Klage nr 2011189
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Gol
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en tomt formidlet gjennom innklagede. Overtakelsesdato ble satt til 20. oktober 2009. Etter kontraktsinngåelse fikk klageren vite at tomtens senterpunkt var flyttet, og han fikk ikke dispensasjon av kommunen for å bygge der han ønsket. Dette ble begrunnet med at selgeren allerede hadde søkt om slik dispensasjon, noe klageren ikke fikk informasjon om. Klageren krever erstattet det økonomiske tapet han har hatt på grunn av disse manglende opplysningene.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede har unnlatt å gi ham helt sentrale opplysninger om salgsobjektet. Dette skal innklagede ha begrunnet med at han har alt for mye å gjøre, samt at selgeren ikke har opplyst om faktiske forhold.
Klageren har fått refundert kjøpesummen, men ikke kostnader forbundet med tomteprofil, utarbeidelse av modeller av hytter innpasset i tomteterrenget, og porto på blant annet nabovarsler. I alt utgjør dette et økonomisk tap for klageren på til sammen kr. 19 312,75.
At klageren fikk refundert kjøpesummen, ser han på som en erkjennelse av at salgsprosessen skjedde på en uryddig/kritikkverdig måte. Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke foreta de nødvendige undersøkelser om oppdragets gjenstand, ikke ivareta og dra omsorg for begge parters interesse, ikke utføre oppdraget på en forsvarlig måte, samt at han har tatt på seg så mange oppdrag at det har gått ut over arbeidets faglige kvalitet. Klageren anser innklagedes opptreden som grovt villedende ved at han ikke ga dem korrekte og fullstendige opplysninger.
Av klagerens brev til innklagede 4. januar 2012 fremkommer følgende:
Klageren mener innklagede har unnlatt å informere om kommunens avgjørende restriksjoner på oppføring av hytte på tomten. Selger hadde tidligere fått avslag på sin dispensasjonssøknad om plassering av hytta på toppen av tomten, men dette ble ikke klageren informert om.
Klageren mener det er innklagedes oppgave å informere potensielle kjøpere om slike forhold før en avtale om kjøp av tomt blir inngått. Dette ble ikke gjort av innklagede som i stedet fremla tomta som selve ”indrefileten” i området. Eiendommen viste seg å ikke være i samsvar med de opplysningene innklagede hadde gitt klageren.
Av klagerens tilleggsklage datert 8. februar 2012 fremkommer følgende:
Klageren anfører at de ikke mottok noe svar fra innklagede på det ovennevnte brevet datert 4. januar.
Klageren anfører at salgsoppgaven sist var oppdatert 27. august 2008. I denne ble det blant annet presisert at tomten måtte bebygges slik plansituasjonen forutsatte. Det ble videre vist til at lokalisering og grenser ikke var lokalisert i marka. Klageren tok kontakt med kommunen som bekreftet at de her var på etterskudd. Den 12. oktober 2009 gav klageren innklagede instruks om å holde tilbake kr. 100 000 på klientkontoen inntil oppmåling av eiendommen var foretatt og målebrev forelagt klageren.
Etter at kjøpekontrakten ble underskrevet og sendt innklagede, mottok klageren en e-post fra innklagede der han viste til vedlegg med reguleringskart. Dette reguleringskartet viser godkjent punkt for hytteplassering. I dette kartet var både tomta og plenen flyttet ca. 10 meter mot nord i forhold til hva klageren hadde fått opplysninger om før kontraktsinngåelse. Innklagede skal ha opplyst på telefon at han først hadde mottatt dette kartet fra selgeren dagen før. Klageren mener innklagede her fraskriver seg sitt ansvar, og at innklagede selv skulle undersøkt dette før kontraktsinngåelsen. Klageren responderte umiddelbart ved å kreve at innbetalte beløp på kr. 1 077 798 ble sperret på klientkontoen inntil eiendommen ble besiktiget og eventuelt godkjent av ham.
Klageren anfører at innklagede etter dette ikke tok kontakt med ham vedrørende endring av senterpunkt. Klageren mener at dette vitner om en særegen lettvinthet på tvers av de etiske retningslinjene en megler skal følge.
Klageren søkte etter dette om dispensasjon hos kommunen, noe som endte i avslag idet klageren ikke hadde tatt hensyn til kommunenes avslag på selgerens dispensasjonssøknad. Denne var helt ukjent for klageren, som først ble kjent med denne gjennom en e-post fra kommunen den 15. januar 2010 der det ble opplyst om kommunens vedtak av 3. september 2009. I dette vedtaket sto det, ”Vilkåret er at hyttene på tomt 108 og 109 ikkje skal liggja oppe på haugen, men lågt på tomta, i overgangen til skråninga.”. Klageren anfører at han ikke ville hatt det økonomiske tapet dersom innklagede hadde informert ham om dette tidligere.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at klageren kjøpte tomten med et koordinatfestet punkt hvor hytten skulle plasseres. Det er vanlig praksis at reguleringsplan inneholder plasseringspunkter slik at kommunen kan sikre en forsvarlig utbygging. Klageren kjøpte den øverste og mest utsatte tomten i feltet. Etter kjøpet forsøkte klageren å søke kommunen om dispensasjon til å flytte punktet til øvre del av tomten, dette ble avslått.
