Klage nr:
084/10

Avgjort:
02.10.2010

Saken gjelder:
Forsinket oppgjør – krav om kompensasjon for rentetap

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Røa
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 2. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en boligeiendom gjennom innklagede. Klageren mener at innklagede er erstatningsansvarlig for rentekostnader klageren har hatt ved forsinket oppgjør og tinglysing. Innklagede mener at både oppgjøret og tinglysingen har skjedd i samsvar med god meglerskikk, og har avvist kravet.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren krever kompensasjon for rentekostnader forårsaket ved forsinket oppgjør og sletting av sikringsobligasjon fra meglers side.

Ved kjøpekontrakt av 18. juni 2009 kjøpte klageren en eiendom gjennom innklagede. Klagerens samboer bisto henne aktivt gjennom kjøpsprosessen.

Med hensyn til finansiering av kjøpesummen på kr 4 200 000, hadde klageren fått lånetilsagn av en bank. I kontrakten var overtakelsestidspunktet satt til 23. juni 2009. Før overtakelsen fikk klageren beskjed av kommunen om at eiendommen ikke var regulert til beboelse i samsvar med salgsoppgaven. Som følge av den uklarheten som herved ble skapt, var ikke banken lenger villig til å fullfinansiere kjøpet, og reduserte lånetilsagnet til kr 2 700 000. Innbetalingen av kjøpesummen fant derfor ikke sted til avtalt tid, idet kjøperen og hennes samboer måtte i dialog med kommunen om hvorvidt de kunne bruke eiendommen som planlagt, samt parallelt søke å finne en annen finansiering i tillegg til den delsum banken nå var villig til å yte. Innklagede ble holdt løpende orientert om denne prosessen.

Til slutt lyktes kjøper gjennom samboerens forretningsforbindelser å skaffe et privat lån fra et aksjeselskap på
kr 1 350 000, noe som satte klageren i stand til å innfri sine forpliktelser etter kontrakten. Denne låneavtalen er datert 16. november 2009, og gikk ut på at lånet skulle løpe med 20 prosent rente inntil det var sikret pant i eiendommen, deretter skulle renten være 5 prosent Avtalen inneholder en konfidensialitetsklausul, og legges derfor ikke frem for Reklamasjonsnemnda.

Betalingen av kjøpesummen ble sterkt forsinket på grunn av det overstående. Et forskudd på 10 prosent av kjøpesummen ble betalt 30. oktober 2009, mens restkjøpesummen ble innbetalt 18. november 2009. Endelig ble dokumentavgiften og tinglysingsomkostningene innbetalt 3. desember 2009.

Kjøperen mente seg ikke forpliktet til å betale forsinkelsesrenter, men ønsket ingen konflikt med selgeren om dette, og betalte derfor renter frem til 4. desember direkte til selgerens konto. Selgeren hadde et personlig forhold til eiendommen, og skulle fortsette å bo på eiendommen. Han solgte til betydelig underpris til klageren, fordi han hadde sans for klagerens plan for å ta vare på og utvikle eiendommen. Det var derfor svært viktig for kjøperen å få på plass en finansiering for å kunne overta eiendommen og unngå dekningssalg, samtidig som det var viktig å opprettholde et godt naboskap til selgeren.

Klageren fikk tinglyst hjemmel til eiendommen 5. januar 2010, dvs. over en måned etter at kjøpesum og alle omkostninger var innbetalt. Sikringsobligasjonen og urådighetserklæringen ble først slettet fra grunnboken 26. januar s.å., til tross for at klageren og hennes samboer etter innbetalingen 3. desember 2009 gjorde gjentatte henvendelser til innklagede om dette. Av hensyn til sine lånebetingelser var det viktig for dem å få tinglyst hjemmelen og å få eiendommen bekreftet heftelsesfri, slik at panteretten til den private låneyteren kunne tinglyses og slik at banken fikk første prioritets pant, da dette ville bety en betydelig lavere rente også for dette lånet.

På denne bakgrunn fremmet klageren et krav om at innklagede skulle kompensere for de ekstra renteomkostningene hun ble påført ved at innklagede ikke sørget for å gi henne en heftelsesfri eiendom tidligere.

Klageren mener at innklagede ikke har gjennomført og slettet urådigheten til fordel for seg selg så rask som en med rimelighet kan forvente. Klageren ble derfor påført unødige rentekostnader i påvente av å få en heftelsesfri eiendom.

