Klage nr:
066/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
Eiendomsmegler Vest AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne har etter overtakelsen blitt klar over at leiligheten er mindre enn det som ble lagt til grunn ved kjøpet. Innklagedes oppdragsavtale er datert 16. oktober 2007. Klagernes intensjonsavtale er undertegnet av klagerne 15. februar og selgeren 13. juni 2007. Klagernes kjøpekontrakt er undertegnet 24./25. juni2008.

Innklagede er bistått ved advokat. Advokaten er også fagansvarlig for foretaket.. Innklagede og hans advokat blir i det følgende betegnet som «innklagede».

Klageren anfører:

Klagerne så en lik leilighet som deres utlyst for salg i lokalavisen 29. august 2009, der det ble opplyst at denne boligen hadde P-rom BRA 56/56 m2. Klagerne viser til innklagedes brev av 12. februar 2010 hvor det anføres

«Ved nærmere undersøkelse, viser det seg at tegningen for leilighet 8, som De kjøpte oppgir 60 m2 BRA – dvs i strid med tabellopplysningene fra arkitekt og selger på 64,2 m2.»

Klagerne har fått et takstkontor til å måle opp leiligheten. Takstmannen konkluderer slik:

«Som det fremgår av vedlagte skisse er arealet på leiligheten 55 m2 BRA og boden over felles gang er målt til 5 m2 BRA.»

Klagerne hadde et møte 11. desember 2007 med saksbehandler hos innklagede, der klagerne noterte at

«leiligheit 60.5 m2 stod før, no 64,2 m2, auke på 4 m2»

Innklagede har i brev av 12. februar 2010 påvist flere feil når det gjelder bruksarealet. Utbygger svarer ikke konkret på spørsmål om bruksareal.

Klagerne har forholdt seg til BRA 64 m2. Fagansvarlig setter dette til 55 m2. Det er en stor forskjell på 9 m2.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder megleroppdrag knyttet til salg av prosjekterte leiligheter. Klagerne var kjøpere av en av de prosjekterte leilighetene. Klagerne mener informasjonen knyttet til arealopplysning vedrørende BRA var uriktig, siden innklagede ved et senere salg av tilsvarende leilighet som klagernes etter ferdigstilling og i annenhåndsmarkedet utlyste leiligheten med mindre BRA enn ved prosjektsalget. Klagerne reiser også spørsmål om pris i forhold til areal og hvorfor pris var endret fra intensjonsavtale gjort direkte med selgeren. Innklagede oppfatter klagerne slik at de føler seg forledet til å akseptere selgerens pris og inngå kjøpekontrakt. Ut fra dette forstår innklagede klagerne videre slik at de ønsker vurdert hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk generelt, jf eiendomsmeglingsloven § 6-1 og § 6-7.

Når det gjelder prospektets fastprisutbud for de ulike prosjekterte leilighetene, var prisene bestemt av selgeren for den enkelte enhet, noe innklagede måtte følge. Intensjonsavtalen mellom selgeren og den ene av klagerne som fulgte som vedlegg til klagen, ble ikke fulgt opp med noen endelig avtale direkte mellom kjøperne (klagerne) og selgeren. Årsaken var etter det innklagede fikk opplyst, at klagerne ikke kunne bestemme seg for endelig kjøp innen selgeren krevde svar. Leiligheten ble da med blant de leilighetene innklagede hadde fullt megleroppdrag på.

Arealoppgavene for de prosjekterte leilighetene var utarbeidet av selger/prosjektets arkitekt og fremgår av prospektet med vedlegg.

Av prospektets nøkkelinformasjon er BRA opplyst til 64,2 m2 og det er vist til arealoppstilling for detaljer.

Innklagedes oppgave var å selge de prosjekterte leilighetene i samsvar med prosjektopplysningene og spesifikasjoner, samt å sikre at interessentene/kjøperne fikk nødvendig relevant informasjon.

I forbindelse med utarbeidelse av prospektet, og senere i salgsprosessen, fant ikke innklagede grunn til å betvile de arealoppgavene som var gitt fra arkitekten og det selgende entreprenørselskapet som var profesjonelle aktører hva gjelder bygg og arealberegning.

