Klage nr 2011173

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Utleiemegleren Grønland AS

 

Saken gjelder:              Meglers erstatningsansvar

 

 

Saksfremstilling:

Klageren har benyttet seg av innklagedes tjenester i forbindelse med utleie av sin leilighet. Innklagede ble gitt nøkler til leiligheten, da de skulle holde visning. Ansvarlig megler glemte nøklene i bilen etter visning, og disse ble i løpet av natten stjålet. Tvisten dreier seg om hvorvidt innklagede må bære kostnadene for bytte av systemlås i hele bygningen.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren anfører at nøklene til hennes leilighet ble overlevert til innklagede i forbindelse med utleieoppdrag der innklagede holdt visninger. Etter visning skal ansvarlig megler hos innklagede ha latt nøklene ligge i bilen over natten. I løpet av natten ble både nøklene og en mappe med opplysninger om leiligheten stjålet. Nøklene var for øvrig også merket med leilighetens adresse.

Klageren ble varslet om dette dagen etter, og innklagede sa seg villig til å erstatte leilighetens lås, men ikke låsen til bygningens hoveddør. Klagerens ektefelle skiftet leilighetens lås uten kostnad for innklagede.

Da gården er utstyrt med systemlås, er det også mulig å bruke de stjålne nøklene på byggets inngangsdør, kjellerinngang samt etasjeinnganger og sykkelbod. Klageren har informert styreformannen om det inntrufne, som har sendt et rundskriv til alle beboerne i bygget. Beboerne er på sin side svært irriterte, og de ønsker at saken bringes i orden ved utskiftning av alle systemlåsene.

Klageren mener innklagede må erstatte utgiftene for å bytte ut systemlåsene i bygget. Klageren påpeker at slike systemlåser er svært vanlig, og mener innklagede må bære konsekvensene av at klagerens nøkler ikke ble oppbevart på forsvarlig vis. Klageren mener innklagede utviste uaktsomhet ved å la nøklene bli liggende igjen i bilen.

 

Innklagede anfører:

Innklagede viser til klagerens fremstilling av de faktiske forhold. Det er riktig at en ansatt hos innklagede glemte nøklene igjen i bilen og at vedkommende senere ble utsatt for et innbrudd som resulterte i at nøklene ble stjålet. Uenighetene knytter seg derimot til hvorvidt betingelsene for et erstatningsansvar foreligger.

Innklagede er ikke enig i klagerens beskrivelse av dette som en klanderverdig handling som grunnlag for ansvar for innklagede som arbeidsgiver. Den skade som inntraff synes å være en lite påregnelig følge av det å glemme igjen et nøkkelsett i bilen.

Innklagede mener at et krav om fullstendig låsbytte synes å være et tiltak som går ut over det nødvendige. Innklagede er av den oppfatning at det å bytte lås til klagerens inngangsdør var et tilstrekkelig tiltak. Dette ble klageren tilbudt kompensasjon for. Endelig er det, basert på klagen, vanskelig å se om klageren har foretatt utskiftningene som beskrevet. Det er således vanskelig å se om det foreligger et økonomisk tap.

Innklagede mener det ikke er grunnlag for et krav om erstatning.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det for henne er uvesentlig om det er innklagede som arbeidsgiver eller den ansvarlige megleren som må dekke tapet. Det vesentlige for klageren er at hennes kostnader blir dekket. Det dreier seg om betaling for klageren og hennes manns arbeidsinnsats, samt deres faktiske kostnader til en overgangsløsning. I tillegg vil det komme innsetting av ny systemlås.  

Klageren mener innklagede har opptrådt grovt uaktsomt ved ikke å ivareta hennes interesser, som er avtalefestet i oppdraget. Nøklene til hennes leilighet og til gården ble ikke oppbevart på en forsvarlig måte, og dette mener klageren er både brudd på kontrakten og erstatningspliktig.

