Klage nr 2012007
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Exact Eiendomsmeglere Jessheim
Saken gjelder: Verdivurdering
Saksfremstilling:
Klageren og hennes tidligere ektefelle inngikk oppdragsavtale med innklagede. Klagerens andel i deres felles bolig skulle overføres til mannen. Innklagede foretok verdivurdering og sto for overføringen av boligen. Klageren mener oppgjøret ble forsinket på grunn av innklagede, og at verdivurderingen ble satt for lavt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at hennes mann overtok deres felles leilighet i forbindelse med samlivsbruddet. Han kontaktet innklagede for å få en verdivurdering av boligen. Klageren fikk aldri en kopi av verdivurderingen selv om hun ba om det. Verdien ble satt til kr. 4 550 000, noe klageren syntes var lavt idet de kjøpte den for kr. 4 025 000 i 2008. Taksten var kr. 4 200 000. Innklagede forsikret klageren om at verdivurderingen var riktig, og at boligen var sammenlignet med andre tilsvarende i området.
Kontrakt ble satt opp den 15.mars 2011, men klageren fikk ikke utbetalt sin del i leiligheten før den 16. juni. Altså tre måneder etter overføringen.
Klageren anfører at hun i etterkant har fått vite at innklagede har vurdert verdien til kr. 5 200 000 noen måneder senere, og at den nå er blitt solgt for kr. 6 000 000.
Klageren mistenker samarbeid mellom hennes tidligere ektefelle og innklagede slik at hun fikk mindre ved overtagelsen enn hun skulle hatt dersom den reelle verdien ble lagt til grunn. Klageren mener også at innklagede har brutt god meglerskikk ved utførselen av oppdraget.
Innklagede anfører:
Klagerens ektefelle kom til innklagede i begynnelsen av mars 2011 for å få en verdivurdering av sin bolig. Innklagede gjennomførte en befaring i eiendommen den 3. mars, og gav en verdivurdering på bakgrunn av datidens marked. Verdien ble satt til ca. kr. 4 550 000 med forbehold om at denne vurderingen kun måtte oppfattes som et fornuftig utgangspunkt.
Innklagede anfører at klagerens ektefelle kom innom innklagedes kontor noen dager etter befaringen og ba om et tilbud på honoraroppdrag da han og kona skulle skilles. Innklagede gav ham et slikt pristilbud.
Innklagede innkalte begge ektefellene til et møte på kontoret for å få bekreftet at de var enige om kjøpesum og lignende. Da begge parter bekreftet dette, ble det signert en oppdragsavtale. I kjøpekontrakten skal det i følge innklagede ha blitt tatt høyde for at det var usikkert hvor lang tid banken ville bruke på utfylling av pantobligasjoner og lignende, og overtakelsesdatoen ble derfor satt til 1.mai, jf. kjøpekontrakten punkt 5.1.
Innklagede anfører at banken ordnet papirarbeidet fortere enn antatt, og han ba derfor begge parter om å gi oppgjørsavdelingen instruks om at oppgjør kunne foretas tidligere enn fastsatt i kontrakten. Denne instruksen ble gitt den 13. april. Oppgjørsavdelingen sendte skjøte til tinglysning, men dette kom i retur etter ca. en uke, da partene ikke hadde opplyst at de hadde sendt inn separasjonspapirene i mellomtiden. Innklagede måtte dermed innhente separasjonsdokument fra partene slik at dette kunne legges ved skjøtet. Dette dokumentet ble mottatt av oppgjørsavdelingen den 3. mai, som deretter sendte skjøtet til tinglysning.
I følge innklagede blir oppgjør alltid foretatt etter at skjøtet er tinglyst.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anførte at hun stolte på at innklagede, som hadde kontor noen hundre meter fra leiligheten, gjorde en korrekt verdivurdering av leiligheten. Leiligheten ble vurdert til å ha hatt en verdistigning på kr. 350 000 siden 2008. Da leiligheten ble lagt ut for salg et halvt år senere, var den vurderte verdistigningen på kr. 650 000.
Klageren mener det er sannsynlig at innklagede og hennes tidligere ektefelle ble enige om en lav pris for å kjøpe ut henne, for deretter å øke prisen før salg. Klageren mener dette gav god fortjeneste både for innklagede og hennes tidligere ektefelle.
