Klage nr 2012027
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Buskerud Vestfold AS avd Kongsberg
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Eiendommen som ble formidlet gjennom innklagede, ble lagt ut for salg den 7. juni 2011. Klageren brukte tid og arbeid på undersøkelser før klageren vurderte å legge inn et bud. Det viste seg at det var feil i opplysningene om eiendommen på FINN.no. Klageren krever erstatning for tapet han har lidt som følge av feil opplysninger ved markedsføringen.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Grunnlaget for klagen er innklagedes uriktige informasjon om eiendommen på FINN.no og at den uriktige informasjonen har påført klageren et økonomisk tap. Det legges til grunn at innklagede har opptrådt uaktsomt og således må anses ansvarlig for det økonomiske tap klageren er påført.
Innklagedes annonsering på FINN.no er for øvrig fortsatt beheftet med de feil som er grunnlag for klagen og erstatningskrav. Av den grunn gjøres det gjeldende at innklagede også bryter forbudet om å operere med ”lokkepris”, jf. markedsføringsloven § 2 og 3, samt § 1 første ledd, og bransjenormen for markedsføring av bolig pkt. 3.2.4, når innklagede, etter å ha blitt gjort oppmerksom på at eieren av eiendommen ikke vil selge for den pris som fremgår, fortsetter å annonsere til ”ny pris”.
Eiendommen som klagen gjelder, var i lang tid annonsert for salg på FINN.no.
Prisantydningen er på flere tidspunkter redusert, uten at det er gitt opplysninger om at salgsobjektet også ble redusert, ved at 10 tomter ble forutsatt at ikke skulle inngå i et salg, selv om disse utgjorde en del av eiendommen, og selv om annonsen sammenholdt med verdivurderingen tilsa at tomtene inngikk i salgsobjektet. Utskrifter fra forskjellig tidspunkt fra FINN.no synliggjør at prisen er redusert, uten at det er opplyst at det er foretatt endringer i salgsobjektet, samtidig som verdien på eiendommen hele tiden var angitt til kroner 8 130 000.
Salgsoppgaven med verdivurdering har hele tiden kunnet lastes ned fra Internett, samlet som ett dokument, og dokumentet er det samme den 15. februar som i oktober 2011. Av salgsoppgaven inkludert verdivurdering følger det en beregning av verdien basert på hvilke elementer som inngår i salget, og det fremgår som en ”samlet verdi: kr 8 130 000”, og at denne verdien blant annet omfatter 10 hyttetomter på eiendommen, isolert sett verdsatt til: ”kr. 2 000 000”.
Informasjon om at salgsobjektet ikke lenger var det samme, og i samsvar med salgsdokumentasjonen mottok klageren først pr. e-post fra selgeren den 5. november 2011.
Av e-posten fra selgeren fremgikk det blant annet at ”Jeg har derfor valgt å sette ned prisen – nå med prisantydning 6-8 mill. (verditakst 8.13), men i den aktuelle salgsoppgaven er de aktuelle hyttetomter trukket ut. ”
For ordens skyld nevnes at klagerens henvendelse til selgeren, var foranlediget av at innklagede oppfordret til dette i en telefonsamtale. Det nevnes også at salgsoppgaven som selgeren henviste til, så vidt klageren kjenner til, ikke eksistere, og at salgsoppgaven, herunder verdivurderingen som fortsatt kan lastes ned via FINN.no fortsatt er den samme som før, hvor også tomtene inngår som en del av objektet som er annonsert for salg.
På det tidspunkt da klageren ble informert av selgeren om at informasjonen på FINN.no, herunder salgsoppgaven, ikke var korrekt, hadde han allerede nedlagt en god del arbeid for å forberede et bud på eiendommen. Blant annet var det avholdt et møte med kommunen for avklaring av spørsmål om konsesjon/ boplikt, det var innhentet reguleringsplan, kart over eiendommen, generell informasjon om utvikling på stedet og det var gjennomført befaring på eiendommen.
Det var med dette som bakgrunn at det ble fremmet krav på erstatning i brev av 11. januar 2012, med innklagede og selgeren som solidarisk ansvarlige.
Innklagede har bestridt at selskapet har opptrådt på en måte som medfører erstatningsansvar.