Klageren anfører at i de fleste sammenlignbare situasjoner vil en forsikring dekke et slikt tap. Klageren mener at dersom innklagedes ansatt har opptrådt grovt uaktsomt, og tapet ikke dekkes av hans bilforsikring (for eksempel fordi trygg oppbevaring av løsøre er spesifisert i forsikringsavtalen), må han selv stå for erstatningen. Klageren mener alle som kjører bil, er forpliktet til å vite hva som står i deres forsikringsavtale, og til å underordne seg dette. Uvitenhet om avtalen eller loven må ses bort ifra. Klageren mener den aktuelle megleren viste at han var forpliktet til å oppbevare løsøre og eiendeler – også de som tilhørte andre – på forsvarlig vis. Det er dermed en konkret unnlatelse av forpliktelse å glemme nøkler med navn og adresse i bilen over natten.

Klageren mener det å miste nøkler skjer med jevne mellomrom for mange. Forskjellen her er at nøklene var merket med adresse, og at de lå i en mappe med mange detaljer om bygningen. Klageren mener innklagede i kraft av sitt yrke har en større forpliktelse en gjennomsnittsmenneske for å etablere og forholde seg til rutiner som kvalitetssikrer utøvelsen av deres virke.

Klageren henviser til at skadelidte har krav på å få situasjonen brakt tilbake til den stand det var i før skaden inntraff. Hun henviser til at beboerne i gården har investert i posttelefon med kamera, samt systemlås for å sikre av uvedkommende ikke har adgang til gården. Da innklagede nektet å bringe saken i orden, måtte klageren finne en overgangsløsning for å sikre gården. Kostnader til denne løsningen kreves dekket.

Klageren krever videre at innklagede dekker kostnadene til utskiftning av systemlås slik at alle beboerne igjen kan benytte kun én nøkkel.

 

Klagerens krav:

Klageren ba innklagede skifte systemlås rett etter tapet av nøklene. Dette gikk ikke innklagede med på. Klageren måtte derfor finne en midlertidig løsning med minimale kostnader for henne. Det ble skiftet låser og levert ut nøkler til de som måtte ha dette.

Klageren kan ikke kostnadsfeste all den tid saken faktisk har kostet henne og hennes mann, men har fakturert innklagede for det hun kan bevise av tidsforbruk og kvitteringer. Klageren anfører at hun på sin e-post og telefonregning ser at det var en stor økning i korrespondanse i de dagene som fulgte etter tapet av nøklene.

Det ligger 57 utgående og 46 innkomne e-poster i hennes e-post. Det er 13 leiligheter i gården, og i de fleste av disse er det to beboere, samt noen utleide leiligheter der eierne har reservenøkler. I tillegg er det vaktmestersentralen, avisbud, posten, søppelhenting og vaskefirma, som måtte kontaktes og få nye nøkler. Alle disse ligger på den andre siden av byen og det kreves avtaler, bilkjøring og tid for å få dette samkjørt og gjennomført. Beboerne og eierne av de enkelte leilighetene, samt to butikker i gården måtte kontaktes for å varsle at nøklene var borte, og igjen hver for seg for å avtale utlevering av nye nøkler. Og igjen måtte disse varsles når låsene var skiftet. Dersom man beregner ca. 15 minutter for hver e-post, har klageren alene brukt 25,75 arbeidstimer på å håndtere e-post i denne saken. Det har i tillegg vært mange telefonsamtaler til beboere som trengte individuelle avtaler om overlevering av nøkler.

Bilkjøring er en tilleggskostnad. Det er 3,2 km mellom klagerens bolig og den aktuelle bygården. Klageren viser til at de har kjørt denne strekningen minst 12 ganger tur retur i forbindelse med saken. Dette oppsummeres av klageren til ”9 min per tur, 18 min tur/retur x 12 = 3 ¹/₂ timer bilkjøring á kr 1.100 per time = kr 3850,-. Bensinkostnader for 77 km er 3,65 kr per km = kr 281,05”.  Dette inkluderer ikke bilkjøring til alle leverandører av tjenester til gården. 

Klageren anfører at hennes normale timesats som sivilarkitekter kr. 1 100 per time. Hennes tapte arbeidsinntekt er kr. 28 325 kroner alene for håndtering av e-post. Her har hun ikke regnet med telefonkostnader eller kostnader for tiden til utlevering av nøkler.

