Klage nr:
051/10

Avgjort:
30.06.2010

Saken gjelder:
Meglers ansvar ved kontraktsslutning

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen avdeling Tønsberg
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

.

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede. Med eiendommen fulgte en tinglyst båtfesterett. Det var ikke påvist hvor båtfesteplassen var, men i kjøpekontrakten ble den angitt å ligge «nord for Brygge 1». Grunneieren ville ikke medvirke til å påvise båtfesteretten, og hevdet at den uansett ikke ville bli «nord for Brygge 1», men på et bryggeanlegg under oppføring. Klageren mener at han har lidt et tap ved at han ikke hadde fått påvist båtplassen før videresalg, men har for Reklamasjonsnemnda bare bedt om erstatning for advokatutgifter i forbindelse med tvisten med grunneieren.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis «klagerne» og «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede. I salgsoppgaven og i annonsen på internett fremgikk det at til eiendommen fulgte båtplass ved brygge etter nærmere avtale.

I kjøpekontrakten punkt 11 «Spesielle forutsetninger» fremgikk følgende:

«Det medfølger båtfesterett ved brygge ihht avtale med selgers ektefelle og …[grunneieren], dbnr… [XX], tinglyst 23. Juni 1987, se vedlegg pkt. 5. Plassering av nevnte båtplass avtales nærmere mellom partene, men blir å ligge nord for…[Brygge 1] iflg opplysninger fra…[grunneieren].»

Det fulgte vedlagt et kart over området der båtplassen var inntegnet.

Etter overtakelsen har klageren gjentatte ganger hatt kontakt med grunneieren vedrørende påvisning av båtplass. Grunneieren hevdet at dette skulle ordne seg.

Sommeren 2009 besluttet klageren å selge eiendommen, og han tok kontakt med en annen eiendomsmegler i begynnelsen av august. Megleren tok kontakt med grunneieren, som opplyste at båtplassen ville falle bort, men at det ville bli mulighet for å kjøpe seg inn i et bryggeanlegg han hadde til hensikt å etablere på stedet.

Klageren skrev til grunneieren ved brev av 27. august 2009, dette ble fulgt opp av en telefon 1.september s.å. hvor grunneieren benektet å ha opplyst innklagede at båtplassen skulle ligge nord for Brygge 1. Grunneieren sa også at han hadde informert innklagede om at det skulle etableres bryggeanlegg ved «Badebryggen», og at eier av eiendommen klageren kjøpte ville få anledning til å kjøpe seg inn i bryggeanlegget. Badebryggen er bryggen omhandlet i tinglyst kontrakt.

Klageren skrev til innklagede ved brev av 4. september. Svar uteble til tross for at klageren hadde bedt om svar innen en uke. Han purret på svar, og innklagede hadde den 23. september lovet å komme med snarlig tilbakemeldning. Først 27. oktober mottok klageren en skriftlig redegjørelse fra innklagede.

I mellomtiden hadde klageren hatt utstrakt kontakt med grunneieren og hans advokat. Både skriftlig og per telefon. Grunneieren fastholdt at han ikke på noe tidspunkt opplyste innklagede om at båtplassen skulle være på brygge 1. Videre hevdet grunneieren at han kun var forpliktet til å skaffe båtfesterett ved badebryggen, men at det skulle betales full markedspris for denne rettigheten.

I brev av 24. september erkjente grunneieren båtfesteretten, og ville etter nærmere avtale kunne påvise stedet for båtfestet. Dette var viktig for klageren, fordi det kunne være uavklarte spørsmål i forbindelse med salget og klageren ønsket å begrense sitt tap.

Tross gjentatte henvendelser lot det seg ikke gjøre å få påvist båtfeste før i slutten av november. På dette tidspunktet var allerede salgsoppgaven utarbeidet og eiendommen lagt ut for salg. Eiendommen ble solgt i desember 2009 for
kr 3 350 000. Klageren hadde i sin eiertid rehabilitert eiendommen vesentlig.

Klageren måtte ved salget opplyse om de forestående planene om etablering av bryggeanlegg og de standpunkt grunneieren hadde inntatt i den anledning. Klageren hevder at han etter dette ble påført et tap. Det er etter klagerens mening ikke tvilsomt at dersom klageren kunnesolgt eiendommen med båtfeste ved brygge nord for Brygge 1 ville prisen blitt høyere. På stedet er det etablert bryggeanlegg og man ville unngått problematikken med etableringen av bryggeanlegget ved Badebryggen.

Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede skulle sørget for at grunneieren underskrev skriftlig erklæring vedrørende båtplassen. Videre er innklagedes mangelfulle oppfølging etter klagerens første henvendelse kritikkverdig. Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 1. Klageren mener også at innklagede skulle ha opplyst om etableringen av bryggeanlegget og As standpunkt knyttet til dette.

Rettigheter i strandlinjen er en knapphetsressurs og har verdimessig stor betydning for en eiendom. Klagerne hevder at det erfaringsmessig oppstår en rekke tvister om slike rettigheter som ofte havner i rettsapparatet. Det er derfor svært viktig ved et eiendomssalg at det, så langt det lar seg gjøre, ikke er uavklarte spørsmål knyttet til slike rettigheter.

Det er på det rene at anvist sted for båtplassen avvek fra det tinglyste dokumentet. Det er videre på det rene at innklagede, forut for salget, hadde kontakt med grunnereieren nettopp for å avklare forhold rundt båtfestet. Når situasjonen er denne, fremstår det etter klagerens mening helt klart kritikkverdig og utilstrekkelig at innklagede kun henviste til opplysninger grunneieren skal ha kommet med muntlig.

Enhver tvist og uenighet kunne svært enkelt vært unngått hvis innklagede hadde sørget for at det ble utsted skriftlig erklæring fra grunneieren om at båtplassen var ved Brygge 1. Videre skulle båtplassen også vært påvist. Dersom dette hadde blitt gjennomført, mener klageren at han ikke ville vært påført noe tap overhodet, herunder utgifter til juridisk bistand.

Klageren mener videre at innklagede burde opplyst potensielle kjøperen om at grunneieren hadde konkrete planer om å etablere bryggeanlegg ved Badebryggen og hans standpunkter i den forbindelse.

Klageren opplever innklagedes håndtering av saken i ettertid som ytterligere kritikkverdig. Det tok nesten to måneder fra første henvendelse fra klageren, til innklagede ga den etterspurte redegjørelsen.

Klageren mener at redegjørelsen innklagede ga, ikke etterlater tvil om at tvisten vedrørende båtplassen skyldes manglende utførelse av megleroppdraget. Klageren mener at det er uforståelig at ikke innklagede umiddelbart kom med tilbakemelding hvor det klart ble tilkjennegjort at han ville ta tak i dette straks og sørge for nødvendige avklaringer med grunneieren. Dersom dette hadde skjedd, ville ikke klageren ha blitt påført ytterligere kostnader til juridisk bistand.

Klageren finner det svært urimelig at han skal bli sittende med kostnader til juridisk bistand som utelukkende skyldes innklagede. Den 16. februar 2010 fremsatte klageren et skriftlig krav om dekning av utgifter til juridisk bistand med
kr 35 000 inkl. mva. Innklagede har ikke skriftlig gitt tilbakemelding. Han har på telefon fremsatt tilbud om dekning av
kr 14 000 pluss mva., noe som senere ble økt til kr 18 000. Dette ble ikke akseptert av klageren. Etter dette har det påløpt ytterligere kostnader som også kreves dekket.

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at innklagede bør dekke klagerens utgifter til advokatbistand. Erstatning for redusert salgspris vil etter klagerens mening kreve bevisføring og egner seg således ikke for behandling i Reklamasjonsnemnda. Dette vil klageren eventuelt måtte bringe inn for rettsapparatet.

Innklagede anfører:

Klagerens bud ble akseptert 15. desember 2007, og eiendommen ble overtatt 28. desember 2007. Salgsoppgaven inneholder informasjon som nevnt i klagen om at en båtfesterett medfølger etter nærmere avtale med grunneieren. Båtfesteretten var tidligere ikke benyttet av selgeren, og derfor ikke stedsangitt på salgstidspunktet.

Klageren har forsøkt å få grunneieren til å påvise båtfesteretten, slik selgeren hadde lagt opp til. Det fremgår her at grunneieren også ovenfor klageren har lovet at dette skulle ordne seg, men at det likevel ikke har skjedd. Dette til tross for at forpliktelsen følger av tinglyst kjøpekontrakt av 15. oktober 1986.

