RFE-2025-368

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. august 2026.

Jan Eivind Norheim, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Nora Wennberg Gløersen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Sne Eiendomsmegling AS
v/advokat Johan A. Mettevoll
Advokatfirma Mettevoll AS

Saken gjelder:
Budgivning. God meglerskikk.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 25. november 2025 deltok klageren i en budrunde på en selveiet vertikaldelt tomannsbolig som innklagede meglerforetak formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 8 200 000 kroner. Mot slutten av budrunden hadde klageren det høyeste budet på 8 500 000 kroner. Klageren hevder at megleren opplyste at selgerne hadde akseptert budet. Det var imidlertid en annen budgiver som fikk tilslaget på 8 600 000 kroner. Spørsmålet er om meglerne har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden. Klageren krever at megleren sanksjoneres på en adekvat måte.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist med tillatelse til å drive eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Mot slutten av budrunden hadde klageren det høyeste budet på 8 500 000 kroner, med akseptfrist klokken 12:55. Ti minutter før fristen løp ut opplyste megleren pr. telefon at den andre budgiveren ikke ville by over klageren, og at selgerne aksepterte budet. Det ble deretter spørsmål om overtakelse. Klageren ønsket 1. februar, mens selgerne ønsket 1. mars, da de ennå ikke hadde kjøpt ny bolig. Etter nærmere avklaringer bekreftet megleren pr. telefon at klageren fikk det som han ville med overtakelse 1. februar 2026. Ved spørsmål om neste steg i prosessen svarte megleren at hun ville fastsette et tidspunkt for kontraktsmøte. Klageren informerte deretter sine barn om at de hadde kjøpt ny bolig.

Klokken 12:50 ringte megleren og informerte om at selgerne hadde fått kunnskap om et bud på 8 600 000 kroner, og at det var dette som nå gjaldt. Da klageren spurte hvordan dette hadde skjedd, ble det opplyst at selgerne hadde oppdaget budet ved innlogging på den elektroniske løsningen. Klageren ble forespurt om han ønsket å overby det innkomne budet, noe han avslo med henvisning til den tidligere formidlede aksepten. Megleren hadde det veldig travelt og måtte prate videre med selgerne.

Seks minutter senere opplyste megleren pr. telefon at klageren ikke ville å få tilslaget på 8 500 000 kroner, ettersom det forelå et annet bud 8 600 000 kroner. Klokken 13:02 mottok klageren budvarsel for dette budet, og seks minutter senere ringte megleren og fortalte at boligen var solgt.

Meglerforetaket har i etterkant hevdet at det ikke forelå en skriftlig aksept. Det bestrides ikke, men klageren må som kjøper kunne forholde seg til en muntlig aksept fra megleren. Det vises til e-postkorrespondanse av 26. november 2025.

Det fremstår rart å avtale både overtakelsesdato og videre fremdrift dersom det ikke forelå en bindende avtale om kjøp. Det ville i så fall også vært unaturlig for klageren å informere sine barn om boligkjøpet. Det stemmer ikke at det i telefonsamtalen av klokken 12:45 ble opplyst at selgerne var innstilt på å akseptere budet, forutsatt at det ikke kom nye bud innen fristen, slik det fremgår av meglerforetakets e-post av 26. november 2025. Klageren mottok aldri denne informasjonen.

Det var selgerne og ikke megleren som oppdaget det innkomne budet på 8 600 000 kroner. Det stemmer derfor ikke at megleren var den første til å få kunnskap om dette, slik meglerforetaket formodentlig anfører.

Det tillegges at det for klageren fremsto som åpenbart at megleren under enkelte telefonsamtaler ikke satt ved kontorpulten eller foran skjermen. Det virket som om hun arbeidet fra hjemmekontor, ettersom det ved flere anledninger var bakgrunnsstøy fra kjøkken og/eller vaskerom. Dersom hun hadde sittet ved skjermen, ville hun antakeligvis ha oppdaget budet som kom inn ett minutt etter telefonsamtalen kl. 12:45. Saken ville da fått et langt bedre utfall for alle parter.

Klageren er klar over at saken står ord mot ord når det gjelder hva som ble sagt under telefonsamtalene. I vurderingen må det legges vekt på at megleren er den profesjonelle part, og at bevisbyrden i stor grad bør påhvile meglerforetaket. Det kan ikke være slik at en forbruker må etterspørre skriftlig aksept for å være sikker på utfallet av en budrunde.

Klageren mener ikke at bevisbyrden ensidig skal legges på den profesjonelle part, slik meglerforetaket hevder, men i stor grad. I løpet av et liv kjøper man relativt få boliger, og hovedansvaret for at prosessene blir så gode som mulig bør kunne tillegges erfarne og profesjonelle eiendomsmeglere.

Det bemerkes at meglerforetaket ikke tar noe selvkritikk, noe som står i sterk kontrast til meglerens uttalelser etter at det ble klart at budet på 8 600 000 kroner var kommet inn. Megleren beklaget ved flere anledninger situasjonen som hadde oppstått og uttalte at naboeiendommen vegg i vegg ville komme på markedet etter nyttår. Dette ble oppfattet som et plaster på såret og som en indikasjon på at det ville komme nye muligheter dersom klageren ønsket å bo i området.

Meglerforetaket hevder at nemnda ikke konkret kan ta stilling til hva som ble sagt i telefonsamtalen og at vurderingstemaet er hvorvidt en erfaren megler ville gjort det som er hevdet fra klagerens side. Kjernen i denne vurdering er nettopp hva som ble sagt og hvordan megleren tidligere har beskrevet situasjonen.

