Klage nr 2011175

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     DnB NOR Eiendom AS Nordstrand

 

Saken gjelder:              Rentetap ved forsinket overtakelse

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne engasjerte innklagede i forbindelse med salg av sin bolig våren 2011. Boligen ble solgt for kr. 9 000 000 den 5.april. Det ble inngått en tilleggsavtale om utsatt overtakelse. Tvisten gjelder hvilken rentesats denne tileggsavtalen viser til.

 

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Innklagede ble engasjert av klagerne i forbindelse med at de skulle selge sin bolig våren 2011. Boligen ble solgt for kr. 9 000 000 den 5.april, med avtalt overtakelse den 15. juni. I henhold til kjøpekontrakten skulle hele kjøpesummen betales ved overtakelsen, jf. pkt 8. Kontrakten inneholder også en bestemmelse om kjøpers plikt til å betale forsinkelsesrente ved betaling etter forfall.

 

Klagerne viser til at kjøperen i følge innklagede skal ha oppdaget at han ikke ville klare å

 

betale hele kjøpesummen innen forfall, og derfor ba om at overtakelse ble utsatt. Innklagede formidlet dette ønsket videre til klagerne, noe de imidlertid ikke godtok. Etter dette skal kjøperen ha gitt innklagede inntrykk av at han ønsket å heve kjøpet, noe klagerne mener han ikke var berettiget til. Klagerne viser også til at det ikke foreligger noen indikasjoner på at innklagede i denne situasjon har gjort det klart for kjøperen at hans finansieringsproblemer ikke ga ham noen hevingsadgang.

 

På oppfordring fra innklagede sa klagerne seg villige til å delta på et møte med kjøperen. I dette møtet fremsatte innklagede et forslag om at overtakelsen ble utsatt mot at kjøperen dekket klagernes utgifter og i tilegg betalte renter. Noen rentesats ble ikke diskutert, og innklagede ga heller ikke utrykk for at klagerne ville miste sin rett til forsinkelsesrente etter kjøpekontrakten dersom tilleggsavtalen ble inngått. Klagerne ønsket å få de pengene de hadde krav på etter kjøpekontrakten ved forsinket oppgjør.

 

Klagerne anfører at innklagede visste at en av klagerne var svært tunghørt. Klagerne har ikke forstått at innklagedes intensjon med tilleggsavtalen var å redusere de rettighetene de hadde etter kjøpekontrakten. Klagerne oppfattet tilleggsavtalen kun som en spesifisering av at de skulle ha krav på å få dekket ekstra forsikringskostnader og kommunale avgifter i tillegg til forsinkelsesrente. Klagerne ville ikke under noen omstendighet ha fraskrevet seg retten til forsinkelsesrente dersom de hadde oppfattet en forespørsel om dette.

 

I henhold til den underskrevne avtalen av 29. april skulle klagerne som kompensasjon for utsatt overtakelse få dekket sine ekstra forsikringskostnader og kommunale avgifter for tilleggsperioden, samt

 

”renter (gjeldende sats) av kjøpesum på kr.: 9.000.000 fra 15.06.2011 og frem til overtakelsestidspunkt”.

 

Klagerne anfører at det har vist seg at innklagede med formuleringen ”gjeldende sats” har ment at det skal gjelde en alminnelig bankrente (3,25 % p. a), og det er denne sats som er lagt til grunn ved rentekrediteringen. Klagerne på sin side har lagt til grunn at renten skal beregnes etter bestemmelsen i kjøpekontrakten, og har protestert da de ble klar over at det er beregnet rente med en langt lavere sats enn lovens forsinkelsesrente.

