Klage nr 2012017
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Furuset
Saken gjelder: Oppgjør
Saksfremstilling:
Klageren solgte en tomannsbolig formidlet gjennom innklagede. De nye eierne overtok boligen henholdsvis 1. oktober 2009 og 15. januar 2010. Salgssum for begge boenhetene var kr. 6 145 000. Oppgjøret ble delvis utbetalt til klageren i slutten av desember 2011.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede har glemt å utbetale kr. 143 216, som er renter på klientkontoen. Klageren viser til at han etterspurte dokumentasjon på rentene. Innklagede skal ha opplyst at han hadde en rente på 2,6 % på klientkontoen. Klageren kontaktet banken der kontoen sto og fikk opplyst at renten i snitt var 3,62 % i den aktuelle perioden. Klageren ba om utskrift fra klientkontoen, noe innklagede vegrer seg for å etterkomme.
Videre anfører klageren at innklagede nekter å utbetale et restbeløp på kr. 500 000. Det foreligger rettsforlik mellom klageren og kjøperen vedrørende dette beløpet.
Klageren krever videre at innklagedes vederlag bortfaller, og han krever erstatning. Dette begrunner klageren i innklagedes dårlige rådgivning og arbeid i forbindelse med de to salgene. Innklagede skal også ha trukket sitt vederlag fra oppgjøret uten klagerens samtykke. Av brev fra klagerens advokat til innklagede den 6. juli 2010 fremkommer det at klageren mener han ikke ble opplyst om betydningen av ferdigattest, samt hvilke konsekvenser det ville få at denne ikke forelå. Det fremkommer også at kjøpesummen ble sperret på klientkontoen på grunn av slik manglende ferdigattest. Det fremkommer videre at klageren mener innklagede også skulle opplyst om betydningen av at deling og seksjonering av eiendommen ikke forelå på salgstidspunktet.
Klageren anfører videre at kommunale avgifter som skulle blitt belastet kjøper er blitt trukket fra oppgjøret. Dette utgjør kr. 19 671 og ca. kr. 30 000.
Ved tilleggsbrev til klagen datert 6. mars 2012 fremsatte klageren følgende krav mot innklagede:
- Ikke utbetalte renter ca. kr. 120 000.
- Ikke utbetalt restoppgjør kr. 500 000.
- Betaling av kjøperens kommunale avgifter kr. 49 671.
- Krav om tilbakebetaling av innklagedes vederlag kr. 80 000.
- Boligstyling kr. 17 000.
- Visning kr. 6000.
- Påførte ekstra kostnader for klageren, tort og svie kr. 50 000.
Summert utgjør dette ett krav på kr. 822 671.
Innklagede anfører:
Renteberegning
Innklagede viser under dette punkt til redegjørelse fra oppgjørsavdelingen. Det fremkommer i denne redegjørelsen at det ved en feil ble utbetalt for lite renter. Oppgjøret skjedde den 7. desember 2011, og ble rettet den 23. januar 2012. Det er lagt frem en oversikt over hvilke rentesatser som til enhver tid var gjeldende for den aktuelle klientkontoen. Oppgjørsansvarlig har informert om at klageren ikke har hatt en egen klientkonto hos innklagede foretak. Alt klientinnskudd er samlet på en konto, og renter som kapitaliseres hver måned er derfor det totale rentebeløp for hele innskuddet på klientkontoen. En fullstendig kontoutskrift kan derfor ikke utleveres til klageren. Det vises også til at det kun er fagansvarlig som har disposisjons- og innsynsrett på klientkontoen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-11 første ledd.
Tilbakeholdelse av kr. 500 000
Innklagede anfører at han gjentatte ganger har kommunisert til klageren at kjøperen har rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen idet det ved budgivningen ble tatt forbehold om ferdigattest. Klageren har ifølge innklagede enda ikke skaffet til veie slik attest. Det rettsforliket som klageren henviser til, omhandler en helt annen sak og dreier seg om feil og mangler ved boligen.
Innklagede har rettet en henvendelse til kjøperen, som ikke ønsker å frigi det tilbakeholdte beløpet før ferdigattest fremlegges. Innklagede har med dette som grunnlag ikke anledning til å disponere over disse midlene uten samtykke fra begge parter. Dette er ifølge innklagede også formidlet til klageren gjentatte ganger.
