «[d]okumentavgiften skal korrigeres til riktig beløp for hvor vi trer inn i kontrakten med original selger», underbygger meglers versjon om at han aldri ble lovet dokumentavgift på kun den opprinnelige salgssummen. Forbeholdet ble skrevet i budet som ble inngitt gjennom budportalen før megler sendte sms om at «PS. Det blir dok.avgift på hele kjøpesummen». Deretter skrev meglerforetaket en kommentar om frafall av forbeholdet inn i budet.

Senere på kvelden 10. september mottok klager en epost med kopi av kjøpekontrakten mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet som klager skulle tre inn i og salgsoppgaven som fulgte kjøpet. Dette skjedde altså først etter at klagers bud ifølge meglerforetaket var formelt akseptert. Disse ble mottatt ca. to og en halv timer etter den siste bekreftelsen fra meglerforetaket på inngått bindende avtale mottatt 10. september 2025 kl. 20:48. Nok en gang ble bud akseptert uten en gyldig salgsoppgave siden salgsoppgaven ble endret til salgsoppgaven utarbeidet av det andre meglerforetaket ifm. kjøpet mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet. Den 11. september fikk klager tilsendt lenke til E-signering av «Avtale om transport av kjøpekontrakt for kjøp av bolig».

Oppussingsobjekt og varmekabler
I salgsoppgaven som lå til grunn for handelen mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet, som klager mottok per epost 10. september kl. 23:19, var det opplysninger om at leiligheten var oppussingsobjekt og at varmekablene ikke fungerte. Det var først etter at det hadde blitt oppnådd enighet om pris og alle bud var inngitt, at megler kom med disse opplysningene. Megler hadde tidligere nektet klager innsyn i disse.

I salgsoppgaven sto det at leiligheten selges som et oppussingsobjekt. Dette var informasjon klager ikke fikk eller hadde tilgang til før budet hans ble inngitt. Klager mener at det som sto i salgsoppgaven som fulgte kjøpet mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet, ikke bør være bindende for ham så lenge han verken fikk opplysning om dette eller fikk se salgsoppgaven før budet hans ble inngitt.

Klager tror at det faktum at det sto oppussingsobjekt i denne salgsoppgaven, var grunnen til at megler nektet å ta bort betegnelsen «oppussingsobjekt» i sin salgsoppgave. At megler nektet å gjøre det, finner klager merkelig all den tid budet ifølge meglerforetaket selv måtte være basert på en salgsoppgave som var akseptert av klager. Meglerforetaket refererer så til salgsoppgaven til det andre meglerforetaket som klager endte med å tre inn i, men samtidig er dette en salgsoppgave klager ble nektet å lese. Klager fikk ikke tilgang til denne salgsoppgaven før selve kjøpekontrakten ble undertegnet.

I salgsoppgaven som klager først fikk 10. september 2025, fant han den opprinnelige egenerklæringen til selger. Der sto det at varmekablene på badet ikke fungerte. Megler hadde ikke opplyst om dette. Den 11. september gjorde klager megler oppmerksom på dette, hvoretter megler svarte at klager måtte akseptere dette siden badene har TG3 og leiligheten ble solgt som et oppussingsobjekt. Megler svarte videre at det var lagt til grunn i prisen at begge badene måtte pusses opp. Før aksept av budet opplyste klager til megler at han hadde planer om å flytte inn i leiligheten og vente med å pusse den opp til våren kom. Klager mener det ville vært naturlig av megler å informere om at varmekablene ikke virket, særlig tatt i betraktning at det nærmet seg vinter og at badegulvene var flislagte. Å flytte inn før vinteren, uten varmekabler på badene, er ikke aktuelt. Klager må derfor fremskynde oppussingen og bli boende der han bor, og som følge av det tape leieinntekter.

I tilstandsrapporten klager fikk av megler 6. september, sto det bare at begge badene hadde varmekabler i gulvstøpen, men ikke noe om at de ikke fungerte. Megler har forsømt sin opplysningsplikt og prøver å skjule seg bak ordet oppussingsobjekt.