Klageren anfører at hun ikke ble innkalt til noe møte for å få informasjon om verdivurdering eller annen informasjon om overdragelsen, det nevnte møtet var kun for å signere kjøpekontrakten.
Klageren var hele tiden klar på at overtakelsen skulle skje snarest mulig, og at hun allerede på signeringstidspunktet var begynt flyttingen. Kjøpsavtalen ble endret etter krav fra klageren slik at dette sto utrykkelig, og overtakelsesdatoen i mai ble fjernet. Klageren anfører at innklagedes vedlagte kjøpekontrakt er den første versjonen og ikke den endelige.
Klageren viser til innklagedes anførsel om at han var usikker på hvor lang tid banken ville bruke for å utstede nødvendige papirer. Klageren stiller seg uforstående til dette, det ble aldri gitt en slik melding fra banken. Banken utstedte korrekte papirer i løpet av en dag, og i slutten av mars ble pengene overført til innklagedes konto.
At innklagede ikke kjente til at partene hadde tatt ut separasjon, stemmer ikke ifølge klageren. Da kjøpekontrakten ble signert, ble separasjonspapirene tatt med, og det var to meglere hos innklagede som signerte som vitner på separasjonspapirene.
Klageren ble kontaktet med forespørsel om kopi av separasjonspapirene den 26. april. Klageren mener det er underlig at kopien ikke allerede ble tatt ved signeringen av kjøpekontrakten. Klageren oversendte separasjonsbevilgningen til innklagede dagen etter forespørselen. Klageren mener det må kunne forventes at en megler kjenner til hvilke papirer som må følge med ved tinglysning.
Klageren mener innklagede har tatt seg godt betalt for en jobb han ikke har utført på en god nok måte.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede anfører at grunnen til at man måtte signere ny kontrakt var at opprinnelig skulle ektefellen overta klagerens lån og kun utbetale hennes del av verdiøkningen, men det ble til slutt slik at han skulle ta opp et nytt lån istedenfor å overta hennes. Det ble da naturlig å sette opp kjøpesummen lik klagerens del av lånet pluss hennes del av verdiøkningen.
Innklagede anfører at han foretok en verdivurdering ut fra markedet på den tiden i mars 2011. I løpet av sommeren ble det lagt ut for salg en rekke nybygg i området, med en helt annen kvadratmeterpris, og dette er bakgrunnen for at takstmannen mente at markedsverdien på leiligheten måtte endres. Innklagede presiserer at han aldri hadde truffet klagerens ektemann før han kom og spurte om en verdivurdering. Innklagede anfører også at det var han som foretok verdivurderingen, mens det var en takstmann som takserte boligen ca. et halvt år senere.
Innklagede anfører videre at klagerens ektefelle fikk et fastpristilbud, og dette tilsier at salgssummen på boligen ikke har innvirket på innklagedes vederlag.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren anfører at det ikke stemmer at det ble avtalt å avvente med innsending av separasjonspapirene til skjøtet var tinglyst.
Klageren anfører vider at kjøpekontrakten ble avvist av oppgjørsavdelingen, og at dette skyldtes innklagedes feil. Hvordan fordelingen av lån skulle være gav klageren og hennes tidligere ektefelle klar beskjed om på første møte.
Når det gjelder verdivurdering og takst mener klageren at det ikke skal være så stort avvik som det har vært i dette tilfellet.
Klageren anfører at hun i ettertid klart ser at en slik attraktiv toppleilighet, av den størrelsen og med god standard er betydelig underpriset i den første verdivurderingen.
Klageren anfører også at hun for å få overført lånet på sin tidligere ektefelle måtte dokumentere at hun var flyttet ut. Kopi av separasjonssøknaden måtte sendes inn for å få endret adresse i folkeregisteret.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder verdivurdering.
Reklamasjonsnemnda mener spørsmålet om hvorvidt verdivurderingen er satt urimelig lavt ikke egner seg for forenklet behandling og avviser klagen på dette punkt.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er noe krav til innsendelse av separasjonsbevilling ved salg av eiendom mellom ektefeller slik partene synes å anføre. Hvorvidt forsinkelsen skyldes en slik ulovfestet praksis eller andre forhold, tar nemnda dermed ikke stilling til.
Konklusjon:
Klagen avvises.