Klage nr 2012001
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Briskeby
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Bud pålydende kr 2 415 000 fra budgiver A ble akseptert 6. oktober 2011. A ønsket senere å trekke seg fra handelen mot å betale et mellomlegg som utgjorde differansen mellom hennes bud og neste budgiver B. Beløpet er ikke mottatt av klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker en avgjørelse på at innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å følge opp interessent, akseptere bud i form av e-post og ikke gjøre forsøk på å få inn penger for dekningssalg før 15 dager etter avtaleinngåelse. Klageren ønsker videre fullt oppgjør, dvs. å få de kr 15 000 som mangler.
Av klagerens brev til innklagede 12. desember 2011 fremgår:
Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens borettslagsleilighet med takst kr 2 300 000. Innklagede ble informert om at klageren hadde kjøpt en annen leilighet som hun skulle overta den 15. oktober. Denne leiligheten trengte oppussing, så klageren ønsket overtakelse på den leiligheten hun solgte en måned senere, dvs. 15. november. Da innklagede oversendte utkast til salgsoppgave til klageren, videresendte hun denne til en venninne for å få hennes innspill Venninnen videresendte utkastet til sin kollega som var på utkikk etter en leilighet. Kollegaen sendte en e-post til innklagede med forespørsel om visningstidspunkt. Hun fikk verken svar på denne eller to senere e-poster hun sendte til innklagede.
Innklagede hadde to visninger på leiligheten mens klageren var på ferie. Det kom ingen bud etter disse visningene. Da klageren var tilbake fra ferie, holdt hun privatvisninger med tre interessenter. Den første som kom (A), ga et bud på kr 2 322 00 med forbehold om salg av egen bolig. Den andre som kom på visning var B. Den tredje som kom (C), var OBOS-medlem og ville ikke legge inn bud, men eventuelt forsøke å ta leiligheten på forkjøpsrett. Da B ikke umiddelbart kom med bud, anbefalte innklagede klageren å godta budet på
kr 2 322 000 hvis forbeholdet ble strøket, ettersom det ifølge innklagede ikke var andre interessenter.
Klageren ønsket å bruke den siste annonsen i annonsepakken da visningene hadde foregått i høstferien.
Klageren spurte innklagede om venninnens kollega hadde vært på visning. Innklagede skal ha svart at han trodde han hadde svart henne på e-post med visningstidspunkter, men ikke hørt noe fra henne. Klageren tok så kontakt med sin venninne som hørte med kollegaen. Det kom frem at kollegaen ikke hadde hørt noe fra innklagede og derfor ikke hadde vært på visning. Klageren viste da leiligheten for kollegaen (D) i lunsjen samme dag. Visningen resulterte i bud. Innklagede kontaktet også B som også ga bud direkte til innklagede.
Budrunden endte med at D stoppet på kr 2 385 000, mens B ga bud på kr 2 400 000. Da klageren hadde vært svært tydelig på at hun ønsket overtakelse 15. november, ble hun meget overrasket over at dette ikke var videreformidlet til B som ønsket overtakelse allerede 15. oktober. Dette fikk klageren først vite da B hadde høyeste bud på kr 2 400 000. Innklagede svarte klageren med at han aldri diskuterte overtakelse med interessenter før på slutten av budrunden. Klageren skulle overta sin nye leilighet den 15. oktober, og fant det derfor vanskelig å akseptere dette budet, men aksepterte til slutt bud på kr 2 415 000 med overtakelse 16. oktober.
Innklagede ringte klageren 10. oktober og fortalte at kjøperen B ønsket å trekke seg fra avtalen og at hun hadde bekreftet skriftlig at hun ville betale mellomlegget på kr 30 000 slik at D kunne få den for kr 2 385 000. Klageren mottok akseptbrev og kjøpekontrakt fra innklagede med overtakelsesdato satt til 15. november. På kontraktsmøtet 12. oktober ble klageren igjen overrasket da det viste seg at pengene fra B ikke var innbetalt, da innklagede hadde fortalt henne at B hadde solgt sin egen bolig og hadde store deler av kjøpesummen tilgjengelig på konto. Den 25. oktober sendte klageren en e-post til innklagede der hun informerte om at overtakelsen muligens ble fremskyndet og spurte om pengene fra B nå var innbetalt. Klageren fikk til svar at hun nok forholdt seg til overtakelsesdatoen. Ca. en uke etter overtakelse mottok klageren oppgjør for salget, men manglet kr 15 000 fra første kjøper B.
Etter diverse henvendelser til innklagede fikk klageren beskjed om at innklagede ville skrive til B, og klageren mottok kopi av brev av 25. november hvor B ble bedt om å innbetale de resterende kr 15 000 til klientkonto. Innklagede kunne ikke gjøre noe ut over dette.
Klageren ba om å få oversendt korrespondansen mellom innklagede og B og kopi av budskjemaene. Klageren fant da at budet fra B kun var i form av en e-post uten signatur og at bekreftelsen på at hun ville betale for dekningssalget kun var en sms.