Innklagede fikk sommeren 2009 i oppdrag å selge leilighet 9 – 2rA. Det ble innhentet en verdi og lånetakst. Takstmannen hadde en annen tolkning av NS 3940 for beregning av BRA enn selgeren og arkitekten. Det var annonsen for denne leiligheten som foranlediget klagernes undersøkelser. Takstmannen skrev i arealberegningen bl.a.:

«Bod/vaskerom med tilkomst fra felles gangareal i samme plan som leilighetene er ikke tatt med i det totale arealet i rapporten, men boden er verdsett som en del av den tekniske verdien for leiligheten. Bod i garasjeanlegget er heller ikke tatt med i det totale arealet, men er verdisatt i taksten.»

Denne leiligheten har samme areal og planløsninger somklagernes leilighet. Klagerne fikk samme takstmann til å vurdere arealet for sin leilighet. Spørsmålet i forhold til innklagede er om arealoppgaven fra selgeren/selgerens arkitekt er feil og i så fall om meglerforetaket ved gjennomgang av dokumentasjonen fra selgeren skulle reist spørsmål ved denne, eller ikke akseptert arealoppstillingen, og eventuelt gitt uttrykk for dette i prospektet.

Innklagede la til grunn de arealopplysningene som var utarbeidet av arkitektfirmaet og selgeren, da disse som profesjonelle aktører skal ha særlig kompetanse også til å beregne arealene. Ved salg av prosjekterte leiligheter har megleren ingen fysisk leilighet å besiktige, men må legge fremlagte tegninger, beskrivelser og beretninger til grunn. Spørsmålet blir om noen av arealbeskrivelsene kunne oppfattes så feil at innklagede for å være innenfor god meglerskikk skulle gått til grundigere undersøkelser og presiseringer. Ved prosjektsalg legger innklagede arkitektens arealberegninger til grunn, med mindre han ser åpenbare feil. Arkitekten har særlig kompetanse på området. Ved salg av brukte leiligheter legges takstmannens arealberegning til grunn, så sant innklagede ikke ser åpenbare feil, da takstmannen er særskilt kompetent til en slik vurdering. Denne saken viser uenighet mellom arkitekten/selgeren og takstmannen om hvordan bruksareal for bruksenheten og beregning av bruksareal i blokker er å forstå.

Innklagede mener at det ikke er hans oppgave å overprøve sakkyndiges fagkompetanse ved eventuelle faglige tvilstilfeller. Det vesentlige for innklagede er at han kan være sikker på at kjøperne gjennom hans formidling får de nødvendige opplysninger som gir et godt grunnlag for å kunne vurdere kjøp av den prosjekterte leiligheten. Klagerne fikk gjennom prospektet med vedlegg opplysning om de faktiske prosjekterte arealene til den seksjonen de kjøpte. Leilighetens størrelse uten boder fremgår av tegning, med særskilt oppgitt areal for de ulike rom/romdeler. Bodenes størrelse og beliggenhet er beskrevet og fremgår av plantegning for seksjonen og plantegning kjeller. Garasjeplass er vist i plantegning kjeller.

Innklagede mener å ha formidlet det prosjekterte salgsobjektet på en måte som klart viste mulige interessenter og kjøpere leilighetsstørrelse, planløsning og byggteknisk kvalitet for den enkelte seksjon. Innklagede mener at spørsmålet om klassifisering av BRA for boder i eller utenfor bruksenheten, normalt ikke er motiverende for om en interessent velger å kjøpe til fastsatt pris, når han vet reelt hva han kjøper. Innklagede mener at han i forhold til klagerne ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, ikke forbrutt seg mot sin undersøkelses- og opplysningsplikt og heller ikke forledet klagerne til å inngå kjøp på uriktige forutsetninger dersom en vanlig kjøpersvurdering legges til grunn.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne viser til at de ble informert om økning i antall kvadratmeter i deres leilighet, noe de mener er feil. Arealet ble øket til 64 m2, mens tallet nå er 55 m2. Av brev fra innklagede 7. desember 2007 fremgår bl.a. «Når det gjelder økningen i pris er dette pga. økt areal».

