Klage nr 2012011
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stray & Co Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Oppgjør
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede. Overtakelse skjedde den 13. mai 2011. Boligen hadde et påbygg som ikke var søkt godkjent. Påbygget var også bygget ut over tomtegrensen. Tvisten dreier seg om hvorvidt innklagede må bære de kr. 15 000 som klageren har hatt i utgifter ved å fremskaffe en ferdigattest.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede sist sommer. Da klageren hadde bygd garasje utenfor tomten han eide, hadde han allerede på salgstidspunktet inngått avtale med naboer og kommunen om utvidelse av tomten. Det var avtalt at han selv skulle betale for utvidelsen av tomten, samt kostnadene ved delingsforretningen. Overtakelsestidspunkt ble i kjøpsavtalen satt til 13. mai 2011 kr.12.00.
Det ble i følge klageren engasjert takstmann til taksering av boligen, for bistand ved delingsforetningen, samt til bistand ved søknad om ferdigstillelse av garasjen.
Klageren anfører at kjøperen ved flere anledninger, før overtakelse, har fått tilgang til boligen. Dette var ikke akseptert av klageren og han kjente heller ikke til dette før i ettertid.
Eiendommen ble overtatt av kjøperen på avtalt tidspunkt. Forut for overtakelsen skal kjøperen ha meddelt innklagede at han ville holde tilbake kr.100 000 for mangler ved eiendommen. Dette er forhold klageren er blitt kjent med i forbindelse av at han fremmet krav mot innklagede om å få utbetalt kjøpesummen. Innklagede skal ha representert klageren ved overtakelsen, og i overtakelsesprotokollen ble det registeret at kr. 100 000 var holdt tilbake på egen konto. Klageren fikk ikke kopi av overtakelsesprotokollen, han ble heller ikke informert på annen måte.
Klageren oppfatter det slik at ikke hele kjøpsbeløpet er overført innklagede, og at innklagede har overlatt eiendommen til kjøperen på tross av dette.
Klageren anfører at søknad om kjøp av tomt ble godkjent. Delingsforretning ble avholdt 18. oktober 2011. Da ferdigattest foreligger, mangler nå bare underskrevet grensejusteringsavtale fra partene for at kommunen kan matrikkelføre grensejusteringen. Klageren anfører at kommunen har opplyst at partene som var til stede under forretningen, ikke har signet avtalen.
Klageren mener overleveringen av boligen ikke har skjedd i henhold til god meglerskikk idet kjøperen har fått overta eiendommen til tross for at han holdt tilbake kr. 100 000, og selgeren ikke ble gjort oppmerksom på dette. Innklagede har i tillegg gikk kjøperen tilgang til boligen i tiden mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsesdatoen. De påståtte manglene er ifølge klageren ikke mangler i avhendingslovens forstand, idet boligen er solgt som den var ved besiktigelsen.
Klageren anfører at han har betalt kr.15 000 til takstmannen for utarbeidelse av takst. I tillegg har takstmannen fakturert i alt kr.72 600, hvorav klageren har betalt kr.37 500 og bestrider det resterende kravet. Takstmannen har på grunn av mangler ved taksten inngått en avtale med kjøperen om å rette opp feil og mangler ved taksten kalkulert til kr. 10 000. Det er disse angivelige manglene som er grunnlaget for at kjøperen holder tilbake kr. 100 000.
Klageren anfører at han aksepterte at et beløp på kr. 150 000 ble holdt tilbake i tilegg til den ovennevnte tilbakeholdelsen. Dette beløpet ble holdt tilbake i påvente av at det nevnte tomtearealet blir overskjøtet til kjøperen. Beløpet skulle også fungere som sikkerhet frem til ferdigattest forelå. Ferdigattest foreligger på klagetidspunktet.
Klageren mener at innklagede, ved å gi kjøperen adgang til boligen, har forårsaket at kr.
