Behandlet av Reklamasjonsnemnda 20. mars 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 30. april 2010. Eiendommen ble solgt og overtakelse skjedde 1. april 2011.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og klagerens advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Oppdraget ble gjennomført uten store komplikasjoner frem til eiendommen ble overtatt av kjøperen den 1. april 2011. Klagen gjelder innklagedes håndtering av oppgjøret. Et normalt eiendomsoppgjør vil være avsluttet innen én til to uker. Det følger også av kjøpekontraktens
§ 3 at ”… tinglysing, oppgjør og utbetaling til selger, normalt tar 10 virkedager, …” Klageren hadde på denne bakgrunn en berettiget forventning om at oppgjøret skulle være avsluttet og utbetalt innen 10 virkedager, det vil si innen 14. april 2011. Oppgjøret lot imidlertid vente på seg og ble først utbetalt den 1. juli 2011, altså tre måneder etter overtakelse. Klageren purret ved flere anledninger på oppgjøret, og så seg etter hvert nødt til å innhente juridisk bistand i saken.
Forsinkelsen synes å skylde manglende kjennskap til konsesjonsregelverket. Overdragelsen er konsesjonspliktig, og det hører inn under oppdraget å besørge konsesjonssøknad utarbeidet og godkjent. Dette må gjøres før skjøtet tinglyses, og før oppgjøret avsluttes.
Av kommunens vedtak om konsesjon datert 30. mai 2011 fremgår at søknad om konsesjon først ble mottatt 25. mai 2011. Klageren går derfor ut fra at det gikk nesten to måneder fra overtakelsestidspunktet til innklagede sendte konsesjonssøknaden til kommunen. Kommunen brukte kun fem dager på å behandle søknaden, og dermed kunne dette vært løst innenfor tidsrammen av et alminnelig eiendomsoppgjør dersom innklagede hadde håndtert saken korrekt.
Fra kommunen fattet konsesjonsvedtaket gikk det ytterligere én måned før oppgjøret ble foretatt. Klageren er kjent med at skjøtet ble returnert fra Statens kartverk den 27. juni 2011 som følge av at dokumentene led av mangler. Innklagede har ikke gitt noen forklaring på hvilke feil som heftet ved dokumentene. Klageren legger til grunn at innklagede har forsinket oppgjøret ved en rekke feil både i forhold til konsesjonssøknaden og i forhold til tinglysingsarbeidet for øvrig. Disse feilene har ført til at oppgjøret har trukket ut i tid med tre måneder.
Oppgjøret skulle ifølge klageren vært avsluttet og utbetalt senest 10 virkedager etter overtakelsen, altså senest den 14. april 2011. Tiden fra 14. april til 1. juli 2011 må etter dette vurderes som en forsinkelse, og klageren krever forsinkelsesrenter av kjøpesummen for denne perioden, beregnet til kr 61 545. Klageren har opparbeidet og fått utbetalt alminnelige renter på klientkonto for perioden. Dette utgjør i henhold til oppgjørsoppstillingen kr 18 240. Dette beløpet skal gå til fradrag på forsinkelsesrenten slik at nettokravet utgjør kr 43 305.
Innklagede har ifølge klageren ikke utført oppdraget i tråd med god meglerskikk, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved at innklagede ikke søkte om konsesjon før nesten to måneder etter overtakelsen og deretter ventet nesten en måned før utbetaling av oppgjøret.
Selgere av fast eiendom er ofte avhengige av forutsigbarhet i oppgjørsfasen for å kunne innfri mellomfinansiering eller benytte salgsprovenyet til nye investeringer. Det er derfor av stor betydning at oppgjøret gjennomføres raskt og trygt. Etter klagerens syn utgjør forsømmelsen i denne saken en så vidt alvorlig forsinkelse at innklagedes vederlag må falle helt bort, eller settes vesentlig ned. Innklagede har beregnet seg et betydelig honorar på kr 80 000 i provisjon med tillegg av tilretteleggingsgebyr og inneståelsesgebyr. Totalt honorar utgjør dermed kr
91 400.
Det har vært vanskelig kommunikasjon med innklagede gjennom prosessen. Klageren har hatt et berettiget behov for juridisk bistand. På denne bakgrunn kreves også erstattet saksomkostninger med kr 15 000.
Klageren har lagt ned slik påstand:
- Innklagede har ikke utført oppdraget i henhold til god meglerskikk
- Innklagede betaler til klageren kr 43 305 i rentetap
- Innklagede betaler til klageren kr 91 400 i refusjon av vederlag
- Innklagede betaler til klageren kr 15 000 i saksomkostninger
Innklagede anfører:
Innklagede har innrømmet feil i saken og har tilgodesett klageren med en reduksjon stor
kr 25 000. Sakens hovedproblemstilling er hvorvidt oppgjøret ble forsinket som følge av forhold på innklagedes side. Innklagede anfører at han til dels er skyld i forsinkelsen, men at denne i all hovedsak skyldes forhold utenfor innklagedes kontroll.