Innklagede må holdes erstatningsansvarlig, jf. Rt. 2005 s 870, når innklagede har gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8, om eiendommen i annonsen på FINN.no, sammenholdt med salgsdokumentasjonen som kan lastes ned via nettstedet.
Når et delareal av en eiendom som er frembudt for salg, på et tidspunkt besluttes holdt utenfor salget, er dette opplysninger hvor det foreligger en sterk forventning for enhver kjøper å motta opplysninger om, før det iverksettes arbeid med kartlegging av eiendommen, konsesjonsspørsmål etc. Særlig gjelder dette hvor arealet som er besluttet holdt utenfor, utgjør en vesentlig del av eiendomsverdien. I dette tilfellet var verdien av arealet som ble trukket ut hele 25 % av eiendomsverdien, jf. innklagedes opplysninger om eiendommens verdi.
Når klageren etter en grundig undersøkelse av tilgjenglig informasjon utarbeidet av innklagede og på innklagedes vegne, herunder annonse, salgsoppgave og verdivurdering i god tro satte i gang en videre kartlegging av eiendommen, herunder konsesjonsspørsmål, må innklagede anses erstatningsansvarlig for kostnadene dette har påført klageren.
Det var ikke mulig å slutte fra annonsen og salgsdokumentasjonen at de aktuelle tomtene ikke lenger skulle inngå ved salg. Innklagede kan derfor ikke høres med at det korte tidsaspektet her skulle kunne frita for ansvar.
Klageren har i god tro iverksatt kartlegging av eiendommen, basert på uriktige opplysninger gitt av innklagede i annonseringen av eiendommen. Dette er forhold som innklagede er nærmest til å bære risikoen for.
Klageren mener at innklagede har opptrådt uaktsomt ved å gi uriktige opplysninger om eiendommen, som har påført klageren et tap.
For øvrig annonseres eiendommen fortsatt av innklagede på FINN.no. Det fremgår at prisen er redusert til kroner 5 500 000. Av annonsen fremgår fortsatt en eiendomsverdi som om tomtene inngår i salget, og den aktuelle verdivurderingen ligger fortsatt på internett.
Det reises derfor også spørsmål om dette er innenfor gjeldende markedsføringslovgivning, jf. markedsføringsloven § 2, 3. og 1. første ledd, og bransjenormen for markedsføring av bolig punkt 3.2.4. Eventuelt om innklagedes annonsering må anses som en ”lokkepris”. Klageren viser til at Reklamasjonsnemnda i en tilsvarende sak (sak: RfE 2005016), kom frem til at saksbehandleren ikke hadde opptrådt i samsvar med bestemmelsene i markedsføringsloven og bransjenormen.
Innklagede anfører:
Den 7. juni 2011 ble eiendommen ble lagt ut for salg til prisantydning kroner 8 100 000. Prisen ble endret til kroner 6 800 000 den 28. september 2011, da det ble besluttet at tomtene skulle bli tatt ut av salget. Den 5. november 2011 fikk klageren korrekt informasjon.
Den 31. januar 2011 utførte et takstselskap en verdivurdering av eiendommen pålydende kroner 8 130 000. Denne vurderingen ble innhentet separat og var en ekstern leveranse, uavhengig av innklagede.
Det ble besluttet å senke prisen på eiendommen med bakgrunn i mindre interesse. I forbindelse med reduksjon av prisen besluttet selgeren å trekke ut ti tomter fra salget. Innklagede oppdaget beklageligvis ikke uttaket av disse tomtene i salgsannonseringen umiddelbart. Dette var en feiltakelse fra innklagedes side. Straks innklagede ble gjort oppmerksom på feiltakelsen, ble informasjonen om at de regulerte hyttetomtene ikke medfulgte ved salget tatt inn i annonsen på FINN.no.
Eiendommen er en sjelden eiendom som er vanskelig å prissette. Takstvurderingens grunnlag inneholder også de ti tomtene som i ettertid er trukket ut av salget. Selgeren har ikke ønsket å betale for en ny takst.
Det er på det rene at innklagede innenfor et kort tidsintervall ikke har klart å gi korrekt informasjon i annonseringen. Så snart innklagede ble gjort kjent med at feilen, ble informasjonen på FINN.no rettet. Det har ikke vært noen bud på eiendommen i denne perioden.
