Klage nr 2012012
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Camillo Mordt
Saken gjelder: Forkjøpsrett
Saksfremstilling:
Innklagede har forestått et salg av en fritidsbolig i Sverige der klageren hadde forkjøpsrett. Det var klagerens mor som eide eiendommen. Det ble inngått en kjøpekontrakt på eiendommen mellom selger og en tredjepart. Kjøpesummen var på SEK 1 100 000. Klageren ønsker å tre inn i denne kjøpekontrakten, men ønsker fratrekk i prisen for blant annet kr. 250 000 som skal være fastslått i et rettsforlik inngått 28. februar 2007, der også forkjøpsretten ble avtalt.
Innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren anfører at hun innehar en forkjøpsrett til morens feriebolig, og ønsker nå å benytte denne. Den inngåtte kjøpekontrakt lyder på SEK 1 100 000. Klageren mener denne prisen ligger ca. 200 000 over verdivurdering, og at det heller ikke finnes noen budjournal. Bakgrunnen for forkjøpsretten er et forlik inngått 28. februar 2007 hvor også klageren skal ha utbetalt kr. 250 000 for sine investeringer i boligen.
Av klagerens e-post til innklagede datert 25. januar fremgår følgende:
Klageren viser til at den omtalte kjøpekontrakten inneholder henvisning til feil eiendom, det gårds- og bruksnummer kontrakten viser til er ikke eiet av hennes mor.
Klageren mener innklagede trenerer oppgjøret ved å hele tiden komme med nye ting. Hun mener også at innklagede forleder hennes mor til å forsøke seg på skattesvindel. Hun mener de prøver å holde oppgjøret utenfor Sverige for å slippe å betale 22 % i skatt på fortjenesten. Klageren mener også at salget bør gjennomføres av en svensk megler, og ikke av en norsk advokat.
Av klagerens e-post til Reklamasjonsnemnda datert 30. januar fremgår følgende:
Klageren anfører at eiendommens benevnelse i kjøpekontrakten er feil. Klageren mener videre at når det ikke foreligger bud i saken, men kun en feilaktig kjøpekontrakt må denne kjøpekontrakten falle bort. Klageren viser videre til at kjøpekontrakten er ufullstendig ved at den mangler både overtakelsesdato og omkostninger ved kjøpet. I tilegg står det at eiendommen er besiktiget av kjøper, dette mener klageren er feil idet hun ikke har vært der.
Klageren mener mange av feilene som er gjort skyldes at innklagede ikke kjenner svenske lover og regler. Han kjenner heller ikke det svenske markedet, og kan derfor ikke gi en verdivurdering av eiendommen.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at saken må avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda fordi den kun gjelder oppgjørsoppdrag der innklagede ikke har meglet salg mellom partene.
Innklagede anfører at klageren har forkjøpsett til fritidsboligen, salget ble formidlet til henne i brev av 4. oktober 2011, og det ble satt en måneds frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Innklagede viser også til at klageren for noen år siden overtok morens leilighet, hvor fortsatt kr. 600 000 av kjøpesummen er ubetalt. Moren ønsket dermed å selge til budgiveren (heretter kalt A), og ikke til sin datter. Klageren gjorde forkjøpsretten gjeldende den 18. oktober. Klageren skal ved sin advokat 11. november ha gitt beskjed om ar hun ønsker å benytte sin forkjøpsrett, men mente at hun eide en halvpart av tomten, og at kjøpesummen for øvrig var for høy.
Fortsatt 11. januar 2012 gjorde klageren gjeldende at det måtte gjøres fradrag for hennes andel i tomten, noe moren har bestridt. Klageren har ikke fremskaffet dokumentasjon på at hun kan betale kjøpesummen.
Innklagede hevder at klageren skal ha truet både moren og A med søksmål.
Innklagede mener klageren ikke har noe å klage på angående hans håndtering av saken. Han anfører at han heller ikke har mottatt noen kjøpesum av klageren, og derfor ikke har utført noe oppgjørsoppdrag der klageren er involvert.
Klagerens ytterligere anførsler:
Saken gjelder kjøp av en fritidseiendom i Sverige tilhørende klagerens mor, hvor innklagede representerer A, og har tatt på seg å forestå oppgjøret ved kjøpet. Klageren har forkjøpsrett på denne boligen og ønsker å benytte denne.
Klageren anfører at hennes advokat har skrevet fem brev til innklagede, som stort sett er blitt ignorert.
Klageren mener innklagede har presset henne for penger ved at hun to ganger har mottatt varsel om utleggsbegjæring. Innklagede har også forlangt at klageren skal sette inn kjøpesummen på hans klientkonto uten at klageren har mottatt noe dokument på at hun er kjøper av eiendommen. Klageren mener også at innklagede har foreslått forfalskning av allerede signerte dokumenter. Alt dette har medført at klageren måtte kontakte advokat, noe hun mener innklagede bør dekke utgiftene for.
Klageren anfører at hun den 1. mars var i møte med morens hjelpeverge NN, og overformynder XX i Sverige. På dette møtet ble det signert ”Kontrakt ved kjøp av fast eiendom som den er”, og ”Sjekkliste ved boligkjøp”. Begge kontraktene var skrevet av klageren og ble signert av både henne og hennes mor. Kjøpesummen ble dagen etter overført til morens konto i Sverige. Søknad om lagfart/skjøte har klageren selv sendt inn.
Klageren anfører at innklagede ikke har bidratt med noe i salget. Han har tvert i mot gjort alt han har kunnet for å forsinke prosessen. Det kan virke som om hans mål var å skaffe A eiendommen for enhver pris. Klageren mener innklagede fikk kontakt med moren gjennom A, og at han fort skjønte at han kunne tjene mye penger på henne.