Som amatør har klagerne ikke satt seg ned med kalkulator og regnet sammen totalarealet. De har stolt på de opplysningene som er gitt, spesielt om BRA, og har hatt dette i mente ved sammenligning av prospektet med andre prospekt og leiligheter til salgs i området. Når det gjelder innklagedes anførsel om at den annonserte leiligheten har samme areal og planløsning som deres leilighet, er dette ikke korrekt. Leiligheten er speilvendt og én kvadratmeter større enn deres.

Klagerne har fått opplyst fra andre eiendomsmeglere at når en må gå gjennom fellesareal for å nå boden, kan arealet av boden ikke medtas i BRA.

Klagerne viser til brev av 7. desember 2007 fra innklagede hvor det bl.a. står «Når det gjelder økningen i pris er dette pga økt areal». Dette er direkte feil. Leiligheten har ikke økt i kvadratmeter. I kroner er økningen fra kr 1 585 947 til kr 1 706 532, en økning på kr 120 585.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fikk i oppdrag å selge de prosjekterte leilighetene hvor bindende avtale om kjøp ikke var inngått. Ordinære salg var omfattet av markedsføring i motsetning til de solgte leilighetene hvor innklagede bare skulle utforme kontrakt og forestå oppgjør. Klagernes kjøp gjaldt ordinært salg inkl. markedsføring, siden intensjonsavtalen mellom klagerne og selgeren ikke hadde blitt fulgt opp medbekreftelse på kjøp fra klagernes side. Leiligheten klagerne kjøpte ble derfor budt ut på de vilkår og med den prisen som fremgår av prospekt for de prosjekterte leilighetene, jf vedlegg 2 til klagetilsvaret. Prisen i salgstilbudet i forhold til prisen i intensjonsavtalen, er irrelevant, da intensjonsavtalen ikke lenger gjaldt da innklagede fikk salgsoppdrag. Klagerne hadde derfor ikke krav på intensjonsavtalens pris og øvrige vilkår, da de hadde latt den muligheten gå fra seg. I så fall måtte han forhandlet seg til det med selgeren.

I den grad klagerne retter ansvar mot innklagede med grunnlag i eventuelt feil opplyst BRA, er dette etter innklagedes syn ikke et megleransvar, men et selgeransvar. Når det gjelder BTO og BOA er det ingen feil i klagernes disfavør.

Når det gjelder klagernes anførsel om megleransvar grunnet eventuell uriktig opplysning fra innklagede om årsaken til prisstigning i forhold til intensjonsavtalen, anførers følgende:

Etter annonsering av de prosjekterte leilighetene tok klagerne kontakt med innklagede med interesse om kjøp av den leiligheten han i sin tid hadde intensjonsavtale på. Av oversendelsesbrevet som fulgte komplett salgsoppgave fra innklagede, fremgår at klagerne hadde bedt innklagede finne årsaken til prisforskjellen fra tidligere tilbud. Innklagede kan ikke med sikkerhet erindre hvorvidt intensjonsavtalen allerede den gang var presentert for ham. Intensjonsavtalen viste til tegninger av 21.11.2006. Innklagede hadde ikke tegningene fra 2006. Innklagedes saksbehandler var slik han kan huske det i kontakt med selgerens representant som viste til arealøkning. Derav svaret.

Intensjonsavtalen har ingen definisjon av arealet, det er der påført «3. høgda = 60,5 m2 mot vest».

Innklagede finner ikke at innhenting av tidligere intensjonsavtale og underdokumentasjon til dette følger av meglerens undersøkelsesplikt.

Klagernehar ikke påvist noe økonomisk tap.

Salgsoppgaven inneholdt ikke uriktige opplysninger som innklagede selv er ansvarlig for. Feil ved innhentet dokumentasjon fra selgeren/hans arkitekt eller fra det offentlige, kan ikke belastes innklagede.

Klagerne sendte 11. desember 2007 bindende stadfesting av kjøp. Under eventuelle betingelser/forbehold er anført «Henv. til betingelser (eks pris) i signert intensjonsavtale.»

Intensjonsavtalen sier svært lite om vilkår utover pris som ikke samsvarte med tilbudet. Prisbestemmelsene i intensjonsavtalen skulle ikke gjelde. Klagerne har vist til at de skulle ha 60,5 m2 i 3. høgda. Her kunne klagerne ifølge innklagede strengt tatt ikke forvente å få noe annet enn hva som fremgikk av tegningene av 4. oktober 2007 som fulgte prospektet.

