Klage nr:
009/10

Avgjort:
25.03.2010

Saken gjelder:
Nedsettelse av meglers vederlag.

Foretakets navn:
DnB NOR eiendom AS Trondheim
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. mars 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt en eiendom gjennom innklagede. Klageren fant selv kjøper, og inngikk kjøpsavtale med denne, på et tidlig stadium av salgsprosessen. Klageren mener at takstrapporten som var utarbeidet for salget var misvisende. Innklagede opplyste ikke om at loftsareal på 37 m2, som var oppgitt som BOA i takstrapporten, ikke var offentlig godkjent for beboelse. Dessuten mener klageren at han ikke forstod at han kunne ha inngått en oppdragsavtale i stedet for en ordinær salgsavtale. Klageren anfører at han har krav på nedsettelse av meglers vederlag på 50 – 80%

Klageren er bistått ved advokat. Klageren samt hans advokater blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klageren benyttet innklagede i forbindelse med salg av eiendom. En saksbehandler hos innklagede hadde vært tidligere eier av eiendommen (inntil 6. januar 2004), og har siden vært eiendomsmegler ved salg av samme eiendom da klageren kjøpte denne 7. april 2006.

Klageren solgte eiendommen, og den samme saksbehandleren hos innklagede foresto oppdraget. Overtagelse fant sted 30. april 2007. I anledning salget, oppga innklagede at eiendommen hadde 37 m2 BOA på loft. I forbindelse med sistnevnte kjøpers søknad til kommunen, om utarbeidelse av veranda og takvindu, ble det kjent at det oppgitte BOA på loft ikke var godkjent.

Klageren anfører at det ved salget av eiendommen ble opplyst om at loftsareal, og også det totale BOA, var større enn hva som faktisk var godkjent hos kommunen.

Kjøperen tok kontakt med klageren, og fikk opplyst at det i følge arkitekt kun var enkel og kurant saksgang som skulle til for å få ordnet dette hos kommunen. Klageren fortsatte da søknadsprosess ovenfor kommunen, men det viste seg etter hvert at det ikke var så lett som antatt. Kjøperen fikk først avslag hos kommunen, og også fra Fylkesmannen etter klage på kommunens vedtak.

Kjøperen fikk omsider godkjent søknad om bruksendring av loftsareal 25. mai 2009, under forutsetning av utarbeidelse av brann/ rømningsenhet, blant annet ved verandabygg.

Klageren hevder at eiendommens beskaffenhet og areal ikke ble endret i hans eiertid, og at han også fikk opplyst at det var 37 m2 BOA på loftet da han kjøpte eiendommen. Klageren hevder videre at han ble informert om at det var tidligere eier, saksbehandleren hos innklagede, som hadde begynt oppussingsarbeid som medførte at loftsarealet ble inkludert i eiendommens BOA.

Imidlertid påpeker klageren at det i salgsoppgaven da klageren kjøpte eiendommen, fremgikk at BOA var på 210 m2, mens det i taksten da klageren solgte eiendommen fremgikk at BOA var 246 m2. Klageren mener at dette tyder på at arealet for loftet på 37 m2 kun var medregnet ved siste salg. Klageren vet ikke hva denne endringen av totalt areal skyldes, ettersom at han ikke har foretatt noen endringer ved eiendommen.

Klageren hevder at arealet oppgitt i hjemmelsdokumentet fra Statens kartverk, á jour per 9. februar 2007, ikke samsvarte med arealopplysningene oppgitt i boligsalgsrapport av 12. februar 2007. Klageren hevder at hjemmelsdokumentene fra Statens kartverk først ble presentert for klageren og kjøperen etter signering av kjøpekontrakten, og at innklagede hadde poengtert at opplysningene som fremgikk av dette dokumentet, tilsvarte de tidligere gitte opplysningene. I forbindelse med salget ble kun opplysningene i boligsalgsrapporten fremlagt.

Klageren anfører at saksbehandleren hos innklagede, hadde kunnskap om at eiendommen ble solgt med uriktige opplysninger vedrørende BOA. Subsidiært anfører klageren at innklagede har misligholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-7.

Etter klagerens mening var innklagede ansvarlig for å kontrollere at de ulike delene av eiendommen var godkjent. Klageren mener at innklagede dessuten hadde særdeles god kjennskap til eiendommen, ettersom saksbehandleren var tidligere eier og siden også meglerved salg. Klageren anfører at undersøkelses- og opplysningsplikten derfor var styrket i vesentlig grad.

Klageren opprettet selv kontakt med kjøperen, og avtalte at hun skulle kjøpe den aktuelle eiendommen. Eiendommen ble aldri annonsert på markedet. Klageren hevder at innklagede, på tross av dette, opplyste klageren om at det var påkrevd med ordinært oppdrag ved salget, og til ordinær pris. Klageren inngikk på disse premissene avtale med innklagede om å sikre at overdragelsen ville bli utført riktig. Klageren kommer fra Tyskland, og var ukjent med det norske system for eiendomsoverdragelser, herunder hvor omfattende slike oppdrag er og hvor mye det ville koste selv om eiendomsmegleren ikke utførte noe arbeid i forbindelse med utarbeidelse av salgsoppgave, gjennomføring av visning og budrunde. Dette mener klageren har hatt innvirkning ved opprettelsen av oppdraget med innklagede, og at klageren først i ettertid har sett at arbeidsomfang og pris ikke samsvarte.

