Klage nr:
022/10

Avgjort:
15.04.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS avd. Drammen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. april 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en tomt gjennom innklagede. En nabo hadde før salget protestert mot at tomten kunne bebygges. Selger og innklagede hadde avklart med kommunen at den kunne bebygges, og var av den oppfatning at naboens innvending ikke var holdbar. Det ble ikke formidlet til klageren, som kjøpte tomten, at naboen hadde ville komme til å protestere mot en byggesøknad. Klagerne mener innklagede har brutt sin opplysningsplikt, og krever erstattet merkostnader han har hatt ved å forhandle med naboen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener innklagede ikke har overholdt opplysningsplikten ovenfor ham som kjøper av en tomt, over forhold som det var viktig for klageren å få vite om. Klageren hevder at innklagede måtte vite at en bestemt nabo kom til å protestere mot anvendelse av tomten til det formål den ble kjøpt for.

Klageren mener at det ikke fritar innklagede fra opplysningsplikten, at naboprotesten ikke ble ansett av innklagede for å være holdbar. Hadde klageren fått vite om innsigelsene fra gjeldende nabo, kunne klageren langt tidligere kommet denne naboen i møte for å diskutere eventuelle forliksløsninger.

I klagerens søknad om å få rammetillatelse, har han søkt om to dispensasjoner. I følge saksbehandler i kommunen er det vanskeligere å godkjenne dispensasjoner når det i tillegg foreligger en naboprotest.

Etter at klageren ble kjent med naboens protest, har klageren gjennom dialog kommet til enighet med gjeldende nabo. Naboen har trukket protesten og rammetillatelsen vil bli godkjent.

Klageren hevder at forliksløsningen har medført ekstra kostnader for i forbindelse med arkitekt og oppmåling, på ca. kr 20 000. Dette mener klageren at ville vært unngått dersom innklagede, i salgsprosessen, hadde brakt videre til klageren som kjøper, informasjon om at en naboinnsigelse måtte forventes.

Klageren krever å få dekket merkostnader han har blitt påført.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder krav om erstatning for merkostnader som følge av innklagedes håndtering av salgsoppdraget på en tomt (heretter tomt A). Den ubebygde tomten A ble solgt til klageren 11. september 2009. Klageren hevder at innklagede i forbindelse med salgsoppdraget har holdt tilbake opplysninger han som kjøper måtte forvente å bli gjort kjent med.

Innklagede anfører at det er korrekt at han ble kontaktet av eieren av naboeiendommen i forbindelse med at tomt A ble lagt ut for salg. Naboene hevdet at tomt A kun var et tilleggsareal til en tomt med et annet gårds- og bruksnummer (heretter tomt B), og at eiendommen ikke kunne bebygges da de mente at tomt A ikke var en selvstendig enhet og at det kun var tillatt med et hus per tomt. For ordens skyld bemerker innklagede at selgeren av tomt A også var tidligere eier av tomt B og solgte denne i juni 2009.

Naboen hadde tidligere vært i kontakt med daværende eier av tomt A, og bedt om tillatelse til å felle noen trær på denne tomten for å få bedre utsikt på egen eiendom.

Tomt A har et areal på 808 kvm. Minstekravet for deling av eiendom i kommunen er 600 kvm. Innklagede anfører at arealet er tilstrekkelig til å kunne bebygges. Videre anfører innklagede at eiendommen har vært egen tomt siden den ble opprettet 4. mars 1961.

I forkant av salget av de to eiendommene hadde selgeren en forhåndskonferanse med kommunen. I den forbindelse fikk selgeren bekreftet at tomt A kunne bebygges. Det ble samtidig besluttet å gjennomføre en grensejustering mellom de to tomtene, slik at tomt A kunne utnyttes på en mer hensiktsmessig måte. Grensejusteringen ble gjennomført 29. juni 2009. På bakgrunn av denne avklaringen med kommunen valgte selgeren å legge ut tomt B (som var bebygd) og tomt A (som var ubebygd) for salg hver for seg.

Innklagede mener at det følgelig var avklart med kommunen at tomten var selvstendig og byggbar. Klagen fra naboen ble sjekket opp, men innklagede fant ikke grunnlag for å nevne dette, da en ordinær byggesøknad ville blitt godkjent.

Av klagen fremgår det at klageren har søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i området. At en nabo protesterer på en søknad om dispensasjon mener innklagede at ikke kan anses som unaturlig, særlig dersom naboen ikke hadde fått seg forelagt dette på forhånd. Innklagede hevder at klageren ikke har gitt uttrykk for at han ville søke om dispensasjon i forbindelse med byggingen. Innklagede ser det som en naturlig oppgave for en arkitekt å gi råd til sine kunder om å fremlegge en søknad om dispensasjon for berørte naboer før innsendelse av byggesøknad.

