Klage nr 2012044
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Ås
Saken gjelder: Nedsettelse av meglers vederlag pga avvikling av budrunden
Saksfremstilling:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede i 2011. Eiendommen hadde en takst på kr. 5 200 000, og den ble solgt for kr. 4 500 000. Klageren mener hun ved feilaktige opplysninger om en interessent ble presset av innklagede til å godta et bud hun mente var for lavt.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som h ”klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede. Eiendommen ble taksert til kr. 5 200 000 den 30. mai 2011, og prisantydningen ble av megler satt lik taksten.
Budgiver A var på visning på eiendommen helgen 8.-10. oktober 2011. I følge hans advokat ble bud på kr. 4 500 000 varslet før visning. En annen interessent, B, var også på visning samme helg. Han formidlet til både selger og megler at han var interessert i eiendommen.
Av budjournalen fremkommer det at det kom inn bud på kr. 4 000 000 den 26. september. Dette ble registrert avslått den 10. november. Det er også registrert et motbud fra selger på kr. 4 800 000 den 26. september, men dette ble avslått sammen dag.
Den 11. oktober er det registrert bud fra A på kr. 4 500 000. Budet hadde akseptfrist kl 14.00. A skal ha opplyst klageren om at innklagede ringte ham før akseptfristen gikk ut for å høre om han kunne la budet stå til kl 12.00 dagen etter. Dette ble akseptert av A og ført inn i budjournalen. Budet ble akseptert av megler på selgers vegne den 11. oktober kl 14.55. Det fremgår aksept kl. 14.50 i journalen, men av innklagedes skriftlige budaksept fremkommer tidspunktet 14.55. Sistnevnte skal ifølge innklagede være feil, idet innklagede har blandet dette tidspunktet med kontroll av budgivers finansiering. Innklagede har tilsynelatende innhentet opplysninger om budgivers finansiering etter at budet ble akseptert av innklagede på klagerens vegne.
I følge innklagede hadde budgiveren forlenget sin akseptfrist muntlig til kl. 15.00, den 11. oktober. Bakgrunnen for at akseptfristen ble satt til kl 15.00 fremfor til 12.00 dagen etter var at A satte som vilkår at ingen andre skulle få legge inn bud. Innklagedes oppfatning var at et slikt vilkår ikke var hensiktsmessig. Klageren anfører at innklagedes opplysning om at akseptfristen ble satt til 15.00 samme dag er i strid med opplysningene som kommer frem i budjournalen. Klageren mener opplysningene også er i strid med As fremstilling av forholdet og viser til brev fra As advokat datert 28. november 2011.
Den 11. oktober tok innklagede kontakt med B og varslet om at det var kommet inn bud pålydende kr. 4 500 000. Innklagede skal ha opplyst at han mente dette var for lavt, og at klageren antakeligvis ikke kom til å godta budet. A skal ha opplyst at han fortsatt var interessert i eiendommen, men at finansieringen ikke var avklart med banken.
Innklagede skal ha tatt kontakt med B igjen samme dag kl. 12.45 og antydet at klageren ønsket å selge til B, og at et bud på kr. 4 750 000 ville bli akseptert. B hadde på dette tidspunkt enda ikke mottatt tilbakemelding fra banken, men var fortsatt interessert i boligen. I løpet av ettermiddagen hadde innklagede flere ganger telefonisk kontakt med B, som enda ikke hadde mottatt noe klarsignal fra banken og derfor ikke kunne legge inn bud.
Klageren ble ikke informert om at det var manglende klarsignal fra banken som var årsaken til at B ikke kom med bud.
Klageren opplyser at innklagede i henhold til egne opplysninger var bortreist 12. og 13. oktober. Reisefraværet var av lengre varighet, men det er ikke opplyst hvor lenge.
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og henviser til forskriften der meglere pålegges å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Klageren mener innklagede ikke har evnet å oppnå et tempo på salgsarbeidet som sikret henne et forsvarlig grunnlag for sitt handlingsvalg.