Klageren viser til at verdivurderingen var på SEK 975 000. Klageren mener hun har betalt SEK 125 000 over verdivurdering fordi hennes mor var forespeilet en kjøpesum på SEK 1 100 000 av innklagede, og hun ønsker disse pengene erstattet.
Klageren anfører vider at hun flere ganger ba om visning på eiendommen men at innklagede avslo dette med den begrunnelse at hun kjente eiendommen. Klageren anfører at hun måtte signere kjøpekontrakt og betale før hun fikk se eiendommen innvendig. Det viser seg nå at det er fjernet møbler og inventar for en verdi av ca. kr. 50 000. klageren anfører at hennes mor er 91 år, så noen andre må ha fjernet disse møblene for henne.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede opplyser at klageren nå har betalt kjøpesummen med fradrag av sine kr. 250 000 direkte til morens konto.
Innklagede viser til at overdragelse av fast eiendom i Sverige skjer ved ar det etter betaling underskrives et såkalt kjøpebrev som er en kvittering for betalt kjøpesum. Denne sendes tinglysningskontoret som utsteder en lagfart, som er et tinglyst skjøte. Innklagede anfører at han gjennom korrespondansen har informert klageren om hvordan overdragelse ordnes. Han har ikke fått noen anmodning fra klageren om å ordne dette og forstår det slik at klageren besørger det nødvendige selv. Innklagede anfører at han etter dette ikke har bistått som mellommann mellom mor og datter, og utover dette kan han ikke se hva klagen går ut på.
Innklagede kan ikke skjønne hvorfor klageren ikke har gjort opp kjøpesummen før. Hun har imidlertid ved direkte kontakt med sin mor forsøkt å få eiendommen billigere. Innklagede mistenker også at hun har forsøkt å hale ut tiden for at den opprinnelige kjøperen skulle falle fra, muligens har hun også hatt problemer med finansieringen.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren anfører at hun så seg nødt til å gå til tvangsinndrivelse av de 250 000 hun var lovet ved forliket i 2007 når hun nå ved kjøpet ikke fikk disse motregnet. Klageren måtte trekke kravet og er således blitt påført et rettsgebyr på kr. 1 591 som hun mener innklagede må dekke.
Det var først etter at hun sendte kravet til tvangsinndrivelse at de sa seg villige til å motregne kravet mot deler av kjøpesummen.
Klageren anfører også at A har utøvd press mot henne ved å ringe, sende sms og e-post den dag fristen for hennes forkjøpsrett gikk ut. Klageren anfører videre at innklagede skal ha truet den svenske eiendomsmegleren som egentlig foresto salget slik at han trakk seg i januar 2012.
I klagerens e-post til Reklamasjonsnemnda datert 26. mars fremgår følgende:
Klageren anfører at det til slutt var overformynderiet i Sverige som grep inn og fikk gjennomført salget. Klageren mener det er innklagedes feil at hun måtte betale overpris, at hun ikke fikk mulighet til å besiktige eiendommen, og at hun ikke fikk trukket fra verdien av halve tomten. Denne hadde hun fått i gave i 1974.
Klageren mener innklagedes fremstilling av prosessen for overføring av bolig i Sverige ikke stemmer.
Klageren anfører videre at hun hadde informert innklagede om at hun både eide halve tomten og det lille tømmerhuset på tomten, og forventet at dette skulle trekkes fra kjøpesummen. Det beløpet som til slutt ble trukket fra var direkte relatert til påkostninger og oppgradering av eiendommen som klageren utførte i perioden 2000 til 2010, og hadde ingenting med selve tomten å gjøre.
Til tross for flere purringer mottok klageren aldri kjøpekontrakt, takst eller verdivurdering fra innklagede. Kun gjentatte krav om at kjøpesummen skulle settes inn på hans konto, noe som heller ikke var mulig idet han ikke hadde valutakonto.
Klageren ønsker å vite hvor møblene hun hadde satt inn i boligen er blitt av. Dette er noe hun mener innklagede har vært klar over, og dette er etter klagerens mening grunnen til at han har sagt at det var unødvendig for henne å besiktige eiendommen.
I klagerens e-post til Reklamasjonsnemnda datert 28.mars fremgår følgende:
Klageren anfører at hun kjøpte eiendommen i sin mors navn i 2000, da moren var 80 år. Boligen har i all hovedsak vært klagerens ansvar med tanke på møblering, oppgradering og vedlikehold, og det var alltid meningen at klageren skulle arve eiendommen etter moren.
Klageren anfører at hennes mor var klar over at klageren eide halve tomten. Klageren anfører at hun helt siden 2006 har vært villig til å kjøpe eiendommen, men dette har ikke skjedd da de ikke har blitt enige om pris. Hun føler nå at hun er blitt holdt for narr.
Klageren anfører at hun tidligere har kjøpt eiendom både i Norge og i Sverige uten å ha opplevd et så uryddig salg som det innklagede har bidratt til. Klageren krever dekket sine utgifter i forbindelse med salget på kr. 159 141 dekket av innklagede. I tillegg krever hun erstattet møblene med verdi på ca. kr. 50 000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at både klagerens og innklagedes fremstilling har vært omfattende og det har blitt kuttet noe ned i deres anførsler. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Saken fremstår som så uoversiktelig at Reklamasjonsnemnda mener at den er uegnet for forenklet behandling. I tillegg strekker saken seg over to land, og den omhandler mange andre enn partene i saken. Det er vanskelig for nemnda å få et tilstrekkelig bilde av hva som har skjedd. Dette skyldes blant annet at partene forklarer seg forskjellig om sider av saken som ikke er dokumentert skriftlig.
Konklusjon:
Klagen avvises.