Innklagede anfører at klageren er å anse som en profesjonell innen eiendomshandler. Han er blant annet styreleder i et selskap A AS som har som formål å drive med kjøp og salg av fast eiendom, styremedlem i selskap B AS som har som formål å drive med investering og utvikling av fast eiendom og styreleder i selskap C AS som har som formål å drive med investering og vedlikehold av fast eiendom.
Når en interessent, og særlig en med flere styreverv i eiendomsselskaper, igangsetter undersøkelser i forbindelse med konsesjon uten å kontakte innklagede og/eller selgeren, mener innklagede at klageren må være innforstått med risikoen dette innebærer.
Klageren påstår at de påberopte kostnadene inneholder blant annet møte med kommunen for avklaring av spørsmålet om konsesjon/ boplikt, innhenting av reguleringsplan, kart over eiendommen, generell informasjon om utvikling og befaring på eiendommen.
Innklagede setter spørsmålstegn ved at en profesjonell eiendomsaktør som klageren betaler ekstern advokat for innhenting av reguleringsplan, som innklagede har innhentet og kan levere ut gratis ved forespørsel. Dette gjelder også generell informasjon om utvikling på stedet. Etter dette sitter innklagede igjen med kontakten med kommunen vedrørende konsesjon samt befaring av eiendommen. Innklagede synes det er naturlig at interessenter av en eiendom selv bærer risikoen for kostnadene til en befaring på eiendommen samt eventuell avklaring hvorvidt man tilfredsstiller krav til konsesjon.
Uttaket av de ti tomtene endrer ikke konsesjonskravet på eiendommen. En prisreduksjon fra kroner 8 100 000 til kroner 5 500 000 vil også naturlig gitt en oppfordring til å kontakte innklagede for å avklare hvorfor prisen er så betraktelig redusert.
Innklagede mener at det vil være naturlig å ta kontakt med innklagede før man igangsetter dyre undersøkelser i forbindelse med et mulig kjøp.
Klageren anfører at innklagede må være erstatningsansvarlig når innklagede har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-8. Avhendingsloven regulerer forholdet mellom selgeren og kjøperen av fast eiendom. Bruk av denne loven synes ukorrekt da klageren ikke har kjøpt eiendommen. Klageren viser til Trygve Bergsåkers bok ”Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven” fjerde utgave side 223, og trekker frem følgende sitat:
”Regelen om uriktige opplysninger utgjør en mangel, ifølge avhl. § 3-2(2) ikke hvis opplysningene er rettet i tide på en tydelig måte. ”I tide” betyr før partene har bundet seg ved tilbud og aksept”
Dette understrekes også av annen rettspraksis. Det er et visst slingringsmonn for feil informasjon også fra en saksbehandler, bare feilene rettes i tide før partene er bundet.
Innklagede mener at interessenter av eiendommen må bære risikoen for kostnader for sine undersøkelser av en eiendom før handelen inngås.
Når det gjelder klagerens anførsler om brudd på markedsføringsloven og bransjenormen, viser innklagede til Forbrukerombudets uttalelser på sine nettsider:
”I den grad enkelte meglere bevisst går ut med en prisantydning som ligger under forventet salgspris, for å ”lokke” flest mulig kunder til visning, anses dette som villedende markedsføring, i strid med markedsføringsloven § 6 jf. forskriftens § 1 nr. 5”.
Prisen eiendommen er annonsert med er en pris som selgeren var villig til å selge eiendommen for. Dette var således ingen lokkepris. Gjentatte prisreduksjoner er en følge av at prisingen av denne eiendommen var vanskelig med bakgrunn i at det er svært få sammenlignbare eiendommer som er solgt i området. Selgeren har ønsket å selge og tilpasse seg markedet og derav redusert prisen gradvis.
Innklagede gjør oppmerksom på at klageren ikke har fremmet et konkret erstatningsbeløp.
Innklagede avviser ethvert krav fra klageren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede har nå erkjent at det er gitt feil opplysninger om eiendommen i annonsen utarbeidet av eller på foretakets vegne på nettstedet FINN.no. Dette er opplysninger innklagede er ansvarlig for og som må medføre ansvar etter det ulovfestede profesjonsansvaret. Det er ikke tvilsomt at det gjelder et strengt ulovfestet profesjonsansvar for eiendomsmeglere, jf. Rt 2005 s. 870.
