Klage nr 2012021

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Aktiv Eiendomsmegling Bergen Bryggen

 

Saken gjelder:              Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

Klageren inngikk en oppdragsavtale med innklagede om salg av klagerens eiendom 7. oktober 2011. Klageren ble rådet av innklagede til å selge garasjen og huset på eiendommen som selvstendige objekter. Etter avholdt budrunde mente kjøperen at garasjen skulle følge med eiendommen. Klageren inngikk et forlik med kjøperen.  

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren solgte sin eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Innklagede anbefalte klageren å selge eiendommen og garasjen som to separate objekter. Klagerens advokat mente at det ikke var anledning til dette fordi garasjen tilhørte eiendommen som en rettighet. Markedsverdien på garasjen var kroner 300 000, men på grunn av uenigheter mellom klageren og kjøperen lot klageren kjøperen overta garasjen for kroner 100 000.

Både kjøperen og kjøperens advokat har anført at salgsprosessen var ”uryddig” fordi innklagede ikke på forhånd gjorde tilstrekkelige forundersøkelser om hvorvidt garasjen var en rettighet som tilhørte eiendommen, eller om det var å anse som et separat salgsobjekt. Etter at budet ble akseptert, og uenigheten mellom kjøperen og selgeren oppsto, hadde innklagede en advokatutredning hvor det ble konkludert med at garasjen ikke var en rettighet som tilhørte huset. Kjøperen og hans advokat godtok ikke dette og argumenterte overbevisende for at garasjen var en tilhørende rettighet til huset. For å få salget gjennomført, måtte klageren skaffe seg advokat, hvor klageren kom frem til et kompromiss der kjøperen betalte kroner 100 000 for garasjen. Alternativet var å heve avtalen med kjøperen og gjennomføre ny visning og budrunde, noe som ville medført betydelig ekstraarbeid for innklagede.

Klageren mener at det er innklagedes oppgave å sørge for at verdiene i en eiendom fremkommer på riktig måte. Klageren mener at dette ikke ble gjort. I budrunden ga noen bare bud på huset, mens kjøperen antok at garasjen var en del av handelen, som en rettighet. Hadde dette vært tilstrekkelig klarlagt på forhånd, er det grunn til å tro at budene ville vært høyere, eller at garasjen ville blitt solgt som et separat objekt.

Som et absolutt minimum krever klageren at innklagede betaler klagerens advokatutgifter. Klageren mener at det er innklagede som er ansvarlig for å få huset solgt, men i dette tilfellet måtte klageren skaffe seg advokat for å få gjennomført salget. Klageren mener det er uakseptabelt at han skal dekke advokatutgiftene på over kroner 30 000 for å få solgt huset. Særlig når innklagede forlanger et honorar på kroner 200 000.

I tillegg har klageren hatt et sannsynlig tap på salgsprosessen, siden klageren så seg nødt til å selge garasjen for langt under markedsverdien for å få gjennomført salget.

 

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk den 7. oktober 2011 en oppdragsavtale med klageren vedrørende salg av hans eiendom.

Innklagede var på befaring på eiendommen den 18. juli 2011, og innklagede ble orientert om at klageren også var i besittelse av en garasje som var tilknyttet eiendommen. Garasjen var oppført på grunn som tilhørte naboeiendommen. Ettersom hjemmelen til grunnen hvor garasjen var oppført ikke tilhørte klageren, var det ikke grunnlag for å innta garasjen som en del av eiendomsmassen som skulle verdsettes av takstmann i boligsalgsrapporten. Dokumentasjonen som viste at hjemmelen til garasjetomten skulle overføres til klageren på dette tidspunktet, var ikke presentert for innklagede eller takstmannen.

Innklagede mener at det fremkommer av e-posten mellom klageren og innklagede at klageren ble orientert om at garasjens verdi ville bli holdt utenfor taksten, med mindre dokumentasjon på rett til fradeling, og dermed rett til hjemmelen til grunnen, kunne fremlegges.

Det var imidlertid klart at selve garasjebygget tilhørte klageren, noe som fremkommer av e-posten fra eieren av tomten garasjen stod på, hvor han bekreftet at han varr villig til å betale kroner 300 000 for eiendomsretten til garasjen. Med utgangspunkt i dette kjøpetilbudet anbefalte også takstmannen at garasjen skulle selges separat. Bakgrunnen for vurderingen var at takstmannen ikke kunne se at eiendommens verdi ville øke tilsvarende om garasjen ble solgt som en del av eiendommen. Innklagede delte takstmannens syn på at man økonomisk sett ville komme best ut av det dersom garasjen ble solgt separat.

