Klage nr 2012002
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Eiendomsmegling Løvenskioldsgate
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig formidlet av innklagede med overtakelse 1. juli 2011. Det viste seg at badet og tilstøtende rom hadde fuktskader og at bildene over utsikten som var brukt i salgsoppgaven var tatt fra naboeiendommen.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Kjøperen kjøpte en bolig formidlet av innklagede foretak med overtakelse 1. juli 2011. Reklamasjonen gjelder tre punkter.
1) Bad i kjelleren
2) Varmekabler i kjellerstuen og på halve stuegulvet fungerte ikke ved overtakelse
3) Dårlig trekk i pipen
Taksten som ble utarbeidet av takstmannen i forbindelse med kjøpet, nevnte ikke noe om potensielle fuktproblemer rundt badet i kjelleren, enda det var tydelige ringer på gulvet i tilstøtende rom. Dette burde en fagmann og innklagede reagert på. Under visning spurte klageren selgeren om ringene i gulvet og ble forklart at dette skyldes en lekkasje fra pipen som var utbedret. Klageren spurte innklagede og takstmannen særskilt om badene og det ble bekreftet at badene kunne fint brukes slik de var. Det samme gjorde selgeren som var arkitekt. Klageren følte at han kunne stole på dette.
Det viste seg imidlertid at badet i kjelleren hadde lekkasjer, slik at vann rant inn i det tilstøtende rommet hvor de store hvite ringene er klare vitnesbyrd på dette. Det ble, etter to måneders daglig bruk, påvist våre flekker på gulvet på andre siden av veggen.
Det var prekært å reparere badet. Klageren har under anbudsrunden for oppussingen av badet hatt flere byggfagkyndige til å se på skadene og de sier at skadene burde innklagede og takstmannen sett og forstått at kunne utgjøre et problem. Da klageren tok panelet av i tilstøtende rom, var det meget fuktig i veggen og i isolasjonen. Spikerslag nederst på veggen hadde råtnet tvers igjennom. Klageren mener at skadene skriver seg fra perioden selgeren brukte boligen.
Etter en skadevurdering gjort av en takstmann, kan badet repareres for kroner 96 500. Klageren kommer til å totalrenovere badet og det kommer til å koste kroner 220 000.
I forhold til varmekablene har det vært gjort et reparasjonsforsøk som ikke var vellykket. Klageren har fått et prisoverslag fra en elektriker som antydet at det ville koste ca kroner
30 000 bare for kablene. I tillegg kommer ny parkett.
Klageren har utredet muligheter for bedre trekk i pipen. Hvis klageren var blitt gjort oppmerksom på disse manglene, er det åpenbart at han ikke ville kommet med bud på kroner 200 000 over takst. Huset var tilsynelatende i god stand, og som beskrevet hadde klageren ikke noen forventning om å måtte utbedre badene straks han flyttet inn.
Klageren mener at innklagede kan fraskrive seg ethvert ansvar ved å formulere setningen: ”visuell befaring” i salgsmateriellet. Når tilstøtende rom viser klare fuktmerker på gulv og badene er 25 år gamle, burde en saksbehandler opplyse om at badet er helt ubrukelig. Klageren mener at han har blitt lurt.
Innklagede anfører:
Sm det fremgår av salgsoppgaven er huset oppført i 1985. Det står utrykkelig i taksten vedlagt salgsoppgaven at badene er fra byggåret. Det må da anses som påregnelig at badene trenger en rehabilitering.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren var fult klar over at badene var fra byggeåret. Klageren tok dette på alvor og ringte derfor takstmannen, innklagede og selger for å spørre spesifikt om badene kunne brukes og om det var målt fukt. Alle bekreftet at badene fint kunne brukes slik de var, at det ikke var fukt og at badene var tette.
Da badet viser seg å være mangelfullt, mener klageren at innklagede ikke kun kan vise til begrensningen i salgsoppgaven. Klageren mener at innklagede som et minimum burde se over badet og tilstøtene rom.
Videre mener klageren at innklagede har gitt et feilaktig bilde av boligen i salgsoppgaven. Bildene over utsikten i salgsoppgaven er tatt fra naboens tomt og gir langt bedre utsikt enn fra boligen. Klageren var på visning da det var mørkt og det kom som en overraskelse at utsikten ikke stemte med bildene.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har brutt sin opplysningsplikt ved ikke å opplyse om at badet hadde fuktskader og hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å anvende bilder fra nabotomten i markedsføringsmateriellet.
Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til takstmann vil ikke bli vurdert.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Reklamasjonsnemnda kan ikke ut fra den dokumentasjon som er fremlagt for Nemnda, se at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt vedrørende manglende informasjon om badet. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det er påregnelig at et bad på 25 år må gjennomgå rehabilitering. Reklamasjonsnemnda påpeker at en kjøper er ilagt en undersøkelsesplikt og at boligen i saken var solgt ”as is”.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se det dokumentert at bildene som ble brukt ved markedsføringen av boligen, var tatt fra nabotomten.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.