For at alle beboerne skulle få to nøkler hver måtte mange nøkler slipes, og innsetting av nye låser måtte samkjøres. Klagerens mann, som er sivilingeniør, brukte 15 timer på dette arbeidet. Det inkluderer mange turer til og fra gården, kjøring frem og tilbake til låsesmeden, testing av at nøklene passet smidig i låsen osv. Her er det også kostnader for bensin og parkering som kommer i tillegg. Klageren har beregnet mannens tap til 15 timer á kr. 1 100 per time, til sammen kr. 16 500.

Klageren mener innklagede burde tatt på seg det administrative arbeidet og den praktiske gjennomføringen av arbeidet med å skifte låser. Klageren anfører at mens hun og hennes mann tapte arbeidsfortjeneste, så fortsatte innklagede å tjene penger i sin virksomhet. Når den nye systemlåsen skal settes inn, krever klageren at innklagede tar på seg den praktiske gjennomføringen med dette.

Klageren og hennes mann har til sammen hatt et tap i forbindelse med tapt arbeidsinntekt på kr. 48 675. I tillegg har klageren hatt faktiske utgifter til nye nøkler og låser på kr. 4381,40.

Klageren estimerer erstatningen av systemlås til ca. kr. 25 000. Og viser til en e-post der styreformannen har kontaktet låsesmeden som er ansvarlig for deres system.

Det samlede kravet består av klagerens utgifter/ tap på kr. 61 124, 80, samt de kr 25 000 til nye systemlåser. Klagerens erstatningskrav blir etter dette totalt kr. 86 124,80, som hun krever erstattet av innklagede.  

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Ansvarsgrunnlaget

Innklagede mener klageren noe lettvint definerer den ansattes opptreden som klanderverdig. Det er etter innklagedes syn ikke slik at det å glemme igjen nøklene kan defineres som klanderverdig. En ren forglemmelse kan ramme enhver og helt uavhengig av yrke. At vedkommende jobber hos innklagede meglerfirma gjør ikke at en slik forglemmelse kan gis noen skjerpet karakteristikk.

Videre gir klageren uttrykk for at det er det sammen om den ansvarlige megleren eller innklagede som tar ansvaret, men det er innklagede som faktisk er innklaget. Vilkårene for arbeidsgiveransvaret må være oppfylt for at klagen rettes mot arbeidsgiver. Innklagede oppfatter ikke at en forglemmelse er et forhold arbeidsgiver svarer for. Dette knytter seg til culpavurderingen, og at dette faktisk er noe som skjer utenfor arbeidstiden. Innklagede klarer ellers ikke se hvilke megleretiske brudd som her er utvist, og som danner grunnlaget for nemndsbehandlingen.

Innklagede avviser at det er grunnlag for å holde selskapet som sådan ansvarlig.

 

Påregnelig økonomisk krav

Det er fremlagt kvitteringer på diverse innkjøp hos Biltema, Maxbo, Clas Ohlson og Oslo Lås og nøkkelfix. De totale kostnadene er kr. 4 281 og ikke 4 381 slik klageren har anført. Dette fordi klageren synes på kvitteringen fra Maxbo å ha tatt med kr. 100 ekstra, som er tatt ut som bankuttak.

Selv om innklagede er av den oppfatning at det måtte være tilstrekkelig å bytte lås til leiligheten, registreres det at de faktiske kostnadene knyttet til de utførte låsebytter er kr. 4 281. Dette er de eneste påviselige og dokumenterte kostnadene per dags dato, og derfor eneste post som det eventuelt er grunnlag for å ta stilling til.

Det er forsøkt trukket frem at situasjonen rundt nøkkeltapet er unikt. Dette er innklagede uenig i. I borettslag og sameier vil nøkler alltid komme på avveie. På landsbasis er dette noe som antakeligvis skjer hver dag uten at det resulterer i at dyre låsesystemer byttes ut. Noen vil sikkert av den grunn føle et visst ubehag og oppleve en viss risiko ved å bo i bygg med felles hovedinngang, der systemnøkler disponeres av flere beboere. Det er likevel ikke tilstrekkelig til å kreve at systemene byttes hver gang en nøkkel kommer på avveie.