Innklagede mener tomten hele tiden har vært i samsvar med det som ble presentert ved kjøpstidspunktet. Risikoen for å få innvilget dispensasjon fra hva som var gjeldende status på kjøpstidspunktet er megler og selger uvedkommende.
Det er i klagerens saksfremstilling nevnt en brevkorrespondanse mellom grunneier og kommunene. Innholdet påstås å ha en slik karakter at klageren ville vegret seg for å investere like mye tid og penger på dispensasjonssøknaden. Dette endrer ikke innklagedes oppfatning om at han solgte en tomt med gjeldende status dokumentert. Riktignok ble klageren forelagt nytt situasjonskart noen dager etter avtale om kjøp ble inngått, som inneholdt mindre endringer. Innklagede mener detter ikke var av prinsipiell betydning for klagerens dispensasjonssøknad.
Innklagede presiserer at spørsmålet om dispensasjon ikke var et tema i forkant av budet. Derved eksisterte heller ingen forbehold eller annen muntlig forutsetning om at tomten kun var aktuell dersom dispensasjon ble gitt. Sett i lys av hvor viktig denne dispensasjonen var for klageren, mener innklagede at det var påfallende at kjøpet ble gjort kun en time etter første kontakt med innklagede, fullstendig uten tidspress fra selgeren eller andre budgivere. Innklagede mener det derfor ikke kan legges til grunn at dette var et avgjørende moment for klageren på kjøpstidspunktet.
Innklagede anfører videre at klageren var svært heldig da selgeren akseptert heving av kjøpet. Etter innklagedes vurdering eksisterte det ikke grunnlag for heving, eller andre forhold i strid med lovens gjeldende bestemmelser om grunnlag for erstatning eller prisavslag.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener det ikke er riktig, slik innklagede anfører, at eiendommen er solgt med gjeldende status dokumentert. Det nye situasjonskartet som ble mottatt etter at kjøpsavtalen var inngått, besto ikke av mindre endringer slik innklagede mener. Tomtens skraverte område var flyttet 8-10 meter mot nord, fra flaten og ned i skråningen. Dette var en ny opplysning i forhold til hva som var lagt ved salgsoppgaven. I denne e-posten opplyser innklagede at dette var godkjent punkt for hytteplassering, altså var salgsoppgavens punkt ikke godkjent.
Klageren er uenig i at det er påfallende at avtale om kjøp ble inngått kun en time etter befaringen. Han var på vei ned fra fjellet og ble kontaktet av innklagede som omtalte tomt nr. 9 som ”selve indrefileten i området”. Klageren mener dette skulle være tilstrekkelig tid etter befaring dersom innklagede etterlevde de etiske reglene som gjelder for meglere.
Klageren viser til at han først i e-post fra kommunen 15. januar 2010 fikk beskjed fra kommunene om at selgeren hadde søkt om dispensasjon i 2009 og fått denne innvilget på visse vilkår, som nevnt tidligere. Dette ble ikke klageren informert om av innklagede verken før eller etter kjøp.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede skulle ha opplyst klageren om at det tidligere var søkt dispensasjon om å få bygge et annet sted på tomten enn det som var fastsatt av kommunen, og hvorvidt innklagede må bære klagerens utgifter i forbindelse med kostnader forbundet med tomteprofil, utarbeidelse av modeller av hytter innpasset i tomteterrenget, og porto.
Reklamasjonsnemnda behandler bare klager mot megler og ikke krav som gjelder forholdet mellom kjøper og selger.
Klageren mener innklagede har unnlatt å informere om kommunens avgjørende restriksjoner på oppføring av hytte på tomten. Selgeren hadde tidligere fått avslag på sin dispensasjonssøknad om plassering av hytta på toppen av tomten, men dette ble ikke klageren informert om. Innklagede på sin side anfører at klageren kjøpte tomten med et koordinatfestet punkt hvor hytten skulle plasseres. Det er vanlig praksis at reguleringsplan inneholder plasseringspunkter slik at kommunen kan sikre en forsvarlig utbygging. Innklagede mener tomten ble levert i henhold til det opplyste.
Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at innklagede hadde kunnskap om avslaget på dispensasjonssøknaden for reguleringen på tomten. Reklamasjonsnemnda har derfor ikke grunnlag for å kritisere innklagedes håndtering av saken.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.