Innklagede innhentet i anledning oppdraget grunnboksutskrift for eiendommen. Det fulgte av grunnboksutskriften at det ikke var tinglyst noen rettigheter vedrørende garasjegrunn på eiendommens grunnboksblad. Med bakgrunn i den informasjon som var mottatt i sakens anledning, anså innklagede det imidlertid som tilstrekkelig opplyst at eiendomsretten til garasjen tilhørte klageren. Innklagede kunne heller ikke se at det forelå begrensninger i retten til å selge denne eiendomsretten separat. Med utgangspunkt i klagerens ønske om å selge eiendommen uten garasje, ble det utarbeidet en salgsoppgave hvor det ble presisert at parkering fant sted på offentlig grunn. Det følger klart av salgsoppgaven, hvor det presiseres at eiendommen har: ”vanlig gateparkering”. Garasjen ble dermed eksplisitt holdt utenfor all annonsering relatert til salget av eiendommen.

Kort tid før visning skulle avholdes ble innklagede kontaktet av klageren som hadde funnet dokumenter som viste en tinglyst forpliktelse for eier av garasjegrunn til å skille ut grunnen hvor garasjen var oppført. Som det fremkommer av denne dokumentasjonen, hviler det en tinglyst forpliktelse på naboeiendommen til å skille ut denne til klageren. Innklagede kunne ikke se at dokumentene endret de forutsetningene som lå til grunn for beslutning om salg av eiendommen uten garasjen. Visningen ble derfor gjennomført som forutsatt og alle interessenter fikk eksplisitt informasjon om at garasjen ikke medførte salget.

I anledning budrunden la en av interessentene inn et bud med følgende forbehold:

 

”Salgsoppgaven omtaler ikke garasje på gnr x og bnr y. Det er tilkjennegitt at det foreligger papirer på denne. Bud er gitt med forutsetning om at garasje m/ grunn er inkludert og at nødvendige papirer ordnes.”

 

Forbeholdet ble ikke godkjent av klageren og interessenten ble gitt opplysning om at eiendommen, som det var orientert om tidligere, ble solgt uten medfølgende garasje. Interessenten endret derfor forbeholdet sitt til:

 

”Subsidiært forkjøpsrett til garasje etter markedsverdi dersom den kan selges separat og ikke følger eiendommen”.

 

Innklagede tolket forbeholdet som et ønske om å kjøpe garasjen separat, ettersom interessenten var klart orientert om at garasjen ikke ville følge med eiendommen. Forbeholdet ble tolket overensstemmende med den faktiske situasjonen da bud ble avgitt. Det nye forbeholdet ble deretter ordrett gjengitt til for klageren, og innklagede fikk ikke tilbakemelding om at klageren oppfattet forbeholdet på annen måte enn innklagede gjorde. Innklagede mener at det på dette tidspunktet ikke var noe som tilsa at verken innklagede eller klageren burde forutsett at interessenten tilla sitt nye forbehold ded samme meningsinnhold som det allerede avslåtte forbeholdet.

Interessenten fikk tilslag på høyeste bud. Med utgangspunkt i innklagedes og klagerens forståelse av forbeholdet ble det utarbeidet et utkast til en kjøpekontrakt.

Innklagede mottok tilbakemelding fra kjøperen om at han ikke var enig i forståelsen av forbeholdet. Kjøperen var av den oppfatning at det ikke var anledning til å selge garasjen separat, men at garasjen var tilknyttet eiendommen som sådan. Med utgangspunkt i uenigheten som var oppstått mellom avtalepartene, besluttet innklagede å innhente en uavhengig vurdering av problemstillingen. Advokaten som foretok vurderingen, konkluderte med at det var anledning til å selge garasjen separat. Partene ble likevel ikke enige på bakgrunn av denne uttalelsen. Innklagede rådet klageren til å ta kontakt med en juridisk rådgiver i anledning saken.

Etter forhandlinger ble klageren og kjøperen enige om et forlik. I henhold til inngått forlik betalte kjøperen kroner 100 000 ekstra for eiendomsretten til garasjen.

