Klage nr 2011161

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 24. februar, 17. april og 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Krogsveen AS avd Majorstuen

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig som var formidlet gjennom innklagede foretak den 15. november 2011. Boligen ble markedsført på FINN.no med tre soverom. Det viste seg at det tredje soverommet ikke var godkjent som soverom.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

1. Markedsføringsmateriell

Klagen gjelder villedende markedsføring ved salg av eiendommen. Sentralt i markedsføringen på www.FINN.no ble det i de oppsummerende opplysninger rett under hovedbildet oppgitt at boligen hadde tre soverom. Antall soverom var en av variablene som ble brukt når klageren søkte opp boliger på Internett.

På bildene som lå ute på både FINN.no og i salgsoppgaven, fremstår boligen visuelt sett å inneholde tre soverom. Det omtvistede rommet, et innredet loftsrom, vises på bildet med en rammemadrass med et teppe over, og med løse madrasser liggende under. Klageren oppfattet dette uten videre som en seng. I salgsoppgaven, markedsføringstekst på FINN.no og i taksten ble rommet benevnt som et ”allrom”. Det sto ingenting om at rommet ikke var godkjent for varig opphold.

Dette la betydelige føringer på klagerens oppfatning av boligen ved besiktigelsen. I andre deler av dokumentasjonen sto det at loftsetasjen inneholdt et ”allrom”. Det fremgikk ikke noe sted i den samlede dokumentasjon som er gjort tilgjenglig for klageren, at når rommet betegnes som et ”allrom”, utelukker det at rommet er et soverom. At det stilles strengere krav til et soverom enn til et ”allrom”, er ikke innlysende for personer uten spesialkompetanse.

Klageren har vært på en rekke visninger. I salgsoppgaven for disse har det ved ”tvistetilfeller” stått oppgitt at rommet av en eller annen grunn ikke oppfyller kravene til å være soverom. Det er dermed grunn til å forvente slik informasjon oppgis eksplisitt i en salgsoppgave. Når rommet er innredet på en måte som mer enn antyder at det brukes som soverom, er klagerens vurdering at det samlet ble gitt et villedende inntrykk av brukspotensialet for boligen.

 

2. Visning og budrunde

Klageren var på første visning i leiligheten 6. november 2011. Han la inn bud på boligen 8. november 2011. Innklagede opplyste da ikke om at det var en forskjell mellom markedsføringsmaterialet og øvrig dokumentasjon, herunder salgsoppgaven og taksten. Etter et par bud fikk klageren tilslag på boligen. Som følge av spørsmål fra bekjente tok klageren den 10. november 2011 kontakt med innklagede for å få bekreftet at loftsrommet var godkjent for varig opphold. Innklagede viste da til at tre soverom var en trykkfeil i informasjonen på FINN.no, og beklaget dette da det ene soverommet var et ”allrom” og ikke godkjent som soverom. Innklagede opplyste om at han var gjort oppmerksom på trykkfeilen av selgeren i forbindelse med den andre visningen av leiligheten den 7. november 2011. Innklagede gjorde etter eget utsagn ingen på visning eller klageren oppmerksom på denne feilen etter at han ble klar over den.

Informasjonen på FINN.no ble heller ikke forsøkt rettet opp av innklagede den 7. november 2011. Da klageren tok kontakt med innklagede på formiddagen den 8. november 2011 for å legge inn bud, ble han heller ikke gjort oppmerksom på forskjellen i dokumentasjonen.

Klagerens vurdering er gjengitt i klagen sendt til selgeren 10. november 2011. Selgeren bestrider kravet i e-post av 11. november 2011. Klageren vil videre påpeke at markedsføringen av boligen med tre soverom var en svært beleilig trykkfeil for innklagede, da dette kunne bidra til å gi flere søketreff og potensielt flere på visning. Øvrige saksbehandlere som klageren har snakket med, har bekreftet at det er en kjent sak at antall soverom blir benyttet som et svært viktig felt for å få mange treff på annonsen. God meglerskikk må da være at megleren må være svært påpasselig med å legge inn i tekstfeltet at det er flere av soverommene som ikke er godkjent som soverom.