Selv om badene er fra byggeår 1983, er de pene og fungerende flislagte bad, men iskalde uten varmekabler i gulvet. Det er ingen andre varmekilder på badene, bortsett fra en håndklevarmer på det ene badet. At klager selv påpekte i epost av 6. september 2025 til megler at begge badene måtte pusses opp, var noe han brukte som et argument for å forhandle ned kjøpesummen.

Opplysninger om ikke fungerende varmekabler på begge badene ble holdt tilbake av megler til etter klagers bud ble akseptert. Dette var informasjon megler visste eller burde visst om. Megler har bekreftet i en melding at vedkommende ikke var kjent med at egenerklæringen til den opprinnelige selgeren ikke lå som vedlegg i den første oversendelsen. Klager har vært i kontakt med det andre foretaket, som har bekreftet at den opprinnelige selgeren var veldig opptatt av å få frem at varmekablene på begge badene ikke fungerte.

Lysekrone
Etter at klager innga budet, følte han et behov for å klargjøre forbeholdet i budet om at leiligheten skulle overtas fullstendig tømt. Klager sendte en melding den 10 september 2025 kl. 21:29 hvor han skrev:

Bare som en spesifisering. Vi skrev at leiligheten skal være fullstendig tømt. Alt av fastmonterte hvitevarer på kjøkken, alle taklamper og fastmonterte lamper som var på visningen skal være igjen. Dette gjelder også fastmonterte skap osv.

Megler informerte aldri om at hans presisering ikke kunne aksepteres. Da meldingen aldri ble kommentert av megler, regnet klager det som en stilltiende aksept, og at dette var i orden. Megler hadde sagt at klager kunne få flere av møblene i leiligheten dersom han ønsket dette, da hele leiligheten skulle tømmes av eiendomsselskapet.

Klager ønsket seg den store flotte lysekronen som var montert over spisebordet. Han fikk først vite at lysekronen var borte da eiendomsselskapet tømte leiligheten og lurte på om klager ville ha noe av inventaret i leiligheten. Eiendomsselskapet mente at det ikke hadde fått noen informasjon fra megler om noe forbehold og at den opprinnelige selgeren allerede hadde spurt om å få lysekronen og fått lov til det.

Da klager tok kontakt med megler, var hun usikker på hvem klager rettet krav mot – megler eller selger. Senere, den 18. september, spurte megler om klager hadde tatt bilde av lampen, noe klager bekreftet. Megler tilbød så klager en annen taklampe, noe klager takker nei til, da han visste at lysekronen som ble borte hadde verdi. Deretter skrev megler at presisering av tilbehør ikke var iht. tilbehørsliste og at den også var for sent fremsatt (etter budaksept). Megler brukte således lovverket og tidsfrister strengt da klager ønsket å korrigere et forbehold til tross for at megler selv ikke holdt avtalte tidsfrister.

Eierskiftemelding
Meglerforetaket meldte ikke fra til sameiets forretningsfører om eierskiftet. Klager fikk derfor ikke betalt felleskostnader til sameiet som viste seg å slite økonomisk. Det var ikke opplyst om at sameiet slet økonomisk før kjøpet av leiligheten. Styremedlemmer har måttet forskuttere felleskostnader fra egen lomme for å dekke utgifter i sameiet.

Da klager ikke fikk noen regning om felleskostnader fra sameiet, sendte han epost til meglerforetaket hvor han etterlyste eierskifterapporteringen. Meglerforetaket skyldte da på foretaket som formidlet det opprinnelige salget. På dette tidspunktet hadde det gått nesten to måneder fra overtakelsen.

Klager måtte ta kontakt også med det andre foretaket, siden innklagede fraskrev seg ansvaret for å få rettet feilen. Da klager tok kontakt med det andre foretaket, avviste det fullstendig innklagedes framstilling.