Klageren spør om det er i henhold til god meglerskikk
– At interessenter ikke får svar på henvendelser
– At bud som ikke er skriftlige aksepteres
– Å ikke gjøre forsøk på å få inn penger ved dekningssalg før det har gått 15 dager fra avtaleinngåelse, da i form av en sms og brev først ca tre uker etter overtakelse har funnet sted
– Å overlate til selgeren å måtte kreve inn penger selv, basert på ikke-skriftlig avtale med motparten og der innklagede har bedt motparten (B) om å betale inn til klientkonto
Innklagede anfører:
De henvendelsene som kommer til innklagede via finn.no, autogenereres inn i meglersystemet. Interessenten (D) er først lagt inn i innklagedes base den 6. oktober 2011. Innklagede er derfor i villrede om hva som har skjedd i saken dersom D har henvendt seg til innklagede tidligere uten at registrering har skjedd. Forholdet sjekkes nærmere med systemleverandøren.
Utgangspunktet er at megleren ønsker flest mulig interessenter. I brevet fra klageren av 12. desember 2011 kommer det tydelig frem at innklagede har fulgt opp flere interessenter og utvekslet informasjon om disse til klageren, blant annet for at det kunne avholdes privatvisning. Uansett er det slik at interessenten (D) som klageren mener ikke ble fulgt opp, var med på budrunden. Hun endte opp med det nest høyeste budet, og en eventuell feil hos finn.no eller meglersystemet har uansett ikke fått konsekvenser for salget eller den prisen som ble oppnådd for boligen.
Innklagede har fått informasjon fra opprinnelig kjøper (B) om at hun ikke hadde tilgang til faks eller skanner i to dager. Innklagede har ikke bedt om noen forklaring og har derfor ikke noen synspunkter på at klageren finner det underlig. Det hender fra tid til annen at budgivere er i utlandet, står i retten eller operasjonssalen hele dagen, slik at de ikke har tilgang til denne typen hjelpemidler. Innklagede er derfor ikke helt ukjent med at dette skjer fra tid til annen.
Eiendommen ble først solgt til interessent B som hadde det høyeste budet. B hadde et klart krav om tidlig overtakelse og på slutten av budrunden ble prisen forhøyet med ytterligere kr 15 000 som følge av uleiligheten med rask utflytting. Boligen ble solgt den 6. oktober 2011. Den 10. oktober 2011 henvendte B seg til innklagede fordi hun ikke ønsket å gjennomføre handelen. Hun ville at innklagede skulle ta kontakt med interessent D og høre om hun fortsatt var interessert. B var innforstått med at eventuell differanse i kjøpesum måtte betales av henne, noe som ble bekreftet i sms. Innklagede forsikret seg først om at B ville betale inn differansen før klageren ble informert. Med klagerens samtykke til fremgangsmåten kontaktet innklagede deretter interessent D som aksepterte å kjøpe boligen for kr 2 390 000. Da innklagede fikk denne utfordringen, var B allerede i tidsnød. Det var også en risiko for at D hadde kjøpt annen bolig, og innklagede gjorde sitt til å få avtalen i havn til det beste for partene.
I ettertid endret klageren og ny kjøper D overtakelsesdatoen. Første kjøper B ble kjent med dette og betalte bare inn halvparten av differansen på kr 30 000 fordi hun hevder at de siste kr 15 000 kun var et tillegg for en fremskyndet overtakelse. Hun mener hun ikke er forpliktet til å betale dette beløpet når selgeren (klageren) senere har avtalt en forskyvning.
Meglerne bærer ingen oppfyllelsesrisiko for partenes forpliktelser. Med unntak av restinnbetalingen på kr 15 000 har B på alle måter opptrådt i tråd med det som var avtalt. Innklagede er uenig i Bs vurdering; innklagede mener at klageren og D sto fritt til å sette en ny overtakelsesdato og at dette ikke gir B noen rett til å avkorte beløpet. Klageren har først forlangt at innklagede forfølger det kravet hun har overfor B, deretter har hun krevet innklagede for beløpet. Innklagede har tidligere meddelt klageren at han er uenig i Bs vurdering. Han mener at klageren og D sto fritt til å sette en ny overtakelsesdato og at dette ikke ga B noen rett til å avkorte beløpet. Innklagede mener at han, som mellommann, ikke kan opptre på en parts vegne i saken mot den andre. Klageren må selv forfølge sitt krav. Innklagede har skrevet til B og anmodet om innbetaling av differansen, han har også tilbudt klageren en forklaring og avgivelse av ytterligere dokumentasjon dersom det måtte være nødvendig for å kunne forfølge kravet.
Avslutningsvis nevner innklagede at dersom det er tilfelle at interessentenes henvendelser via FINN.no ikke har kommet innklagede i hende, så er det svært beklagelig. Samtidig er det slik at interessenten har vært med på budrunden, og klageren har dermed ikke lidt noe tap som kan kreves erstattet av innklagede. Innklagede kan heller ikke se at dette gir klageren noen rett til å kreve reduksjon av vederlaget. Innklagede kan vanskelig se at han kunne ha håndtert B på noen annen måte. Han har forsøkt å løse saken til det beste for alle parter, og aksepterer ikke å bære ansvaret for manglende oppfyllelse hos noen av partene. Etter innklagedes syn bør klagerne ikke få medhold, da han ikke kan se å ha forsømt sine plikter.