Som følgen av at innklagede synes å misforstå klagerens rettslige anførsler, vises det til avsnitt (32) fra ovennevnte dom av Høyesterett, hvor det heter:
”Eiendomsmeglerens erstatningsansvar er ikke lovfestet, men det er ubestridt at megler hefter på grunnlag av ulovfestede regler om profesjonsansvar jf. Rt.-1995-1350. I forhold til oppdragsgiveren dreier det seg om oppdragsansvar i kontraktsforhold, mens ansvaret overfor oppdragsgiverens medkontrahent kjøperen er utenfor kontrakt. I vår sak er kravet rettet mot meglerens arbeidsgiver jf. skl § 2-1.”
Høyesterett konkluderte for øvrig i dommen med at eiendomsmeglerens ansvar ikke er subsidiært i forhold til et eventuelt krav mot selgeren etter avhendingslovens regler.
Når det gjelder en meglers profesjonsansvar, følger det for øvrig av Rt. 1995 s. 1350 at det gjelder i utgangspunktet et strengt ulovfestet ansvar.
Klageren fastholder at innklagede er utenfor det spillerom for kritikkverdig adferd som medfører ansvarsfrihet. For det første fordi det dreier seg om meget sentrale og vesentlige opplysninger om eiendommen. Klageren viser til sine tidligere anførsler. For øvrig var klageren i kontakt med innklagede før kartlegging og befaring av eiendommen ble iverksatt, uten at innklagede opplyste om et så vesentlig forhold som at tomtedelen av eiendommen ikke skulle inngå i salget.
Når det gjelder innklagedes anførsel om at det korte tidsrommet som gikk fra feilen ble begått til den ble ”rettet”, er dette uten betydning for meglerens erstatningsansvar. Feilen ble først rettet etter at erstatningskrav fra klagere, og da var tapet allerede oppstått. Innklagedes ”retting” er for øvrig kun foretatt i begrenset grad da eiendommen fortsatt er annonsert med en verdi på kroner 8 130 000, selv om tomtene ikke inngår.
Innklagede har anført at det ville vært naturlig at selgeren tok kontakt ved en prisreduksjon fra 8 100 000 til kroner 5 500 000. Klageren var i kontakt med innklagede før tiltakene ble iverksatt uten at det ble gitt opplysninger om disse forbeholdene. Dette bør også innklagede kunne bekrefte. For øvrig ble prisen redusert til 6 800 000 og ikke til kroner 5 500 000.
Når det gjelder opplysningene om at klageren kunne fått opplysninger fra innklagede, tilbakevises dette. Ved vurderingen av kjøp av en eiendom som dette er det åpenbart behov for juridisk bistand fra en uavhengig juridisk rådgiver, og ikke fra en som er engasjert for å ivareta selgerens interesser.
Innklagede har anført at klagerens eierinteresser i forskjellige selskaper innebærer at klageren er profesjonell innen eiendom og at han må være innforstått med den risiko det innebærer å igangsette undersøkelser ”uten å kontakte megler og/eller selger”.
Hva innklagede mener med denne anførselen er noe uklart. Anførselen er for øvrig bygget på uriktige opplysninger. Klageren var i kontakt med innklagede pr. telefon før kartleggingen ble iverksatt, og møte ble avholdt med kommunen uten at innklagede opplyste om at tomtene ikke lenger var en del av salgsobjektet. Dette bør innklagede kunne bekrefte.
Det synes også uklart hvorfor innklagede mener at ansvaret for så sentrale opplysninger som dette skal kunne veltes over på potensielle kjøpere, avhengig av hvem kjøperen er. Innklagede redigerte annonsens pris fra kroner 8100 000 til kroner 6 800 000 uten å foreta seg noe annet. Dette er forhold som innklagede er nærmest til å bære risikoen for.
Eiendommen ble også annonsert som en boligeiendom innrettet mot privatpersoner, som for øvrig plikter å oppfylle boplikt på eiendommen ved et eventuelt kjøp. Aktsomhetsvurderingen må skje i lys av dette. For privatannonser må det kunne forventes at sentrale opplysninger om salgsobjektet fremgår riktig og korrekt.
