Klage nr 2012006
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB NOR Eiendom AS Asker
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 8. oktober 2011. To dager før visning fikk klageren vite at ansvarlig megler også formidlet seksjonen i andre enden av rekkehuset. Det var hengt opp salgsplakat på dette huset som ville være synlig på deres visning. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid meg god meglerskikk ved å bruke samme ansvarlig megler, og markedsføre to så like objekter samtidig uten å gi partene informasjon om det.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk og ønsker nedsettelse av meglerhonoraret. Klagen dreier seg hovedsakelig om fem forhold:
- Innklagede påtok seg et oppdrag direkte i interessekonflikt med salget av klagerens bolig. Innklagede hadde rikelig med tid og anledning til å informere om at de påtok seg dette salget, men unnlot å informere klageren i det hele tatt.
- Innklagede svarte ikke på henvendelse der klageren brakte opp temaet.
- Innklagede svarte ikke på henvendelse fra klagerens advokat. Henvendelsen ble først besvart etter lang tid og mange purringer.
- Innklagede unnlot å svare på e-poster angående kontraktsmøtet
- Kommunikasjonen klageren til slutt oppnådde med innklagede etter de ovenfor nevnte henvendelsene opplevdes av klageren som arrogant og lite profesjonell.
Dersom innklagede hadde informert klageren om at han hadde påtatt seg to salgsoppdrag for flere enheter i samme rekkehus, ville klageren ha trukket seg fra avtalen, idet han følte at innklagede ikke ivaretok hans interesse slik forespeilet, men klart fokuserte på egen profitt av de to salgene i interessekonflikt.
Kronologisk beskrivelse av hendelsesforløpet
Klageren kontaktet innklagede den 4. oktober 2011. Innklagede viste til oppnådde salgssummer i nærområdet og la stor vekt på at hovedfokus ville være på å oppnå en best mulig pris for klagerens del av rekkehuset.
Klageren bekreftet dagen etter at han ønsket at innklagede skulle forestå salget av boligen. Avgjørelsen ble blant annet tatt på bakgrunn av tidligere erfaring med innklagede meglerforetak som en profesjonell og pålitelig aktør.
Oppdragsavtale ble inngått den 8. oktober, den samme dagen ble salgsplakat hengt opp på klagerens del av rekkehuset. Første visning ble avtalt 23. oktober. Da klageren kom hjem fra arbeid på kvelden den 21. oktober, var det også hengt opp salgsplakat fra innklagede meglerfirma på en tilsvarende del av rekkehuset men i andre enden. Innklagede hadde samme dag sendt klageren en e-post om når han ville møte opp til visning. Det sto ingenting i denne e-posten om salg av den andre delen i rekkehuset, og klageren antok derfor at innklagede megler ikke viste om dette oppdraget. Dagen etter sendte klageren en e-post til innklagede og informerte om det konkurrerende oppdraget og spurte hvordan han ville håndtere dette på visning. Klageren fikk ingen tilbakemelding på e-posten.
Senere samme kveld ringte klageren til innklagede. Klageren forklarte at han ikke anså det fordelaktig at potensielle kjøpere ville få vite på visning at et nærmest identisk objekt ville komme for salg i samme periode. Innklagede skal ha vært unnvikende i denne telefonsamtalen, og argumentert for at den opphengte salgsplakaten ikke ville være til hinder for klagerens salg, uten å grunngi dette på en overbevisende måte. Det kom etter hvert frem at samme saksbehandler var megler også på det konkurrerende oppdraget. Klageren ga da uttrykk for at han ikke følte at innklagede lenger ivaretok hans interesser slik det tidligere var forespeilet. Innklagedes tidligere argumenter om fullt fokus på klagerens rekkehus kunne ikke lenger sies å være gjeldende da han nå også formidlet den andre delen av rekkehuset som et alternativ for potensielle kjøpere. Han ville også måtte svare på spørsmål fra interessenter som på visning ville se at begge de to delene av rekkehuset hadde salgsplakat fra samme meglerfirma. Klageren mener det oppsto interessekonflikt ved promotering av de to husene samtidig, og potensielle kjøpere ville kunne vurdere ikke å gå like høyt i budrunden da det fantes andre umiddelbare alternativer.