Klageren har selv vært på mange visninger det siste året, der man eksempelvis skriver 3 (4) soverom, men at det i teksten i salgsoppgaven er konkret beskrevet at et av soverommene ikke er godkjent for varig opphold.

 

3. Kontraktsmøtet

På kontraktsmøtet med innklagede og selgeren den 15. november 2011 opplyste selgeren at han i kraft av sin posisjon som styreleder i sameiet hadde god kjennskap til tidligere tvister nettopp som følge av loft og kjellere som ikke tilfredsstilte kravet til varig opphold og derfor ikke kan benyttes som et lovlig soverom. Slik klageren ser det, har selgeren støttet seg til innklagede som en profesjonell aktør med kompetanse til å opptre etter god meglerskikk og redelighet, slik at situasjonen som klageren kom opp i, absolutt ikke skulle ha inntruffet.

Selgeren fikk ikke informasjon fra innklagede om at både salgsoppgave og teksten på FINN.no burde ha inneholdt informasjon om at ”allrommet” ikke var godkjent for varig opphold, eller tilsvarende informasjon. Selgeren beklaget sterkt at det var sneket seg inn en ”feil” på FINN.no. Klageren har i ettertid også funnet fellessøknader fra sameiet, inkludert klagerens eiendom, til plan- og bygningsetaten om bruksendring til varig opphold. Rammegodkjennelse ble godkjent i 2009, men er ikke gjennomført med bakgrunn i svært høye kostnader for å få dette realisert. Det har med andre ord aldri vært tvil fra selgerens side om at loftsrommet ikke var godkjent for varig opphold.

Etter en prosess i etterkant av klagen, og etter at det ble undertegnet kontrakt der klageren varslet om at denne saken ville bli fulgt opp videre, endte det med at selgeren tilbød klageren å tre ut av avtalen, gitt at en annen interessent ville tre inn. Selgeren sa, i skriftlig svar på første klage, at ”dersom dere ikke overholder avtalen vil det bli foretatt et dekningssalg og kostnader i den forbindelse vil bli krevd dekket av dere”.  Selgeren frafalt dette kravet og klageren skulle vederlagsfritt kunne tre ut av avtalen. Dette ble realisert 16. november 2011.

 

4. Dekning av klagerens kostnader for avbrudd av salgsprosess av egen bolig

Selv om klageren har kommet vederlagsfritt ut av selve kontrakten med selgeren, har det påløpt kostnader i forbindelse med salg av egen bolig. Disse kostnadene hadde ikke klageren hatt uten at han hadde fått tilslag på boligen med ”allrom”. Før det ble lagt inn bud på denne eiendommen, hadde klageren forberedt valg av saksbehandler for salg av egen bolig, men han skrev ikke under oppdragsavtale for dette salget før etter at klageren hadde fått tilslaget på eiendommen den 8. november 2011. I perioden frem til kontraktsmøtet 15. november 2011 hadde det påløpt diverse kostnader hos foretaket som skulle selge klagerens bolig. Klageren ser det som rimelig at innklagede dekker disse kostnadene, da innklagedes villedende markedsføring førte til at klageren inngikk avtalen om kjøp av eiendommen. Dette var en direkte årsak til at klageren igangsatte salgsprosessen som måtte avbrytes.

Klageren mener videre at innklagede ikke har utvist god meglerskikk. Slik klageren ser det, har innklagede ikke opptrådt som en profesjonell part som skal støtte både selger og kjøper for å unngå at slike saker oppstår. Ettersom klageren med familie består av to voksne og tre barn, hadde ikke klageren gitt bud på et rekkehus med kun to soverom. Klageren sendte allerede onsdag 16. november 2011 skriftlig klage til innklagede der han ba om å få dekket kostnadene ved avbrutt salgsprosess på sin egen bolig.

