Klage nr:
031/11

Avgjort:
30.08.2011

Saken gjelder:
Nybygg

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 30. august 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en fritidseiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten er datert 7. april 2008 og overtakelse var 26. april 2008. Hytta var ikke ferdigstilt ved kontraktsinngåelsen.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokater blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Eiendommen var ikke ferdigstilt ved kontraktsinngåelse og heller ved overtakelse, hvoretter det i overtakelsesprotokollen ble påpekt omfattende bygningsmessige avvik. Etter at avvikene ble utbedret og ferdigstilt, fremsto eiendommen i utgangspunktet akseptabel for klagerne hva angår standard og utførelse. Primo 2010 ble det imidlertid avdekket svai og setninger i tak og vegger av en slik karakter at det ble funnet påkrevd å undersøke dette nærmere via takstmann.

I rapport av 7. april 2010 fremkom at manglene var så vidt omfattende og alvorlige at det var nødvendig med betydelige utbedring. Det ble ikke oppnådd enighet med selgeren, og forliksklage med krav om heving, subsidiært prisavslag, ble inngitt 18. november 2010. Det ble avsagt uteblivelsesdom i samsvar med klagernes påstand 26. januar 2011 ettersom selgeren var undergitt konkursbehandling.

Klagerne anfører at innklagede ikke ivaretok deres interesser på en forsvarlig måte og således har overtrådt sin omsorgsplikt i forhold til dem som kjøpere. Det er gjort en konkret og vesentlig feil ved at kontrakten er basert på avhendingslova og ikke på bustadoppføringslova, med de konsekvenser dette får for klagerne i reklamasjons- og mangelsomgangen.

I forbindelse med den interne klagebehandlingen hos innklagede er det blitt hevdet at innklagede utelukkende var engasjert for utførelse av et rent oppgjørsoppdrag og følgelig ikke utførte de basale oppgavene. Dette bestrider klageren, som fremholder at innklagede aldri tok noe slikt forbehold og at forbehold heller ikke fremkommer av kjøpekontrakten. Klagerne gjør gjeldende at de ut fra innklagedes opptreden tvert i mot oppfattet dette som et helt ordinært megleroppdrag med de sikkerheter og ivaretakelse som kunne forventes.

Det er klagernes bestemte oppfatning at innklagede ikke har utført sitt oppdrag i samsvar med omsorgsplikten som følger av lov om eiendomsmegling og kravene til god meglerskikk. I så måte gjør klagerne gjeldende at

– Eiendommen ikke var ferdig oppført ved avtaletidspunktet og at innklagede skulle utferdiget kjøpekontrakten med grunnlag i bustadoppføringslova og ikke avhendingslova

– Som følge av dette er det ikke besørget garantistillelser og avholdt obligatoriske befaring i henhold til bustadoppføringslova

– Dette representerer et brudd på meglers omsorgsplikt, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3, 1. ledd

– Som følge av dette er det fremmet krav om kompensasjon/ansvarserkjennelse begrenset oppad til rammen av den garantien som skulle vært stilt

Etter klagernes oppfatning er det åpenbart at avtalen ble inngått mellom partene på et tidspunkt hvor boligen var under oppføring og hvor overdragelsen er regulert av bustadoppføringslova. Klagerne kan ikke se at det foreligger forhold i saken som tilsier at det likevel var grunnlag for anvendelse av avhendingslova.

Klagerne anfører at de aldri har vært informert om at det skulle ligge noen begrensninger i meglerbistanden.

Innklagede har satt klagerne i en svært uheldig posisjon ved sitt uriktige lovvalg. Dersom kontrakten hadde vært utferdiget med grunnlag i riktig lovvalg og bankgarantier hadde vært utstedt, hadde man i dag hatt nødvendige garantier til utbedring av de groveste feil og mangler som er avdekket i ettertid.

Innklagede anfører:

Oppdraget med innklagede ble inngått etter at partene hadde inngått avtale om kjøp av eiendommen. Innklagede fikk i oppdrag å kontraktsfeste hva partene hadde kommet til enighet om, samt foreta oppgjør mellom partene. Selgeren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Partene var enige om å legge avhendingsloven til grunn, da hytta ble opplyst å

være ferdig. Innklagede var ikke på befaring på bakgrunn av at handelen allerede var kommet i stand. Salgsoppgave følger derfor ikke tilsvaret og innklagede presiserer at meglerens plikt til innhenting av opplysninger er begrenset i slike tilfeller. Det fremgår videre av kontrakten at selgeren selv har besørget salget av eiendommen.