Etter gjentatte oppfordringer fra klageren gikk innklagede med på å kontakte den andre selgeren for å høre om de kunne ta ned salgsplakaten under visningen. Det var nå for sent for klageren å bytte megler eller avlyse visningen dagen etter. Innklagede tok igjen kontakt med klageren på formiddagen samme dag som visning skulle holdes. Den andre selgeren hadde ikke gått med på å ta ned salgsplakaten. Klageren kontaktet advokat, som tok kontakt med daglig leder i innklagede meglerforetak, men her fikk advokaten ikke svar. Ansvarlig megler på oppdraget sa at han ville si fra seg salget av det andre rekkehuset, for å ha fullt fokus på klagerens salg. Klageren mente dette ikke ville hjelpe særlig på situasjonen, da skaden allerede var skjedd og tilliten brutt.
Salget ble gjennomført med budrunde dagen etter visning. Klageren fikk senere vite at han hadde kjøpt en bolig gjennom innklagede og derfor kontaktet foretaket for å selge sin egen bolig den 18. oktober. De hadde spurt innklagede om det ikke ble en interessekonflikt i forhold til klagerens salg, noe innklagede skal ha avvist og sagt at ville bli klarert med klageren. De hadde mottatt salgsplakat med beskjed om å henge den opp før klagerens visning, selv om det ville gå over en uke før fotografering og videre annonsering av deres rekkehus. De hadde avvist innklagedes forespørsel om å fjerne salgsplakaten, da de mente innklagede var fullt klar over hva det innebar allerede da han gav dem salgsplakaten. Naboene kontaktet en annen megler i innklagede meglerfirma for å forestå deres salg videre da de syntes det ble mye rot med den felles megleren. De hadde også blitt kontaktet av potensielle kjøpere som ville ha privatvisning hos dem dagen etter at de hadde vært på klagerens visning.
Klageren mottok samme dag en e-post fra oppgjørsansvarlig om mulig tidspunkt for kontraktsmøte, men hørte ikke noe mer verken fra megler eller daglig leder. Den 29. oktober sendte klageren en e-post til oppgjørsavdelingen, megler og kjøper om endring av klokkeslett for kontraktsmøtet. Det var kun kjøperen som besvarte denne e-posten. Klageren sendte også en e-post til daglig leder den 7. november der han purret på svar på e-posten sendt på visningsdagen. Dagen etter mottok klageren en e-post fra megleren angående møtetidspunktet og med beskjed om at de ville bli kontaktet av daglig leder. Først 18. november mottok klageren svar fra daglig leder. Klageren oppfattet tonen i e-posten som lite profesjonell. Daglig leder skal blant annet ha skrevet at han skulle klage klagernes advokat inn for advokatforeningen for å ha påstått at innklagede hadde brutt god meglerskikk.
Den 21. november sendte klageren en ny e-post til daglig leder hvor han utdypet problemene og ba om en mer saklig tilbakemelding. Ett avvisende svar ble mottatt fire dager senere. Senere kommunikasjon skjedde mellom innklagede og klagerens advokat. Krav om reduksjon av honoraret på grunn av feilene, ble avvist av innklagede.
Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk, og at honoraret derfor må settes ned.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at tidligere henvendelser fra klageren kun har omhandlet salget av bolig i samme rekke. Øvrige punkter i klagen er ikke tidligere tatt opp med innklagede.
Innklagede registrerer klagerens frustrasjon og irritasjon over at andre boligeiere velger å markedsføre egne objekter parallelt med ham. Innklagede mener han ikke kan hindre andre i å igangsette salg selv om innklagede allerede har lignende bolig for salg i området.
Innklagede anfører at klageren ikke fikk sin saksgang forsinket på grunn av andre megleroppdrag. Eiendommen ble solgt dagen etter visning. Taksten var på kr. 3 000 000, og eiendommen ble solgt for kr. 3 175 000. Innklagede mener klageren oppnådde en riktig markedspris i området uavhengig av om det var andre i området som skulle selge.
Innklagede mener at en meglers arbeidstid må aksepteres. Det er ikke kritikkverdig at en e‑post sendt på en lørdag ikke er kjent for megler og følgelig ikke blir besvart samme dag.
Innklagede anfører at oppdrag på naboeiendommen ble mottatt fredag ettermiddag den 21. oktober. Klagerens anførsel om at innklagede da hadde rikelig med tid til å informere klageren og finne en god løsning er dermed feil. Visning på klagerens eiendom var for lengst annonsert, og skulle avholdes allerede to dager senere.
Etter å ha snakket med klageren, tok ansvarlig megler kontakt med eierne av den andre eiendommen før visning. Disse ønsket ikke å fjerne salgsplakaten. Megler valgte da å overlate oppdraget til en kollega for å imøtekomme klagerens ønske om fullt fokus på deres salg. Hun gikk dermed personlig glipp av vederlag for denne handelen, noe som klart imøtegår klagerens argument om maksimal profitt.
