Klage nr:
052/10

Avgjort:
17.06.2010

Saken gjelder:
Meglers retting av opplysninger

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Tromsø, Skansen Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. juni 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom, bestående av tre tomter gjennom innklagede. I forbindelse med at de søkte eiendommen sammenslått, fikk de vite at bare to av tre tomter var overskjøtt på klagerne. Klagerne hadde ikke blitt informert om dette av innklagede, som hadde gjennomført oppgjøret og utbetalt kjøpesummen til selgeren. Selgeren nektet å overføre hjemmel til tomten, og klageren måtte stevne selgeren inn for tingretten for å få skjøte på eiendommen. Klageren krever erstatning av innklagede for advokatutgifter og tapt arbeidsfortjeneste.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Sommeren 2007 kjøpte klagerne en eiendom gjennom innklagede. Eiendommen besto av tre tomter, med et felles gårdsnummer og tre bruksnummer. Kjøpesummen ble betalt 1. august 2007, samtidig med overtakelse.

I forbindelse med søknad til kommunen om sammenslåing av tomtene, oppdaget klagerne i november samme år at bare to av tre bruksnumre var overskjøtt til dem. Klagerne tok da kontakt med innklagede for å få tinglyst skjøte på det tredje bruksnummeret. Innklagede ga klagerne beskjed om selv å ordne dette direkte med selgeren.

Selgeren hevdet at salget bare omfattet en del av dette tredje bruksnummeret. Klagerne måtte ta ut forliksklage mot selgeren, og deretter stevning til tingretten. Prosessen ble omsider avsluttet i desember 2009, med positivt utfall for klagerne.

Klagerne mener at dersom innklagede hadde oppfylt sin plikt til å «få inn skjøter» fra selgeren før kjøpesummen ble utbetalt, ville klagerne aldri havnet i denne situasjonen. Klagerne mener at innklagede er direkte ansvarlig for problemet, og krever at han taransvar for dette ved å dekke en vesentlig del av klagernes utgifter til saken.

I tillegg til at denne saken har gitt klagerne mange søvnløse netter og tapt arbeidstid, har klagerne hatt store direkte utgifter. Klagernes andel av advokathonorarer beløper seg til kr 35486. Klagerne mener at innklagede i alle fall må dekke dette.

Klagerne ber også om at Reklamasjonsnemnda vurdere hvorvidt innklagede bør betale erstatning for tapt arbeidstid i forbindelse med møter i forliksrådet og tingretten, samt med advokat underveis i saken. Klagerne stipulerer dette konservativt til å gjelde 40 timer.

Innklagede anfører:

I henhold til verditakst og ved innklagedes befaring på eiendommen, ble det opplyst av selgeren at eiendommen besto av tre parseller, med et felles grunnummer og tre bruksnummer.

Verditakst og salgsoppgave ble gjennomlest og godkjent av selgeren før markedsføring og budaksept.

Dato for akset av bud var 29. mai 2007. Overtakelsesdato er i henhold til kontrakt 1. august 2007.

Klagerne rettet i brev av 6. januar 2010 et krav om erstatning fra innklagede. Innklagede avviste dette, da klagernes søksmål mot selgeren var brakt inn for forliksrådet og senere tingretten. I nevnte brev oppga klagerne at saken mellom partene ble løst i desember 2009.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne ønsker å presisere sitt syn på saken, etter å ha mottatt tilsvaret fra innklagede.

I tilsvaret har innklagede avvist kravet, med henvisning til at klagernes søksmål mot selgeren var brakt inn for forliksrådet, og siden tingretten. Videre hevdet innklagede at saken mellom partene ble løst i desember 2009.

Klagerne mener at det at tvisten er løst mellom dem og selgeren, ikke fritar innklagede for ansvar for at tvisten oppstod. Dersom innklagede hadde «fått inn» alle skjøtene før utbetalingen ville det aldri ha vært noen tvistesak, og heller ingen advokatutgifter.

Tvisten om tomten ble løst gjennom et rettsforlik der klagerne ble eiere av drøyt 80 % av den tomten som ikke ble overskjøtt i henhold til kontrakten. Klagerne inngikk et slikt kompromiss, for å avslutte saken og ikkerisikere ytterligere tidsbruk i en eventuell ankeprosess. Dette fritar ikke innklagede for sitt ansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Tvisten gjelder meglers ansvar for at kjøpesummen ble betalt til selgeren før kjøperne hadde mottatt skjøte.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klagerne og selgeren.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at innklagede ikke har gitt noen forklaring på hva klageren hevder er grunnlaget for kravet, nemlig at kjøpesummen ble utbetalt til selgeren før klagerne hadde fått skjøte på hele eiendommen.

Reklamasjonsnemnda er ikke enig i at klagerne er avskåret fra å kreve erstatning fra innklagede for det tap klagerne har lidt ved at innklagede ikke ivaretok deres interesser ved oppgjøret.

Av kjøpekontrakten § 3 (4) fremgår det:

«selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør, før:

– Tilfredsstillende sikkerhet, skjøte eller pantedokument med urådighetserklæring er […] tinglyst»

Det samme fremgår av vedlegg til kjøpekontrakten «Instruks om oppgjør». I salgsoppgaven under «diverse» har innklagede opplyst skrevet:

«Det forutsettes at skjøte tinglyses på ny eier. Hvis interessent mot formodning ikke ønsker tinglysning av skjøte, må det tas forbehold om dette i bud»

Det er enighet mellom partene om at både markedsføring og kjøpekontrakt omfatter alle tre bruksnumre. Det er ikke tatt noe forbehold om at dette kun gjelder deler av det ene bruksnummeret, eller at kjøper ikke skal få tingslyst skjøte på dette.

Innklagede har en plikt ved oppgjøret til å sørge for at betaling av kjøpesummen skjer mot sikker og trygg hjemmelsoverføring. I motsatt fall mister kjøperen sine sanksjonsmuligheter, typisk retten til å holde penger tilbake i henhold til avhendingslova § 4-6 jf § 4-1. Denne bestemmelsen er ufravikelig i forbrukerforhold, jf avhl. § 1-2 annet ledd siste punktum. Det er etter Reklamasjonsnemndas syn i strid med meglers omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 ikke å sørge for at oppgjøret skjer i henhold til kjøpekontrakt og med omsorg for at partene beholder sine rettigheter i medhold av preseptorisk lov.

Reklamasjonsnemnda finner det dessuten skjerpende at innklagede ikke har opplyst klagerne om at selgeren nektet å overføre hjemmelen til et av bruksnumrene.

Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas vurdering opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne har dokumentert at de har hatt advokatutgifter for å løse tvisten med selgeren. Dette er i direkte årsakssammenheng med innklagedes kritikkverdige håndtering av oppgjøret, hvor klagerne ble fratatt sin rett til å holde kjøpesummen tilbake. Faktura fra advokat er på totalt kr 35 486. Klagerne har imidlertid opplyst om at dette senere har blitt korrigert til kr 32 044.

Ut over dette har klagerne ikke overfor Reklamasjonsnemnda dokumentert noe økonomisk tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må gi klagerne erstatning stor kr 32 044.