Nemnda bes om å foreta en faglig og uavhengig vurdering av saken, samt sanksjonere megleren på en adekvat måte.

Innklagede har i hovedsak anført:
Det bestrides at megleren på vegne av selgerne formidlet en budaksept til klageren. Megleren er uenig i klagerens fremstilling av saken, og det vises til en skriftlig redegjørelse som viser hvordan hun oppfattet situasjonen.

Megleren har også redegjort for hendelsen i sin e-post av 26. november 2025. Det fremgår her at en bindende budaksept forutsetter skriftlig aksept fra selgerne til megleren. Det rettslige grunnlaget for dette er eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd. Megleren har lang erfaring, og bortsett fra klagerens påstand, er et ingenting som tilsier at megleren formidlet en slik aksept. Hun hadde heller ingen interesse i å videreformidle en aksept før fristen var løpt ut.

Det stemmer at man skal kunne forholde seg til en muntlig aksept fra megleren. I denne saken ble det imidlertid ikke formidlet noen budaksept. I telefonsamtalen av kl. 12:45 ble det kun bekreftet at klageren på daværende tidspunkt hadde det høyeste budet, og at selgerne ville akseptere dette dersom det ikke kom høyere bud. Dette har klageren åpenbart misforstått.

Bakgrunnen for at klageren ble spurt om ønsket overtakelse var at dette var viktig for selgerne, ettersom de hadde en baby på noen få måneder og ikke hadde kjøpt ny bolig. Da overtakelsesdato ikke var endelig fastsatt i klagerens bud, var det nødvendig med en avklaring før en eventuell budaksept. Dette ble også formidlet klageren.

Etter avklaringen var megleren i kontakt med selgerne om innlogging til budportalen, hvor de skulle akseptere klagerens bud. Før de rakk å logge inn, kom det imidlertid et nytt og høyere bud. Selgerne ønsket derfor ikke lenger å akseptere klagerens bud, noe det ble opplyst om.

Det kan ikke vektlegges at klageren misforsto og trodde at selgerne hadde akseptert budet hans. Så lenge selgerne verken muntlig eller skriftlig aksepterte budet, foreligger det ingen bindende avtale mellom partene.

Det medfører ikke riktighet at meglerforetaket som den profesjonelle part skal pålegges bevisbyrden når saken står ord mot ord. Eiendomsmeglere er, i motsetning til aksjemeglere, ikke pålagt å gjøre opptak av alle samtaler. Dette ble diskutert i forbindelse med ny eiendomsmeglingslov i 2007, hvor man kom til at kostnadene ble for høye. Eiendomsmeglere har derfor ingen mulighet til å dokumentere innholdet i telefonsamtalene under en budrunde. Det kan ikke oppstilles et krav om at påstandene til meglerforetakets kunder skal kunne legges til grunn så lenge det ikke kan føres bevis for det motsatte. Det er derfor klart at bevisbyrden for hva som ble sagt under budrunden ikke ensidig kan legges på meglerforetaket.

Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av budrunden. Det avgjørende er hva som ble sagt på telefon, noe klageren og meglerforetaket er uenige om. Nemnda kan ikke konkret ta stilling til hva som ble sagt. Det må derfor vurderes hvorvidt det er sannsynlig at en erfaren eiendomsmegler gir kjøperen tilbakemelding om at budet hans er akseptert, både i god tid før akseptfristens utløp og før selgerne har registrert aksepten i budportalen. Dette fremstår ikke som et sannsynlig scenario.

På bakgrunn av det ovennevnte, må klagen avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker: 

Saken gjelder hvorvidt innklagede megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av budrunden, herunder om det ble formidlet en bindende aksept av klagerens bud før det innkom et høyere bud.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd at formidling av aksept skal skje skriftlig. Nemnda bemerker likevel at kjøpere i praksis i en viss utstrekning må kunne innrette seg etter opplysninger gitt av megler, også muntlig, dersom disse fremstår som klare og entydige bekreftelser av aksept.

I foreliggende sak er partene uenige om hva som ble sagt under telefonsamtalene i budrunden. Klageren anfører at megleren uttrykkelig formidlet at selgerne hadde akseptert budet på 8 500 000 kroner, mens innklagede bestrider dette og anfører at det kun ble opplyst at budet ville bli akseptert dersom det ikke kom høyere bud før fristens utløp. Nemnda legger til grunn at det ikke foreligger skriftlig dokumentasjon som underbygger at en endelig aksept ble gitt. Saken beror dermed i stor grad på en bevisvurdering av partenes forklaringer.

Nemnda bemerker at det er klager som har bevisbyrden for et hendelsesforløp som ikke gjenspeiles av budjournalen, og for at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. I en situasjon der det, som her, er «ord mot ord», er ikke dette sannsynliggjort. Dette følger av alminnelige bevisbyrderegler i sivile saker, som gjelder selv om megler er profesjonell, og klager er forbruker.

Selv om det i samtalene ble diskutert forhold som overtakelse og videre prosess før budrunden var endelig avsluttet, kan ikke dette i seg selv tas til inntekt for at det forelå en bindende aksept. Nemnda bemerker at slike avklaringer også kan være del av grunnlaget for en eventuell aksept, og dermed naturlig skjer i forkant.

Når det gjelder det forhold at et høyere bud kom inn kort tid før akseptfristens utløp, bemerkes det at selgerne sto fritt til å akseptere dette budet så lenge det ikke var gitt en bindende aksept av klagerens bud.

Nemnda kan etter dette ikke se at det er sannsynliggjort at megleren har formidlet en endelig aksept av klagerens bud, eller at megleren for øvrig har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.