100 000 er urettmessig holdt tilbake. Klageren anfører at disse pengene ikke er innbetalt til innklagedes klientkonto. Klageren mener også at innklagede ikke skulle overlevert boligen til kjøperen da ikke hele kjøpesummen var innbetalt
Klageren har reist innsigelser mot takstmannens fakturering. Takstmannen har innrømmet feil i taksten og har inngått avtale med kjøperen om å rette disse feilene. Klageren mener dette i utgangspunktet ikke har noe med ham å gjøre. Likevel blir det hans problem idet kjøperen holder tilbake kr. 100 000.
Klageren anfører at det er grunn til å anta at kjøperen ikke underskriver grensejusteringsavtalen på grunn av at de manglene som er grunnen for tilbakeholdelsen ikke er utbedret. Takstmannen vil ikke utbedre feilene før han får oppgjør i henhold til den fakturaen han har sendt kjøperen.
Klageren anfører at dersom innklagede hadde utført sitt oppdrag i henhold til god meglerskikk hadde hans problemer vært av en annen størrelse. Klageren anfører at han på klagedatoen overførte kr. 15 000 til takstmannen for å få saken løst.
Klageren krever erstattet kr. 15 000 som han betalte takstmannen for å få saken ut av verden. Klageren krever også beløpene på henholdsvis kr. 100 000 og kr. 150 000 som kjøperen holder tilbake.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at det den 22. februar 2011 ble inngått salgsoppdrag mellom klageren og innklagede.
Innklagede anfører at klageren selv hadde bygd på huset uten å søke kommunen. Påbygget var også gått utover grenselinjen, og klageren hadde mottatt pålegg om å rive påbygget. Klageren hadde ved oppdragsinngåelsen engasjert takstmann, som skulle bistå med arbeidet med å få ferdigattest på tilbygget. En av forutsetningene for ferdigattesten var at klageren ble enig med kommunen om kjøp av ekstra tomt. Det var også avtalt at takstmannen skulle stå for utarbeidelse av boligsalgsrapport. Innklagede ønsket å avvente annonseringen av boligen til arbeidet med å fremskaffe ferdigattest var kommet noe lengre.
Innklagede mottok e-post fra klageren den 6. april med beskjed om at søknad om oppmåling skulle sendes kommunen i løpet av uken. I samme e-post ba klageren innklagede gå i gang med salget av boligen. Innklagede ble den 8. april opplyst om størrelsen på tomten klageren skulle kjøpe fra kommunen og at kostnaden ville ligge omkring kr. 150 000.
Innklagede anfører at boligen ble lagt ut for slag med en prisantydning på kr. 3 490 000. I både annonsen på finn.no og i boligsalgsrapporten er det nevnt at tilbygget er søkt godkjent, og at ekstra tomt skal kjøpes. Etter visning mottok innklagede et bud på kr. 3 600 000. Klageren aksepterte dette budet den 19. april med overtakelse den 13. mai. I kjøpekontrakten ble det tatt inn at kostnadene i forbindelse med godkjenning av tilbygg og kjøp av ekstra tomt skulle bekostes av klageren. Kontraktsmøtet med kjøperen ble avholdt 29. april og kontrakten ble deretter tilsendt klageren da han hadde flyttet.
Innklagede anfører at han ble kontaktet av kjøperen dagen før kontraktsmøtet. Kjøperen lurte på hvor utekranen var da det var fint vær og plenen begynte å bli gul. Kranen er bygget inne i det nye påbygget og kjøperen fikk dermed låne nøkkelen slik at han kunne vanne plenen. Den 4. mai mottok innklagede en e-post fra kjøperen hvor han påpeker feil som ble oppdaget i forbindelse med vanning av plenen. Denne e-posten ble videresendt til klageren, svar fra klageren ble igjen videresendt kjøperen, og innklagede oppfordret kjøperen til å rette klagen sin til eierskifteforsikringen. Kjøperen opplyste innklagede i e-post den13 mai at han ønsket å holde tilbake kr. 100 000. Innklagede opplyste at kjøperen kunne sette inn hele summen på klientkonto, og at beløpet kunne holdes tilbake på denne kontoen. Dette valgte kjøperen å gjøre.
