Klage nr:
019/10

Avgjort:
15.04.2010

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS, avdeling Nordstrand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Han krever i ettertid tilbakebetaling av kr 600 000 på bakgrunn av påstand om brudd på innklagedes opplysnings- og undersøkelsesplikt, samt påstand om ukorrekt, fiktiv budlogg m.m.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Før eiendommen ble lagt ut for salg på det åpne markedet, ble den forsøkt solgt til investorer som allerede hadde fått tillatelse til å bygge tre blokker med i alt ni leiligheter på en naboeiendom. Arvingene til eiendommen var i dialog med investorene og ønsket at klageren som nærmeste nabo skulle rive sitt hus for å være med på et tilsvarende prosjekt som på naboeiendommene. Klageren ønsket ikke dette og ønsket for enhver pris å forhindre mer blokkdannelse i nærmiljøet. Han ga uttrykk for dette til innklagedes saksbehandler og følte at han forsto klagerens situasjon og interesse for kjøp av eiendommen. Det var en kontinuerlig dialog i to – tre måneder forut for annonseringen av eiendommen. Klageren antydet overfor selgerne hva han trodde eiendommen var verdt, noe han tror innklagede har fått kjennskap til, og utnyttet det i salgsøyemed da det aldri ble vist stor interesse for eiendommen på visning da taksten var på
kr 7 500 000.

Klageren reagerer på at den andre budgiveren la til grunn for finansiering fremtidig «salg av egen bolig» og «kontanter fra utlandet» uten at det på første skriftlige bud forelå forbehold om finansiering og at innklagede ikke undersøkte denne finansiering nærmere, men godtok den uten nærmereinnvendinger. Dersom han hadde undersøkt i grunnboken ville han sett at boligen heftet for gjeld som skulle si at den oppførte verdien ved salg av egen bolig aldri representerte
kr 5 000 000 i likvide midler. Hvorvidt kr 1 000 000 i kontanter fra England er en akseptabel form for finansiering stiller klageren seg undrende til. Den andre budgiveren solgte sin bolig i 2008 og kjøpte seg deretter en rekkehusleilighet. Han og kona står oppført med ingen inntekt eller formue på selvangivelsen for 2007 og med en formue på kr 350 000 i 2008 etter salget av bolig og kjøpe av ny bolig dette året. Dette sier noe om den finansielle situasjonen i 2008 og sannsynligvis også noe om deres tidligere finansielle situasjon under budrunden i 2007.

Klageren anfører at han har vært i kontakt med den andre budgiveren per telefon to ganger, og har antydet at han følte at de hadde blitt utnyttet i en budrunde på eiendommen. Budgiveren skal ha bekreftet at klagerens framstilling av budrunden er slik også han husker den. Begge er enige om at det ikke forelå noen form for budrunde mellom
kr 7 500 000 og kr 7 900 000, hvor det første av disse var klagerens og det andre var den andre budgiverens og var ment å være hans definitivt siste bud. Budrunden fra den andre budgiverens første bud på kr 7 100 000 frem til kr 7 500 000 forløp slik at klageren økte budet mellom kr 50 000 og kr 100 000. Dette er heller ikke i overensstemmelse med innklagedes budlogg. Heller ikke tidspunktene for gitte bud stemmer.

Klageren har sett av budloggen at megler A har signert siste bud fra klageren, denne megleren har han aldri vært i kontakt med under budrunden, det var kun B som meglet i budrunden.

Klageren anfører at hans kontordame, samt en eiendomsmegler som han rådførte seg med per telefon før hvert bud ble gitt, vil kunne bekrefte klagerens versjon av budrunden.

Klageren mener at innklagede under enhver omstendighet burde ha undersøkt finansieringen hos den andre budgiveren når siste budet hans på kr 7 900 000 i betydelig grad overgikk det beløpet han hadde lagt til grunn for finansiering av kjøp av boligen. Dette kan umulig være god meglerskikk.

Klageren håper at innklagede får en avgjørelse mot seg og at dersom noen av de nevnte saksbehandlerne på noe som helst tidspunkt har vært innklaget til Nemnda, føler klageren at mye er oppnådd. Han mener at riktig pris på eiendommen ville vært kr 7 500 000 slik taksten antyder og at alt over har kommet som en følge av en fiktiv budrunde fra innklagedes side. Klageren har vært nærmeste nabo i 50 år med selgerne og deres mor. Klageren påstår at arvingene ved å tilby klageren eiendommen for kr 10 000 000 før annonsering og etter at investorer ikke lenger fant det interessant å kjøpe, viste sitt sanne jeg. I den grad klageren har gitt uttrykk for hvor mye det betydde for ham å kjøpe boligen og hans sterke finansielle posisjon, tror klageren dette kan ha vært en medvirkende årsak til at han har blitt forledet til å tro at det fantes et reelt marked for kjøp av boligen – hvilket ikke viste seg åstemme – da det kun var klageren som var en genuin kjøper.

