Klage nr:
027/11

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Manglende/feilaktige opplysninger om kostnader ved utnyttelse av tomt

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. mai 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte våren 2008 en tomt gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er datert 29. oktober 2008. Klagernes bud ble akseptert den 24. april 2008, mens eiendommen ble fradelt og registrert i grunnboken 4. desember 2008

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne er påført betydelige utforutsette utgifter med tomten. Utgiftene knytter seg til dårlige grunnforhold, vanskeliggjort byggeprosess, samt endrede krav fra det offentlige sammenholdt med den forelagte informasjonen. Dette var forhold klagerne verken ble informert om eller gitt foranledning til selv å undersøke, til tross for foreliggende informasjon på kjøpstidspunktet.

Klagerne fremsatte en formell skriftlig reklamasjon 25. september 2009 til innklagede og selgeren. Kravet ble bestridt. Partene har vært i dialog siden klagerne reklamerte første gang. Partene har ikke kommet til enighet og endelig avslag fant sted i begynnelsen av januar 2011. Klagerne ønsker derfor å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingsogshy;tjenester for en nøytral faglig vurdering av forholdene.

Våren 2008 ble det kjent at selgeren skulle legge ut en rekke tomter for salg. Klagerne kontaktet innklagede for å melde sin interesse for besiktigelse med tanke på kjøp. Klagerne var på befaring på tomten sammen med innklagede. Klagerne fikk seg forelagt diverse opplysninger knyttet til tomten og dens beskaffenhet, herunder grunnundersøkelse foretatt av ingeniør (heretter kalt A) den 27. september 2006, fremdriftsplan av 27. februar 2008 og reguleringsbestemmelser fra 1995. Grunnundersøkelsen ga kun en faktisk beskrivelse av massene. Klagerne kunne ikke på bakgrunn av denne ha gjort seg kjent med de dårlige grunnforholdene.

Fremdriftsplanen gir ikke noen oppfordring til å reagere vedrørende tomteforholdene. Kjøpere er blant annet pålagt å gjøre seg kjent med reguleringsplan/bestemmelser, men av dokumentene som ble forelagt klagerne på kjøpstidspunktet, kom det ikke frem endrede kotehøydereguleringer eller at tomten måtte ”løftes” grunnet mulighet for flom i elven. Det er ingen ting som antyder at det kunne oppstå ekstra eller større utgifter enn normalt for å få tomten byggeklar. Fremdriftsplanen ga derimot uttrykk for normal fremdrift.

Bud stort kr 1 025 000 fra klagerne ble akseptert den 24. april 2008. Kjøpekontrakt ble signert først 29. oktober 2008, mens eiendommen ble fradelt og registrert i grunnboken 4. desember 2008. Klagerne overtok eiendommen i desember 2008. Like etter ble A hyret inn for å foreta en nærmere vurdering av grunnforholdene. A konkluderte i rapport den 27. desember 2008 med at ”ved en belastning som tiltenkt kan en få uakseptable setninger”. Videre konkluderte han med at det måtte iverksettes tiltak for enten å unngå eller fremskynde setningene.

Det viste seg i ettertid nødvendig å bruke 230 kubikkmeter masse for å få tomten byggeklar i tråd med de offentlige kravene. I tillegg måtte klagerne forsterke grunnmuren til huset. Som konsekvens av dette kom byggeprosessen i gang senere enn antatt. Videre ville kommunen i utgangspunktet ikke gi igangsettingstillatelse til bygging på tomten. De opprinnelige byggeplanene som klagerne ble forelagt, ble ikke godkjent, herunder kotehøyde 5,2. Det viste seg at anbefalt sikkerhetsnivå for flomutsatt bebyggelse var skjerpet. Det offentlige materialet klagerne var forelagt stemte ikke med virkeligheten på kjøpstidspunktet. På denne bakgrunn kom byggeprosessen i gang betydelig senere enn tidligere uttalt, og forelagt i fremdriftsplanen av 27. februar 2008. Klagerne ble påført utforutsette ekstrautgifter i byggeprosjektet sammenholdt med de opplysningene de fikk fra innklagede.