Innklagede hevder at klageren ble oppfordret av innklagede til å lese gjennom salgsoppgaven, noe klageren opplyste at han ikke hadde tid til før han la inn bud på eiendommen.

På bakgrunn av den avklaringen som var gjort med kommunen, kan ikke innklagede se at det er holdt tilbake relevante opplysninger fra innklagedes side. Innklagede er også av den oppfatning at det verken er naturlig og/eller riktig å innta i salgsoppgaven at «kjøper vil måtte forvente å få protester fra naboen som ikke ønsker en ny bolig foran seg, da det vil begrense utsikten deres.»

Innklagede mener følgelig at han har gitt den informasjon som er naturlig for interessenter å få i forkant av et kjøp.

Klagerens ytterligere anførsler:

Gjeldende nabo protesterte ikke på grunn av klagerens søknad om dispensasjon. I brev av 6. desember 2009 fra naboen til innklagede står det: «Vi antar at kjøper ble informert om dette brevet ved salg av tomten, og at en klage fra oss måtte forventes.»

Klageren er enig i at det var hans plikt å lese salgsoppgaven, og har heller ikke bestridt dette. Klageren anfører at han stilte innklagede et direkte spørsmål om det forelå noe han kjente til som kunne ha betydning i forbindelse med sen byggesøknad.

Klageren er enig i at en formulering i salgsoppgaven, slik innklagede beskrev i sitt tilsvar, ikke ville være naturlig. Klageren mener det er vanlig at berørte naboer kunne protestere, men at en nabo mest sannsynlig ville komme til å klage, mener klageren er noe annet. Klageren mener dette er kjente opplysninger fra innklagedes side som burde bringes videre til en kjøper.

Klageren stiller spørsmål til om det ikke er en meglers rolle å være objektiv part mellom en selger og en kjøper?

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede gjentar at naboens protester ovenfor innklagede gjaldt hvorvidt tomten var byggbar eller ikke. Selgeren og innklagede hadde avklart med kommunen at tomten var byggbar, og det er på det rene at det ikke forelå noe grunnlag for naboens protester.

Innklagede avviser at klageren skal ha spurt om innklagede kjente til noe som kunne ha betydning i forbindelse med byggesøknad.

For ordens skyld bemerker innklagede at naboen i korrespondanse med innklagede ikke uttrykkelig har opplyst at han ville klage på enhver byggesøknad. Naboen har, som tidligere nevnt, hevdet at eiendommen ikke kan bebygges, hvilket innklagede har avvist som feilaktig.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren er overrasket over at innklagede tillater seg å avvise at klageren stilte spørsmål til om han kjente til noe som kunne ha betydning i forbindelse med byggesøknad. Dette blir nå påstand mot påstand. Klageren mener spørsmålet er en naturlig konsekvens av at han ikke tok seg tid til å lese salgsoppgaven.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede hadde plikt til å opplyse om at en nabo hadde varslet at han ville protestere mot at en tomt kunne bebygges.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Naboen har i brev til innklagede av 10. september 2009 anført at tomt A ble utskilt som tillegg til tomt B, og at servitutt tilhørende tomt B om at det kun er tillatt med 1 våningshus på eiendommen, også gjelder for tomt A.

Innklagede har anført at han var av den oppfatning at dette var en uholdbar påstand, og at det varavklart med kommunen at tomten kunne bebygges. I salgsoppgaven som ble vedlagt tilsvaret er det opplyst at tomten er regulert for bebyggelse. Det er ikke anført eller dokumentert at dette er uriktig.

Hva en megler plikter å opplyse om etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd er en skjønnsmessig vurdering. Eiendomsmegleren kan bli ansvarlig dersom han opptrer erstatningsbetingende uaktsom ved å holde tilbake opplysninger som kjøper måtte kunne regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Dette innebærer at megleren må gjøre en faglig vurdering av hvilke opplysninger som er relevante for salget. En protest fra en nabo, som megler på forhånd har avklart at ikke kan føre frem, vil normalt megler heller ikke ha noen plikt til å opplyse om.

Klageren har ikke anført at det ville hatt noen betydning for handelen om han hadde blitt opplyst om at naboen var av den oppfatning at tomten ikke kunne bebygges. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at dette er en type opplysning en kjøper måtte kunne regne med å få. Reklamasjonsnemnda finner derfor ikke grunn til å kritisere innklagede for ikke å ha oppfylt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Det er uenighet mellom partene hvorvidt klageren reiste spørsmål til innklagede om det forelå noe han kjente til som kunne ha betydning i forbindelse med en byggesøknad.

Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at det ikke er dokumentert noen sammenheng mellom omarbeidelse av arkitekttegning og naboens påstand om at tomten ikke kunne bebygges. Bestemmelser om bebyggelse var vedlagt både salgsoppgave og referert til i kjøpekontrakt.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.