Når det gjelder tinglysingen av skjøtet, kunne dette vært sendt til tinglysing 4. desember 2009, da samtlige innbetalinger fra klageren hadde funnet sted. Innklagede har anført i et brev 13. april 2010 at dokumentene ble sendt i «midten av desember», og at det er interne forhold hos Statens kartverk som medførte at tinglysing ikke fant sted før 5. januar 2010. Klageren fester ikke lit til dette. Dokumenter dagbokføres den dagen de kommer inn til Statens kartverk, og så fremt dokumentet blir antatt tinglyst, er det datoen for dagbokføringen som legges til grunn som tinglysingsdato. Statens kartverk har opplyst pertelefon at skjøtet ble mottatt 5. januar 2010, og returnert til innklagede 8. januar 2010. Tilsvarende har behandlingen vært når det gjelder sikringsobligasjonen og urådigheten – avlysingen er dagbokført samme dagen som slettemeldingen kom inn til kartverket, den 26. januar 2010. Den ble returnert rekvirenten 29. januar 2010.

Innklagedes påstand om at «straks foresendelsen [av skjøtet, klagerens anm.] ble mottatt i retur i tinglyst stand, ble vår sikringsobligasjon sendt for sletting» mener klageren at ikke kan medføre riktighet. Klageren formoder at det vil fremgå av oppgjørsavdelingens depotjournal når dokumentene faktisk er sendt, og ber om at innklagede fremlegger denne i forbindelse med klagesaken.

Innklagede har videre anført i det nevnte brevet, at en kjøper aldri kan forvente rett prioritet på sine pantedokumenter straks skjøtet er tinglyst. Dette bestrider ikke klageren, men mener at det heller ikke er relevant i denne saken. Panteretten og urådigheten slettes hver for seg, og klageren kan ikke se noen grunn til at innklagede skulle beholde urådigheten etter at skjøtet var sendt til tinglysing.

I boken «Oppgjør og sikkerhetsrutiner» utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund i 2008, heter det i kapittel 10 «Tinglysing og dokumentbehandling»:

«Etter at overtakelsen er foretatt samt at alle penger inkludert omkostninger er mottatt på klientkonto, må eiendomsmegler sende dokumentene til tinglysing hos Statens kartverk.

På grunn av eiendomsmeglingsforetakts tinglyste urådighet i sikringsdokumentet, blir ikke skjøtet og kjøpers pantedokument antatt for tinglysing. En berettiget i eiendomsmeglingsforetaket må derfor kvittere urådigheten for avlysing og sende denne til Kartverket sammen med skjøtet og pantedokumentet/ene for tinglysing. Panteretten slettes ikke, kun selve urådigheten (den ene delen av dokumentet). Som nevnt tidligere er det ingenkostnader forbundet med å slette hele eller deler av et dokument.

Når urådigheten er slettet, får selger full rådighet over eiendommen igjen og skjøtet som overfører hjemmel til kjøper kan tinglyses. Så snart kjøper har fått hjemmel, kan han pantsette eiendommen, og pantedokumentet kan følgelig tinglyses.»

Klageren kan på denne bakgrunn ikke se hvorfor urådigheten ikke ble slettet samme dag som skjøtet ble tinglyst. Da det ikke var eldre pengeheftelser på eiendommen som skulle innfris i forbindelse med salget, kan klageren heller ikke se noen grunn til at panteretten ikke ble begjært slettet umiddelbart etter at skjøtet var bekreftet tinglyst.

Klageren anfører at innklagede har brutt med god meglerskikk ved ikke å sørge for at oppgjøret ble gjennomført uten unødig opphold. Det er etter klagerens mening ikke relevant for vurderingen av innklagedes handlemåte at kjøpesummen ikke ble betalt i tide, da dette berodde på omstendigheter som var ukjent for klageren da kontrakten ble undertegnet, og som lå utenfor hennes kontroll. Det avgjørende i saken er at drøyde ut med oppgjøret etter at kjøpesum og alle omkostninger var betalt, til tross for gjentatt pågang fra klageren og hennes samboer mot innklagede for å få tinglyst skjøtet og slettet urådigheten og sikringspantet.

Klagerens rentetap tar utgangspunkt i at oppgjøret ble forsinket i 52 dager som følge av innklagedes forhold. Klageren mener seg berettiget til å få kompensert rentedifferansen på de to aktuelle lånene fra tidspunktet eiendommen burde vært bekreftet heftelsesfri og til tidspunktet hvor den faktisk ble bekreftet heftelsesfri.