Innklagede anfører at kontraktsmøtet ble gjennomført som normalt etter aksept av bud. At innklagede ikke tok initiativ til å finne en dato som passet alle parter umiddelbart, er ikke riktig. Berammelse av kontraktsmøte er alltid en kabal som må gå opp for flere parter, noe som av og til kan ta noe tid. En skriftlig klage konfereres alltid internt i selskapet før svar gis på slike henvendelser. Det er mulig at klageren kan oppleve dette som lang tid.
Innklagede mener han ikke på noe punkt har handlet i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at det ikke medfører riktighet at klagen tidligere har omhandlet hvorvidt innklagede kan påta seg tilsvarende objekter for salg i samme periode, eller hvorvidt innklagede kan hindre andre i å igangsette salg. Dette har klageren tidligere forsøkt å klargjøre for innklagede. Klageren mener en megler alltid bør vurdere om nye oppdrag kommer i konflikt med allerede inngåtte oppdrag.
Klageren anfører videre at han har avstått fra spekulasjon angående prisen han oppnådde for boligen, da det er umulig å si noe sikkert om hva som hadde skjedd dersom interessekonflikten ikke hadde oppstått. Når innklagede likevel anfører at riktig pris er oppnådd, ønsker klageren å nevne at den ene av de to budgiverne trakk seg, og ba om privatvisning hos naboene dagen etter budrunden.
Klageren mener det er underlig at megler som har tre visninger søndag, velger å være utilgjengelig hele lørdagen. Potensielle kjøpere og klageren som selger var dermed utestengt fra kontakt med megler dagen før visning uten at dette var varslet på forhånd. Klageren finner dette betenkelig med tanke på at megleroppdrag innebærer helgearbeid og at visninger er en svært viktig del av den tjenesten selgere kjøper av megler.
Klageren er enig i at salgsoppdraget for naboeiendommen ble undertegnet 21. oktober, men anfører at samtaler om oppdraget ble foretatt tidligere i uken. En mulig interessekonflikt kom derfor ikke uforberedt på ansvarlig megler.
Innklagede hevder i sin e-post av 18. november at han står for full åpenhet fra første stund. Klageren anfører at dersom megler hadde ønsket å opptre ryddig og ivareta klagerens interesser i henhold til kontrakten som allerede var inngått, var det rikelig med tid til både å orientere klageren og å finne en løsning. Selgerne av naboeiendommen tok selv kontakt med annen megler i innklagede meglerfirma. Han har også opplyst klageren om at det var usikkert hvorvidt første ansvarlige megler skulle overta salget igjen etter gjennomført salg av klagerens eiendom, noe naboen opplyste innklagede at han ikke ønsket.
Klageren mener fortsatt at ansvarlig megler var motivert av maksimal profitt. Klageren viser til at han ønsket å promotere salget av naboeiendommen ved salg av klagerens eiendom, noe som kun gagnet naboen og megleren selv.
Klageren mener det fortsatt tok urimelig lang tid å få svar på endring av tidspunkt for kontraktsmøte da han måtte purre 7. november og mottok svar den 8.november for et møte som skulle finne sted den 10. november.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at klagerens fremstilling har vært omfattende og at klagerens anførsler har blitt kuttet noe ned. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Saken gjelder spørsmål om interessekonflikt ved salg av to seksjoner i samme rekkehus med samme ansvarlig megler.
Eiendomsmeglingsloven har ingen bestemmelse som sier noe om en megler kan påta seg et oppdrag for flere selgere i samme rekkehus. En slik regel kunne skape problemer i områder der tilfanget av meglerforetak er lite, og den ville utvilsomt gi opphav til en rekke spørsmål om regelens rekkevidde både mht geografisk utstrekning og i tid.
Spørsmålet om innklagede kunne påta seg to oppdrag for selgere av to forskjellige seksjoner i samme rekkehus, må avgjøres ut fra om innklagede dermed kunne ivareta begge parters interesser og faktisk har gjort det. Men ettersom klagen bare kommer fra selgeren av den ene seksjonen i rekkehuset, må Reklamasjonsnemnda begrense seg til å vurdere om klagerens interesser er ivaretatt. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at klagerens interesser er blitt skadelidende som følge av at innklagede hadde to oppdrag for selgere av to forskjellige seksjoner i samme rekkehus.
Etter omstendighetene kan det være god meglerskikk å utvise stor åpenhet om at megler har fått to salgsoppdrag i umiddelbar nærhet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det er god meglerskikk å besvare henvendelser fra alle kunder uten ugrunnet opphold.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.