I sin avvisning pekte innklagede på flere forhold som klageren ønsker å kommentere. For det første var klagerens bud inngitt på bakgrunn av salgsoppgave og foretatt visning, men også på bakgrunn av den samlede markedsføringsinformasjonen, der FINN.no sto svært sentralt. Den eneste informasjonen om totalt antall soverom i boligen FINNes på FINN.no, der det står tre soverom. I det øvrige materiellet oppgis kun antall soverom i andre etasje, som er oppgitt til (2).

For det andre valgte klageren å undertegne kontrakten, men innklagede unnlater i sin fremstilling å gjengi forbeholdet som ble lagt inn i kontraktens punkt 11, der det fremgikk at temaet villedende markedsføring var gjenstand for diskusjon på kontraktsmøtet og at tråden rundt dette skulle tas opp mellom partene i ettertid.

For det tredje skrev innklagede at prosessen endte med tap et tap på kroner 50 000 for selgerne, fordi de måtte akseptere et lavere bud enn det klageren hadde kommet med. Klageren vil påpeke, uten å ha sett budjournalen, men basert på telefonisk kontakt med selger, at det ikke var andre budgivere med i prosessen. Uten klagerens bud ville den andre budgiverens første bud på prisantydning kroner 5 990 000 blitt stående som høyeste bud, det vil si et bud på kroner 160 000 mindre den selgeren til slutt oppnådde fordi klageren var med i budrunden. Selgeren har, slik klageren ser det, fått en fortjeneste på kroner 160 000 og ikke et tap på kroner 50 000 slik innklagede har valgt å fremstille saken.

Klageren ønsker å få dekket sine kostnader på kroner 27 018. Dette er kostnader klageren hadde ved oppstart av salgsprosessen av egen leilighet. Denne salgsprosessen måtte avbrytes. I tillegg har saksbehandleren som skal megle boligen på nytt, opplyst at det vil komme kostnader fra takstmann på kroner 3 250.

 

Innklagede anfører:

Klagen gjelder krav om erstatning for påstått økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av salgsoppdraget i forbindelse med eiendommen.

Klageren har anført at innklagede har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, med det resultat at klageren er påført et økonomisk tap på kroner 27 018. Tapet skyldes at klageren stanset salg av egen bolig. I følge klageren ble salget stanset som følge av at klageren ble løst fra kjøpekontrakten som ble inngått med selgeren.

Hvorvidt innklagede er erstatningspliktig beror på om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved sin håndtering av oppdraget. Videre stilles det som vilkår at det kan dokumenteres et økonomisk tap, og at det er sammenheng mellom den uaktsomme handling og det økonomiske tapet.

Innledningsvis vil innklagede bemerke at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt ved håndtering av denne saken. Videre anføres det at det at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom klagerens økonomiske tap og innklagedes opptreden i saken.

Det fremgår av salgsoppgavens side 3 at eiendommen har to soverom i annen etasje og et allrom og stor bod i tredje etasje. Disse opplysningene er gjentatt flere steder i salgsoppgaven. Opplysningene er hentet fra taksten, som er en del av salgsoppgaven, og det er takstmannen som har definert rommet som et allrom. Allrommet var på visning innredet som en loftstue og fremsto ikke som et soverom. Rommet ble heller ikke markedsført som et soverom av innklagede eller i salgsoppgaven. Det er imidlertid på det rene at det i avisannonsen og på FINN.no feilaktig sto tre soverom istedenfor to.

Det avvises at innklagede har valgt å markedsføre boligen med tre soverom for å skape større interesse. Det har dessverre skjedd en feil som har medført at det har stått tre soverom i avisannonsen og på FINN.no, men dette har ikke vært en strategi fra innklagede.

Klageren deltok på visning 6. november 2011, men ønsket da ikke å snakke med innklagede eller å skrive seg på visningslisten. Klageren tok selv kontakt med innklagede 8. november 2011 for å legge inne et bud. I budrunden spurte innklagede om det var forhold klageren lurte på eller om de hadde noen spørsmål, men klageren tok da ikke opp problemstillingen rundt allrommet.