Meglerforetaket meldte klager og klagers kone først inn som eiere 14. november 2025, nesten to måneder etter at leiligheten var betalt og overtatt. Om klager selv ikke hadde tatt kontakt med forretningsfører, er det usikkert når eierforholdet ville blitt endret.

Klager fikk informasjon om at sameiets økonomi var tilsynelatende i orden på visningen, selv med en økning av felleskostnadene med 20 prosent på siste generalforsamling våren 2025. På en ekstra generalforsamling i november 2025 ble det bestemt en innbetaling fra seksjonseierne av et engangsbeløp på 500 000 kroner til sammen. Det ble også bestemt en ytterliggere økning av felleskostnadene på 15 prosent, noe som betyr en total økning av felleskostnadene til 55 prosent på ett år.

Oppsummering og krav
Meglerforetakets kvalitetssjef skriver i epost av 17. oktober 2025 at vedkommende er enig i at kjøpekontrakten mellom den opprinnelige selgeren og eiendomsselskapet samt salgsoppgaven som fulgte dette kjøpet, burde vært oversendt klager sammen med salgsoppgaven, slik at all informasjon ble oversendt samlet, og ikke etter inngivelse av bud.

Enten budet ble akseptert 8. eller 10 september 2025 så forelå det ingen gyldig relevant salgsoppgave før budene ble inngitt og akseptert.

Klager ber nemnda vurdere om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre krever klager en godtgjørelse fra meglerforetaket for tilbakeholdt informasjon om varmekabler med påfølgende tap, for villedende informasjon med tilbaketrekking av tilbud om redusert dokumentavgift og til slutt for lysekronen.

Når det gjelder varmekablene, krever klager 25 000 kroner. Dette er et beløp som er under halvparten av tapet. Det er tatt utgangspunkt i et estimert tap av leieinntekter på 45 000-50 000 kroner per måned minus skatt, og en periode på 6-8 uker (inkl. julen) til oppussing. Klager fikk to interessenter som ønsket å leie hans forrige bolig, men klager er nødt til selv å bli boende i denne, til badene i den nykjøpte boligen er pusset opp og fått nye fungerende varmekabler.

Innklagede vet som eiendomsmeglingsforetak hva klager kan forvente i leieinntekter for et hus med høy standard bygget i 2011. Klager har kun spurt om å få dekket sitt tap for en kortere periode. Ellers kan klager, om ønskelig, innhente pristilbud på å montere fungerende varmekabler på to bad, om dette vil gjøre det enklere.

Videre krever klager erstatning på 27 500 kroner, tilsvarende meglers tilbud om redusert dokumentavgift som senere ble trukket tilbake.

For manglende lysekrone krever klager minimum 15 000 kroner. Klager har lagt frem et bilde av lysekronen. Da klager straks forsto at lysekronen hadde verdi, ønsket han at den skulle medfølge kjøpet. Basert på bildet av lysekronen, er verdien estimert til mellom 25 000-45 000 kroner (en antikkhandler) eller 15 000-30 000 kroner (finn.no).

Klageren krever totalt 67 500 kroner i erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket bestrider at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven eller god meglerskikk. Meglerforetaket erkjenner at oppdraget hadde et uvanlig og krevende forløp, og at det var preget av betydelig tidspress og alternative gjennomføringsmodeller. Meglerforetakets generelle anførsel er at klager var kjent med de aller fleste av forutsetningene før bud ble formalisert, og at klager hadde anledning til å gå fra handelen dersom det var ønskelig.

Oppdragsavtale på kontakt-/visningstidspunktet
Formell signert oppdragsavtale var ikke ferdigstilt på tidspunktet for første kontakt mellom klager og meglerforetaket. Dette skyldtes at selger opprinnelig hadde planlagt å overta enheten sin og pusse den opp for videresalg, og derfor hadde avtalt overtakelsesdato 17. september 2025 med sin selger. Siden megler på mer eller mindre samme tidspunkt hadde solgt en annen enhet i samme bygård, kom selger med en forespørsel om megler kunne fremskaffe en kjøper til selgers objekt fra interessentlisten til den andre leiligheten. Selger understreket at det kun var interessant med et salg hvis den potensielle kjøperen kunne overta leiligheten på samme overtakelsesdato som selger, dvs. 17. september 2025. Dette for at selger skulle unngå å betale dokumentavgift tilknyttet sitt kjøp.