 

Klagerne mener at innklagede i en situasjon hvor kjøperen var avtalemessig bundet til å overta eiendommen den 15.juni, men hvor kjøperen urettmessig truet med å heve avtalen, skulle ha gjort det klart for kjøperen at han gjorde seg skyldig i avtalebrudd, og anbefalt klagerne å fastholde og eventuelt gjennomføre dekningssalg. Alternativt anbefalt klagerne å inngå en tilleggsavtale som klart gav dem krav på utgiftsdekning i tillegg til forsinkelsesrente. Klagerne mener at innklagede ved utarbeidelse og inngåelse av tilleggsavtalen har opptrådt klanderverdig, og i strid med god meglerskikk når det gjelder omsorg for begge parters interesse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1). Videre har innklagede unnlatt å gi klagerne de nødvendige råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Klageren mener også at det ikke eksisterer noen rentesats som kan betegnes som gjeldende uten ytterligere referanser.

 

Klagerne krever erstattet sitt økonomiske tap. Dette svarer til differansen mellom lovens forsinkelsesrente for forsinkelsesperioden, og det rentebeløp som er utbetalt i samme periode.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at kjøperen på budskjemaet hadde ønsket overtakelse i august, dette fordi salg av hans egen leilighet skulle dekke deler av salgssummen. Dette syntes klagerne var for langt frem i tid og partene kom til enighet om overtakelse den 15.juni. Kontraktsmøtet ble berammet til 29. april.

 

Noen dager før kontraktsmøtet tok kjøperen kontakt med innklagede og opplyste at han ikke kunne overta før 15.august på grunn av salg av egen leilighet. Dette ble klagerne orientert om, og de opplyste at de var villige til å drøfte dette i kontraktsmøtet.

 

Kontraktsmøtet ble avholdt som avtalt, og overtakelsestidspunktet ble et sentralt tema. Kjøperen var opprinnelig ikke villige til å endre den fristen han hadde satt i budskjemaet, og hevdet at en overtakelse den 15. juni ville føre til at det ikke ble noen handel. For klagernes del ble det poengtert at en eventuell senere overtakelse ikke skulle føre til ekstra kostnader for dem; de skulle stilles i en situasjon der de verken kom til å vinne eller tape på senere overtakelse.

 

I et forslag for å få partene til å enes om et overtakelsestidspunkt og forhindre at partene ikke signerte kjøpekontrakten, fremmet derfor innklagede et forslag om å inngå en separat avtale om overtakelsestidspunktet. Avtalen inneholdt for så vidt et kompromiss mellom kjøperens og klagernes ønsker. Innklagede opplyser at han gjorde klageren kjent med kjøpsavtalens punkt 3 om forsinkelsesrente, og at denne lå høyere enn den renten man hadde på sparekontoer. Han forklarte også at det var en slik bankrente som ville danne grunnlaget for den renten kjøperen skulle betale etter 15. juni og frem til overtakelsen fant sted. Innklagede hevder at klagerne var fornøyde med avtalen.

 

Innklagede viser til at overtakelse fant sted 29.juli. I den forbindelse mottok klagerne til sammen kr. 30 350 fra kjøperen i henhold til tilleggsavtalen. Dette utgjorde kr. 23 600 i renter og kr. 6750 for kommunale avgifter.

 

Innklagede mener han ikke kan kritiseres for håndteringen av den fastlåste situasjonen som var oppstått mellom kjøperen og klagerne. Innklagede mener han hadde gjort begge parter kjent med hvilke rettigheter de hadde i henhold til kjøpekontrakten. Dersom partene ikke hadde kommet til enighet, måtte klagerne ha lagt ut eiendommen på nytt for salg, og de var ifølge innklagede glade for at de unngikk dette.

 

Innklagede anfører at kjøperen har vært meget klar på at handelen ikke hadde kommet i stand uten den foreliggende tilleggsavtalen, uavhengig av om de var rettslig bundet eller ikke. Innklagede kan derfor ikke holdes ansvarlig for det tap klagerne mener de har hatt. En tilleggsavtale med det gitte innhold var det beste innklagede og klagerne kunne klare å oppnå i denne situasjonen.  

 

Innklagede avviser klagernes krav.