Det er anført at bustadoppføringslovens regler kommer til anvendelse. Forutsetningen for dette er at avtalen skjer mellom en entreprenør og en forbrukerkjøper, jf bustadoppføringslova § 1. Selgeren har ikke selv oppført hytta, men har kjøpt den av en entreprenør. Videresalg skjer etter avhendingslovens regler.

Ferdigattest er innhentet av innklagede, ferdigattesten er gitt 15. april 2008. At kjøperen oppdager mangler ved overtakelsen gir ikke kjøperen rettigheter etter bustadoppføringslova. Det gjør heller ikke konkurs hos selgeren.

Basert på ovennevnte har innklagede avvist å etterkomme kravet om å stille klageren i samme posisjon som om garanti etter bustadoppføringslova var gitt. Innklagede kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for de påstander som har fremkommet, og henvendelsene er derfor besvart ut fra dette. Innklagede er ikke enig i klagerens fremstilling av saken og avviser kravet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede fremholder at dette utelukkende var et oppgjørsoppdrag. Det fremkommer da også innledningsvis i kjøpekontrakten at ”selger har selv besørget salget av eiendommen”. Dette fritok ikke innklagede for omsorgsplikten i forhold til lovvalg og rådgivning til klageren om dette. Det fremkommer eksplisitt av oppdragsavtalen punkt 2 at oppdraget gjaldt ”kontrakt og oppgjør”. Dette innebærer at innklagede hadde ansvar for valg av kontrakt basert på lovanvendelse, med de konsekvenser det fikk for klagerne. Dette innebærer også at han plikter å kontrollere om bygget var ferdig, ved bruk av kontrakt i henhold til avhendingslova. At bygget ikke var ferdig, følger av det enkle faktum at ferdigattest først forelå 15. april 2008, mens avtalen ble inngått 7. april 2008 basert på enighet forut for dette.

Det må bero på en feil når det anføres at det ikke var selgeren som oppførte hytta selv. Det fremgår av byggetillatelsen med senere dokumentkontroll at vedkommende var så vel ansvarlig søker som tiltakshaver.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er korrekt at det av byggetillatelsen fremkommer at NN Eiendom AS var både ansvarlig søker og tiltakshaver. Innklagedes utsagn skyldes at innklagede fikk opplyst at det hadde skjedd overdragelser mellom oppføringen og salget til klagerne.

Under enhver omstendighet bemerkes det imidlertid at tidspunktet for utstedt ferdigattest ikke er avgjørende for hvorvidt et salg skal reguleres av bustadoppføringslova eller avhendingslova. Avgjørende er hvorvidt bygget var ferdig på avtaletidspunktet, hvilket partene har opplyst var tilfellet. At det oppdages mangler ved bygget etter avtaleinngåelsen endrer ikke hvilken lov som kommer til anvendelse. For ordens skyld bemerkes det at midlertidig brukstillatelse for eiendommen forelå i november 2007.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feil lovanvendelse ved at avhendingslova ble lagt til grunn ved salget.

Innklagede opplyser at oppdrag ble inngått etter at partene hadde inngått avtale om kjøp av eiendommen. Innklagede fikk i oppdrag å kontraktsfeste hva partene hadde blitt enige om, samt foreta oppgjør mellom partene. Innklagede sier videre at partene var enige om å legge avhendingslova til grunn, da hytta ble opplyst å være ferdig.

Kontrakten sier innledningsvis at ”Selger har selv besørget salget av eiendommen”. Videre fremgår det av punkt 11. Spesielle forutsetninger at ”Selger besørger utstedt ferdigattest på fritidsboligen før overtagelse”.

Midlertidig brukstillatelse forelå i november 2007, mens kontrakt og overtakelse var i april 2008. Ferdigattest ble utstedt 15. april 2008.

Av kjøpekontraktens punkt 8 Forbehold om eiendommens tilstand, fremgår bl.a.:

”Fritidsboligen er ny og ikke tidligere tatt i bruk. Kjøpere må påregne noe krymping av materialer, herunder svinnriss i mur, trematerialer, i maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger.

Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf avhendingsloven § 3-9. …”

Til tross for at det fra sekretariatets side er påpekt at det ikke er begrunnet eller dokumentert hvorfor avtalen skulle bygd på bustadoppføringslova, har klagerne unnlatt å dokumentere dette.

Nemnda legger etter dette til grunn at innklagede av klagerne var informert om at selgerens arbeid på eiendommen var fullført ved avtaleinngåelsen, og at avhendingslova således kunne benyttes.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.