Klagerens ytterligere anførsler:
D sendte e-post til innklagede etter å ha sett utkastet til salgsoppgave. Innklagede fortalte at han hadde mottatt e-post fra D, og var overrasket da leiligheten ennå ikke var annonsert. Manglende oppfølging skyldes således ikke feil ved FINN.no eller meglersystemet, men saksbehandleren selv. Denne manglende oppfølgingen gir grunn til bekymring for at eventuelle andre henvendelser heller ikke er fulgt opp.
Det har kun vært korrespondanse mellom innklagede og B på e-post eller sms. I tillegg til at budet ikke inneholdt personopplysninger, var det heller ikke oppgitt noen ønsket overtakelsesdato.
Klageren mener innklagede ikke på en tilstrekkelig måte har forsikret seg om at budgiver B ville betale inn differansen så lenge det kun er snakk om en sms uten angivelse av dato for når innbetalingen skulle skje. Det stemmer ikke at klageren har samtykket i denne fremgangsmåten. Klageren anfører at hun først på et senere stadium ble klar over at all kommunikasjon mellom innklagede og B hadde skjedd per sms eller e-post.
Klagerens eneste insentiv til å la B trekkes seg fra avtalen var at hun da ville oppnå en mer gunstig overtakelsesdato. I budet fra D ønsket hun overtakelse 15. desember eller 15. november, overtakelse den 15. oktober var dermed aldri en aktuell problemstilling. B ble gjort kjent med den endrede overtakelsesdatoen i e-post fra innklagede den 25. oktober, altså 15 dager etter at hun hadde trukket seg. Opplysningen om ny overtakelsesdato endrer ikke Bs plikt til å betale differansen fullt ut. Klageren mener det er uforståelig hvorfor innklagede først etter 15 dager opplyste hvilke kontonummer betalingen skulle overføres til.
Klageren bestrider at hun er blitt tilbudt ytterligere dokumentasjon for å kunne forfølge kravet. På forespørsel har hun derimot fått tilsendt korrespondansen mellom innklagede og B, som kun foreligger i form av sms og e-post. Dersom innklagede mener denne dokumentasjonen er tilstrekkelig til å inndrive kravet, mener klageren det er naturlig at innklagede selv forestår inndrivelsen.
Klageren fastholder sitt krav om fullt oppgjør for salg av leiligheten.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede viser til bekreftelsen fra budgiver D der hun skriver ” Jeg kontaktet megler via Finn.no flere ganger uten at megler tok seg bryet med å svare på mine henvendelser”. Innklagede viser til at en henvendelse fra D ble registrert den 6. oktober, samme dag som boligen ble solgt. Innklagede kan ikke se at det fra Ds e-post fremkommer slik informasjon eller bekreftelse som klageren påstår.
Innklagede anfører at deres meglere daglig mottar svært mange e-post og de har etter en gjennomgang av meglerens mailboks ikke klart å finne noen direkte henvendelse fra D. Dersom D har sendt e-post til megler, og dette ikke er fulgt opp er dette selvsagt beklagelig. Samtidig er det slik at eventuell manglende oppfølging ikke har fått noen betydning for salget eller den prisen som ble oppnådd idet D bød på eiendommen.
Innklagede anfører videre at klageren frivillig har gått med på salg til D. Endringen av overtakelsen er avtalt mellom klageren og D. Selv om dialogen med B har foregått per sms, e‑post og telefon, har B aldri benektet den opprinnelige avtale. Det er derimot slik at hun i ettertid tolker det slik at hun ikke lenger er forpliktet til å betale de siste kr 15 000. Innklagede har vært tydelig på at B var forpliktet til å betale hele differansen, og kan ikke bære ansvaret for Bs senere tolkning.
Innklagede viser til sitt brev av 22. desember med tilbud til klageren om ytterligere bekreftelse på den inngåtte avtalen, og anfører at han ikke har fått noen forespørsel fra klageren om slik bekreftelse.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren har fremlagt en e-post fra sin venninne som hadde videresendt utkastet til annonsen til D, som hun mener bekrefter at innklagede har mottatt e-post fra D.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av meglers håndtering av dekningssalg.
Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til andre parter vil ikke bli vurdert. Reklamasjonsnemnda kan etter dette ikke vurdere hvorvidt B er forpliktet til å betale de omstridte kr 15 000.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. Reklamasjonsnemnda tar etter dette ikke stilling til hvorvidt innklagede mottok e-post fra D før boligen ble annonsert. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at e-posten fra klagerens venninne datert 26. mars 2012 er tilstrekkelig dokumentasjon på dette.
Ved dekningssalg vil det alltid foreligge en risiko for at den opprinnelige kjøperen ikke betaler differansen mellom kjøpesummene og eventuelt merutgiftene ved nytt salg. Dersom megleren har utført oppdraget innenfor rammene av god meglerskikk er dette ikke en risiko han må bære.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt slik erstatningsbetingende uaktsomt at han må bære klagerens tap på kr 15 000.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.