Der fremkommer ikke av klagen eller øvrig korrespondanse hvilken differanse i pris en båtfesterett kontra plass i nytt bryggeanlegg vil medføre for klageren, hensyntatt eventuell standardøkning endringen ville medføre. Innklagede stiller derfor spørsmålstegn ved hvilket grunnlag klageren har for sin påstand om at en båtplass nord for Brygge 1 er vesentlig mer verdt enn en plass ved det nye bryggeanlegget eller ved andre bryggeplasser i nærheten. En medfølgende båtfesterett kan heller ikke nødvendigvis forventes å være vederlagsfri, da det er en festerett og ikke eiet bryggeplass som medfølger. Det er i dag muntlig presisert fra klageren at han har fått påvist båtplass, men at denne ikke ligger nord for Brygge 1.

Teknisk verdi var anslått til kr 3 314 000 og salgssummen var kr 2 970 000. Innklagede kan ikke se at det er sannsynliggjort at prisen for eiendommen ville blitt høyere med en brygge nord for Brygge 1 enn den bryggeplass som medfulgte da klageren solgte eiendommen videre.

Innklagede er ikke enig i at han har opptrådt i strid med god meglerskikk. Eiendommen er formidlet med opplysning om at båtfesterett skal avtales nærmere med grunneieren. Selgeren opplyste videre at plasseringen av båtfesteretten ville skje etter nærmere avtale, men ble å ligge nord for Brygge 1, etter grunneierens opplysning til innklagede.

Innklagede mener at påstanden om at innklagede skal ha vært kjent med at en mulig båtfesterett ville kollidere med planer om et nytt bryggeanlegg i området, ikke medfører riktighet. Selgerens båtfesterett var ikke tidligere benyttet, derfor var det også opp til grunneieren å påvise sted for denne tinglyste rettigheten som selgeren i sin tid ervervet. Derfor hadde også innklagede en samtale med grunneieren i forkant av salget, hvor grunneieren ga klart uttrykk forå ville bistå til påvise båtfesteretten. Innklagede forsøkte å gjøre angivelsen så konkret som mulig, og spurte derfor grunneieren om «nord for Brygge 1» var dekkende. Dette ble besvart bekreftende av grunneieren.

Grunneierens etterfølgende opptreden er etter innklagedes mening i strid med de lovnader som tidligere er blitt gitt. Innklagede er av den oppfatning at han ikke kan lastes for selgerens/grunneierens manglende oppfyllelse av klagerens forventning om en båtplass nord for Brygge 1. Det ble klart formidlet at båtplassen måtte avtales nærmere mellom partene, og på grunnlag av tinglyst forpliktelse av selgerens/grunneierens opplysninger var det ikke grunn for innklagede å betvile at båtplassen ville bli påvist av grunneieren. Innklagede mener å ha gjort det som var mulig for å avklare dette spørsmålet, og mener også å ha gitt uttrykk for dette i den informasjonen som ble gitt til kjøperen.

Innklagede er kjent med at klageren har fått påvist båtplass, men at det ikke ansees fullgodt. Det skal heller ikke være betalt noe for denne båtplassen. Eiendommen ble solgt videre med denne båtplassen.

Innklagede registrerer videre at klagen kun gjelder inndriving av advokatkostnader. Det er opplyst at klageren har rettshjelpsdekning via sitt forsikringsselskap. Innklagede har tidligere tilbudt en kompensasjon i forbindelse med forsøk på minnelig løsning med kr 18 000 pluss mva. Klageren takket nei, da hans advokatkostnader da var på kr 25 000 pluss mva.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med god meglerskikk, men kan slik saken står i dag være villig til å kompensere klagerens egenandel i rettshjelpsdekningen for å få avsluttet saken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har anført at klageren ikke har fått påvist båtplass og: «Dette til tross for at forpliktelsen følger av tinglyst kjøpekontrakt av 15.10.86». Poenget er at det ikjøpekontrakten heter at båtplassen skulle ligge «Nord for Brygge 1». Det er imidlertid riktig at grunneieren også benektet retten til båtplassen i henhold til den tinglyste kjøpekontrakten.