Overtakelse var avtalt til den 1. april. Først den 6. april ble det sendt inn skjema for egenerklæring om konsesjonsfrihet. Vanligvis tar behandlingen av dette kun de dagene postgangen bruker. I dette tilfellet burde skjemaet vært innsendt tidligere. I tillegg var skjemaene ikke korrekt, idet samtlige bruksnummer var påført samme skjema. Disse forholdene tar innklagede ansvar for og han beklager dette.
Straks innklagede fikk melding fra kommunen om at kommunen ønsket ett bruksnummer per skjema, ble det laget nye skjemaer for signatur fra kjøperen. Disse ble sendt kjøperen 18. april for signatur. Han signerte disse 25. april og brev til kommunen gikk ut fra innklagede den 28. april, altså straks innklagede mottok skjemaene med ny signatur.
Innklagedes opprinnelig feil ved at alle bruksnumrene var påført samme skjema, har resultert i tidsspille som følge av postgang og venting på saksbehandling i kommunen. Dette kunne vært unngått dersom innklagede hadde håndtert saken slik kommunen ønsket, men omfanget av forsinkelsene kan neppe belastes innklagede i sin helhet. Klageren ble orientert om prosessen ved e-post av 28. april. Den 3. mai var det en samtale mellom innklagede og klagerens representant. I e-post av samme dato bekreftet innklagede at han fortsatt ventet på behandling i kommunen.
Først 10. mai fikk innklagede beskjed fra kommunen om at saken likevel ikke kunne behandles. Byggesak, som behandler saker om egenerklæring om konsesjonsfrihet, opplyste at de hadde hatt møter om saken og vurdert den dit hen at Grønn etat måtte få uttale seg. Innklagede prøvde gjennom klagerens advokat å få kontakt for signering av nye dokumenter.
Det ble tatt kontakt med Grønn etat som ble forklart problemstillingen, og saken ble gjennomgått på telefon. Ifølge etaten reiste ikke saken noen problemer og kunne ekspederes på dagen. Konsesjonssøknad måtte imidlertid signeres av begge parter og partene ble informert om det. Da innklagede ikke fikk kontakt med klagerens advokat, tok han kontakt direkte med klageren. Konsesjonssøknaden ble sendt inn straks innklagede hadde fått signatur fra både kjøper og selger.
Så gikk en uke før Grønn etat hevdet å måtte ha et saksnummer, og saken måtte derfor først til kommunen. Ifølge brev fra Grønn etat av 30. mai, fikk de først søknaden den 25. mai.
Innklagede var lovet ekspedisjon på dagen, men likevel gikk det flere dager også her før saken ble behandlet. Saken ble ikke oversendt innklagede den 30. mai. Klageren ble tilskrevet 9. juni og det fremkom her at innklagede ikke hadde mottatt noe fra Grønn etat. Gjennom flere samtaler med Grønn etat ble saken etterlyst og etaten konkluderte med at den måtte ha forsvunnet i posten. Til slutt ble det lett internt på kontorene, herunder sjekket på sjefens pult, og konsesjonen ble da funnet der. Den ble deretter sendt innklagede.
Idet konsesjonen ble mottatt, ble saken umiddelbart ekspedert Statens kartverk den 16. juni.
Det tok nesten en måned fra forsendelse av konsesjonssøknaden til denne ble mottatt, dette til tross for at innklagede var lovet at den skulle behandles på dagen.
Innklagede har innrømmet feil og gitt prisavslag med kr 25 000. Innklagede anfører at de forsømmelser som er gjort i saken, ikke er den direkte årsaken til omfanget av de forsinkelsene som har vært. Videre anføres at det prisavslaget som er gitt, gjenspeiler det reelle ansvarsforholdet knyttet opp til de feil innklagede har gjort i saken. I tillegg har klageren fått renter på hele kjøpesummen fra overtakelsen og fram til oppgjøret fant sted. Foreliggende dokumentasjon tilsier at innklagede har iverksatt nødvendige tiltak under hele prosessen for at nødvendige dokumenter skulle komme på plass.
Den aktuelle eiendommen består av flere bruksnummer, hvor noen krever egenerklæring om konsesjonsfrihet. Problemstillingen med flere bnr i samme salg, hvor egenerklæring også er påkrevd for mer enn ett bruksnummer, er ikke vanlig, og verken kommunen eller Statens kartverk visste helt hvem som krevde at hvert enkelt skjema kun skulle inneholde ett bruksnummer. Innklagede burde kanskje ha brakt dette på det rene i forkant, men problemstillingen var ny og man var ikke klar over praksis. Dette beklages og kompensasjon er ytt. At kommunen deretter, ved lang tidsbruk og gjennom to møter, finner at Grønn etat må inn i bildet, kunne heller ikke forutses. Derfra gikk det ca 29 dager før konsesjon forelå, selv om Grønn etat skulle ekspedere saken på dagen.
