Klage nr 2012046
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Din Eiendomsmegler AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne har kjøpt en bolig formidlet gjennom innklagede som megler for en pris på kr. 2 400 000. Det ble i budrunden feilaktig formidlet et bud fra annen budgiver til klagerne, og dette viste seg i ettertid å være et bud på en annen eiendom formidlet gjennom innklagede. Partene er uenige om hvorvidt opplysningen om dette budet har påvirket budrunden og budenes størrelse.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat vil i det følgende bli betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne mener innklagede har utført salget i strid med god meglerskikk, og at dette har medført at klagerne kom i en situasjon der de gav et høyere bud en de ellers ville ha gjort, dersom innklagede hadde utført arbeidet korrekt og i tråd med aktsom og god fremgangsmåte.
Nærmere om faktum
Den aktuelle eiendommen hadde ligget på nettet for salg over lang tid. Klagerne reflekterte over eiendommen da den ble avertert på nytt i oktober. Det ble av innklagede opplyst at det var kommet inn bud på eiendommen på kr. 2 200 000. Dette ble korrigert av innklagede, men den 18. oktober mottok klagerne en sms hvor det ble opplyst at det hadde kommet inn et bud på kr. 2 250 000. Dette budet har i ettertid vist seg å være et bud på en annen eiendom som var formidlet gjennom innklagede beliggende i samme kommune. Det ble imidlertid ikke gjort noen korrigering i forhold til dette budet.
I den tro budet var korrekt og i forsøk på å riste av seg den andre budgiveren, la klagerne inn et bud på kr. 2 350 000. Dette ble ikke akseptert av selgeren som kom med et motbud på kr. 2 450 000. Klagerne gav da et siste bud på kr. 2 400 000, som selgeren aksepterte.
Innklagede skal ha erkjent at det er formidlet et feil bud til klagerne, men at dette ikke har påvirket budprosessen.
Nærmere begrunnelse for klagen
Klagerne mener at feilopplysningen som innklagede ga, nemlig at det var en interessent til i budgivningen, har påvirket budrunden. Dette var bakgrunnen for at klagerne valgte å øke budet med kr. 100 000 for å riste av seg konkurrerende budgiver. Ved dette ble klagerne drevet inn i budprosessen på en uriktig måte. De ble feilaktig opplyst om at det fantes en annen interessent som var villig til å by.
Ved den feilinformasjon som innklagede har gitt har han derfor grepet inn i, og påvirket budprosessen på en måte som har medført et sannsynlig tap for klagerne. Det ville ikke vært aktuelt for klagerne å gå så høyt i budrunden dersom de var kjent med at det ikke var inngitt noen bud overhodet på eiendommen.
Det er etter klagernes mening uten interesse at taksten på eiendommen var på kr. 2 700 000. Klagerne anfører at markedet for fritidseiendommer på fjellet var svært labert på dette tidspunktet, og at verdien på eiendommen ikke er høyere enn det markedet er villig til å gi.
Klagernes advokat tok kontakt med innklagede per telefon den 28. februar for å få avklart om det var aktuelt å finne en minnelig løsning på saken. I denne telefonsamtalen skal innklagede ha meddelt at han anser seg ferdig med saken og ikke har noen vilje til å rydde opp i de forhold som hans handlinger har forårsaket.
Innklagede anfører:
Som det fremgår av klagernes fremstilling, har innklagede sterkt beklaget at starten av prosessen ble feil og at det fra innklagedes side ble gitt en feil opplysning om startbud.
Bakgrunnen for feilen var at budet ble mottatt da innklagede var på vei ut på befaring og i farten blandet sammen to salg. Begge hyttene lå på samme sted, og det ble holdt fellesvisning på begge den samme dagen. Begge hyttene hadde i tilegg prisantydning i samme område.
Innklagede viser til den refererte telefonsamtalen i klagen der klagerne anfører at det ble ”meddelt at han anser seg ferdig med saken og ikke har noen vilje til å rydde opp i de forhold som hans handlinger har forårsaket”. Dette medfører ifølge innklagede ikke riktighet. Det som ble hevdet fra innklagedes side, var at han ikke kunne se at det uheldige som var skjedd hadde noen innvirkning på budprosessen senere, og at han ikke så det som naturlig at klagerne skulle ha noen økonomisk kompensasjon. Det tilbakevises av innklagede at han har uttrykt uvilje til å rydde opp. Tvert imot la han frem dokumentasjon på at det var en ren feil som ble dokumentert ved at budjournalen for begge eiendommene ble lagt frem for klagerne.
Det er riktig, slik det hevdes av klagerne, at budet på kr. 2 250 000 som ble inngitt 18. oktober, ikke var på denne eiendommen, men på den andre eiendommen. Dette ble oppdaget ved registrering kl. 15.28 samme dag. Før dette ble oppdaget, hadde det kommet inn et nytt bud på eiendommen kl 07.39 pålydende kr. 2 050 000. Etter konferanse med oppdragsgiveren fikk innklagede beskjed om at et så lavt bud ikke ble akseptert.
Klagerne la så inn et bud på kr. 2 350 000 samme dag med frist til dagen etter. Siden oppdragsgiveren hadde gitt beskjed om at begge budene var for lave og innklagede hadde en ny aktiv budgiver før klagernes bud kom inn, fant innklagede det unødvendig å opplyse om at de hadde en annen aktiv budgiver enn den som klagerne, sammen med mange andre interessenter, hadde blitt informert om.