Det er ikke riktig, som klageren anfører, at innklagede ble klar over at det var feil informasjon om antall soverom på FINN.no før bindende avtale mellom klageren og selgeren ble inngått. Innklagede fikk beskjed av selgeren på kvelden den 5. november 2011 om at det var oppgitt tre soverom i avisannonse i Aftenposten. Innklagede kontrollerte da umiddelbart samtlige salgsoppgaver for å undersøke om det var feil i disse. Da det var riktig informasjon om to soverom i salgsoppgaven, la innklagede til grunn at det var skjedd en trykkfeil i Aftenposten. Først da klageren tok kontakt med innklagede 10. november 2011, ble innklagede klar over at det var en feil på FINN.no.

Som klageren har redegjort for, fremmet han en klage ovenfor selgeren før kontraktsmøtet. Partene signerte imidlertid kontrakt den 15. november 2011. Det ble da tatt inn i kontrakten punkt 11 en redegjørelse for hva som hadde skjedd etter aksept av bud mellom klageren og selgeren. Kontrakten ble senere returnert til partene ettersom klageren fikk gå fra avtalen og innklagede besitter derfor ikke kopi av denne.

Etter at kontrakten var signert, foreslo selgeren imidlertid at klageren kunne få trekke seg fra avtalen, forutsatt at en annen budgiver ville tre inn. Etter innklagedes oppfatning hadde selgeren ingen plikt til å tilby dette, da det ikke forelå vesentlig avtalebrudd som ga klageren hevingsrett. Klageren var positiv til å tre ut av avtalen og ga innklagede tilbakemelding i løpet av kort tid om at han ønsket å gå fra avtalen. Da den andre budgiveren ønsket å kjøpe boligen til en pris tilsvarende sitt siste bud, fikk klageren gå fra avtalen. Avtalen med den andre budgiveren innebar et tap for selgeren på kroner 50 000. Selgeren aksepterte imidlertid å bære dette tapet for å få en fornøyd kjøper.

Det fremgår av klagen at klageren mener han ikke har sett budjournalen. Denne ble imidlertid oversendt til klageren sammen med akseptbrev av 8. januar 2011 og sendt på nytt i e-post av 2. januar 2011. Som det fremgår av budjournalen, var det to budgivere. I tillegg var det flere interessenter som fulgte budrunden fra sidelinjen.

Det anføres at innklagede har oppfylt sin opplysningsplikt og det avvises at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingede uaktsomt i saken.

Allrommet var ikke markedsført som et soverom. Det er klageren som har lagt til grunn at rommet kan benyttes som soverom, uten at dette skyldes opplysninger gitt av innklagede i salgsoppgaven. Det er selvsagt beklagelig at det var feil i opplysningene som fremkom på FINN.no, men det fremgikk klart av salgsoppgaven at boligen har to soverom, ikke tre. Øvrig informasjon på FINN.no tilsier også at det kun er to soverom i boligen. Det vises til opplistingen under ”arealer og innholdsfortegnelse” og opplysninger under ”standard”. Videre er det kun bildene av de to soverommene som er omtalt som ”soverom”, mens bildet av allrommet er omtalt som et ”loftsrom”. Det samme gjelder for plantegningene av huset tilgjenglig både på FINN.no og i prospektet.

Innklagede la til grunn at de uriktige opplysningene i annonsen i Aftenposten var rettet i tide på en tydelig måte, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd, da salgsoppgaven tydelig anga at det kun er to soverom i boligen. Dette bekreftes av at interessenter som innklagede snakket med, var klar over at eiendommen kun hadde to soverom.

Klageren har valgt ikke å undersøke eller stille spørsmål ved den informasjon han har mottatt på tross av at han har mottatt motstridende informasjon. Klageren har lagt avgjørende vekt på at det i annonse på FINN.no var opplyst tre soverom, selv om det klart fremgår av teksten på FINN.no, salgsoppgaven og taksten at boligen kun har to soverom. Klageren opplyser at han har vært på en rekke visninger, og opplyser da at han ofte har opplevd at det står opplyst 4(5) soverom, som en indikasjon på at et av soverommene ikke var lovlig benyttet. Klageren må da ha forstått at allrommet ikke var å anse som et soverom, når dette tross alt ikke markedsføres som soverom i salgsoppgaven.