Innklagede viser til at de ikke kjenner til borettslag eller sameier som har en praksis der beboere må svare for slike låsskifter dersom de skulle være så uheldige å miste eller ble frastjålet nøkkelen til inngangsdøren. Et søk i saker fra Husleietvistutvalget i Oslo og Akershus viser at det ikke har skjedd en eneste gang at beboere eller leietakere blir holdt ansvarlig for slik utskiftning ved bortfall av systemnøkler.

Innklagede antar at problemet aldri ville blitt konstruert på denne måten dersom det her var beboeren selv som hadde mistet nøkkelen på denne måten. Forskjellen er her at det er en utenforstående som har gjort dette, og man håper da at innklagede vil dekke dette. Det viser etter innklagedes oppfatning også hendelsesforløpet. Systemet er per i dag ikke skiftet ut, og sameiet synes heller ikke å ha krevd dette av klageren. Men, man har håpet å kunne gjøre dette på et senere tidspunkt dersom innklagede pålegges å betale regningen.

Det er fra klagerens side argumentert for en strengere norm ovenfor en megler. Innklagede aksepterer ikke dette i forhold til ansvarsgrunnlaget. Det foreligger ingen slik skjerpet norm ovenfor men megler ved en slik forglemmelse. I forhold til hva som er en adekvat og påregnelig skadeutbedring er heller ikke synspunktet relevant. En slik vurdering er ikke ulik for en megler og en beboer. Dersom et fullstendig låsebytte ikke er en påregnelig følge for sameiet når en beboer blir frastjålet sin nøkkel er det heller ingen påregnelig følge når det samme skjer for en av innklagedes ansatte.

Innklagede har som det fremkommer, tilbudt seg å skifte låsen til klagerens leilighet. Det må anses som tilstrekkelig og akseptabel sikring.

 

Særlig om krav knyttet til administrasjon

Innklagede mener klagerens krav om erstatning for administrasjon er et krav som overhodet ikke representerer et økonomisk tap. Her ber klageren i praksis nemnda om å tilkjenne henne og hennes mann alminnelig arbeidsinntekt. Kravet utgjør kr. 48 675 pluss mva kr. 12 168.

Innklagede mener for det første at medgått arbeid knyttet til dette ikke er dokumentert på en slik måte at man kan basere seg på det i forhold til et erstatningskrav. For det andre representerer ikke dette et krav om å få dekket et økonomisk tap. Det er et krav om økonomisk vinning. Det er ikke fremlagt noe som viser eller dokumenterer at klageren faktisk har lidt et inntektstap. Et slikt tap foreligger ikke før man har dokumentert reduksjon i faktisk inntekt. Innklagede viser til at et dokumentert økonomisk tap er et grunnvilkår i erstatningsretten. Det at klageren har hatt noe administrasjon knyttet til dette innebærer ikke at hun har lidt et økonomisk tap som gir henne rett til å fakturere innklagede med kr. 1 100 per time eks. mva.

Innklagede mener det i realiteten er et krav om økt vinning, og at det ligger langt utenfor det man har rettslig grunnlag for etter skadeserstatningsloven.

Slik innklagede kan se innebærer regnestykket for klagerens rene administrasjon, holdt kvitteringene som viser de faktiske utgiftene utenfor, en stykkpris på kr 7 605 jf. de åtte nøklene som foreslås skiftet i henhold til e-postkorrespondansen mellom klageren og sameiet. Dette er en stykkpris som ligger langt utenfor det rimelige og adekvate, og synes å støtte opp under mistanken om at man her forsøker å komme ut av dette meget godt betalt.

Innklagede avviser klagerens krav.

Det foreligger ingen dokumentasjon på tidsbruker. Man kan ikke basere erstatningskrav i denne størrelsesorden på slike anslag. Tidsbruken knytter seg videre til forhold som ligger utenfor det innklagede mener ville være tilfredsstillende sikring. Endelig er det ikke et krav om dekning av lidt økonomisk tap, men snarere et lønnskrav som vil gi en betydelig berikelse.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener det ikke er relevant at innklagede fraskriver seg ansvar for handlinger som deres medarbeidere utfører i arbeidsgivers oppdrag. Arbeidstid er en sak mellom arbeidsgiver og arbeidstaker. Ingen som har kjøpt, solgt, eller leid bolig gjennom megler vil regne med at ansvar knyttet til oppdrag faller bort etter klokken fire om ettermiddagen. Klageren viser til at ansvarlig megler på oppdraget informerte henne både muntlig og skriftlig at han var tilgjengelig angående oppdraget også på kvelden. Klageren mener innklagede etter dette er å regne som ansvarlig.