Klager ble kontaktet av megler 28. august 2025, og bekreftet at han var så interessert at han ønsket å komme på visning. Derfor ble det signert en oppdragsavtale med oppdragsgiver dagen etter, den 29. august 2025. Den 3. september 2025 avtalte klager og meglerforetaket en visning som skulle avholdes 5. september 2025. Det var noe epostkorrespondanse mellom partene 6.-7. september 2025. Fra klagers side ble det flagget at det var interessant med et kjøp, og basert på det, ble det inngitt bud 8. september 2025 som forutsatte at det ble laget en salgsoppgave.

Eiendommen ble derfor ikke annonsert i markedet, og klager ble kontaktet direkte som en kjent interessent. Meglers handlinger i denne fasen var ledd i forberedende salgsarbeid, og ikke markedsføring i strid med eiendomsmeglingsloven. Oppdragsavtale ble inngått i god tid før visning og avtale ble etablert, og før eiendomsmegling i lovens forstand fant sted. Dette forholdet representerer ikke brudd på god meglerskikk.

Salgsoppgave på visningstidspunktet
Salgsoppgave var ikke ferdigstilt på visningstidspunktet. Dette var kjent for klager forut for visningen. Bakgrunnen for det var tidspress og at det fortsatt var uavklart om salget skulle skje som direkte salg eller ved kontraktsposisjon. Klager ble likevel gitt tilgang til sentrale dokumenter, herunder tilstandsrapport, grunnboksutskrift og sameieinformasjon, samt muntlig informasjon om eiendommen og forutsetningene for salget. Det presiseres at visningen ikke innebar noen forpliktelse til å inngi bindende bud, og at klager uttrykkelig forutsatte gjennomgang og godkjenning av salgsoppgave før bud skulle formaliseres.

Gjennomføringsmodell
Endring i gjennomføringsmodell underveis kan ikke anses som feilinformasjon. Klager var informert om at det kunne være forskjellige modeller for gjennomføring, og megler arbeidet for at klager ikke skulle være skadelidende, eller at det skulle medføre noe merarbeid for klager. Det er åpenbart uheldig at kontraktsmotpart og utformingen av kjøpekontrakten endret seg underveis, og det er også beklaget overfor klager vedrørende dette. Klager har til syvende og sist endt opp med leiligheten til avtalt kjøpesum og omkostninger, men meglerforetaket beklager selvsagt overfor klager måten dette skjedde på.

Salgsoppgave på tidspunktet klagers bud ble inngitt og akseptert
Bud ble ikke bindende inngitt før salgsoppgave var oversendt og gjennomgått. Meglerforetaket er enig i at dette ikke er en gjennomføring som er iht. deres ordinære rutiner, men dette var et oppdrag som fulgte en avvikende tidslinje, og klager var særskilt gjort oppmerksom på forholdet. Megler understreket at det ville komme en salgsoppgave som klager måtte lese igjennom før formelt bud ble inngitt, og at klager ikke var bundet av budet før de innga et bud via budportalen. Salgsoppgave ble oversendt 9. september 2025 kl. 11:10.  Det følger ikke av salgsoppgaven at det ble innvilget «rabattert» dokumentavgift på 2,5 % av den totale kjøpesummen. Bud ble lagt inn 10. september 2025 kl. 13:54 via budportalen. Sakens skriftlige dokumentasjon viser at klager mottok salgsoppgave før bud ble inngitt og akseptert av selger.