Innklagde finner på ovennevnte bakgrunn at klageren er kompensert og således ikke har lidt noe økonomisk tap.
Innklagede er uforstående til klagerens påstand om at det har vært en vanskelig kommunikasjon med klagemotpart gjennom hele prosessen. Innklagede kan ikke se at så har vært tilfellet. Alle klagerens henvendelser har vært besvart raskt, og det har vært utstrakt telefonisk kontakt hvor både saksbehandler og fagansvarlig har vært tilgjengelig også sene kvelder. Innklagede kan ikke finne noen form for purring på tilbakemeldinger som er uteblitt. I denne saken har det vært hele tre advokater i tillegg til boets fullmektig å forholde seg til.
I klagens vedlegg fire er det i nest siste avsnitt utredet at klagerens privatøkonomi er betydelig belastet som følge av kortsiktig lån og mellomfinansiering. Innklagede har etterlyst dokumentasjon på dette, uten at det er mottatt. Dersom innklagede mottar slik dokumentasjon, vil han vurdere denne og av rene kulansehensyn sørge for at klageren kommer skadesløs fra disse forholdene.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede forsøker i sitt tilsvar å skyve skylden for forsinkelsen over på kommunen. I realiteten er det i det alt vesentlige innklagede som har ansvaret for de forsinkelser som har oppstått i saken. Overtakelse var avtalt til 1. april. Først 6. april ble det sendt inn skjema for egenerklæring om konsesjonsfrihet. Innklagede burde som den profesjonelle part vært kjent med at denne overdragelsen krevde søknad om konsesjon. Hovedårsaken til forsinkelsen i saken er at innklagede ikke sendte denne søknaden før den 18. mai 2011, altså en og en halv måned etter overtakelse. Det faktum at innklagede i denne perioden har forsøkt å sende inn feil skjema flere ganger, kan ikke ha ansvarsfrigjørende virkning. Det er denne tidsforspillelsen som er hovedårsaken til den betydelige forsinkelsen i saken. Det er rent faglig feil, som kun innklagede hadde ansvar for. Det ligger helt klart under meglerens ansvar å kjenne til konsesjonsregelverket, samt å håndtere dette korrekt i hvert enkelt oppdrag. Da oppgjøret allerede var 1,5 måned forsinket før innklagede sendte den nødvendige søknad om konsesjon, måtte det forventes en særlig tett oppfølging av saken deretter, noe innklagede ikke har levert. Selv etter at det ble fattet vedtak om konsesjon den 30. mai 2011, gikk det en måned, til den 1. juli 2011, før oppgjøret ble foretatt. Også denne perioden må sortere under innklagedes ansvar.
Innklagede anfører å ha gitt klageren prisavslag stort kr 25 000 med henvisning til e-post av 6. juli 2011. Klageren har ikke på noe tidspunkt sett dokumentasjon for de utleggene innklagede hevder å ha. Dette prisavslaget fremgår heller ikke av oppgjørsoppstillingen. Tvert i mot har innklagede her trukket kr 19 875 for annonsepakker, hvilket samsvarer fullt og helt med det som fremgår av oppdragsavtalen punkt 6.2. Klageren kan følgelig ikke se at det er gitt noe prisavslag i saken. Uansett anføres at et prisavslag på kr 25 000 i form av utleggsdekning er for lavt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og forsinkelser ved oppgjøret.
Budaksept var 16. februar, og kjøpekontrakten er undertegnet 23. mars 2011. Overtakelse var 1. april 2011. Først den 6. april ble egenerklæring om konsesjonsfrihet sendt kommunen. Etter Reklamasjonsnemndas syn kunne egenerklæring om konsesjonsfrihet vært ordnet på et langt tidligere tidspunkt. Av praktiske hensyn burde innklagede besørget underskrift på egenerklæringen og sendt inn denne umiddelbart etter at kjøpekontrakten var undertegnet 23. mars 2011. Reklamasjonsnemnda finner at denne forsinkelsen er i strid med kravet til god meglerskikk.
Det synes dokumentert at kommunen her har brukt uforholdsmessig lang tid og at innklagede har fulgt opp og purret kommunen/Grønn etat regelmessig. Innklagede kan ikke kritiseres for tidsbruken i kommunen.