Klageren anfører for det første at han ikke ville ha inngått oppdrag med innklagede med slike vilkår i henhold til et ordinært megleroppdrag om han hadde fått korrekte opplysninger fra innklagede.

Klageren anfører for det andre at innklagedes utførelse av oppdraget for ham var mangelfullt, og det ble gitt feil opplysninger vedrørende det oppgitte loftsareal. Dette er etter klagerens oppfatning en forfalskning av kontrakten. Klageren mener at innklagede måtte ha visst at disse opplysningene var feilaktige, og uansett var ansvarlig for å kontrollere at opplysningene stemte.

Klageren mener at han har krav på en reduksjon av meglerhonoraret på 50-80 %.

Innklagede anfører:

Klageren mener å ha krav på reduksjon av innklagedes honorar ved salg. Det har blitt betalt kr 8 .500 i provisjon ved salget.

Innklagede bestrider at klageren har krav på noen som helst reduksjon av meglerprovisjonen. Klageren inngikk 7. februar 2007 et ordinært salgsoppdrag med innklagede. Innklagede hevder at det var ikke avtalt noen forutsetning om at klageren skulle legge ned noen egeninnsats.

Innklagede påbegynte arbeidet med salget. Det ble innhentet boligsalgsrapport fra takstmann. I rapporten ble loftet oppgitt med 63 m2 BTA og 37 m2 BRA og BOA.

I klagen ble det opplyst at loftsarealet ikke var godkjent. Etter innklagedes mening er det uklart hva de legger i dette. Innklagede legger til grunn at klagernemener rom godkjent av offentlig myndighet. Innklagede hevder at det ikke er grunnlag for noen slutning om at alle arealer som fremgår av taksten, er godkjent av bygningsmyndighetene. Takstmenn oppgir størrelsen på alle innredede arealer som er målbare i henhold til NS 3940, uavhengig av om de aktuelle rom er godkjent eller ikke. Dette mener innklagede at ikke kan leses ut av boligsalgsrapporten.

Saksbehandleren hos innklagede har forklart at klageren var innforstått med at innredningen av loftet, som var foretatt av tidligere eier, ikke var byggemeldt, og dermed heller ikke godkjent av offentlig myndighet. Da klageren kjøpte eiendommen, ble det heller aldri opplyst fra innklagede at loftsarealet hadde godkjennelse fra kommunen.

Innklagede hevder at klageren selv kom i kontakt med kjøperen, før det var blitt utarbeidet salgsoppgave, avholdt visninger eller gjennomført budrunde. Uten at innklagede var involvert, hadde klageren og kjøperen blitt enige om salg av eiendommen for kr 5 260 000.

Innklagedes befatning med salget begrenset seg derfor til å utarbeide kjøpekontrakt og å forestå det økonomiske oppgjøret mellom partene. Kjøpekontrakten er datert 11. april 2007.

Avtale om salg ble inngått i oppdragstiden. Innklagede anfører at de dermed har krav på provisjon, jf eiendomsmeglingsloven 1989 § 4-2. Bestemmelsen kommer til anvendelse selv om det ikke skyldes meglers innsats at handel er kommet i stand. Det er etter innklagedes mening heller ikke uvanlig at selgeren selv bidrar til å finne en kjøper, uten at det innebærer at selgeren får rett til reduksjon av meglerprovisjonen.

Innklagede tilbakeviser dessuten at det ved salget forelå omstendigheter som kan begrunne nedsettelse, eller for den saks skyld bortfall, av meglervederlaget med grunnlag i eiendomsmeglingsloven 1989 § 4-6. Etter denne bestemmelsen er det et krav at meglerforetaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger. Etter innklagedes mening er dette vesentlighetskravet under enhver omstendighet ikke oppfylt i denne saken.

Etter at klageren og kjøperen selv inngikk avtale om salg, har innklagede håndtert de deler av oppdraget der hans medvirkning var påkrevet (kjøpekontrakt og oppgjør) i samsvar med god meglerskikk.

Innklagede hevder at den eneste opplysning om loftet man med sikkerhet kan fastslå at ble overgitt til kjøperen, er opplysningene i boligsalgsrapporten om areal. Klageren må selv stå ansvarlig for hva han i tillegg har opplyst om til kjøperen.

Salget kom i stand mens forberedelsene til salget ennå var på et tidlig stadium, og innklagede mener derfor at han verken har gitt feilaktige, ufullstendige eller misvisende opplysninger til kjøperen. Innklagede har ikke tilsidesatt sine plikter ovenfor noen av partene.

Innklagede kan heller ikke se at det forhold at saksbehandler hos innklagede hadde vært eier av denne eiendommen, og således burde ha god kjennskap til den, kan ha noen som helst betydning for spørsmålet om nedsettelse av meglervederlaget.

