Klage nr:
176/10

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
IHus avd Grønland
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig som ble formidlet av innklagede. Det ble opplyst at det kunne bli vedtatt rehabilitering av bad og soilrør, og at forventet husleieøkning i den anledning var 10prosent. Det viste seg at husleieøkningen på 10 prosent var generell, og ikke hadde noen sammenheng med baderomsrehabiliteringen. Denne informasjonen ble gitt klageren før hans bud ble akseptert. Klageren mener at denne informasjonen ikke ble gitt til den andre budgiveren, og kan ha påvirket det konkurrerende budet.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren fikk opplyst av innklagede at det var varslet en husleieøkning knyttet til vedtatt rehabilitering av bad og soilrør. Først da budrunden var helt ferdig og selgeren hadde akseptert klagerens siste bud, kom det frem at husleieøkningen var vedtatt helt uavhengig av baderomsrehabiliteringen. Dermed hadde den andre budgiveren basert sitt bud på feil opplysninger og etter klagerens mening presset opp prisen på leiligheten.

Det ble opplyst på visingen at husleien trolig ville økes med 10 prosent fra dagens nivå på kr 2 170, på grunn av rehabilitering av bad og soilrør. Dette var ikke formelt vedtatt av styret ennå.

Klageren oppfattet innklagede slik at husleieøkningen ville dekke de vesentlige delene av baderomsrehabiliteringen, selv om det var noe usikkerhet fordi anbud ikke var innhentet. Årsaken til den beskjedne økningen ble oppgitt å være at sameiet hadde liten fellesgjeld, som skulle bli refinansiert ved nytt låneopptak. Den månedlige likviditetsbelastningen ville derfor ikke bli vesentlig høyere.

Klageren traff selgeren utenfor etter visningen. Klageren forstod selgeren slik at husleieøkningen var en generell økning for å ta høyde for kostnader som ikke hadde noe med baderomsrehabiliteringen å gjøre.

Klageren la inn et bud på eiendommen stort kr 2 290 000 den 29. juni kl 12.00 med frist til kl19.30 samme dag. Klageren ringte innklagede for å få bekreftet at budet var mottatt rundt kl. 14.00. Klageren presenterte samtidig selgerens versjon av husleieøkningen, men innklagede sto fast ved at den varslede husleieøkningen var knyttet til rehabiliteringen.

Klageren hørte ikke mer fra innklagede, og ringte ham fem minutter før budet utløp. Innklagede fortalte da at han var på en annen visning, men at han nettopp hadde fått et skriftlig bud i hånden fra noen som hadde vært på samme visning som klageren. Budet var på kr 2 350 000 med forbehold om finansiering. Innklagede opplyste at dette bare var en formalitet. Klageren høynet da sitt bud til kr 2 380 000 med frist til kl 21.00.

Innklagede ringte klageren kl 20.50 og sa at de andre budgiverne hadde trukket seg og at selgeren hadde akseptert klagerens bud. Klageren ble samtidig gjort oppmerksom på at selgerens versjon av økningen av fellesgjelden var riktig. Klageren ga uttrykk for at dette var uheldig, men bekreftet at han ville ha leiligheten. I ettertid slo det klageren at den andre budgiveren kanskje hadde basert seg på feil opplysninger om kommende økning av husleien.

Etter å ha fått innsyn i budjournalen, tok klageren kontakt med den andre budgiveren. Budgiveren hadde også tolket innklagede dit hen at husleieøkningen ville dekke hele baderomsrehabiliteringen, og budet var basert på denne opplysningen.

Klageren mener at det er svært uheldig at riktig informasjon om husleieøkningen ikke kom frem før endelig bud ble akseptert, og mener at dette kan ha presset budene opp.

Klageren meler det er sannsynlig at den andre budgiveren vill gått inn med et lavere bud dersom korrekt informasjon var blitt gitt, og at det også er mulig at det ikke ville ha innkommet noe annet bud i det hele tatt.