Klagerne fremsatte så en skriftlig reklamasjon 25. september 2009 hvor problemene med tomten og de store ekstrakostnadene ble påpekt, samt betydelig avvik mellom salgsinformasjon og realitet. Ved tilbakemelding på reklamasjonen fremsatt overfor selgeren, ble klagerne gjort kjent med en e-post sendt fra selgeren til innklagede 28. februar 2008. På bakgrunn av denne e-posten konkluderer klagerne med at selgeren var innforstått med det offentliges krav forbundet med flom, samt reguleringsbestemmelser knyttet til kotehøyder grunnet flom allerede på kontraktstidspunktet. Selgeren var dessuten innforstått med hvilken konsekvens det rent praktisk medførte for grunnforholdene på tomten. Avslutningsvis har selgerne selv konkludert med at grunnarbeidene ville være dyrere enn tidligere antatt for blant annet klagernes tomt. Dette er informasjon selgeren videreformidlet til innklagede og som innklagede har erkjent å kjenne til. Selgeren etterlyste avslutningsvis eventuelle kommentarer fra innklagede vedrørende den informasjonen som fremkom i e-posten. Oppfordringen indikerte at informasjonen var betydningsfull. Informasjonen ble imidlertid aldri meddelt klagerne i forbindelse med salgsprosessen.

På bakgrunn av dette fremmet klagerne erstatningskrav overfor innklagede den 1. mars 2010.

Klagernes økonomiske tap er utgifter og kostnader som følge av dårlige grunnforhold og offentlige krav de ikke ble opplyst om ved kjøp av tomten. Tapet utgjør kr 191 475. Klagerne tar forbehold om endringer og ytterligere anførsler knyttet til tapet. Klagerne fremsatte reklamasjonen den 25. september 2009, og i henhold til forsinkelsesrenteloven er det påløpt forsinkelsesrenter med kr 22 440 per 23. februar 2011. Kravet utgjør derfor per klagedato kr 213 915.

Innklagede anfører:

Innklagede viser i hovedsak til klagernes fremstilling i saken i brev av 24. februar 2011 når det gjelder faktum. Innklagede gir følgende presiseringer:

– Saken dreier seg om opplysninger av utpreget teknisk karakter. Grunnforholdene og kotehøydene til én av åtte tomter som var til salgs.

– Når det gjelder e-posten som ble sendt fra selgeren til innklagede den 28. februar 2008, så inneholdt denne flere vedlegg som gjaldt alle de åtte tomtene som var lagt ut for salg. Innholdet i selve e-posten viser at selgeren var klar over at grunnarbeidene for de to nederste tomtene ville bli litt dyrere enn for resten av tomtene. Prislisten viste selgerens vurdering av tomtekostnadene, samt kotehøyden.

Prisen på tomten ble satt til kr 925 000 og kotehøyden C-5.2. Prisen på 925 000 var nest rimeligst av de åtte tomtene, den rimeligste tomten er vurdert til 875 000. Når det gjelder den rimeligste tomten, er det den andre som omtales i e-posten. Videre bemerker innklagede at kotehøyden på C-5.2 er den nest lavest. Den laveste er på C-5.0 og gjelder den andre tomten som omtales i e-posten.

– Visningen med klagerne i mars 2008 ble gjennomført på bakgrunn av at klagerne tok kontakt med innklagede før salgsarbeidet var igangsatt. Innklagede hadde kun hatt ett møte med selgeren og fått overlevert informasjon om tomtene. Blant annet i e-post av 28. februar 2008. Innklagede hadde ikke skiltet tomtene, det var ikke utarbeidet noen salgsoppgave og eiendommene var ikke annonsert for salg.

På visningen ga innklagede informasjon om at masse måtte fylles i og at masse måtte byttes ut. Videre ble størrelsen og plasseringen av tomten diskutert. I tillegg ble det snakket om tomtens beskaffenhet sammenlignet med eksempelvis en fjell-/knaustomt hvor man vanligvis må sprenge bort masse. Klagerne ble tydelig informert om at innklagede ikke hadde nødvendig kunnskap eller kompetanse til å uttale seg om kostnadene til grunnarbeidene.

– Innklagede bemerker også at budet på kr 1 025 000 ble akseptert 24. april 2008 var kr 100 000 over selgerens prisvurdering av tomten.