Innklagede stiller seg også tvilende til at det i klagen ble gitt uttrykk for at klageren som utlending var ukjent med den norske system for eiendomsoverdragelser, og at han nærmest ble forledet til å inngå et ordinært salgsoppdrag i stedet for et oppdrag der han selv skulle utføre deler av salgsoppdraget. Innklagede hevder at klageren på den tiden nærmest var å betrakte som en gjenganger på visninger i regionen, og var kjent for å stille både mange og relevante spørsmål til megleren. Innklagede mener det bør legges til grunn at han hadde satt seg grundig inn i norske regler, og selv må bære risikoen i den grad han var ukjent med disse.

For øvrig hevder innklagede at det aldri var på tale å begrense oppdraget til et oppdrag som kun omfattet kjøpekontrakt og oppgjør, hvilket hadde vært det eneste alternativet til et ordinært salgsoppdrag.

Innklagede er av den oppfatning at det ikke finnes grunnlag for nedsettelse av meglervedlaget som klageren har betalt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren er enig med innklagede om at en takstrapport som kontrollerer og opplyser om arealet i en bolig i henhold til NS 3940, ikke er en sikring i forhold til hvilke rom som er godkjent av offentlig myndighet eller ikke. Etter klagerens mening vil takstrapporten likevel fremstå som et dokument som også bekrefter eiendommens godkjente areal, herunder BOA, for en gjennomsnittlig forbruker.

Klagerne mener at en slik rapport ikke bør anvendes i det tilfellet at det er avvik mellom «målbare rom iht. NS 3940» og hva som er godkjent av offentlig myndighet, uten at det samtidig fremgår uttrykkelig gjennom salgsoppgaven at slike avvik foreligger.

Da klageren kjøpte eiendommen gjennom innklagede, forelå det både takstrapport og salgsoppgave. Det forelå ikke noen opplysninger som skulle tilsi at loftsarealet ikke var godkjent ved innklagedes beskrivelse av boligen. Både under punktene «innhold» og «standard» ble det referert til at boligens loftsareal bestod av «soverom ogloftsstue». Derav bestrider klageren innklagedes anførsel om at klageren var inneforstått med at innredningen av loftet, som var foretatt av selgeren, ikke var byggemeldt, og dermed heller ikke godkjent av offentlig myndighet.

Klageren ønsker å understreke at han ønsket en eiendomsmeglers bistand ved salget, uavhengig av om han allerede hadde fremskaffet en kjøper til boligen, nettopp for å sikre at eiendomshandelen ble gjennomført profesjonelt og riktig.

Klageren mener at innklagede i sitt tilsvar erkjente at han unnlot å medvirke til at alle opplysninger på eiendommen ble innhentet, da han overlot til kjøperen en takstrapport som etter innklagedes egen forklaring, ikke ga noen kvalitetskontroll over hvilke rom/ areal som var godkjent av offentlig myndighet.

Klageren hadde ikke andre opplysninger enn det som fremgikk ved hans kjøp, der loftsarealet er beskrevet med ovennevnte innhold uten reservasjoner om offentlig godkjennelse eller ikke. Disse opplysningene ble lagt til grunn ved salg av eiendommen, uten noen korrigering av forholdet fra innklagedes side.

Klageren anfører at det foreligger grunnlag for å kreve reduksjon av meglervederlaget, i henhold til eiendomsmeglingsloven av 1989 § 4-6.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.

Klageren valgte selv å inngå en kjøpsavtale før innklagede var ferdig med å innhente opplysninger eller utarbeide salgsoppgave. Klageren har selv påberopt at han var kjent med salgsoppgaven fra da han selv kjøpte boligen, og at denne ikke inkluderte loftet som BOA. Innklagede er ikke ansvarlig for innholdet i takstrapporten, og partene synes for øvrig å være enige i at opplysningene om BOA i takstrapporten ikke sier noe om rommene er godkjent av offentlige myndigheter.

Klageren har anført at han fikk opplyst at han måtte inngå ordinær oppdragsavtale. Alternativet til et ordinært salgsoppdrag vil være oppgjørsoppdrag. Dokumentasjon som Reklamasjonsnemnda har mottatt i forbindelse med klage og tilsvar, viser atoppdragsavtalen ble inngått 7. februar 2007. Kjøpekontrakten ble inngått 11. april 2007. Innklagede har også opplyst at klageren inngikk kjøpsavtale med kjøperen etter at oppdragsavtalen var inngått, og dette har heller ikke blitt bestridt. Innklagede har krav på fullt honorar selv om det ikke er hans innsats som ligger til grunn for salget.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig av innklagede i denne saken at det ble inngått et ordinært salgsoppdrag. Det er oppdragsgiver selv som må bestemme hva slags oppdrag han ønsker å inngå med en eiendomsmegler. Klageren har selv anført at han var ukjent med norske regler om overdragelse av fast eiendom, og det ville etter Reklamasjonsnemndas syn vært betenkelig å råde ham til å forestå salgsprosessen selv.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.