Innklagedes oppfatning av tilbud og aksept fremgikk av forslag tilkjøpekontrakt som ble utarbeidet og oversendt partene for merknad.

Innklagede har ikke ansvar for partenes egen oppfølging av avtalen.

Etter innklagedes mening har han verken opptrådt erstatningsmessig «ansvarspådragene» eller i strid med god meglerskikk ved gjennomføringen av dette salget. Innklagede mener å ha tilfredsstilt lovens undersøkelses- og opplysningsplikt. Eventuelle feil opplysninger om BRA utarbeidet av prosjekterende arkitekt og eventuell videreformidlet feilopplysning fra selger på konkret spørsmål fra klagerne om hvorfor det var satt en høyre pris ved salgsutbud i det frie marked enn i den utgåtte intensjonsavtalen, mener innklagede er en type opplysning det ikke kan kreves at megleren overprøver slik faktum var i saken.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne viser igjen til brev av 7. desember 2007 fra innklagede, samt hva som tidligere er anført om areal og pris.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det saken i realiteten dreier seg om er hvorvidt en eiendomsmegler ved salg av prosjekterte leiligheter tilfredsstiller sin undersøkelsesplikt ved å legge utbyggerens/arkitektens arealberegninger til grunn ved arealbeskrivelsen i prospektet. Videre om innklagede er å klandre for å besvare spørsmålet om hvorfor selgerens pris var høyere i prospektet enn da utbyggeren ca ett år tidligere hadde gått ut med prisforslag til intensjonsavtaler, ved bare å akseptere opplysning fra utbyggeren om at det skyldtes arealøkning.

Innklagede mener at en megler i utgangspunktet ikke vil være å klandre når han legger utbyggerens/arkitektens beregninger til grunn.

Klagerne har fått akkurat den leiligheten med bod på samme plan, sportsbod i garasjen (og garasjeplass) som tegningene vedlagt salgsoppgaven viser. Klagerne har også fått det areal for leilighet, bod i samme etasje og sportsbod som arealoppstillingen viser. Det som kan være en feil er at det ikke eksplisitt ble skilt mellom primærdel og sekundærdel BRA.

Når det gjelder opplysningen om prisøkning, skrev innklagede hva utbyggeren fortalte, nemlig at økningen skyldtes arealøkning. Innklagede behøvde i utgangspunktet ikke å ha besvart spørsmålet, fordi den bortfalte intensjonsavtalen ikke hadde noe med hans salgsoppdrag å gjøre og selgerens prisforlangende var kr 1 706 532. Innklagede hadde ikke tilgang på noe som kunne bekrefte eller avkrefte selgerens opplysninger, og innklagede valgte å stole på at opplysningen var korrekt. For Reklamasjonsnemnda blir spørsmålet om det var uriktig av innklagede å stole selgerensopplysning uten å kreve nærmere dokumentasjon, da innklagede selv ikke hadde tilgang på eldre tegninger som han kunne sammenligne opplysningen med.

Prisdifferansen mellom intensjonsavtalen og kjøpekontrakten innebærer ikke et tilsvarende erstatningskrav mot innklagede.

Klagernes atter atter ytterligere opplysninger:

Innklagede har tidligere skrevet om feil/regnefeil. Det er utrolig at alt nå er riktig, mens det i innklagedes tidligere utredninger står skrevet om diverse feil.

Prisøkningen er på kr 120 585 fra intensjonsavtalen ble skrevet 13. juni 2007 til 11. desember 2007, vel seks måneder senere.

Innklagede har til slutt anført at klagerne burde vært flinkere til å kontrollere prisvekstårsak. Klagerne har nå lært at det oppstår feil/feiltolkning med utbygger, arkitekt, eiendomsmegler, advokatkontor. De stoler på at takstkontoret har klart sin oppgave, der det opplyses at leiligheten er 55 m2 og ikke 64,2 m2.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder arealsvikt.

Sammendraget fra partenes anførsler er vesentlig forkortet. Reklamasjonsnemndas medlemmer er forelagt dokumentene i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og meglerforetaket. Forholdet mellom klagerne og selgeren ligger utenfor hva Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til og vil ikke bli vurdert.