 

Innklagede anfører også at han var kjent med at en av klagerne hører dårlig. Nettopp av denne grunn ble alt forklart klart og tydelig for ham, og tilleggsavtalen ble lest opp to ganger. Innklagede oppfattet det slik at denne klageren oppfattet hva som ble sagt og at han skjønte hva han skrev under på.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at det ikke er riktig at kjøperen opprinnelig ikke var villig til å endre den frist de hadde satt i budskjemaet. Kjøperen hadde allerede 5. april, ved budaksept, godtatt 15. juni som overtakelsesdato.

 

Klagerne anfører videre at innklagede nok har rett i at tilleggsavtalen var det beste han kunne oppnå med hensyn til meglerforetaket: Ved tilleggsavtalen var foretaket sikret sitt meglerhonorar. Klagerne anfører at dersom kjøperen truet med å heve avtalen, kunne innklagede risikere å miste sitt honorar. Det er derimot langt fra sikkert at tilleggsavtalen var gunstig for klagerne. For klagerne ville et dekningssalg for kjøpers regning og risiko være aktuelt dersom det hadde vært gjort klart for dem at kjøperen ikke skulle betale forsinkelsesrente fra 15.juni til betaling skjedde. Innklagede innformerte ikke klagerne om dette alternativet, og heller ikke at renten ifølge tilleggsavtalen var lavere enn lovens forsinkelsesrente.

 

Klagerne mener at dersom innklagede mente at de skulle ha renter beregnet etter innskuddsrenten på klagernes konto, burde gjeldende rentesats vært tatt inn i tilleggsavtalen.  Dersom denne ikke var kjent på tidspunktet for inngåelse av avtalen, burde det ha vært inntatt en utrykkelig henvisning til den til enhver tid gjeldende rente på klagernes nærmere identifiserte konto. 

 

Klagerne mener innklagede har opptrådt klanderverdig og handlet i strid med god meglerskikk ved kun å presentere et av handlingsalternativene de hadde på grunn av kjøperens varsel om mislighold.

 

Klagerne krever sitt tap på kr. 78 049 dekket av innklagede. Dette utgjør differansen mellom forsinkelsesrenten i den aktuelle perioden, og den allerede utbetalte renten. I tilegg krever klagerne forsinkelsesrente fra 29. juli til betaling skjer.

 

Subsidiært, for det tilfellet at klagerne kun skulle være berettiget til 3,25 % rente for perioden 15.juni til 29.juli, mener de at innklagede har feilberegnet renten. Renten utgjorde kr. 36 061, mens det kun ble utbetalt kr. 23 600. Differansen på kr. 12 461 med tilegg av forsinkelsesrente fra 29. juli til betaling skjer, kreves dekket av innklagede.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at klagerne var blitt gjort kjent med innholdet i kjøpekontrakten, herunder punkt 3.5 om forsinkelsesrente ved forsinket betaling fra kjøpers side, i god tid forut for kontraktsmøtet den 29. april. Utkast til kjøpekontrakten ble også tilsendt både kjøperen og selgerne (klagerne) før kontraktsmøtet slik at de kunne sette seg inn i denne. Klagerne var også før kontraktsmøtet gjort kjent med at kjøperne ønsket overtakelse etter 15. juni. Klagerne var således godt informert om hva som kom til å bli tema på kontraktsmøtet, og de hadde derfor mulighet til å forberede seg på alternative løsninger og utfall. Klagerne hadde i følge innklagede god tid til å områ seg.

 

Det er fra klagernes side anført at de ikke var blitt gjort kjent med at forsinkelsesrenten lå høyere enn innskuddsrenten på deres sparekonto. Dette er ikke korrekt. Før tilleggsavtalen ble signert av partene, hadde innklagede gjennomgått kjøpekontrakten, herunder punkt 3.5, med partene og de fikk mulighet til å komme med kommentarer og spørsmål underveis.