Innklagede bestrider at det ikke har blitt gjort gode nok forundersøkelser relatert til garasjespørsmålet. Innklagede undersøkte eierforholdene til grunnen, som vise at hjemmelen tilhørte naboen. Hva gjelder eiendomsrett til garasjen, ble det innhentet informasjon som viste at klageren var eier av denne. Innklagede har i tillegg sørget for at samtlige interessenter på eiendommen ble informert om de nye dokumentene. Videre har innklagede eksplisitt formidlet informasjon om at garasjen, uavhengig av de nye dokumentene, ikke fulgte med som del av eiendommen som var lagt ut for salg.

På tidspunktet der det viste seg at ordlyden i skjøtet ga grunnlag for to ulike tolkninger av spørsmålet om garasjen kunne holdes utenfor salget, innhentet innklagede en uavhengig juridisk vurdering av spørsmålet. Kostnadene relatert til dette ble dekket av innklagede. Som det ble påpekt i den juridiske vurderingen, kunne det uansett ikke ansees å vært rimelig grunn for kjøperen til å tro at garasjen var omfattet av salget. Innklagede har altså i hele prosessen opplyst de involverte partene om hva som var salgsobjektet, både skriftlig og muntlig.

Innklagede anfører at oppdraget ble utført i overensstemmelse med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Innklagede mener at det har blitt gjort mer enn de pliktene loven oppstiller. Innklagede mener at oppdraget har blitt uført i tråd med omsorgsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innklagede kan ikke se at oppdraget er blitt utført i strid med loven og avviser klageren har krav på nedsettelse av innklagedes vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Det anføres fra klageren at innklagede er ansvarlig for de advokatkostnader klageren har hatt i anledning saken, samt muligens tap relatert til den forliksløsning som partene kom frem til. Innklagede oppfatter dette som et krav på erstatning. Krav om erstatning mot saksbehandlere forutsetter økonomisk tap som kan tilbakeføres til saksbehandlerens uaktsomme forhold. Selv om ansvaret i utgangspunktet er strengt, er det likevel et visst spillerom, jf. Rt. 1995 s. 1350.

Som det fremkommer av innklagedes tidligere påstander, er det innklagedes oppfatning at han har handlet i samsvar med loven. Årsaken til at det ble behov for juridisk bistand for klageren, var at kjøperen hevdet at forbeholdet hadde et annet innhold enn hva både klageren og innklagede oppfattet forbeholdet som. Det var ikke mulig for innklagede å forutse, på bakgrunn av de gjentatte presiseringer som var gitt til kjøperen, at han fremdeles var av den oppfatning at garasjen skulle følge med som en del av eiendommen. Med utgangspunkt i situasjonen hadde kjøperen ingen berettiget forventning om at garasjen skulle følge med. Det var derfor ikke mulig for innklagede å forutse at konflikten som oppstod i etterkant av aksepten ville finne sted.

Ettersom en megler skal opptre som en uavhengig mellommann med omsorg for begge parters interesser, hadde innklagede ikke annet valg enn å råde klageren til å søke juridisk rådgivning da konflikten  eskalerte. Innklagede har derfor handlet aktsomt og dermed ikke ansvarsbetingende i denne prosessen.

For det tilfellet at ovennevnte handlemåte likevel er å anse som uaktsom, påstås det at dette uansett må være innenfor det spillerom som må aksepteres uten at det er tale om ansvar. Med utgangspunkt i at kjøperen har opptrådt i strid med hva en med rimelighet kunne forvente, vil innklagede subjektivt ikke være å bebreide for at han ikke oppfattet forbeholdet i overensstemmelse med budgiverens påståtte intensjoner.

Uavhengig av ovennevnte kan innklagede ikke lastes for de kostnader som klageren har hatt i anledning saken. Det påstås således at det ikke er årsakssammenheng mellom klagerens økonomiske tap og innklagedes opptreden i prosessen.

Juridisk rådgivning i en etterfølgende konflikt mellom avtalepartene vil falle utenfor innklagedes ansvarsområde. Innklagede er ikke enig i at den juridiske rådgivningen var det som måtte til for å få huset solgt. Selve prosessen var gjennomført av innklagede som hadde skaffet både interessenter, budgivere og en kjøper av eiendommen.

Dersom Reklamasjonsnemnda kommer frem til at vilkårene for erstatning foreligger, mener innklagede subsidiært at en eventuell erstatning må avkortes med utgangspunkt i klagerens tapsbegrensningsplikt.