Innholdet i e-posten er etter innklagedes oppfatning at denne i første rekke gir informasjon om alle de åtte tomtene og selgerens vurdering av prisen på disse. Videre gis det nærmere informasjon om de to nederste tomtene og særlig den nederste tomten som ikke er tema i denne saken. Den informasjonen som gis om de to tomtene er ikke spesifisert, men det fremgår at tomtene må løftes noe i forhold til terrenget. At tomtene løftes innebærer at det må tas hensyn til de aktuelle grunnforholdene. Konklusjonen i e-posten er at grunnarbeidene for disse tomtene vil være litt dyrere enn for de øvrige tomtene. Etter innklagedes oppfatning er denne informasjonen tatt inn i e-posten for å forklare hvorfor de to tomtene er priset henholdsvis kr 100 000 og kr 50 000 lavere enn de tomtene det var naturlig å sammenligne med, samt å forklare kotehøyden. At prisene på tomten var lavere og at kotehøyden var 5,2 var informasjon klagerne fikk på visningen. For å forklare hvorfor prisen og kotehøyden på den aktuelle tomten var noe lavere enn for de øvrige tomtene, ble det opplyst fra innklagede at dette skyldes at noe av massene på tomten måtte byttes ut og at det måtte tilkjøres masse. Innklagede opplyste også at han ikke hadde forutsetninger for å kunne uttale seg om kostnadene forbundet med grunnarbeidene på tomten, men det ble antydet at kostnadene i hvert fall ville vært lavere enn om man måtte ha utført sprengningsarbeider i fjell.

Ved å sammenligne opplysningene i e-posten med opplysningene gitt på visning, mener innklagede at han ved å opplyse klagerne om at noe av massene på tomten måtte byttes ut og at det måtte tilkjøres masse, har informert dem om hovedinnholdet i e-posten.

Innklagede mener at det ved vurderingen av innklagedes opplysningsplikt må tas hensyn til at det var klagerne som tok kontakt med innklagede før tomtene var klargjort for salg. Klagerne var således klar over at innklagede ikke hadde fått tid til å gjennomarbeide den informasjonen han hadde fått fra selgerne, og klagerne var også klar over at selgeren ikke hadde fått gått gjennom salgsinformasjonen som innklagede skulle fremlegge ved salg av tomtene. Innklagede viser videre til at det ikke forelå eksakt informasjon om hvordan grunnarbeidene på tomten burde utføres på salgstidspunktet, denne informasjonen forelå først i desember 2008. Opplysningene i e-posten ville etter innklagedes oppfatning ikke hatt betydning for avtalen. Bakgrunnen for dette er at opplysningene ikke ga klar informasjon om hvilke grunnarbeider som måtte utføres, og at opplysningene særlig omhandlet den nederste tomten. Hva som faktisk burde gjøres av grunnarbeider, ble først klargjort flere måneder etter at handelen ble sluttet i desember 2008. Videre hadde man ved prissettingen av tomten tatt hensyn til at grunnarbeidene ville bli litt dyrere for den aktuelle tomten og dette ble forklart for klagerne på visningen. Innklagede mener på denne bakgrunn at han har overholdt opplysningsplikten.

Når det gjelder vurderingen av om innklagede har oppfylt sin undersøkelsesplikt, er dette knyttet opp mot at kotehøydene som er opplyst av selgeren og videreformidlet fra innklagede, ikke er i samsvar med retningslinjer gitt av NVE i forbindelse med flomutsatte området. Dette er etter innklagedes oppfatning teknisk informasjon som man ikke kan forvente at en eiendomsmegler skal ha kunnskap om. Denne oppfatningen er basert på uttalelsene i NOU 1987:14 s. 65. Når det gjelder slik informasjon, mener innklagede at han må kunne legge til grunn at selgerens vurderinger om dette er korrekt. Det er kun i de tilfellene det foreligger helt opplagt feilinformasjon at man kan forvente at megleren undersøker denne typen opplysninger nærmere. Etter innklagedes oppfatning var det ingen ting i informasjonen innklagede fikk fra selgeren som viste at det forelå opplagt feilinformasjon fra selgeren. Innklagede mener derfor å ha overholdt sin undersøkelsesplikt.

