Klage nr:
082/10

Avgjort:
02.09.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Privatmegleren Panorama Panorama Eiendomsmegling AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin boligeiendom. Oppdragsavtale ble inngått. Avtalen er udatert, men den gjelder fra 12. januar 2010 og for seks måneder. Klagerne er misfornøyd med innklagedes saksbehandling.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ved avtaleinngåelse var innklagedes viktigste argument lokal annonsering og da blant annet i form av nabovarsler. I oppdragsavtalen står det at 500 nabovarsler skulle leveres i nærområdet, men muntlig ble 2 000 stk avtalt. Dette ble bekreftet av innklagede i telefonsamtale 7. april og i e-post datert 15. april. Ved en tilfeldighet fikk klagerne høre at et par familier ikke hadde mottatt nabovarselet, og dette førte til at de tok en sjekk-runde med andre kjent i området. Det viste seg da at 23 av 25 av de som ble forespurt ikke hadde mottatt nabovarselet. Dette utgjør 92 % og kan stipuleres til at ca 1 800 familier i nærområdet ikke mottok nabovarselet.

Klagerne mener at dette er et alvorlig kontraktsbrudd. Innklagede skal ha sagt seg enig i at utdelingen av nabovarslene ble mangelfull, og at det kan ha ført til færre besøkende på visningen og igjen en uteblivelse av en budrunde, dette fremkommer i innklagedes e-post av 15. april. Dette har påvirket salgsprisen. Nå endte klagernes bolig på en salgspris lavere enn både takst og prisantydning og kr 290 000 lavere enn det innklagede mente kunne være oppnåelig.

Klagerne mener det er en åpenbar årsakssammenheng mellom den mangelfulle utdelingen av nabovarslene og den lave prisen de oppnådde.

Innklagede anfører:

Som et av mange elementer for å oppnå god pris på boliger, brukes utsendelse av DM i boligens nærområde. Innklagede anbefaler sine kunder å sende ut 500 DM som en del av markedsføringen ved siden av internettannonsering, annonse i Aftenposten, lokalavisen etc.

I oppdragsavtalen er det medtatt utsendelse av 500 DM. Dette er tilsvarende de aller fleste oppdragene innklagede har for salg. Klagerne ønsket i dette tilfellet ekstra utsendelse. Han ønsket per telefon å supplere utsendelsen til 2000 DM. Da det ligger inne som rutine å sende ut standard 500 DM, var det dette som ble sendt ut. Innklagede har beklaget overfor klagerne at ekstra DM ikke ble sendt. Klagerne har ikke blitt belastet for dette.

Boligen ble markedsført på internett, i Aftenposten, Dagens Næringsliv og lokalavisen. Verdivurdering fra innklagede var kr 4 250 000 og taksten kr 4 300 000. Oppnådd pris var kr 4 210 000. I oppdragsavtalen er pristilbudet regnet ut fra hva det ville koste for klagerne hvis de oppnådde en pris på kr 4 500 000 for å illustrere kostnadsbildet.

Salgsprisen er, slik innklagede leser av eiendomsverdi, den høyeste som er oppnådd i området på mange år.

Klagerne hevder at utsendelse av ekstra DM ville kunne gitt en pris på kr 4 500 000 (kr 250 000 over innklagedes verdivurdering og prisantydning) og ønsker at innklagede skal kompensere dem med kr 290 000. Å hevde at utsendelse av DM ville gitt en pris som var kr 290 000 høyere høres helt utenkelig ut for innklagede.

Da klagerne fremmet sin misnøye med at ekstra DM ikke ble sendt ut, har innklagede forsøkt å løse dette. Han har strukket seg langt for å gjøre klagerne fornøyde ve då kompensere for forglemmelsen. Blant annet har innklagede dekket markedspakke i DN til en verdi av kr 13 125.

En del selgere har noe høye forventninger til hva deres bolig er verdt. De fleste ønsker naturlig nok så mye som mulig for boligen sin, men markedet bestemmer til slutt prisen. Innklagede har hatt en godmarkedsføring og oppnådd områdets beste pris. Innklagede erkjenner at det er sendt ut færre DM enn kunden ønsket, en menneskelig svikt er begått, uten at innklagede kan se at det har hatt en direkte innvirkning på salgsprisen slik som hevdet av klagerne.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det står i innklagedes tilvar at «… Selger ønsket i dette tilfelle ekstra utsendelse …». Dette er ikke korrekt. Det var aldri snakk om et annet antall enn 2 000 stk, og dette antallet var et forslag fra innklagede i første møte med selskapet.

Når det gjelder salgspriser i området, har innklagede i juli solgt nabohuset til en pris av kr 4 410 000. Dette er en pris som er kr 200 000 over det klagerne fikk for sitt hus, størrelsen er helt identisk med klagernes hus.

I tilsvaret står det også «… Blant annet har vi dekket markedspakke i DN …». Dette er også direkte feil. Da klagerne kun hadde en budgiver på huset, foreslo innklagede at dersom de godtok budet på kr 5 210000, skulle innklagede i tillegg dekke hele prisen for annonseringen i DN. Det var allerede ved oppdragsinngåelsen avtalt at innklagede skulle dekke 50 prosent av denne prisen, og nå ville innklagede dekke hele prisen på kr 13 000. Den siste rabatten ble fremlagt før salget var gjort, og da før klagerne fikk kjennskap til at avtalen ikke var oppfylt i henhold til utsendelse av 2 000 DM.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om mangelfull utlevering av DM i nærområdet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr73.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling og kan derfor kun ta stilling til hva som er skriftlig dokumentert eller til forhold som er skriftlig bekreftet av begge parter. I denne saken har også innklagede bekreftet at det var muntlig avtalt at det skulle deles ut 2 000 DM i nærområdet, og ikke 500 som avtalt i oppdraget. Innklagede har dermed brutt avtalen med klageren, noe som er i strid med god meglerskikk. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede frafalle krav på kr 1895 for prisen for 500 DM.

Klagerne har presisert at økningen i antall DM som skulle deles ut, var initiert av innklagedes saksbehandler. Reklamasjonsnemnda finner ikke at det har noen betydning for sakens utfall hvem som har initiert økningen i antall DM som skulle leveres.

For at klageren skal ha rett til erstatning, må det være dokumentert et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert noe tap i denne saken. Klagerens krav på erstatning fører således ikke frem.

Innklagede har dekket annonsen i DN. Etter hva som er forklart av klagerne, skjedde dette for at klagerne skulle godta det foreliggende budet på kr 4 120 000. Dette anses som et oppgjort forhold mellom klagerne og innklagede i forbindelse med budaksept.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke åsende ut det avtalte antall DM’er og må frafalle krav i henhold til bemerkningene over.