Det presiseres for øvrig at det nederst på FINN-annonsen ble tatt forbehold om at annonsene kunne være mangelfulle og at interessenter oppfordres til å innhente komplett informasjon. Komplett informasjon er salgsoppgaven med vedlegg, og av disse fremgår det klart at eiendommen har to soverom.

På dette grunnlag anføres det at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt.

Dersom Reklamasjonsnemnda skulle komme til at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, anføres det at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom innklagedes manglende opplysninger og klagerens økonomiske tap.

For det første anføres det at klageren ikke har lidt et økonomisk tap. Det er ikke dokumentert med kopi av salgsoppdragsavtale eller faktura hvilket beløp klagerens nye oppdragstaker har krav på ved at klageren trakk sitt salgsoppdrag. Videre er det ikke dokumentert at klageren faktisk har trukket sitt nye salgsoppdrag. Det anføres også at det økonomiske tapet uansett er mindre enn det klageren har anført. Deler av de beløp som klageren definerer som sitt økonomiske tap, er kostnader til fotografering, takst, ferdigattest og panteattest. Dette er betaling for tjenester/ produkter som klageren faktisk har fått. Klageren kan benytte disse produktene senere dersom han senere ønsker å legge sin eiendom ut for salg. Ettersom klageren i følge klagen er på utkikk etter ny bolig, er det stor sannsynlighet for at boligen senere skal legges ut for salg.

Videre anføres det at tapet er et indirekte tap som innklagede ikke kan holdes ansvarlig for. Tapet knytter seg til ikke til det oppdrag som innklagede formidlet, men til klagerens salg av egen bolig. Klageren valgte selv å avslutte en avtale klageren hadde inngått med noen andre, uten at dette var en direkte følge innklagedes opplysninger i forbindelse med salget av eiendommen. Tapet er heller ikke et påregnelig tap som følge av innklagedes opplysninger.

Det anføres også at tapet ikke skyldes innklagedes opptreden, men en avgjørelse som klageren selv har truffet. Det økonomiske tapet har oppstått fordi klageren valgte å trekke salget av egen bolig. Klageren kunne imidlertid valgt å utsette salget, uten å måtte trekke oppdraget. Selv om en har inngått en oppdragsavtale om salg, har selgeren ingen plikt til å legge eiendommen ut i markedet øyeblikkelig, men kan avvente salg avhengig av når selgeren ønsker å gjennomføre dette. Det er således klageren selv som har valgt å trekke salget, med det resultat at hans nye oppdragstaker har krevd dekket vederlag og utlegg etter den avtale klageren har inngått. Dette er ikke et resultat av innklagedes opptreden, men et resultat av hvordan klageren har valgt å håndtere situasjonen.

Klageren har heller ikke overholdt sin tapsbegrensningsplikt da tapet ikke ville oppstått dersom klageren hadde avventet markedsføring av sin egen bolig istedenfor å trekke oppdraget.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at det ikke er riktig at han ble klar over feil informasjon om antall soverom på FINN.no før bindende avtale mellom klageren og selgeren ble inngått 8. november 2011. Han var blitt klar over feil i avisannonsen allerede lørdag 5. november 2011 (før begge visningene var avholdt), men at det da var for sent å rette opp feilen. Innklagede kontrollerte imidlertid umiddelbart samtlige salgsoppgaver for å undersøke om det var feil i disse og konkluderte selv med at disse var riktige. Innklagede kunne ikke klare å rette opp feilen i avisannonsen siden den allerede var trykket. Klageren har aldri sett denne avisannonsen. Da klageren kontaktet innklagede på telefon 10. november 2011 med spørsmål angående tre soverom, var avisannonsen aldri noe tema.