Oppussingsobjekt
Betegnelsen «oppussingsobjekt» var saklig begrunnet i den tekniske gjennomgangen i tilstandsrapporten, hvor følgende konklusjon fremkom: «Leiligheten holder eldre standard, og kostnader til oppgradering bør påregnes.» Det samme følger av salgsoppgaven til et annet meglerforetak, som var produsert til samme leilighet, der den ble omsatt i det åpne markedet noen uker tidligere. Det følger av denne: «Flott 3-roms i attraktiv gate – Oppussingsobjekt – 2 balkonger – 2 bad». Valget av bruk av betegnelsen «oppussingsobjekt» er ikke et viktig poeng for meglerforetaket. Det som er betydningsfullt, er at klager var kjent med den tekniske tilstanden til eiendommen i tilstandsrapporten, noe han bekrefter at han var kjent med. Megler har ikke gjort noen feil på dette punktet.

Dokumentavgift
Det forelå ingen bindende avtale om redusert dokumentavgift. Da klager opprinnelig la inn kjøpstilbud, var det + dokumentavgift. Det er helt riktig at megler skulle undersøke om klager kunne unngå å betale dokumentavgift for merverdien ved kjøp av kontraktsposisjon, men dette var begrenset til en undersøkelse – og ikke et tilsagn. Når megler skriver «Ps: Det blir dok.avgift på hele kjøpesummen», er dette et tidsnært bevis som underbygger meglers versjon og anførsel på dette punktet. Dette blir så videreført i det formelle budet «Dokumentavgiften skal korrigeres til riktig beløpet for hvor vi trer inn i kontrakten med original selger». Det er derfor ikke holdepunkter for at megler garanterte klager en løsning hvor han sparte dokumentavgiften på 27 500 kroner.

Varmekabler
Opplysningene om badets tilstand fremgår av tilstandsrapporten, hvor badet er gitt TG3. Dette innebar i seg selv at funksjonsdyktighet og særlig lang levetid ikke rettmessig kunne påregnes. Klagers e-post av 6. september 2025 kl.17:28 forut for budgivningen underbygger dette: «Begge badene MÅ pusses opp, Tilstandsrapporten estimerer forsiktig kr 600-750 000,-». At varmekabler ikke fungerte, endrer ikke det kjøpsrettslige utgangspunktet når badene uansett var modne for totalrenovering. Det bestrides at megler bevisst har holdt tilbake informasjon. At et vedlegg, egenerklæringsskjemaet til opprinnelig selger, ikke fulgte første oversendelse, var en utilsiktet feil uten avgjørende betydning for kjøpet og det totale inntrykket ved markedsføringen av badet.

Lysekrone
Klager anfører at hans ønske om en lysekrone fulgte med, som ble sendt kort tid etter budinngivelse, burde vært bindende mellom kjøper og selger. Det presiseres at budforbehold må være klare og fremsatt innen budaksept. Etterfølgende presiseringer kan ikke ensidig binde selger.

Når det gjelder lysekronen, følger ikke denne med etter standard tilbehørsliste, med mindre annet er særskilt avtalt skriftlig i budet. Dette var ikke tilfellet. Megler kunne ha oversendt ønsket til kjøper etter budaksept, men det er ikke dermed gitt at dette ville binde selger. Selger sto fritt til å forkaste kjøpers ønske, ettersom det ikke var et forbehold ved budet, eller en integrert del av kjøpsavtalen. Av den årsak kan det heller ikke være noen årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse og avtaleforholdet mellom kjøper og selger. Megler kan derfor ikke holdes ansvarlig for at lysekronen ikke fulgte med.

Eierskiftemelding
Det fastholdes at meglerforetaket som hadde formidlet det opprinnelige kjøpet, foretok oppgjøret på leiligheten. Dette andre foretaket foretok tinglysning, innfridde lån, gjorde opp evt. restanser og var ansvarlig for å melde inn eierskiftet til forretningsfører. Dette foretaket meldte inn feil kjøper til forretningsfører, og opplyste at dette skulle være eiendomsselskapet. Da meglerforetaket ble gjort oppmerksom på forholdet, kontaktet foretaket forretningsfører og sørget for at klager og hans kone ble registrert som eiere i dokumentene til forretningsfører. Dette har ikke hatt betydning for klagers rettsstilling som eier iht. det tinglyste.