Klageren har anført at innklagede har mottatt dokumentene fra kommunen den 9. juni. Dette er ifølge innklagede ikke korrekt, idet han hevder å ha mottatt disse fra kommunen etter purringer, og at saken ble sendt for tinglysing 16. juni umiddelbart etter mottakelsen av dokumenter fra kommunen. Dokumentasjon for når dokumentene fra kommunen er mottatt hos innklagede er ikke mottatt av Nemnda. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til hvorvidt innklagede har forsømt seg ved innsendelse av dokumentene til Statens kartverk først 16. juni 2011.
Det er i oppdragsavtalen avtalt annonsering under ”Annet vederlag … Annonsepakke kr. 15.000,-/ 19.875,- inkl. mva 800 – pr. innrykk i […]” Av oppgjørsoppstilling selger fremkommer det at klageren er trukket for annonsepakker med kr 19 875. Innklagede hevder i sitt tilsvar å ha gitt klageren prisavslag på kr 25 000 under henvisning til sin e-post av 6. juli 2011. Det fremgår av e-posten:
”… Vi beklager selvfølgelig de forsinkelser som har skjedd i denne saken, og deres klienter er skjønnsmessig tilgodesett med tre gratis annonser.
Dette slik at vi har hatt utlegg på over kr 25 000,- til […] som ikke er fakturert Deres klienter.…”
I denne saken er ikke kostnader, eller vederlag og kostnader, summert i oppdragsavtalen. I Reklamasjonsnemndas sak RfE 2010085 uttalte Reklamasjonsnemnda bl.a. følgende:
”Reklamasjonsnemnda mener at det er i strid med god meglerskikk dersom oppdragsavtalen ikke på en tydelig måte viser hvordan kostnadene fremkommer og at dette gjenspeiles i oppgjørsoppstillingen.
Formålet med eiendomsmeglingslovens bestemmelser om plikten til å opplyse om vederlag og utlegg, samt totale kostnader, er at oppdragsgiveren skal gis et klart bilde av kostnadene ved oppdraget. Ot.prp. nr. 16 2006-2007 s. 136 annen spalte og s. 137 første spalte, sier bl.a. følgende:
”… Departementet vil i stedet foreslå målrettede tiltak for å legge til rette for en økning av forbrukernes prisbevissthet.
For det første vil departementet legge til rette for at forbrukerne i større grad skal få klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås. Dette er også det sentrale formålet med forskrift 28. november 1997 om prisopplysning for tjenester, gitt med hjemmel i lov 16. juni 1972 nr. 47 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven). Nevnte forskrift innebærer blant annet at det skal informeres om hvordan prisen på tjenester blir beregnet, og dette skal gjøres på en måte som er lett synlig for kunden. Etter departementets vurdering må det kunne legges til grunn at forskriften gjelder direkte ved forbrukeres kjøp av eiendomsmeglingstjenester, men en antar det er behov for å konkretisere hvordan forskriftens prinsipper skal gjennomføres ved kjøp av denne type tjenester. Dette fremgår av lovforslaget § 7-1. Departementet foreslår at det inntas nærmere regler om dette i forskrift, jf. forslaget § 7-1 annet punktum.
For det andre foreslår departementet at forbruker alltid skal gis et konkret skriftlig tilbud basert på timepris, slik at dette alternativt alltid synliggjøres på en klar måte i forbrukerforhold. En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform. Megler vil etter forslaget måtte angi en timepris og et overslag over antatt tidsbruk. …
For det tredje foreslås strengere krav til prisopplysning og spesifisering av megleroppdraget i oppdragsavtalen. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Departementet slutter seg i denne forbindelse til flertallets forsalg om at meglers vederlag og det samlede utlegg skal fremgå av oppdragsavtalen. Dette fremgår av lovforslaget § 6-4, jf. også nærmere omtale nedenfor i kapittel 8.5.
For det fjerde foreslås at megler skal legge frem et regnskap til oppdragsgiver etter at oppdraget er utført, hvor det skal gis en spesifisert oversikt over antall timer med videre som er medgått til utførelsen av oppdraget. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. … Regelen fremgår av lovforslaget § 7-2 tredje ledd. De nærmere regler om dette må gis i forskrift, jf. lovforslaget § 7-2 femte ledd.
…”
Etter Reklamasjonsnemndas syn er oppdragsavtalen ikke egnet til å gi klageren et realistisk bilde av faktisk utgifter i forbindelse med salget. Dette er en forsømmelse som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7.”
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning foreligger det i denne saken ”en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”, noe som etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 gir grunnlag for en vederlagsreduksjon. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å ta stilling til om det allerede er ytt en kompensasjon og størrelsen på kompensasjonen, men mener at vederlagsreduksjonen totalt bør utgjøre kr 25 000. Det er for Reklamasjonsnemnda dokumentert bare én annonsepakke, jf. oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om innklagede har krav på betaling for ytterligere annonsepakker.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert særlige forhold som medfører at klageren tilkjennes advokathonorar.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må yte en vederlagsreduksjon i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.