Innklagede anfører at han og kjøperen møtte ved overtakelsen, klageren var med via telefon. Klageren skal i følge innklagede ha akseptert at kjøperen kunne holde tilbake kr. 100 000 på telefon med innklagede, og dette ble påført overtakelsesprotokollen. Den 20. mai skal klageren ha etterlyst oppgjøret. Klageren ble da opplyst om at delingssøknaden enda ikke var i orden. Den 25. mai bekreftet kommunen at kjøpet av tomten var godkjent. De gav også innklagede en muntlig bekreftelse på at godkjenninger ville bli gitt.
Oppgjøret ble utbetalt til klageren den 26. mai, med unntak av de kr. 150 000 som ble tilbakeholdt for kjøp av tomt, samt de kr. 100 000 som ble tilbakeholdt av kjøperen.
I følge innklagede skal kjøperen ha hevdet at takstmannen burde oppdaget de feilene de påberopte for tilbakeholdelsen. Takstmannen påtar seg å utbedre disse feilene, noen av disse måtte utbedres for å få ferdigattest. Klageren og takstmannen skal ha blitt enige om en deling av kostnadene. Innklagede anfører at samarbeidet mellom klageren og takstmannen skar seg, og han tror dette skyldes at klageren ble presentert en høyere regning enn han var forespeilet av takstmannen. I e-post av 18. november opplyste kjøperen at de feil som klageren hadde lovet å rette, enda ikke var i orden. Innklagede klarte å megle frem en enighet mellom partene 2. desember, der klageren betalte kr.10 000 til kjøperen, mens det resterende av de kr. 100 000 med renter ble utbetakt klageren samme dag.
Den 12. desember mottok innklagede en e-post fra kommunen som opplyste at tomten var målt opp og ville bli sendt til matrikkelføring så snart kr. 104 400 for tomten, samt et gebyr på kr. 1870 ble betalt. Dette ble betalt, og de resterende av de tilbakeholdte kr. 150 000 ble utbetalt til klageren den 9. januar 2012.
Innklagede anfører at han ble svært overrasket over klagen idet han har nedlagt mange timers arbeid for å bistå partene til å komme ut av tvisten, samt holde kontakten med takstmannen og kommunen. Innklagede mener klagerens krav er urimelig. Innklagede anfører også at alt det merarbeid han har tatt på seg i forbindelse med oppfølging av saken er gjort kostnadsfritt.
Innklagede mener han ikke kan holdes ansvarlig for de kr.10 000 som stammer fra forliket mellom kjøperen og selgeren. De resterende kr. 5000 som klageren krever erstattet, er innklagede usikker på hva stammer fra, men han legger til grunn at dette er penger klageren har betalt takstmannen i forbindelse med utbedringene. Innklagede kan ikke se at han skal kunne holdes ansvarlige for en avtale gjort mellom klageren og takstmannen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om at innklagede skal betale for ferdigstillelse av boligen.
Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til kjøperen eller takstmann vil ikke bli vurdert. Klage på takstmannen som denne klagen også omfatter, må rettes til Klagenemnda for takstmenn, og vil derfor ikke bli vurdert av Reklamasjonsnemnda.
I sin første klage, datert 16. november, uttaler klageren at de tilbakeholdte beløpene ikke er utbetalt. Innklagede for sin del anfører at disse ble utbetalt i januar. Dette er ikke senere bestridt av klageren og legges derfor til grunn for behandling av saken i Reklamasjonsnemnda.
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede må bære de kostnadene på kr. 15 000 som klageren har hatt for å fremskaffe ferdigattest. Dette skriver seg til kr. 10 000 som klageren har betalt kjøperen for selv å utbedre de feil som forelå, samt kr. 5 000 til takstmannen for hans arbeid.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt på en slik måte at han må bære klagerens utgifter i forbindelse med avtale mellom klageren og kjøperen, eller mellom ham og takstmannen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.