Når det gjelder bebyggelsens arealer, har reglene blitt endret med årene. Det er NS 3940 som legges til grunn ved arealmåling av bygninger. Denne kom i en tredje utgave i 2007, hvor det fremgår av forordet at definisjonen av bruksareal (BRA) er samordnet med veilederen til teknisk forskrift om grad av utnytting. Boligareal er gått ut som begrep i NS 3940. Fra og med 1. januar 2008 skal eiendomsmeglere og takstmenn med utgangspunkt i NS 3940 oppgi boligens bruksareal og areal av de viktigste rommene (P-ROM) når arealene beskrives. Av Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 273 fremgår det bl.a. følgende:

«… I praksis er det ofte innhentet verdi- og lånetakst hvor takstmannen har oppgitt arealene i samsvar med NS 3940. Megleren må sørge for at det er innhentet en takst som er basert på den nye utgaven av NS 3940 slik at bruksarealene er oppgitt på riktig måte.

Veilederen til NS 3940 sier i forordet at «Eventuelle boder utenfor boenheten spesifiseres». I veilederen s. 6 fremgår det under punkt 3. Boliginformasjon:

«Arealet av boliger bør oppgis i all markedsføring, og beregninger bør foretas i samsvar med reglene i NS 3940. Ved annonsering av boenheter er det ikke behov for detaljert teknisk informasjon. Slike detaljer vil fremkomme i prospekter og særlig i takst og tilstandsrapporter.

Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet av innvendige vegger mellom disse. Når areal oppgis ved annonsering i papirbaserte medier skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P_ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme.

I salgsoppgaver/prospekter/internettannonser skal bruksarealet (BRA) for hver etasje i boenheten og for hele boenheten oppgis, samt spesifisert samlet areal for primærrommene (P_ROM) og en oversikt over disse. …»

Av salgsoppgavens forside fremgår at leilighetene har bruksareal fra 64 – 131 m2. Av plantegning i prospektet fremgår BRA 60,0 m2. Av prospektet under utbyggerens beskrivelse, fremkommer det videre:

«Garasje/uteboder

I underetasjen er det ein parkeringsplass/bod til kvar seksjon med tilskomst via trapperom eller heia iht planteikning. Port til kjeller blir levert med motor/fjernkontroll til kvar seksjon.»

Romskjemaene for den enkelte seksjon har ingen arealangivelse.

Av oppstilling merket «Prosjekt: 06021 [… vegen …] fremgår at leilighet 8-2rA har følgende bruttoareal:, bod kjeller 6 m2, leilighet 65,5 m2, BTA 71,5 m2. Bruksareal: Bod kjeller 5,1 m2, leilighet 59,1 m2, BRA 64,2 m2. Videre fremkommer boligarealet eksklusive bod leilighet på 50,8 m2.

Uavhengig av om innklagede i prinsippet kunne ha grunn til å stole på utbyggerens arealopplysninger, burde han etter Reklamasjonsnemndas syn ha reist spørsmål ved arealangivelser i beskrivelsen, herunder begrepsbruken i arealopplysningene. Når dette ikke er gjort, er det i strid med eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 nr 6. Markedsføringen av leiligheten er dermed blitt uriktig. Reklamasjonsnemnda finner ikke grunn til å gå inn på spørsmålet om en eiendomsmegler i et prosjektoppdrag kan legge til grunn utbyggerens/arkitektens arealangivelser.

I denne saken er det ved markedsføringen oppgitt under «Ymse»: «Prisregulering iht. prisliste fram til overtaking.» Av prislisten fremgår det at leilighet nr 8 (med arealene BTA 71,5 m2, BRA 64,2 m2, BOA 50,8 m2) har en pris på kroner 1 705 532. Det er tatt forbehold om prisendring på usolgte leiligheter. Videre er det opplyst at prisen blir indeksregulert. Det er da denne prisen som er lagt til grunn ved markedsføringen. Det er ikke dokumentert at det er inngått avtale om en annen pris mellom klagerne og selgeren.

Det er ikke dokumentert at intensjonsavtalen var overlevert til innklagede, og innklagede er usikker på om han hadde denne. Reklamasjonsnemnda har dermed ikke grunnlag for å laste innklagede for at han ikke har stilt spørsmål omkring intensjonsavtalen før kontraktsinngåelsen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha undersøkt arealopplysningene nærmere.