Vederlag
Innklagede anfører at han har trukket vederlag og utlegg i henhold til den inngåtte oppdragsavtalen. Han har bedt klageren om å være konkret i sine beskyldninger i forhold til det han hevder er elendig rådgivning og arbeid.
Dette er først og fremst en sak som over tid har pågått mellom kjøperen og selgeren (klageren). Innklagede viser til at det ved kontraktsmøte ikke var gjennomført seksjonering av boligen, det ble derfor avtalt at kjøpesummen i sin helhet skulle bli stående på klientkontoen inntil seksjoneringen var gjennomført. Oppgjøret ble utbetalt etter at seksjoneringen ble tinglyst. Innklagede mottok aldri det brevet hvor klageren fremsatte krav om nedsettelse av vederlag idet dette ble sendt til feil foretak.
Kommunale avgifter
Innklagede anfører at kommunen krever inn kommunale avgifter fra hjemmelshaveren. Klageren har i perioden vært hjemmelshaver til eiendommen. Ved oppgjørstidspunktet er innklagede pliktig ovenfor kjøperen til å innfri økonomiske heftelser, herunder kommunale avgifter. Innklagede har bedt klageren om å redegjøre for hvilke beløp han er trukket for overfor begge kjøperne slik at innklagede kan bistå med å drive inn disse pengene. Noen slik dokumentasjon foreligger ikke, dessuten henviser klageren til et cirka beløp i sin klage, noe som selvfølgelig ikke kan være godt nok. Den dokumentasjonen som ligger vedlagt klagen, omhandler også ytterligere en bolig, nr. D i samme vei som den overnevnte tomannsboligen.
Innklagede fastholder sitt krav på vederlag i samsvar med inngåtte oppdragsavtale.
Klagerens ytterligere anførsler:
Renteberegning
Klageren viser til e-post fra banken der det fremkommer at man i den angivelige perioden tilbød en rente fra 2,97 % til 4,24 % ved innskudd på over to millioner kroner. Dette utgjør et snitt på 3,62 %. Klageren stiller seg undrende til at innklagede har fremforhandlet eller godtatt en slik lav rente som fremkommer av innklagedes vedlegg. Klagerens forventede oppgjørssum alene oversteg seks millioner kroner.
Klageren mener det er desto større grunn til undring når det hevdes at kontoen er en felleskonto for fleres salg, hvor det kan bli snakk om svært høye summer. Klageren mener innklagede har forsømt sine plikter ovenfor sine oppdragsgivere ved å ikke ha fremforhandlet bedre vilkår. Klageren mener det er bemerkelsesverdi at han ikke er gitt innsyn i kontoen.
Klageren mener at det er sterkt klanderverdig at innklagede har foretatt en feil i renteberegningen på hele kr. 143 216,13. Feilen ble i følge klageren ikke oppdaget før han påpekte det ovenfor innklagede.
Klageren mener det fremstår som at innklagede ikke i tilstrekkelig grad har oversikt over klientkontoen, og behandler den på en meget skjødesløs og tilfeldig måte. Klageren mener det er svært uheldig at samme konto blir benyttet ved flere salg. Klageren krever at innklagede dekker hans rentetap.
Tilbakeholdelse av kr. 500 000
Klageren viser til kjøpekontrakten datert 1. september 2009 punkt 3 sjette ledd, der det fremgår hva som må være gjennomført for at oppgjøret skal bli foretatt. Klageren mener samtlige vilkår var oppfylt, og at innklagede ikke har hjemmel til å holde tilbake kjøpesummen på grunn av manglende ferdigattest.
Klageren mener videre at manglende ferdigattest kun kan tilskrives kjøperen idet hun ved rettsforlik tok på seg å ferdigstille pipen. Denne er det eneste som mangler før ferdigattest kan utstedes.
Klageren mener den resterende del av kjøpesummen må utbetales straks.
Vederlag
Klageren anfører at han allerede i juni 2010 varslet innklagede om at han ikke var fornøyd med innklagedes håndtering av salget og videre oppfølging av fradelingen og seksjonering av eiendommen. Klageren viser til sitt brev datert 6. juli 2010 der han ikke samtykker i at vederlag trekkes fra oppgjøret. Klageren mener dette vederlaget må tilbakeføres.
Klageren anfører at innklagedes dårlige arbeid består i meget dårlig rådgivning, ikke utført seksjonering, ikke utført deling, og ikke utført råd vedrørende ferdigattest. Klageren måtte også rekvirere arkitekt for å sluttføre arbeidet som innklagede startet på.