Kl. 14.43 den påfølgende dag ble budet avslått. Det ble samtidig opplyst at det ikke var andre aktive budgivere, og et motbud ble gitt på kr. 2 450 000. For resten av bud-prosessen henviser innklagede til budjournalen.
Innklagede kan ikke se at det at han gav feil opplysninger innledningsvis har hatt innflytelse på budprosessen etter at budet på kr. 2 350 000 ble avslått. På dette tidspunkt var alle parter inneforstått med at det kun var en budgiver og at man ikke hadde noen andre bud inne. Det kan ikke hevdes at vurderingen av motbudet ble gjort i lys av at det tidligere var lagt inn et bud på kr. 2 250 000. Det ble klart forklart at motbudet var eksklusivt og at ingen andre var inne i bildet, da konkurrenten man hadde ikke ville forhøye budet sitt. At dette ikke var samme person som den det var blitt feilaktig opplyst om, hadde ingen relevans eller innvirkning på den videre prosessen.
Innklagede ser at han burde varslet klagerne om den feilen som var oppstått. Han fant imidlertid ar dette ikke var viktig da han i mellomtiden hadde fått inn et bud på eiendommen, samtidig som budet på kr. 2 250 000 var blitt avslått.
Innklagede mener at feilen som skjedde ikke er av en slik art at den kan karakteriseres som et brudd på god meglerskikk. Innklagede påpeker at det fra klagernes side ikke er fremsatt noe krav, og de kan heller ikke se at det er grunnlag for noen kompensasjon.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne anfører at selv om innklagede innrømmer at det ble gjort en feil, ble dette ikke formidlet til dem slik at de kunne korrigere sin budgivning.
Et bud på kr. 2 350 000 har således gitt et signal til selgeren om hvilke prisleie det kunne være aktuelt for klagerne å komme opp i. Klagerne mener et bud på kr. 2 350 000 ikke ville vært avgitt dersom de hadde vært kjent med de faktiske omstendighetene og dette ville sannsynligvis også ha påvirket selgers forventninger om prisoppnåelse.
Klagerne anfører at eiendommen hadde ligget ute for salg lenge og med bakgrunn i det vanskelige markedet en hadde for fritidseiendommer kan en derfor ikke legge til grunn som et etablert faktum at selgeren ikke ville akseptert et lavere bud.
Klagernes krav om kompensasjon ble rettet til innklagede før saken ble klaget inn til Reklamasjonsnemnda. Klagerne forbeholder seg retten til å komme tilbake til spørsmålet om kompensasjonens størrelse på et senere tidspunkt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av feilaktig formidlet bud.
Nemnda har ved behandlingen av saken delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet ved Tore Bråthen og Kåre Mæland uttaler følgende:
Reklamasjonsnemnda viser til forskrift om eiendomsmegling § 6-3 som omhandler meglerens plikter i forhold til budgivning. Denne må leses i sammenheng med eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda mener at det er et brudd på god meglerskikk å formidle bud til interessenter når dette er bud som har kommet inn på en annen eiendom. Dersom dette skulle skje, må megleren så snart det lar seg gjøre, opplyse alle parter om den feilen som er gjort.
Det er også kritikkverdig at innklagede ikke opplyste alle parter om at det ovennevnte budet var formidlet feil.
Reklamasjonsnemnda kan likevel ikke se at klagernes økonomiske tap er dokumentert. Dette skyldes bl.a. at Reklamasjonsnemnda ikke kan si noe om hva selgeren ville akseptert som salgssum under andre forutsetninger. Mellom klagerne og selgeren hadde det vært en budrunde hvor det var fremsatt både bud og motbud, og dette hadde ført til at kjøpesummen ble kroner 50 000 over klagernes første bud, dvs. kroner 2 400 000. Kjøpesummen lå dessuten i samme nivå som andre eiendommer det er gitt opplysning om at var solgt i samme område, men nesten kroner 200 000 lavere enn prisantydningen på kroner 2 590 000.
Nemndas mindretall, Øyvind Næss, er i likhet med flertallet enig i at det foreligger et klart brudd på god meglerskikk. Mindretallet er også av den oppfatning at innklagede har opptrådt på en svært skjødesløs måte overfor klagerne først ved at han feilaktig informerte om at det var kommet inn et bud på kr 2 250 000 på den aktuelle eiendommen, deretter ved at han selv etter at han ble oppmerksom på forgåelsen, ikke ga klagerne melding om feilen. Klagerne avdekket selv feilen etter å ha sett budjournalen.
Etter mindretallets oppfatning er det grunn til å tro at innklagedes feilaktige informasjon forledet klagerne til å tro at andre budgivere var på banen og medførte at klagerne la inn høyere bud enn de ellers ville ha gjort. På bakgrunn av innklagedes opptreden må det uansett etter mindretallets oppfatning være innklagede som har bevisbyrden for at innklagedes feilinformasjon ikke hadde betydning for budets størrelse. Mindretallet kan ikke se at innklagede har sannsynliggjort dette.
Mindretallet er etter dette kommet til at klageren må antas å ha lidt et formuestap ved at klager pga. innklagedes feil har blitt forledet til å legge inn et første bud på kr 2 350 000,- . Ut fra en skjønnsmessig vurdering anslås tapet til kr 200 000,-.
Konklusjon i henhold til flertallets syn:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører ikke klagen frem.