Lånet i banken på kr 2 700 000 reduserte renten med 3 prosentpoeng da eiendommen ble bekreftet heftelsesfri, mens det private lånet på kr 1 350 000 ble redusert med 15 prosentpoeng da dette lånet på kr 1 350 000 omsider kunne pantesikres i eiendommen. Til sammen utgjør beløpene kr 40 950.

Klageren bestrider ikke at det private lånet var dyrt, men ut fra den foreliggende situasjonen var klageren henvist til å ordne finansieringen på denne måten for å kunne oppfylle sine kontraktsforpliktelser overfor selgeren og unngå dekningssalg av eiendommen.

Klageren ber derfor om at innklagede yter en erstatning på kr 40 950 i sakens anledning, alternativt et beløp fastsatt er Reklamasjonsnemndas skjønn.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser klagerens krav, og fastholder de synspunkt han fremmet i brevene klageren har vist til.

Kravet baserer seg på kostnader for et ekstremt dyrt lån og en angivelig forsinkelse i arbeidet med tinglysing og sletting.

Klageren har ikke fremlagt noen dokumentasjon på sitt angivelige tap, og hevder å sitte med konfidensiell informasjon om de spesielle lånevilkårene. Innklagede kan ikke akseptere en slik udokumentert påstand. Uansett mener innklagede at han ikke har noe ansvar for om en kunde finner det nødvendig å oppta dyre lån til et kjøp.

Videre anfører innklagede prinsipielt at i en handel gjennom megler, vil meglers inneståelseserklæring til långiverne i praksis erstatte at et lånedokument skal ha oppnådd rett prioritet. Det vil alltid ta tid fra kjøpesum er innbetalt og til alle dokumenter har rett prioritet i grunnboken. Innklagede kan ikke tidligere huske å ha opplevd en sak hvor rett prioritet i grunnboken har noen som helst innvirkning på låntakers kostnad, så lenge kjøpet skjer gjennom megler. Dokumentasjon på at så er tilfelle er heller ikke fremlagt.

Samtidig kan ikke innklagede se at det ville hatt avgjørende betydning, dersom klageren hadde fremlagt dokumentasjon på dette. Dersom klageren hadde gjort innklagede oppmerksom på dette særegne forholdet, kan det tenkes at saken kunne ha vært prioritert noe ytterligere fra innklagedes side, men dette er kun en antagelse. Innklagede mener fortsatt at oppgjør og tinglysing har skjedd i forhold til normal praksis og god meglerskikk.

Klageren har videre hevdet at det er forhold med eiendommen som gjorde at oppgjøret ble forsinket, og at klageren har vært i løpende kontakt med innklagede om dette. Påstanden avvises på det sterkeste og bes dokumentert. Tvert i mot er det innklagede som gang på gang har forsøkt å komme i kontakt med klageren, som alvorlig har misligholdt sine plikter etter kjøpekontrakten. Innklagede har flere ganger lagt beskjed hos klageren og bedt henne ta kontakt – uten resultat. Først da det ble varslet heving og mulig dekningssalg kom klageren for alvor på banen.

Påstanden om at selgeren skal ha solgt til betydelig underpris av hensyn til klagerens planer for eiendommen kjenner innklagede heller ikke igjen, og er for så vidt irrelevant for saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om meglers ansvar for kjøperens rentekostnader ved forsinket oppgjør og tinglysing.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda har innhentet dokumentasjon fra innklagede, og fått forelagt depotjournal og aktivitetsrapport. Av depotjournalen fremgår det at skjøtet ble sendt til tinglysning 21. desember 2009, og av aktivitetsrapporten fremgår det at sikringsobligasjonen ble lagt for sletting 19. januar 2010.

Reklamasjonsnemnda vil først ta stilling til om det var i strid med god meglerskikk først å sende skjøtet til tinglysning 21. desember 2009, når kjøpesummen var innbetalt 3. desember s.å. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde skjøtet vært sendt til tinglysing før det var gått hele 17 dager fra oppgjøret. Det er imidlertid ikke påvist at denne forsømmelsen har påført klageren noe økonomisk tap.

Skjøtet ble tinglyst 5. januar 2010, og utsendt 8. januar 2010. Det er vanlig praksis at sikringspantet blir slettet først når skjøte og evt pantedokumenter er kommet i retur fra tinglysningen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det derfor ikke i strid med god meglerskikk at innklagede først slettet sin sikringsobligasjon 19. januar 2010.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å vente i hele 17 dager fra fullt oppgjør fant sted til skjøtet ble sendt til tinglysing. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede. Klagen har for øvrig ikke ført frem.