Klageren ble informert om at det var mulig å gjennomføre salget på nytt. På bakgrunn av den juridiske utredningen som ble innhentet i saken, var det grunnlag for å avslutte avtaleforholdet mellom kjøperen og klageren, basert på den uenighet som forelå om grunnleggende elementer i avtalen mellom dem.

I tillegg var det fremdeles mulig å selge garasjen til naboen. Retten til utskillelse av garasjegrunnen ville ved en slik handel ha blitt slettet, slik at garasjespørsmålet ikke ville vært en aktuell problemstilling ved nytt salg av huset. Det var videre mange interessenter til boligen, da den ligger i et attraktivt område. Flere av interessentene hadde deltatt i budrunden, og det var sannsynlig at disse ville deltatt i en ny budrunde. Ved gjennomføringen av et slikt alternativ, ville klageren ikke hatt et økonomisk tap i form av å måtte selge garasjen til under markedsverdi.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at klagen bygger på at innklagede har gitt dårlige råd for hvordan salgsprosessen skulle foregå. Klageren anfører at han, som følge av dette rådet, har tapt opp mot kroner 200 000, samt hatt omkostninger til advokat. Dette var et direkte resultat av rådet som ble gitt av innklagede om å selge huset og garasjen som to separate objekter. Klageren bestrider derfor påstanden om at det ikke er grunnlag for årsakssammenheng mellom klagerens tap og innklagedes handlinger.

Da innklagede rådet klageren til å selge objektene separat, burde innklagede forutsett at dette kunne skape problemer. Innklagede ble forevist dokumenter som tilsa at garasjen hørte til hovedeiendommen som en tinglyst rettighet. I ettertid viste det seg imidlertid at det slett ikke var åpenbart at rettigheten som hørte med til eiendommen, kunne selges som et separat objekt. Man kan ikke forvente at klageren skal ha innsikt i juridiske spørsmål angående eiendomssalg. Dette bør imidlertid forventes av en megler. Dette er nettopp grunnen til at man lar en megler sørge for salgsprosessen.

I innklagedes tilsvar blir dette momentet fullstendig oversett. Innklagede fremstiller først saken som om det var åpenbart at de to eiendommene kunne selges separat og viser til den juridiske vurderingen innhentet av innklagede. Imidlertid kom kjøperens advokat til stikk motsatt konklusjon. Videre hevdes det at klageren ble informert om at det var mulig å avlyse avtalen med kjøperen for å gjennomføre salget på nytt. Hvordan kan innklagede hevde dette, når innklagede tidligere har sagt at saken var et ”komplisert rettslig spørsmål”. Slik saken sto var det bare rettslig prøving som kunne avgjort om klageren hadde anledning til å oppheve salgsprosessen. Da innklagede i sitt tilsvar aksepterte at måten eiendommen ble solgt på førte til ”et komplisert rettslig spørsmål”, finner klageren det merkelig at innklagede ikke samtidig innser at det var den måten eiendommen ble lagt ut for salg på som medførte problemene.

Klageren mener at det må være åpenbart at oppdraget ikke har vært tilfredsstillende utført og at dette har påført klageren et betydelig økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt det er grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag og/ eller spørsmålet om hvorvidt innklagede har opptrådt erstatningsbetingende.

 

Reklamasjonsnemnda tar først stilling til forholdene vedrørende garasjen. På tidspunktet da oppdraget ble inngått og grunnboken ble kontrollert, var det klart at grunnen til garasjen ikke tilhørte klageren. Det var først da klageren fremviste dokumenter som ga uttrykk for at det forelå en tinglyst forpliktelse for eieren av garasjegrunnen til å skille ut grunnen til klageren, at man ble gjort oppmerksom på at det forelå en forpliktelse om salg av grunnen til garasjen.

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede ikke kan pålegges et ansvar da klageren ønsket en vurdering av mulige disposisjoner i spekulasjonsøyemed utover formidlingen av klagerens eiendom.

Reklamasjonsnemnda legger til grunn at rådgivningen om at huset og garasjen skulle selges separat, var en naturlig løsning etter forholdene.

Reklamasjonsnemnda bemerker at en saksbehandler vil være avskåret fra å begrense et mulig tap i forliksmeglingen mellom en selger og en kjøper. Dette gjelder også når selgeren godtar et bud. Reklamasjonsnemnda kan ikke se det godtgjort at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende i rådgivningen vedrørende separat salg av eiendommen og garasjen.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren må derfor selv dekke utgiftene til sin egen advokat.

 

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.