Også klagerens interesse for eiendommen var som privatperson og grunnen til hans engasjement i selskapene er at han vant en større pengepremie som han investerte i fast eiendom. Før dette var han kun eier av sin private enebolig.
Som en tilleggsbemerkning til klagen som er fremsatt, anføres at klageren gis medhold i dekning av saksomkostninger påløpt til kartlegging og møter, samt kostnader til utarbeidelse av klagen til Reklamasjonsnemnda med totalt 5 timer a kroner 1200 + MVA.
Tidligere anførsler fastholdes.
Innklages ytterligere anførsler:
Det medfører riktighet at innklagede beklageligvis kun reduserte prisen fra kroner 8 100 000 til kroner 6 800 000 og ikke opplyste om at tomter var trukket ut. Dette er en unnskyldelig feil som senere ble rettet og som i hvert fall ikke kan anses som erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren var kun en interessert til eiendommen. Han la ikke inn bud, han møtte ikke opp på fellesvisning og han var kun i kontakt med innklagede per telefon en gang. Det er heller ikke inngitt bud på eiendommen.
Innklagede opplyser rutinemessig om hvorfor pris er redusert dersom potensielle interessenter tar kontakt. I denne saken husker ikke innklagede noen samtale med klageren, men antar at han har henvist klageren videre til selgeren dersom klageren fremsatte detaljspørsmål selgeren var nærmest til å gi svar på. Klageren ble derfor ikke kontaktet særskilt i forkant av visninger i motsetning til en rekke andre interessenter som det hadde vært naturlig å kontakte.
De utgifter klageren påberoper seg er knyttet til advokattjenester. Det fremgår av spesifikasjon av faktura fra advokaten at den juridiske rådgivningen er knyttet til konsesjonsspørsmål. Eiendommen er konsesjonspliktig uavhengig om de 10 tomtene ble trukket ut.
Innklagede opprettholder sin påstand og viser til tidligere anførsler.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Grunnen til at klageren ikke la inn bud på eiendommen i november 2011 var den særdeles dårlige behandlingen han fikk av innklagede og av selgeren. Klageren ble oppfordret av innklagede til å ta direkte kontakt med selgeren når han viste interesse for eiendommen. Resultatet ble at prisen ”gikk til himmels”, ved at selgeren valgte å gi et tilbud om kjøp av eiendommen til en pris på kroner 8 500 000, dvs. kroner 1 700 000 mer enn ”ny pris” i annonsen, og kroner 400 000 mer enn den prisen eiendommen tidligere var annonsert for.
Både innklagedes og selgerens opptreden i denne saken er således svært kritikkverdig.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede kan holdes ansvarlig for uriktige opplysninger ved markedsføringen av eiendommen.
Reklamasjonsnemnda behandler kun krav mot megleren og ikke mot selgeren av fast eiendom.
Reklamasjonsnemnda bemerker at klagerens økonomiske er tap er pådratt før bud er inngitt eller kjøpsavtale er sluttet. Klagerens tap relaterer seg til undersøkelser og tiltak for å kunne utnytte eiendommen i klagerens interesse.
Utgangspunktet for vurderingen er det ulovfestede profesjonsansvaret. Nemnda legger til grunn at det må være adgang til å foreta endringer i hva som skal utgjøre salgsobjektet før avtale er sluttet. Det må følgelig være et visst handlingsrom til å rette opp mulige feil som kan fremkomme før en interessent melder interesse.
Videre vil en megler være avskåret fra å begrense størrelsen på mulige økonomiske tap som kan oppstå før en person melder seg som interessent. En interessent må selv vurdere omfanget av tiltak som skal gjøres før en kjøper eiendommen. Dette må særlig gjelde ved kjøp av eiendom med tomter som kan gjøres i spekulasjonsøyemed. Kostnadene som er pådratt må følgelig være klagerens risiko og er utenfor rammene av det ulovfestede ansvaret.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagedes forhold har påført klageren et tap som er en adekvat følge av innklagedes forhold. Innklagede har dermed ikke opptrådt erstatningsbetingende.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har markedsført eiendommen i strid med markedsføringsloven eller bransjenormen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.