Krav og oppsummering
For det første foreligger det ikke noe ansvarsgrunnlag. Megler handlet innenfor rammene av eiendomsmeglingsloven og god meglerskikk. De forhold klager viser til – herunder opplysninger om teknisk tilstand, dokumentavgift og tilbehør – gir ikke grunnlag for kritikk, og kan derfor heller ikke begrunne erstatningsansvar.

For det andre er det ikke dokumentert noe økonomisk tap. Klagers anførsler knytter seg i hovedsak til hypotetiske eller skjønnsmessige vurderinger, herunder antatt tapte leieinntekter, antatt verdi av lysekrone og dokumentavgift som ligger innenfor 2,5 % av kjøpesummen. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger at klager faktisk har lidt et økonomisk tap som følge av meglers handlinger.

For det tredje foreligger det uansett ikke adekvat årsakssammenheng. Eventuelle kostnader knyttet til oppussing av bad, herunder varmekabler, følger av eiendommens alder og tilstandsgrad, som var opplyst før bindende bud ble inngitt. Tilsvarende gjelder påstått tap knyttet til dokumentavgift og tilbehør, som enten følger av gjeldende regelverk eller av manglende skriftlig avtale med selger.

På denne bakgrunn foreligger det ikke grunnlag for erstatning, og klagers krav på 67 500 kroner kan ikke føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Manglende oppdragsavtale på tidspunktet klager ble kontaktet av megler
Eiendomsmeglers rolle er å være en «mellommann» mellom selger og interessenter. Det er oppdragsavtalen som danner det rettslige grunnlaget for meglers arbeid. Megler skal ikke opptre som megler, altså som mellommann i et konkret salgsoppdrag, uten at oppdrag foreligger. Det er gjennom oppdraget megler får fullmakt og ansvar.

Hvorvidt megler har opptrådt kritikkverdig ved å kontakte potensielle interessenter før oppdragsavtale er inngått, avhenger av hva som formidles i kontakten med den potensielle interessenten. Til tross for at off market-salg er en mindre formalisert prosess sammenlignet med ordinære salg, mener nemnda det er kritikkverdig å presentere en eiendom for salg slik som megler gjorde her, før oppdragsavtale var inngått.

Meglerforetaket har ikke bestridt at det ikke var inngått oppdragsavtale på tidspunktet for første kontakt mellom megler og klager den 28. august 2025. Nemnda finner det sannsynliggjort at megler kontaktet klager da han var oppført i interessentlisten til en annen leilighet i samme bygård som megler nylig hadde formidlet salget av, og at hun presenterte for klager den aktuelle leiligheten. Nemnda finner det sannsynliggjort at visning også var et tema under samtalen.

Når megler kontakter potensielle interessenter før han har fått salgsoppdraget, vil en slik kontakt nødvendigvis ha også en side mot innsalget av oppdraget. Dette er etter nemndas syn egnet til å svekke tilliten til meglerens integritet og uavhengighet, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Bestemmelsen er dermed ikke overholdt på dette punktet, slik nemnda ser det.

Manglende salgsoppgave på visningstidspunktet
Nemnda viser til at oppdragstakeren, med unntak av salg av bolig som ennå ikke er fullført, ikke kan markedsføre eiendommen for salg før oppgave som nevnt i annet ledd er ferdigstilt og tilgjengelig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 sjette ledd, som trådte i kraft 1. juli 2025

At klager forut for visningen var kjent med at det ikke forelå salgsoppgave, og at de ble gitt tilgang til enkelte dokumenter og muntlig informasjon, stiller ikke saken i et annet lys. Det kan heller ikke være avgjørende om budgiver selv forutsetter gjennomgang og godkjenning av salgsoppgave før bindende avtale kommer i stand.

Nemnda mener at megler her har handlet i strid med nevnte bestemmelse og eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd om god meglerskikk.