Innklagede mener at dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at det foreligger brudd på opplysnings- eller undersøkelsesplikten til innklagede, vil dette ikke automatisk føre til et ansvar for innklagede. Megleren har i henhold til rettspraksis et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomt. Dette spillerommet mener innklagede må være større når det dreier seg om informasjon av teknisk karakter, fremfor det som inngår i meglerens kjernevirksomhet. Videre mener innklagede at spillerommet vil være større som følge av at salget ble gjennomført før han hadde fått gjennomarbeidet informasjonen fra selgerne og klargjort tomtene for salg. På denne bakgrunn mener innklagede at en eventuell feil fra hans side i denne saken vil være innenfor det spillerommet som følger av rettspraksis. Hans oppfatning er således at han ikke har handlet erstatningsbetingende uaktsomt i denne saken.

Klagerne har antydet at det økonomiske tapet er på kr 191 475 samt forsinkelsesrenter. Det foreligger ingen nærmere redegjørelse eller dokumentasjon på hvordan tapet fremkommer. Innklagedes umiddelbare vurdering er at det økonomiske tapet synes noe høyt. Vurderingen av dette må skje på bakgrunn av hva som ville ha blitt resultatet dersom innklagede ikke hadde handlet uaktsomt. Hva ville da tomten blitt solgt for? Etter innklagedes oppfatning ville det uansett vært usikkerheter knyttet til kostnadene med grunnarbeider som medfører at salgsprisen ville ha blitt den samme.

Klagerens ytterligere anførsler:

Ved vurderingen av innklagedes erstatningsrettslige ansvarsgrunnlag påpeker klagerne at de ikke utelukkende ser hen til innholdet i e-posten av 28. februar 2008. Saken dreier seg også om innklagede har overholdt pålagt opplysningsplikt etter lov om eiendomsmegling. E-posten viser hvilke opplysninger innklagede var gjort kjent med av selgeren. Klagernes standpunkt er at saken i stor grad angår hvilke opplysninger kjøperne faktisk ble forelagt forut for kontraktsinngåelse, og hva de ikke ble opplyst om.

Det er korrekt at det ikke forelå en formell salgsoppgave som eiendomsmeglere har som praksis å utarbeide. Derimot ble klagerne fremlagt en rekke dokumentasjon vedrørende tomten forut for kontraktsinngåelse. Dokumentene var en del av de opplysningene klagerne la til grunn forut for avtaleinngåelse, som for øvrig viser en ferdig regulert og lett opparbeidelig tomt. De problemene klagerne opplevde i ettertid av kontraktsinngåelsen knytter seg til de faktiske grunnforholdene på tomten, mens erstatningsansvaret knytter seg til hvilke opplysninger innklagede var gjort kjent med i saken, hvilke oppfordringer det medførte for innklagede som følge av profesjonsansvaret, samt hva som faktisk ble videreformidlet av informasjon til klagerne.

Klagerne er uenig i at saken dreier seg om opplysninger av utpreget teknisk karakter. Selgeren underrettet innklagede per e-post. Emnet ble karakterisert som ”tomtesalg […]” og inneholdt klare opplysninger angående tomten. Disse ville vært svært sentrale for klagerne.

Klagerne forstår tilsvaret slik at innklagede vedkjenner seg at innholdet i e-posten ikke ble videreformidlet til klagerne, men anfører at opplysningsplikten er innfridd ved at innklagede informerte og opplyste klagerne ”om at noe av massene på tomta må byttes ut og at det må tilkjøres masse”. Klagerne er sterkt uenige i denne påstanden og anfører at det fremkom opplysninger i e-posten som gikk utover utbytting av masse, herunder problemet med ”løfting” av tomten, regler om offentlige krav ved flom m.v. Opplysningsplikten kan ikke sies å være innfridd.

Innklagede anfører at man i mars/april 2008 ikke hadde eksakt informasjon om hvordan grunnarbeidene burde utføres. Dette endrer ikke det faktum at innklagede hadde relevante opplysninger på avtaletidspunktet som ikke ble meddelt klagerne, og klagerne fikk derfor aldri muligheten til å vurdere denne informasjonen.