Det er heller ikke relevant for saken om sameiet hadde fått dekning av forsikringen dersom en beboer hadde mistet nøkler på tilsvarende måte.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått uaktsomhet fra innklagedes ansatte i forbindelse med tap av nøkkel.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at klagerens fremstilling har vært omfattende og det har blitt kuttet noe ned i klagerens anførsler, særlig de som omhandler innklagedes strategier i tilsvaret og som ikke er relevante for sakens behandling i nemnda. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda ønsker også innledningsvis å bemerke at den kun behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak, og at den derfor ikke kan ta stilling til hvorvidt det er den ansatte megleren som skal bære en mulig erstatning.

Reklamasjonsnemnda vurderer heller ikke spørsmålet om innklagede kan bli erstatningsansvarlig overfor utenforstående tredjemann – i dette tilfellet borettslaget/sameiet.

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig og må erstatte det økonomiske tapet klageren er påført på grunn av det tapte nøkkelknippet.

For at megler skal bli erstatningsansvarlig, må det foreligge et ansvarsgrunnlag, et erstatningsmessig tap og adekvat årsakssammenheng mellom det erstatningsbetingende forhold og klagerens erstatningsmessige tap. Tapet må sannsynliggjøres.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede åpenbart opptrådt uaktsomt ved å oppbevare nøklene til leiligheten i bilen slik at de kunne bli stjålet. Spesielt gjelder dette når nøklene ble oppbevart sammen med adressen og opplysninger om bygget. Det er en sentral del av et eiendomsmeglingsoppdrag å oppbevare nøkler på en forvarlig måte og for øvrig behandle opplysninger om objektet som oppdraget gjelder, slik at de ikke lett kan misbrukes av utenforstående.

Spørsmålet er etter dette om innklagedes forsømmelse har påført klageren et erstatningsmessig tap som er påregnelig.

Klageren har i den foreliggende saken anført å ha hatt et tap på totalt kr. 86 124,80.  Av dette er det kun kr. 4 281 som klageren faktisk har betalt på grunn av de stjålne nøklene. Det resterende skriver seg til ca kr. 25 000 for utskiftning av systemlås i bygget, men slik utskifting er enda ikke gjennomført. Videre kreves det erstatning for tapt arbeidsfortjeneste.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har dokumentert å ha lidt noe tap knyttet til systemlåsen. Etter det som er opplyst for Reklamasjonsnemnda, er systemlåsen enda ikke skiftet ut, og det er heller ikke dokumentert krav rettet mot klageren i denne forbindelse. Klageren har derfor ikke krav på erstatning for systemlåsen.

Reklamasjonsnemnda er enig med innklagede i at det tapet klageren påstår å ha hatt på grunn av arbeid ikke er dokumentert på en tilstrekkelig måte. For å kunne få dekket et tap på grunn av tapt arbeidsfortjeneste, må man kunne dokumentere en nedgang i reell inntekt i den aktuelle perioden. Dette er ikke gjort i den foreliggende saken. Reklamasjonsnemnda vil også peke på at skadelidte har en generell tapsbegrensningsplikt, noe som tilsier at klageren ikke kan kreve dekket kr. 1 100 per time for den tid som hevdes å ha gått med til administrasjon på grunn av tapet. Reklamasjonsnemnda ser imidlertid at innklagedes forsømmelse må ha påført klageren en økonomisk belastning, som Reklamasjonsnemnda mener bør kompenseres. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør kompensasjonen skjønnsmessig fastsettes til kr 5 000.

Reklamasjonsnemnda ser videre at klagerens reelle utgifter på kr 4.281 er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.

 

 

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens tap med kr 9.281.