Innklagede anfører:

Det er korrekt at det i forkant av at boligen ble lagt ut i markedet ble gjort forsøk fra selgernes side på å selge eiendommen til investorer. Det var mange parter som var i dialog for å sikre seg eiendommen av forskjellige grunner og ulike motiver. Klageren var selv i dialog med en av naboene om å kjøpe eiendommen i fellesskap, men dette havarerte rett før eiendommen ble lagt ut i markedet.

Klageren ga hele tiden uttrykk for at han ønsket å kjøpe eiendommen for å hindre videre utbygging i området, men opplyste også selv om at utbyggingspotensialet var viktig og noe han kunne vurdere i fremtiden. Dette var nok også en grunn til at han var i dialog med en nabo om å kjøpe eiendommen i felleskap fordi adkomst til eiendommen kunne skje over naboens tomt. Det var en rekke mulige koalisjoner og motiver for å kjøpe eiendommen.

Innklagede hadde ingen kjennskap til hvor mye klageren kunne tenke seg å betale for eiendommen. Han visste imidlertid at selgerne hadde tilbudt eiendommen til klageren for kr 10 millioner og at han hadde takket nei til dette tilbudet.

Budrunden ble gjennomført på innklagedes kontor hvor både saksbehandler og daglig leder var til stede. Det ble ført elektronisk logg i tillegg til den håndskrevne loggen. Budrundens hendelsesforløp er som den er loggført.

Det var to budgivere på eiendommen. Ingen av budene hadde noen forbehold. Under långiver på klagerens bud var det skrevet «…ØNH AS» og på den andre budgiverens bud var det skrevet «Sale of … og Cash from England». Selgerne ble opplyst om budets størrelse og hva budgiverne hadde oppgitt som finansieringskilde. Selgerne ble også opplyst om at ytterligere undersøkelser vedrørende finansiering var vanskelig ettersom verken klageren eller den andre budgiveren hadde opplyst om hvilken bank som skulle finansiere kjøpet eller navn og telefonnummer på kontaktperson i banken. Det var ingen grunn til å tro at budgiverne ikke kunne overholde sine forpliktelser og budrunden ble gjennomført som beskrevet i loggen. Klageren har ifølge innklagede opplyst til ham at han tror den andre budgiveren har opptrådt som «stråmenn» for selgeren, noe innklagede ikke har noen indikasjoner på.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om fiktiv budrunde og manglende undersøkelse av konkurrerende budgivers finansiering.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53. Nemnda vil innledningsvis presisere at den ikke behandler klager mot enkeltpersoner ansatt i et foretak, men mot foretaket.

Reklamasjonsnemnda vurderer forholdet til meglerforetaket. Forholdet til selgerne og deres prisforventninger eller lignende blir ikke vurdert. Nemnda har heller ikke grunnlag til å ta stilling til hvorvidt den konkurrerende budgiveren kan ha blitt brukt av selgerne for å presse prisen opp.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Bekreftelser utstedt i ettertid vil ikke bli tillagt avgjørende vekt.

Partene har fremlagt budlogg, samt kopi av bud og forhøyelse av bud. Disse er datert, men Reklamasjonsnemnda kan ikke se hvilket klokkeslett disse kom til innlagedes/selgernes kunnskap. Kun et av budene har dato og klokkeslett fra telefaks; bud fra klageren på kr 7 150 000. Budet er imidlertid datert 16/01/2006 kl 03:30, slik at denne dateringen åpenbart er feil. Da det i denne saken er uenighet om hvorvidt budloggen gir et korrekt bilde av saken, ser Reklamasjonsnemnda at dette krever en bevisførsel som Nemnda ikke har mulighet for. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Når det gjelder påstanden om at innklagede ikke har foretatt en undersøkelse av budgivernes finansiering, vil Nemnda peke på at det ikke er noen generell plikt for en eiendomsmegler til å undersøke budgivernes finansiering. Budgiverne står selv ansvarlige for de bud de måtte gi, uavhengig av om finansieringen lar seg gjennomføre, med mindre det er tatt forbehold om finansiering i budet. I denne saken var det ingen finansieringsforbehold. I tillegg anfører innklagede at selgerne ble informert om at finansieringen i dette tilfellet ikke lot seg kontrollere.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder klagen over manglende undersøkelser av budgiverens finansiering.

For øvrig avvises saken.