I e-posten ble det redegjort for et problem som senere har materialisert seg. Klagerne anser det utvilsomt at opplysningene ville hatt betydning for avtalen. Klagerne ble forespeilet et helt annet hendelsesforløp på kjøpstidspunktet enn det som ble virkeligheten. Fremdriftsplanen datert 27/2-2008 indikerer det synet klagerne ble gitt. Det forelå imidlertid allerede på kjøpstidspunktet informasjon som antydet et annet løp.

Tomtene hadde en prisantydning ut fra plassering, høyde i terrenget etc. Klagerne ble opplyst at tomten ble vurdert som lett opparbeidelig med lav ekstrakostnader. En slik vurdering samsvarer ikke med en lavere prisantydning grunnet økte grunnarbeidsutgifter. Dette kan underbygges ved hvordan den relevante nabotomten ble annonsert av innklagede på finn.no – lett opparbeidelig og lave kostnader.

Angående ansvarsgrunnlaget vil klagerne bemerke at innklagede er bundet av et strengt profesjonsansvar, som er styrende for ansvarsvurderingen etter ulovfestede erstatningsregler.

Vedrørende opplysningsplikten dreier det seg om videreformidling og opplysning av klare opplysninger, deretter hvilken oppfordring opplysningene innebar for innklagede hensett til undersøkelsesplikten.

Klagerne ønsker at Nemnda tar stilling til hvorvidt innklagede har brutt sitt profesjonsansvar og handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Opplysningene om at det dreier seg om en lett opparbeidelig tomt er etter innklagedes oppfatning korrekt. Tomten vil kunne bli byggeklar ved å bytte ut masse og kjøre til sprengstein som får tid til å ”sette seg”. Det er ikke behov for omfattende grave- og sprengningsarbeider for å få tomten byggeklar.

Konklusjonen som fremkommer i e-posten, er at grunnarbeidene på den aktuelle tomten vil være litt dyrere enn for resten av tomtene. Innklagede opprettholder tidligere anførsel om at dette har medvirket til at tomteprisen på den aktuelle tomten er satt noe lavere enn for resten av tomtene.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om manglende opplysninger vedrørende kostnader ved utnyttelse av tomt.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og innklagede. Forholdet til selgeren (eller ingeniøren som har utarbeidet den tekniske rapporten) vil ikke bli vurdert, da dette ligger utenfor Reklamasjonsnemndas mandat.

Innklagede var informert om rapport vedrørende grunnundersøkelser før klagernes bud ble akseptert. I den omtalte e-posten av 28. februar 2008 fremkommer også at bl.a. klagernes tomt må ”løftes” på grunn av flomfare, og at det må tas hensyn til de aktuelle grunnforholdene ved oppfyllingen. Videre fremgår at grunnarbeidene på den nederste – og også på klagernes tomt – vil bli dyrere enn for resten av tomtene. Det er imidlertid på det rene at klagerne ikke fikk seg forelagt denne e-posten før bindende avtale ble inngått.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det ikke tilstrekkelig at tomtene er prissatt lavere på grunn av ovennevnte kostnader. En lavere pris synliggjør ikke for klagerne hvilke kostnader de må påregne for å få bygget på tomten. Forholdet må fremgå tydelig slik at kjøperne kunne gjøre seg kjent med hva som måtte gjøres for å kunne benytte tomten.

Heller ikke e-posten av 28. februar 2008 sier noe om kostnadene til tiltak for å få utnyttet tomten. Den sier imidlertid at tomten må løftes og at det må tas hensyn til grunnforholdene og at kostnadene på denne tomten er høyere enn hva som er tilfellet ved de øvrige tomtene (bortsett fra den nederste). Slike opplysninger ville vært viktige ved vurderingen av hvilken tomt man skulle legge inn bud på.

Innklagede har etter dette ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 (1). På generelt grunnlag mener Reklamasjonsnemnda at innklagede blir erstatningsansvarlig for tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke forutsetning for å si noe om denne forsømmelsen gir klageren et økonomisk krav mot innklagede og størrelsen på et eventuelt krav.

Når det gjelder klagen over at innklagede ikke har opplyst om endrede kotehøyder, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har fått disse opplysningene og heller ikke at han hadde noen oppfordring til å foreta undersøkelser for å avdekke dette. Klagen fører dermed ikke frem på dette punktet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. emgll. § 6-7 (1).