Kommunale avgifter
Klageren anfører at innklagede var klar over at kjøperne overtok henholdsvis 1. oktober 2009 og 15. januar 2010. Klageren mener det grenser mot misbruk av klientkontoen ikke å kontakte kjøperne med orientering om påløpte kommunale avgifter før tinglysningen, og heller ikke kontakte klageren før summen ble trukket fra oppgjøret.
Klageren ber om å få vite hjemmelsgrunnlaget for denne handlingen, samt tilbakebetalt det som ble trukket til dekning av kommunale avgifter.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Renteberegning
Innklagede anfører at klageren viser til betingelser tilhørende en privat sparekonto med begrenset uttak. Dette gir naturligvis bedre betingelser enn hva en klientkonto gir. Det vises for øvrig til vanlig praksis hva gjelder håndtering av klientkonto.
Hva gjelder renteberegningsfeil, så er dette gjort rede for i tidligere korrespondanse, rettet opp og beklaget.
Tilbakeholdelse av kr. 500 000
Innklagede anfører at klageren ble informert om årsaken umiddelbart etter at kjøperen varslet om tilbakeholdelsen. Kjøperen tok forbehold ved budgivningen om ferdigattest. Dette foreligger fremdels ikke, og kjøperen holder fast ved tilbakeholdelsen. Innklagede mener dette er en sak mellom kjøperen og selgeren.
Kommunale avgifter
Innklagede anfører at han fortsatt ikke har mottatt noe konkret beløp fra klageren vedrørende henholdsvis kjøper 1 og kjøper 2. Så snart dette blir mottatt, vil innklagede ta kontakt med kjøperne på vegne av klageren.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder fire forskjellige forhold. Det første er renteberegning på klientkonto, det andre er kjøperens tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen, det tredje er meglers vederlag, og det siste de kommunale avgiftene som påløp før hjemmelsoverføring.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at eiendomsmeglingsforetak plikter å holde klientmidler adskilt fra egne midler og fra andre midler som ikke tilhører klienter, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 (1). Det er derimot ikke noe krav om at klientmidler ved det enkelte salg skal holdes adskilt fra klientmidler ved andre salg. Klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente, jf. forskriftens § 3-10 (3). Hvorvidt renten som tilkommer klageren, var den høyest mulige på det aktuelle tidspunkt er ikke dokumentert for Nemnda. Nemnda kan ikke ta stilling til klagerens anførsel om et rentesnitt på 3,62 % idet det ikke er dokumentert at dette er rente som banken tilbyr på den aktuelle typen konto.
Det er prinsippet om ytelse mot ytelse som ligger bak tilbakeholdsretten. Hvorvidt kjøperens tilbakeholdelse av beløpet på kr. 500 000 er rettsstridig, kan Reklamasjonsnemnda ikke vurdere idet dette er et kjøper-selger forhold, som faller utenfor nemndas kompetanse. Slik saken er opplyst for Reklamasjonsnemnda, kan nemnda ikke ta stilling til om det tilbakeholdte beløpet skulle utbetales.
Nedsettelse av meglers vederlag kan kun skje dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Klageren har ikke påberopt eller dokumentert hvilke feil og forsømmelser som begrunner nedsettelse av innklagedes vederlag. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om det er utført dårlig arbeid da klageren ikke har utdypet eller dokumentert sine påstander. Det er også usikkert for Reklamasjonsnemnda hva som kronologisk har skjedd i salgsoppdraget og hvilke arbeidsoppgaver klageren mener innklagede ikke har utført tilfredsstillende.
Reklamasjonsnemnda mener det var korrekt av innklagede å trekke de kommunale avgiftene fra oppgjøret idet klageren i perioden var hjemmelshaver og derfor ansvarlig ovenfor kommunen. Hvorvidt klageren kan kreve beløpet tilbakebetalt av kjøperne er et kjøper-selger forhold som Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til, Reklamasjonsnemnda mener det var korrekt av innklagede å trekke de kommunale avgiftene fra oppgjøret idet klageren i perioden var hjemmelshaver og derfor ansvarlig ovenfor kommunen. Hvorvidt klageren kan kreve beløpet tilbakebetalt av kjøperne er et kjøper-selger forhold som Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til, men ifølge kontrakten er kjøperen ansvarlig for de kommunale avgiftene fra og med overtakelsen. Pro & Contra oppgjør skulle imidlertid skje direkte mellom parten.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.