Grunneieren nektet for at båtplassen skulle ligge nord for Brygge 1, slik innklagede har opplyst. Da klageren var i ferd med å selge eiendommen var det påkrevet å kunne påvise en konkret båtplass for å redusere tapet. Det ble derfor gjort forsøk på, i det minste, å få grunneieren til å påvise båtplass ved Badebryggen. Dette ble etter hvert erkjent. Klageren hevder at båtplassen ligger innerst i sivet og er nærmest ubrukelig.

Klageren anfører også at innklagede i sitt tilsvar, viste at han anså det viktig å avklare forhold rundt plasseringen av båtplassen, og at dette skulle være så konkret som mulig. Basert på dette mener klageren at det er uforståelig at innklagede kun nøyde seg med å henvise til at dette skulle være «Nord for Brygge 1» og at det ble tegnet en pil på et kart som viste et ubestemt område. Dette må ha fremstått som åpenbart utilstrekkelig.

Klageren mener at innklagede skulle ha sørget for at det ble utferdiget erklæring fra grunneieren vedrørende plassering av båtplassen. Samtidig mener klageren at det skulle ha vært inntegnet konkret på kart, som også ble undertegnet av grunneieren. Dokumentene skulle vært vedlagt salgsoppgave og/eller kjøpekontrakt. Klageren synes det er underlig at innklagede ikke fulgte opp, da grunneieren opplyste at han ville bistå med å påvise båtfeste.

Klageren synes ikke at det er tvilsomt at innklagedes unnlatelser på dette svært sentrale punkt innebærer at han har opptrådt i strid med god meglerskikk. Enhver uklarhet og tvist ville ved dette vært unngått, og klageren ville ikke blitt påført utgifter til juridisk bistand. Klageren mener at det er innklagedes ene og alene som har risiko og ansvar for dette.

Klageren mener også at det er vesentlig poeng i saken at innklagede kunne ha begrenset advokatkostnadene til et minimum når tvisten først hadde oppstått. Det tok nesten to måneder fra innklagede bletilskrevet, med anmodning om svar innen en uke. Innklagede har heller ikke på noe tidspunkt påtatt seg ansvar for feilen, og ikke gjort det klart at han ville sørge for at båtplass ble påvist som forutsatt. Dersom innklagede hadde gjort dette umiddelbart etter klagerens henvendelse, ville utgiftene til juridisk bistand blitt svært begrenset.

Innklagede har tilbudt å dekke klagerens egenandel knyttet til rettshjelpsforsikringen. Rettshjelpsforsikringen er ikke ment å bli benyttet på denne måten. Klageren mener at det ikke kan være tvil om at årsaken til pådratte advokatutgifter ene og alene skyldes innklagedes unnlatelse av å sørge for skriftlig dokumentasjon og påvisning av båtplass. Klageren mener at innklagede i en slik situasjon ikke kan forholde seg passiv og gjennom dette og overlate til klageren, som har rettshjelpsdekning, å ta tvisten med grunneieren. Dernest tilbyr innklagede kun å dekke egenandelen til klageren. Dette innebærer i realiteten at klageren og hans forsikringsselskap ble belastet utgifter som innklagede er fullt ut ansvarlig. Klageren mener at han og hans forsikringsselskap skal holdes skadeløs.

Klageren anfører at kostnadene på dette tidspunktet er kr 40 000 pluss mva., til sammen kr 50 000.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener det blir feil å la påstanden om at innklagede stolte fullt ut på grunneieren stå umotsagt, idet festeretten til båtplassen var en tinglyst rett til eiendommen. At grunneieren viste seg å være lite samarbeidsvillig i etterkant, kan ikke innklagede lastes for.

Når det gjelder den påståtte nødvendigheten av advokatkostnader, skyldes dette grunneierens manglende medvirkning til påvisning av tinglyst plikt. Det ble fra innklagedes side tatt tak i saken da problemet med grunneieren ble kjent, og i samarbeid med selgerens representant, ble de gjort uttallige forsøk på å bidra til at grunneieren skulle stå ved sine tidligere lovnader og utpeke en båtplass i henhold til sin tinglyste forpliktelse. Klagerens advokat er informert om dette.

