Klage nr 2012004
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Tønsberg Wilhelmsen & Partnere AS
Saken gjelder: Meglers vederlag
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdrag om salg av sin eiendom gjennom innklagede den 28. november 2010. Klagerne menter at oppdraget skal beregnes etter medgått tid.
Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne kontaktet innklagede i november 2010. Bakgrunnen var at man ønsket å selge klagernes eiendom med tilhørende ekstra tomt. Ved første kontakt ble det ikke signert noen oppdragsavtale. Innklagede saksbehandler foretok kun en befaring på ca. 45 minutter.
Forut for signeringen av oppdragsavtalen og uten at salgsarbeidet for eiendommen var formelt igangsatt, tok innklagede kontakt med klagerne og opplyst om at han hadde en interessent til eiendommen. Den 20. november 2010 ble det avholdt en privat visning med klagerne, innklagede og den mulige kjøperen til stede.
Etter visningen ble det inngitt et skriftlig tilbud på eiendommen den 24. november 2010 pålydende kr 11 700 000.
Den 28. november ble det oppnådd enighet mellom klagerne og kjøperen av eiendommen. Da oppdragsavtalen ble underskrevet samme dag, var det alt vesentlige arbeidet med handelen allerede gjort. På direkte forespørsel opplyste innklagede at kostnadene uansett ikke skulle overstige 100 000 kroner inkl. mva. Klagerne slo seg til ro med dette.
Huset ble overtatt i juni 2011. Det ble da også foretatt avregning av innklagedes vederlag. Da klagerne ble belastet med kroner 148 000 inkl mva, ble det umiddelbart tatt kontakt med innklagede.
Ved ny oversendelse av 25. juli 2007 ble klagernes standpunkt presisert skriftlig. Det har etter dette vært diverse skriftutvekslinger mellom partene og deres advokater. Det har ikke vært mulighet til å komme til enighet.
I samsvar med forskriftens § 7-1 fremkommer det at en megler er pliktig til å avgi bud basert på timepris. I denne saken ble det den 28. november fremlagt et tilbud basert på timepris. Dette tilbudet fremstår imidlertid som et standardtilbud for oppdrag hvor hele salgsprosessen må gjennomføres.
Det er oppgitt at det etter oppdraget skulle medgå 59 timer. Tilbudet er spesifisert og inneholder en rekke poster som åpenbart ikke er reelle for oppdraget. Det fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 7-2 at det skal gis et reelt anslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget.
Det må forutsetningsvis være slik at tilbudet basert på timepris må relatere seg til et forventet reelt timeforbruk. I dette tilfellet var eiendommen solgt da oppdragsavtalen ble underskrevet. Det fremstår da som en feil å anslå at det vil medgå 59 timer for å gjennomføre oppdraget.
Det fremkommer av det timebaserte tilbudet at dette inkluderer ”forberedelse til salg, markedsføring, visning, oppfølging av interessenter, budbehandling”. Vesentlige deler av tidsforbruket relaterer seg til disse postene ikke var reelle da oppdragsavtalen ble underskrevet.
De opplysninger som ble gitt av innklagede i forbindelse med pristilbudet basert på timer, er derfor klart misvisende. Det kan ikke aksepteres at innklagede undergraver lovens og forskriftens forutsetninger om at forbrukeren skal ha et reelt valg mellom timebasert og et provisjonsbasert oppgjør.
Innklagede anmodes til å angi hvor mange timer som konkret er medgått til oppdraget forut og etter undertegning av oppdragsavtalen.
Det vises også til bestemmelsen om urimelige forretningsvilkår i markedsføringsloven § 22. Reklamasjonsnemnda bes om å innhente alle dokumentene fra innklagede.
Klagerne anfører at innklagedes vederlag nedsettes etter Reklamasjonsnemndas skjønn oppad begrenset til kroner 100 000.
Innklagede anfører:
Klagerne anfører som grunnlag for sitt krav om reduksjon av innklages vederlag at avtalen om salg av eiendommen ble inngått samtidig som oppdragsavtalen ble underskrevet. Dette medfører ikke riktighet.
Oppdraget ble initiert ved at klagerne tok kontakt med innklagede som møtte til befaring på eiendommen. Innklagede overleverte under befaringen et tilbud til klagerne, hvoretter klagerne etter nærmere overveielser ville vurdere å benytte innklagede i forbindelse med salg av eiendommen.
Noen tid etter dette tok innklagede kontakt med klagerne, med informasjon om en mulig interessent. Etter visning la interessenten inn et bud på eiendommen pålydende kr 11 700 000. Klagerne og innklagede drøftet budet på telefon og klagerne ga inntrykk av at de ikke ønsket å akseptere budet. Klagerne og innklagede drøftet hvorvidt det kunne være hensiktsmessig for klagerne å avgi et motbud. Innklagede utferdiget på vegne av klagerne et utkast til et motbud pålydende kroner 11 850 000 og tok med dette samt oppdragsavtale i møte med klagerne den 28. november. Under møtet gjennomgikk innklagede oppdragsavtalen. Klagerne hadde flere spørsmål til denne og innklagede oppfattet gjennomgangen som grundig. I tillegg ble utkastet til et motbud drøftet. Møtet varte i over en time.
Klagerne konkluderte under møtet med at de ønsket å signere oppdragsavtalen samt at de ønsket å fremme tilbudet pålydende 11 850 000. Tilbudet var ikke akseptert da oppdragsavtalen ble signert og innklagede skulle jobbe videre med salget i henhold til oppdragsavtalen dersom tilbudet ble avslått av interessenten.
I oppdragsavtalen ble det på vanlig måte fremsatt et tilbud om et salgsoppdrag basert på de alternative prisstrukturene provisjon eller timepris i tråd med forskriften. Under alternativet tilbud om provisjonshonorar ble innklagedes honorar stipulert til kroner 148 125. Dette med utgangspunkt i utkast til tilbud, og for å illustrere for klagerne hva vederlaget ville bli dersom innklagedes honorar skulle baseres på provisjon og det eventuelle tilbudet ble fremmet og akseptert. Klagerne hadde god til å stille spørsmål ved og vurdere de alternative prisstrukturene. Innklagede oppfattet at klagerne tok et godt informert valg da de etter dette konkluderte med å signere oppdragsavtalen basert på provisjon.
Klagerne konkluderte under samme møte med å ville fremsette tilbud til interessenten. Resultatet av dette kunne være aksept og salg eller avslag og videre salgsarbeid. Klagerne var godt orientert om disse alternativene og konsekvensene.
Innklagede mener at honoraret pålydende kr 148 125 er rettmessig.
Klagernes ytterligere anførsler:
Klagerne ber motparten fremlegge budjournalen for nemnda.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hva som er avtalt om innklagedes vederlag.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Der partene forklarer seg ulikt slik de gjør mht faktum omkring forutsetningene for inngåelsen av avtalen, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til klagen over tilbudet om timepris.
Reklamasjonsnemnda presiserer at oppdragsgiveren kan velge mellom en vederlagsberegning basert på timer eller provisjon. I den aktuelle saken følger det av oppdragsavtalen at oppdraget skal baseres på provisjon. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagedes provisjonsberegning korrekt angir innklagedes vederlag etter oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker at det er kritikkverdig at innklagede ikke har ført budjournal under oppdraget, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Innklagede har følgelig opptrådt i strid med god meglerskikk. Den mangelfulle føringen av budjournalen gir imidlertid ikke grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved manglende føring av budjournal, dette gir ikke klagerne noe økonomisk krav mot innklagedes.