Klageren mener at en budrunde er en mental prosess, og at han ikke klarte å se saken klart på aksepttidspunktet. Klageren tenkte da ikke på at den andre budgiveren også kunne ha blitt gitt gale opplysninger om husleieøkningen.

Det er foreløpig ikke endelig fastsatt hvor stor økningen av husleien vil bli i forbindelse med rehabilitering av bad.

Innklagede anfører:

I salgsoppgaven/egenerklæringen fra selgeren fremkommer det at aksjelaget hadde planer om rehabilitering av vann- og avløpsrør samt baderomsrehabilitering. Dette var ikke endelig vedtatt, og generalforsamlingen av juni 2010 skulle ta stilling til dette.

Selgeren, som satt i styret ved salgstidspunktet, opplyste innklagede samme dag som visningen ble avholdt, om at styret gikk inn for full våtromsrehabilitering og ville anbefale dette for generalforsamlingen. Det ble også besluttet en økning av fellesutgiftene på 10 prosent. Innklagede informerte om dette under visningen. Innklagedes inntrykk var at økningen på 10prosent var i sammenheng med våtromsrehabiliteringen. Innklagede presiserte imidlertid at man ikke hadde fullstendig oversikt over det totale kostnadsbildet, og derfor ikke visste hvordan våtromsrehabiliteringen ville påvirke fellesutgiftene fremover.

Klageren traff selgeren i bakgården og fikk opplyst at 10 prosent ikke dreide seg om våtromsrehabiliteringen, og at det på ingen måte skulle dekke hele denne. Selgeren spurte etterpå innklagede om det stemte at innklagede opplyste på visningen om at økningen på 10 prosent skulle dekke hele våtromsrehabiliteringen. Innklagede mener at dette ikke stemte, og at han tok det opp med klageren da han ringte dagen etter. Det ble presisert av de 10 prosent på ingen måte skulle dekke hele våtromsrehabiliteringen.

Før aksept av bud ble klageren informert om at økningen på 10 prosent var en generell økning som ikke hadde noen sammenheng med våtromsrehabiliteringen. Innklagede synes det er beklagelig at det ble gitt feil opplysninger på visningen, men mener at det er på det rene at dette ble rettet før aksept av bud. Det ble også presisert at klageren måtte bekrefte at han hadde forstått dette før aksept ble formidlet. I ettertid sier klageren seg enig i dette.

Innklagede og klageren har hatt mange telefonsamtaler og e-post korrespondanse med klageren, fordi klageren trodde bytte av soilrør og våtromsrehabilitering var to ulike prosesser, og dermed har misforstått svarene fra innklagede og selgeren på visningen. Klageren har dermed dratt feilaktige konklusjoner. Innklagede er noe overrasket over at klageren har krevd nemndsbehandling. Ved siste telefonsamtale ga klageren uttrykk for at han var lei seg for å ha misforstått.

Innklagede syntes for øvrig at klagerens fremtreden på visningen var uryddig, ved at han påstod overfor selgeren at innklagede ga informasjon som ikke ble gitt på visingen. Innklagede advarte selgeren fra å selge til klageren, ettersom han oppfattet han som en ”vriompeis” som fort kunne skape problemer i ettertid. Selgeren så bort fra advarselen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke riktig at innklagede kontaktet klageren for å rette opp misforståelsen, det var klageren som kontaktet innklagede. Innklagede tok forbehold om at husleieøkningen kunne bli høyere enn 10 prosent, men fastholdt at økningen var knyttet til rehabiliteringen.

Den andre budgiveren fikk aldri denne informasjonen.