I dette tilfellet mener klageren at hun er blitt forledet til å akseptere et bud som hun, og innklagede, vurderte som for lavt. Klageren opplyser at innklagedes råd til henne var at hun ikke hadde noen andre bud, og at hun ikke kunne stole på at B ville legge inn et bud, da han hadde hatt rikelig med tid til å komme med et bud. Innklagede opplyste ikke til klageren at B var forhindret fra å legge inn budet før han hadde klarsignal fra banken.
Ved å gjennomføre budrunden på en slik måte, ble klageren forledet til å tro at beslutningen om salg til denne prisen hadde et omgående preg. Innklagede unnlot å opplyse B om at fristen ble vesentlig forkortet til kl. 15.00 samme dag. Innklagede har dermed ikke gitt B mulighet til å delta i budrunden, og samtidig satt ham ut av stand til å få ordnet med finansiering på en god måte. Innklagedes råd om å sette fristen til kl 15.00 i stedet for 12.00 påfølgende dag fremstår som uten hensikt og i strid med reglene om å gi selger mulighet til et reelt og forsvarlig grunnlag for sitt handlingsvalg.
Innklagede opplyste ikke klageren om hans planlagte fravær. Det fremstår for klageren som om innklagedes fokus var å få gjennomført salget så raskt som mulig. Innklagedes planlagte reisefravær fremstår som hovedgrunnen til at akseptristen ble satt til kl. 15.00 samme dag.
Dersom den opprinnelige fristen til kl. 12.00 dagen etter hadde blitt stående, ville B hatt en reell mulighet til å ordne formalitetene med finansiering. Innklagede hadde da oppnådd en budrunde på eiendommen, slik at salgssummen ville reflektert markedsverdien av eiendommen.
Innklagede har feilinformert klageren om Bs særlige interesse for eiendommen, og grunnen til at budet ikke innkom den aktuelle dagen. En korrekt gjengivelse til klageren om Bs forhold ville gitt klageren et reelt og annerledes bilde av situasjonen.
Klageren mener at det må legges til grunn at korrekt opptreden fra innklagedes side ville kunne økt hennes nettoproveny med omkring kr. 200 000. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7 krever innklagede at meglers vederlag faller bort.
Innklagede anfører:
Innklagede viser i sitt tilsvar til sitt brev til klageren datert 10.01.2012, av dette brevet fremkommer følgende:
Innklagede innrømmer at det er gjort en feil i budjournalen. Det ble ikke ført inn at akseptfrist 12. oktober kl 12.00 var endret til 11. oktober kl 15.00.
Innklagede forklarer at han straks før kl. 14.00 den 11. oktober forsøkte å få A til å forlenge sin akseptfrist til dagen etter kl. 12.00 med argumentet at klageren hadde problem med å akseptere budet på kr. 4 500 000. Innklagede ønsket å gi interessent B mulighet til å komme med bud. A sa først ja til en slik fristforlengelse, og denne fristforlengelsen ble lagt inn i systemet. Umiddelbart etterpå ringte han tilbake og sa at fristforlengelsen var betinget av at ingen andre skulle ha anledning til å legge inn bud. Innklagede fikk A med på å forlenge fristen med en time, uten noen betingelser. Den nye fristen ble formidlet til klageren, og den skulle vært notert i budjournalen, noe som altså ikke ble gjort. Opplysningene gitt til kjøpers advokat om akseptfrist 12. oktober er derfor ikke korrekte. Da innklagede mottok kopi av brev fra advokaten den 29. november, gjorde innklagede A oppmerksom på forholdet per e-post. A har ovenfor innklagede bekreftet forholdet om de reelle akseptfristene.
Innklagede anfører at de akseptfrister som ble formidlet til både klageren og B, var de reelle akseptfristene som ble satt av budgiver A. Ingen har derfor blitt tidsmessig presset eller forledet til å tro noe annet enn det som var de faktiske forhold. At innklagedes ferieavvikling skulle fått ham til å fremskynde avviklingen av budprosessen er en feilaktig spekulasjon. Innklagede forsøkte på eget initiativ å forlenge akseptfristen til hans første fridag. Dette ville ikke medført noe problem da innklagedes meglerkontor har gode rutiner rundt ferieavvikling og sykdom.