Innklagede opplyste i samtalen at han ble gjort oppmerksom på trykkfeilen på FINN.no av selgeren i forbindelse med den andre visningen av leiligheten den 7. november 2011. Innklagede kan selvfølgelig ha ment at han ble gjort oppmerksom på feilen i avisannonsen allerede den 5. november 2011. Klageren synes imidlertid ikke at dette styrket klagerens oppfatning av en i beste fall uaktsom megler som ikke opptrådte i tråd med god meglerskikk. Innklagede var blitt gjort oppmerksom på feilen i en trykket annonse som innklagede ikke kunne rette opp, deretter sjekket salgsoppgavene, men unnlot å sjekke mulige feil i annonsen på FINN.no. Annonsen på FINN.no hadde innklagede hatt mulighet til å rette opp før visningene ble avholdt. Dette er sentralt fordi ”antall soverom” er et viktig søkekriterium på FINN.no.

Hvorvidt det fra innklagedes side har vært en bevisst eller ubevisst handling å la det stå tre soverom i dette feltet, for dermed å få flere søketreff og muligheter for flere interessenter på visning, har klageren ikke mulighet til å si noe om. Klageren påpeker at opplysningen om ”tre soverom” er en beleilig trykkfeil for innklagede. Klageren synes annonsen var feil, villedende og mangelfull.

Videre påpeker klageren at bildet av allrommet fremstår som et rom som kan benyttes som soverom da bildet tydelig viser en rammemadrass med et teppe over og løse madrasser liggende under. Det står ingenting om at rommet ikke er godkjent for varig opphold og klageren fikk ingen indikasjon på at det ikke var godkjent for varig opphold. Dette la betydelige føringer på klagerens oppfatning av boligen. Innklagede mener at klageren måtte forstå at allrommet ikke var å anse som et soverom ettersom dette ikke fremkommer av salgsoppgaven, og at klageren burde ha stilt spørsmål til innklagede om allrommet. Bakgrunnen for at et slikt spørsmål ikke ble stilt var at klageren var i god tro og sikker på at rommet var godkjent for varig opphold, men at innklagede valgte å skrive allrom fordi det kan ha andre bruksområder.

Klageren har vært på flere visninger. Dersom det er uklart om rommene er godkjent, bør dette fremkomme av salgsoppgaven. Når rommet er innredet på en måte som antyder at det brukes som soverom, er klagerens vurdering at det samlet ble gitt et villedende inntrykk av brukspotensialet for boligen.

Klageren ville ikke lagt inn bud hvis eiendommen bare hadde to soverom.

Innklagede påpeker at det er manglende årsakssammenheng mellom det økonomiske tap og innklagedes handlinger. Klageren avviser dette da det ble igangsatt salg av boligen dagen etter selgeren aksepterte klagerens bud. Klageren hadde aldri satt i gang salgsarbeid dersom han ikke hadde fått aksept på budet. Klageren ønsker fortsatt å bo i området, men der er det vanskelig å få tak i større boliger. Det vil derfor være vanskelig å selge klagerens bolig før han har fått kjøpt ny bolig.

Innklagede kommenterer at det mangler bekreftelse på de påløpte kostnadene. Disse er tidligere oversendt til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester. Innklagede påpeker at det ikke er dokumentert at det har blitt trukket for det nye salgsoppdraget. Det er riktig at det foreløpig ikke er trukket et beløp for oppdraget. Grunnen til dette er at klageren skal kjøpe en bolig og deretter legge ut egen bolig for salg innen de ulike tidsfristene knyttet til gyldig takst, opplysninger fra forretningsfører mv. slik at klageren slipper å ta disse kostnadene en gang til.