Husleien har nå økt fra opprinnelige kr 2 170 til kr 2 888. Den vil trolig økes ytterligere etter neste generalforsamling.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det ble presisert før det ble formidlet aksept av bud, at klageren måtte ”gi til kjenne” at han hadde mottatt informasjonen vedrørende husleieøkningen.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren har aldri benektet at han fikk riktige opplysninger før han aksepterte å kjøpe leiligheten, men dette skjedde altså først etter at han fikk beskjed om at selgeren hadde akseptert hans siste bud.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede ønsker å understreke at det aldri ble formidlet en aksept før informasjonen om de 10 prosent var rettet. Det var en forutsetning for formidling av selgerens bud at klageren ”ga til kjenne” at han hadde mottatt og forstått denne informasjonen.

Allerede da klageren innga sitt første bud, sa innklagede til klageren at det ikke var sant at det ble opplyst på visningen at husleieøkningen på 10 prosent skulle dekke HELE våtromsrehabiliteringen, slik klageren hadde sagt til selgeren. Videre sa innklagede at han syntes det var uryddig at klageren forsøkte å sette selgeren og innklagede ”opp mot hverandre”. Videre sa innklagede at for at han i det hele tatt skulle kunne ta imot bud fra klageren, måtte han ”gi til kjenne” at han forstod at det med stor sannsynlighet ville komme en økning i fellesutgiftene grunnet våtromsrehabiliteringen. Klageren bekreftet at han forstod dette.

Innklagede har tilbudt seg å reselge leiligheten uten kostnader for klageren.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Samtalen med selgeren i bakgården var en helt normal og hyggelig samtale. De snakket om forskjellige ting, blant annet prydplantene på muren. Klageren fortalte hva han hadde oppfattet at innklagede fortalte på visningen. Klageren mener det er noe søkt å fremstille dette som at han forsøkte å sette selgeren og innklagede opp mot hverandre.

Klageren trodde en stund at innklagede bevisst tilbakeholdt informasjon, etter at han kontaktet selgeren og fikk høre at hun og innklagede hadde pratet sammen etter visningen. Klageren tok det da for gitt at innklagede måtte ha forstått at han hadde gitt feil informasjon. I ettertid har det komme frem at det trolig har vært en misforståelse, og klageren tror ikke lenger feilinformasjonen var bevisst. Imidlertid mener klageren at innklagede burde forstått at han hadde gitt feil informasjon og gjort nærmere undersøkelser dagen for budrunden.

Klageren har forstått det slik at innklagede ble klar over feilen etter å ha snakket med selgeren etter at klageren hadde høynet sitt bud. Klageren synes da det ville være mest ryddig at innklagede da først kontaktet de andre budgiverne, for å høre om de sto ved sitt bud.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder retting av feil opplysninger gitt på visning. Partenes anførsler om hvorvidt klageren har endret forklaringer underveis er ikke referert, men fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet. Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at klageren har endret sin forklaring underveis i behandlingen av klagen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Partene er enige om at det ble gitt feil opplysning av innklagede på visningen om forventet husleieøkning, samt at denne opplysningen ble rettet innen selgers aksept av budet ble formidlet til klageren. Spørsmålet Reklamasjonsnemnda er bedt om å ta stilling til er hvorvidt innklagede burde ha rettet denne feilopplysningen også overfor den andre budgiveren, og avklart om han også sto ved sitt bud.

Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk for så vidt som det ble gitt opplysninger om en kommende husleieøkning. Problemet var imidlertid at innklagedes opplysninger om hva som var bakgrunnen for husleieøkningen og konsekvensene av denne i forhold til senere husleieøkninger var uriktig. Dette visste eller burde innklagede vite før budgivningen var avsluttet. I denne situasjonen hadde innklagede en plikt til å gi alle budgivere samme informasjon. Når dette ikke ble gjort, har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagedes forsømmelse har påført klageren et økonomisk tap som innklagede kan holdes ansvarlig for da det ikke er dokumentert at klageren ville fått kjøpt leiligheten for en lavere sum enn det som ble kjøpesummen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi alle budgivere samme opplysninger under budgivningen. Innklagedes forsømmelse gir ikke klageren noe krav på erstatning.