Budet ble akseptert kl. 14.50 ifølge budjournalen, mens det i akseptbrevet står kl. 14.55. Dette er som tidligere nevnt en skrivefeil. Innklagede informerer om at meglere ikke er forpliktet til å sjekke kjøpers finansiering, men at de har dette som rutine.
Innklagede anfører at deres meglere alltid forsøker å oppnå en best mulig pris på enhver eiendom som selges. Dette gir også innklagede en økonomisk gevinst, selv om denne normalt er beskjeden. Innklagede forsøkte å skaffe seg tid slik at B kunne komme på banen med bud. Innklagede oppfattet B som positiv til å kjøpe eiendommen, at han var i dialog med banken og villig til å legge inn bud over eksisterende bud, men at hans kone ikke hadde bestemt seg.
Situasjonen rett før budaksept var derfor at det forelå et bud på kr. 4 500 000, og et mulig høyere bud fra B, men på et senere tidspunkt. Innklagede ba klageren ta stilling til budet. Videre at han var usikker på om Bs ektefelle ville gi sin tilslutning på et senere tidspunkt. De hadde tross alt hatt to dager på seg etter visning til å inngi bud. Dersom hovedbudskapet fra B hadde vært at de hadde fått muntlig tilsagn fra banken og kun avventet skriftlig beskjed, ville dette muligens endret klagerens beslutning. Innklagede måtte da gitt klageren beskjed om at intet bud er sikkert før et skriftlig bud faktisk foreligger. Det skjer ofte at varslede bud aldri kommer.
Innklagede opplyser at klageren sa hun skulle konferere med sine to sønner, og at hun ringte tilbake etter kort tid med beskjed om at hun ikke turde å la budet gå fra seg.
Innklagede mener at det i denne situasjonen er formidlet korrekt informasjon til klageren.
Innklagede anfører at selv om prisantydningen på eiendommen var satt til kr. 5 200 000 da eiendommen ble lagt ut for salg, var den opprinnelig taksert til kr. 4 800 000 av takstmann. Dette syntes klageren var for lavt i forhold til tidligere takst på eiendommen, og taksten ble endret. Det ble avholdt tre visninger i juni der ingen bud ble inngitt. Det ble etter dette besluttet å ta eiendommen av nettet til over sommeren og eventuelt justere prisantydningen. Da eiendommen ble lagt ut igjen for salg var prisantydningen satt ned til kr. 4 850 000. Innklagede ble i oktober kontaktet av klagerens sønn som opplyste at moren til nød ville akseptere en salgssum på kr. 4 500 000. Klagerens påstand om at dette var en for lav salgssum er altså ikke korrekt, da dette var noe familien hadde diskutert.
Innklagede mener han ikke har forledet klageren til å akseptere et for lavt bud.
Innklagede beklager at klageren har sett seg nødt til å reklamere på meglertjenestene han har levert, men mener at han gjennom hele salgsprosessen har ivaretatt klageren på en best mulig måte. Innklagede mener han kun kan klandres for den feilføring av budjournalen som gjelder endringen av akseptfristen.
Innklagede avviser kravet om reduksjon i sitt vederlag.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder innklagedes håndtering av budrunden, samt hvorvidt dette begrunner nedsettelse av innklagedes vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker at det er selger av en eiendom som må vurdere om bud skal godtas. Dersom budet er under den pris som selgeren ønsker, bør budet ikke godtas.
Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er det ikke lagt frem dokumentasjon på hvilke opplysninger innklagede fikk om interessent Bs grunner for å ikke inngi bud.
Reklamasjonsnemnda vil imidlertid påpeke at innklagede burde kommentert feilregistrering i budjournalen i forbindelse med utsendelsen av denne.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt på en slik måte at vederlaget må falle bort etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.