Gjennomføringsmodell og manglende salgsoppgave på tidspunktet klagers bud ble inngitt og akseptert
Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd skal eiendomsmegler «gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne».

Kjøp av en kontraktsposisjon har andre konsekvenser for kjøperen enn kjøp av selve boligen. Disse kan være vanskelig å forstå, særlig der kjøper er forbruker. Meglers omsorgs-, opplysnings- og rådgivningsplikt innebærer at megler på en tydelig og utvetydig måte gjør det klart for interessenter hva som formidles, og hvilken betydning dette har for handelen og gjennomføringen av denne.

Dersom «kjøper 1» er forbruker, må megler følge reglene i eiendomsmeglingsforskriften § 1-5 om formidling av kontraktsposisjon som gjelder bolig under oppføring. Reglene sier at det skal gis opplysninger i salgsoppgaven om prisen for kontraktsposisjonen og kjøpesummen i det underliggende avtaleforholdet (både opplysninger om de ulike priselementene separat, samt summen av disse beløpene). Den underliggende kontrakten mellom den opprinnelige selgeren og kjøper 1 skal vedlegges den skriftlige oppgaven.

Saken her gjelder ikke bolig under oppføring, og «kjøper 1» var ikke forbruker. Forskriftsbestemmelsen kan dermed ikke anvendes direkte på saksforholdet i herværende sak. Nemnda finner uansett at prosessen var uryddig fra meglers side, og meglerforetaket har beklaget måten dette skjedde på. Dette skapte særlig uklarhet med hensyn til hvilken dokumentavgift som ville påløpe, jf. nedenfor. Nemnda mener at prosessen på dette punktet var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Manglende salgsoppgave på tidspunktet for bindende avtale
Partene er uenige om når bindende avtale ble inngått. Reelt sett mener nemnda at avtale, slik tilbud og aksept var formulert, var inngått 8. september 2025. Salgsoppgave med opplysninger som fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 forelå imidlertid ikke før 9. september. Som nevnt ovenfor skal salgsoppgave foreligge allerede før markedsføringen. Selv om nytt tilbud ble gitt, og ble akseptert, etter at salgsoppgaven forelå, var denne fremgangsmåten – foruten at den var lovstridig – egnet til å skape en uryddig prosess, der den første omgangen med tilbud og aksept skapte en uklarhet om hva klager kunne forvente

Nemnda bemerker at meglerforetaket selv har beskrevet fremgangsmåten som et avvik fra deres rutiner. Nemnda tilføyer at det også er tale om et avvik fra lovens ordning, som er i strid med god meglerskikk.

Dokumentavgift
Meglerforetaket og klager har svært forskjellige oppfatninger av hvordan forbeholdet knyttet til dokumentavgiften skal forstås.

Nemnda legger til grunn at klager tok forbehold om at han kun skulle bære dokumentavgift for kjøpesummen i kontrakten mellom opprinnelig selger og eiendomsselskapet. Klager sto fritt til å ta et slikt forbehold i avtaleforholdet mellom kjøper og selger. Etter avhendingslova § 2-6 tredje ledd bærer kjøper kostnaden for dokumentavgift. Bestemmelsen er imidlertid fravikelig og kommer til anvendelse i tilfelle avtalen ikke sier noe om dette.

Spørsmålet for nemnda er om klager har frafalt sitt forbehold, slik det står i budjournalen i feltet «kommentar».

I tilsvaret har meglerforetaket ikke uttrykkelig kommentert frafallet av forbehold, og heller ikke opplyst noe om når og hvordan forbeholdet ble frafalt av klager. Meglerforetaket har ikke fremlagt dokumentasjon på at forbeholdet ble frafalt. Slik saken er opplyst, fremstår det for nemnda som at megler selv tok stilling til forbeholdets lovlighet og tok det bort på egen hånd, i stedet for å avklare forbeholdet med partene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler kunne med letthet ha skaffet notoritet om dette forholdet, for eksempel ved å kreve at klager via tekstmelding bekreftet at forbeholdet var frafalt. Tidspunktet for bortfall av klagers forbehold skulle dessuten vært innført i budjournalen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d.