Innklagde mener at klageren ikke hadde overholdt tapsbegrensningsplikten fordi tapet ikke ville oppstått dersom klageren hadde avventet markedsføringen av egen bolig i stedet for å trekke oppdraget. Klageren sendte klagen til selgeren allerede 10. november 2011. Da selgeren bestred kravet den 11. november 2011, antok klageren at en løsning på saken kunne trekke ut i tid og at kjøpet måtte gjennomføres. Klageren ønsket derfor å legge sin egen bolig ut for salg så raskt som mulig. Det var først på kontraktsmøtet 15. november 2011 at klageren fikk tilbud om vederlagsfritt å tre ut av avtalen. Straks klageren hadde mottatt aksept på hevingen, stoppet klageren oppdraget til det nye foretaket. Klageren har derfor overholdt sin tapsbegrensningsplikt.

Innklagede kommenterer at budjournalen ble sendt sammen med akseptbrevet av 8. november 2011. Dette er ikke korrekt. Budjournalen ble riktignok oppgitt som vedlegg i akseptbrevet, men dette vedlegget fulgte ikke med. Klageren mottok først budjournalen i e-post av 2. januar 2011.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det fremgår av klagerens tilsvar at klageren ikke har trukket sitt salgsoppdrag hos den nye oppdragstakeren. Klageren har dermed ikke lidt et økonomisk tap, og innklagede kan heller ikke kjennes erstatning da økonomisk tap er en forutsetning for erstatningsansvar.

Innklagede gjør oppmerksom på at det ikke sjelden forekommer trykkfeil i annonser i avisen, men at disse som oftest blir oppdaget før avisen går i trykken. Disse trykkfeilene skyldes utelukkende skrivefeil ved oversendelse til avisen eller hos avisen selv, og de gir ikke innklagede grunnlag for å anta at tilsvarende feil FINNes på FINN.no. Innklagede mener derfor at innklagede i denne saken ikke hadde grunn til å sjekke FINN.no for å avklare om det også var feil opplysning på FINN.no.

Det fastholdes at budjournalen ble sendt til klageren som vedlegg til akseptbrev av 8. november 2011. For øvrig fastholdes innklagedes anførsler som redegjort for å brev av 12. januar  2012.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren bekrefter at klageren har kjøpt ny bolig. Kjøpekontrakten ble signert 23. mars. Klageren har derfor startet prosessen med å selge sin nåværende leilighet. Klageren har i den forbindelse bedt sin megler om et revidert anslag på merkostnadene som følge av at klageren måtte stoppe salget av boligen i forrige runde.

Megleren anslår følgende ekstrakostnader:

–         Ekstra avklaring forkjøp: kroner 1000.

–         Nye bilder: maks kroner 1500.

–         Nytt forretningsførerbrev: kroner 1550.

 

Etter at salget av ny leilighet er avsluttet, vil det foreligge eksakte opplysninger om hvor store ekstrakostnadene vil bli.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder påstått feilinformasjon om antall soverom i markedsføringen av boligen.

 

I markedsføringen av oppdraget er det i avisannonsen og på FINN.no (søkekriteriet) opplyst å være tre soverom. Av romfordelingen i taksten, salgsoppgaven og annonseteksten på FINN.no fremgår det at det kun er to soverom.  I tillegg er det opplyst å være et ”allrom”, som klageren må ha oppfattet å være det tredje soverommet. Det fremgår imidlertid av annonsen på FINN.no  at opplysningene i denne må suppleres med salgsoppgaven.

Innklagede hevder i sitt tilsvar at det ved en feil i avisannonsen og på FINN.no er blitt registrert tre soverom i boligen.

Reklamasjonsnemnda mener at det ville være kritikkverdig å betegne det omstridte allrommet som et soverom dersom rommet ikke oppfylte kravet til varig opphold, jf. kravene i byggeforskrift (TEK) for det aktuelle år.

Verken i taksten eller salgsoppgaven fremgår det imidlertid at det er tre soverom i leiligheten, og klager har fått tilgang til disse dokumentene før avtale ble inngått i tillegg til at han har besiktiget eiendommen. Reklamasjonsnemnda kan dermed ikke se at innklagede har opptrådt på en slik måte at han kan bli erstatningsansvarlig overfor klageren.

 

 

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved feil i avisannonse, jf bemerkningene ovenfor. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.