Forhandlingene mellom partene i kontraktsmøtet vedrørende overtakelsesdato var ifølge innklagede fastlåst, og kjøperen truet med å heve kjøpet dersom klagerne ikke kunne etterkomme deres ønske på dette punkt. For innklagede ble det derfor viktig å få partene til å enes slik at klagerne skulle slippe å måtte selge eiendommen på nytt og også måtte betale skatt av salgssummen. Innklagede hadde ikke, slik klagerne har anført, noe annet incitament enn dette. Et dekningssalg ville derimot utløst dobbel provisjon for megler.

 

Klagerne var veldig klare på at de verken ønsket å vinne eller tape på en senere overtakelse enn 15. juni. Derfor ble rentesatsen på klagernes sparekonto valgt. Det var til denne kontoen salgssummen skulle overføres, og klagerne ønsket å bli satt i samme situasjon som om pengene faktisk kom inn på konto den 15. juni.

 

Innklagede anfører at klagerne var godt fornøyd med denne avtalen, og innklagede hadde i tillegg sørget for at de slapp vedlikehold, strøm og kommunale avgifter fra og med opprinnelig overtakelsesdato. De var med andre ord stilt i samme situasjon som om boligen faktisk var blitt overtatt den 15. juni.

 

Innklagede mener at klagernes ønske om å gå bort fra avtalen henger sammen med at deres datter ble gjort kjent med avtalen og at hun mislikte innholdet i denne.

 

Innklagede mener også at tilleggsavtalen er et kjøper-selger forhold som innklagede ikke er part i. Dersom klagerne mener det er innbetalt for lite fra kjøperens side er dette et forhold mellom kontraktspartene, og ikke innklagede og klagerne.

 

Innklagede avviser klagernes krav.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener de ikke har godtatt noen lavere rente enn forsinkelsesrente i forbindelse med utsatt overtakelse. Dette ble ikke nevnt av innklagede. Klagerne anfører at de heller ikke ble informert om at kjøperen truet med å trekke seg.

 

Klagerne var klar over sin skatteposisjon, men ville ikke latt seg presse til å akseptere en lavere rente enn forsinkelsesrente dersom kjøperen hadde forsøkt dette. I en eventuell situasjon hvor kjøperen trakk seg fra kjøpet, ville klagerne krevet at kjøperen også dekket deres tap i forbindelse med bortfall av skatteposisjon, i tilegg til tap ved et dekningssalg.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder krav mot innklagede som følge av påstått rentetap.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende sak uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt innklagede innformerte klagerne om hva den aktuelle tilleggsavtalen ville innebære. Disse synspunktene er ikke dokumentert for Nemnda.

Reklamasjonsnemnda kan etter dette ikke ta stilling til hva situasjonen ville vært og hvorvidt avtalen ville vært inngått dersom saksforholdet hadde vært på det rene.

I anledning klagerens anførsel om at innklagede kunne risikere å tape sitt vederlag for handelen, vil Reklamasjonsnemnda påpeke at meglerens krav på vederlag utløses ved at handel kommer i stand, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3 (1). Dette er når bud aksepteres. At avtalen senere heves, får ingen betydning for det vederlagskrav megleren har fått ved at bud er blitt akseptert.

For at kreditor skal ha krav på forsinkelsesrente, må en betalingsforpliktelse være misligholdt, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. I dette tilfellet dreier det seg imidlertid om en frivillig avtale om utskutt overtakelse. For at det til denne type avtale skal være knyttet forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrentelovens sats, må dette være særskilt avtalt. Rentesatsens på selgerens sparekonto synes å representere et passende kompromiss mellom klagernes og kjøperens interesser. Dersom klagerne ved inngåelsen av en slik avtale ikke skjønte hva det var de signerte på, er dette en risiko de selv må bære.

Subsidiært krever klagerne dekket et tap på kr. 12 461 for feilberegning av renter. Disse er beregnet ut fra en rentesats på 3,25 %. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til beregningen av renten, men vil på prinsipielt grunnlag bemerke at opptjente renter på klientkonto tilfaller den som ”eier” pengene og må således utbetales i sin helhet (hvis beløpet overstiger et halvt rettsgebyr, kr 430,-).

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.