Budjournalen skal gi notoritet, og eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 er på dette punktet brutt. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Det er ikke sannsynlig at klager har frafalt sitt forbehold.

Meglers adferd har dermed ledet til at klager overfor kjøper ble ansvarlig for en høyere dokumentavgift enn kjøper selv mente å ha forpliktet seg til, og som var gjenstand for et uttrykkelig forbehold fra klagers side. Dette utgjør erstatningsmessig uaktsomhet fra meglers side.

Basert på klagers saksfremstilling, legger nemnda til grunn at redusert dokumentavgift var motiverende for at klager gikk med på å overta eiendomsselskapets kontraktsposisjon, fremfor å kjøpe boligen fra opprinnelig selger. Dersom forsømmelsen tenkes borte, er det nærliggende at megler ikke hadde lyktes i å velte 27 500 kroner over på klager, som uttrykkelig hadde motsatt seg det. Merutgiften på 27 500 kroner utgjør et økonomisk tap på klagers hånd.

Meglerforetaket plikter dermed å betale erstatning med 27 500 kroner til klager.

Varmekabler
Når det gjelder at varmekablene ikke fungerer, var det ikke opplyst om dette før budaksept. Dette var i strid med opplysningsplikten etter § 6-7 første ledd, samt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3. Megler berges ikke av at det ble tatt inn i salgsoppgaven at det var tale om et oppussingsobjekt.

For at erstatning skal tilkjennes, må det foreligge et økonomisk tap, et ansvarsgrunnlag og adekvat årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet. Klager krever 25 000 kroner i tapte leieinntekter. Det er uklart for nemnda om det ville ha påvirket klagers budvilje dersom forholdet var opplyst. Badene var allerede gamle og modne for utskiftning. Det er etter omstendighetene ikke sannsynliggjort at klager ville ha fått tilslag på eiendommen til en lavere pris dersom megler hadde opplyst at varmekablene ikke fungerte. Det er dermed ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Lysekrone
Nemnda bemerker at lysekronen ikke fulgte med etter standard tilbehørsliste. På tidspunktet klager sendte megler sms med presisering av forbeholdet, var bindende avtale allerede kommet i stand. Verken kjøper eller selger kunne på dette tidspunktet – uten motpartens samtykke – endre rettigheter og plikter ved å forlange at nye forbehold eller endringer av forbehold skulle tas med i kontrakten. I og med at selger sto fritt til å forkaste klagers ønske, foreligger det ikke årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse og klagers tap. Det ville imidlertid ha vært ryddig av megler å ta SMSen opp med klager, og eventuelt med selger dersom forsøket på forbehold ble fastholdt av klager.

Nemnda er derfor kommet frem til at megler ikke kan holdes erstatningsansvarlig for at lysekronen ikke fulgte med.

Eierskiftemelding til sameiets forretningsfører
Ut fra opplysningene i saken, legger nemnda til grunn at det andre foretaket faktisk foretok tinglysing, innfridde lån og gjorde opp restanser. Ut fra både kjøpekontrakten og salgsoppgaven, var det imidlertid innklagede meglerforetak som skulle forestå oppgjøret. Det er nærliggende at dette også inkluderer å sende inn eierskiftemelding, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd nr. 3. I den grad det skal ha vært en «arbeidsfordeling» el. med det andre foretaket, kan ikke nemnda se at innklagede var fritatt fra sine kontraktsfestede og lovpålagte plikter. Dette utgjør brudd på god meglerskikk, men kan ikke ses å ha hatt noen økonomiske konsekvenser.

Megler har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk på flere punkter, og meglerforetaket er erstatningsansvarlig overfor klager med 27 500 kroner, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 Megler ved Sem & Johnsen Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket betaler erstatning til klager med 27 500 kroner.