Rettshjelpsforsikring er ment å dekke utgifter i forbindelse med tvist forsikrede har, og er således ikke subsidiær som det påstås i klagerens brev. Det er normalt ikke et krav for rettshjelpsdekning at kravet er konstatert udekket fra andre kilder.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener at det ikke kan trekkes noen annen konklusjon enn at innklagede stolte fullt ut på grunneieren, ettersom han unnlot å sørge for erklæring om sted for båtplass og konkret påvisning. Klageren fastholder sine tidligere fremsatte påstander vedrørende dette spørsmålet.

Dersom skriftlige erklæringer fra grunneieren hadde blitt lagt ved salgsdokumentasjonen, ville det ikke ha oppstått uklarheter og heller ingen advokatutgifter.

Klageren fastholder de tidligere fremsatte påstander om innklagedes håndtering av saken etter at tvisten oppstod.

Det følger praksis fra forsikringsklagenemnda, og av opplysninger gitt fra klagerens forsikringsselskap, at hvis motparten delvis dekker saksomkostningene, går det til fradrag før beregningen av egenandel. Det samme gjelder dersom det inngås avtale om at motparten dekker beregnet egenandel. Følgen av dette er at klageren uansett blir sittende med kostnader til advokat som innklagede er ansvarlig for.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Klageren mener en tvist med grunneier kunne vært unngått dersom innklagede hadde bidratt til en klarere kjøpekontrakt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 1989 nr. 53.

I salgsoppgaven ble det opplyst under tinglyste rettigheter:

«Iflg. Tinglyst kjøpekontrakt, dbnr:…[XX], skal det med eiendommen medfølge båtfesterett ved brygge, etter nærmere avtale.»

Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda hvilke opplysninger som ble gitt om båtfesteretten forut for salget utover opplysningene i salgsoppgaven. Det er imidlertid anført av begge parter at innklagede forut for salget snakket med grunneieren.

Ut fra den fremlagte dokumentasjon kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det forut for salget ble gitt gale opplysninger. Etter Reklamasjonsnemndas mening foreligger det heller ingen plikt for innklagede å påvise båtfesteplassen forut for salget. Det må være tilstrekkelig at innklagede opplyser om den tinglyste båtfesteretten, og at denne må avtales nærmere med grunneieren.

Det er dokumentert for Reklamasjonsnemnda at det i kjøpekontrakten ble gitt opplysninger om hvor grunneieren skulle ha angitt at båtfesteretten skulle ligge. Det har også vært lagt frem for Reklamasjonsnemnda vedlegg til kjøpekontrakten,som viser utskrift av den tinglyste avtalen og et kart med innklagedes påskrift.

I kjøpekontrakten står det under punkt 11 om «Spesielle forutsetninger» om plassering av båtfesteretten:

«Plassering av nevnte båtplass avtales nærmere mellom partene, men blir å ligge nord for …[Brygge 1] iflg opplysninger fra … [grunneieren].

Vedlagt kjøpekontrakten fulgte også utskrift av den tinglyste avtalen i dagboken. I punkt 5 stod det bl.a.:

«…[grunneieren] forpliktet seg til å skaffe båtfesterett ved badebryggen for g.nr…[x].og b.nr. …[y]. For den rettighet betales markedspris. …»

Vedlagt kjøpekontrakten fulgte også utskrift av et kart, der det var påtegnet en pil og skrevet under:

«Båtfeste i brygge etter nærmere avtale (…[Brygge 1])

Det fremgår av salgsmaterialet at båtfesteretten må avtales nærmere med grunneieren. Innklagede har forsøkt å få en nærmere angivelse av sted og formidle i kjøpekontrakten de opplysningerhan mente grunneieren ga om dette før kjøpet. Slik kjøpekontrakten er utformet, har innklagede imidlertid bidratt til at konflikten oppsto. Kunne innklagede ikke dokumentere opplysningene om bryggens beliggenhet, burde han heller ikke gitt så vidt presise opplysninger om dette i kjøpekontrakten. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at innklagedes opptreden har medført et økonomisk tap som innklagede er ansvarlig for. Ut fra det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda, har ikke klagerens advokatutgifter sammenheng med innklagedes forsømmelse, men derimot for å håndheve klagerens tinglyste rettighet til båtfeste.

En eiendomsmegler har ingen alminnelig plikt til å bistå partene i tvister som oppstår etter at handel er sluttet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med utformingen av kontrakten. Innklagedes forsømmelse gir ikke klageren krav på erstatning.