Klage nr 2012014
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Aksept
Saken gjelder: Manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en eiendom gjennom innklagede der det etter kontraktsinngåelsen viste seg å være mangler ved pipeløpet og ildstedet, noe som førte til fyringsforbud. Dette ble klageren ikke opplyst om før avtale om kjøp ble inngått.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren var i kontakt med innklagede i forbindelse med at hun ønsket å kjøpe en av de boligene innklagede formidlet. I den forbindelse fikk hun tilsendt en del dokumenter via e‑post. Disse satte hun seg grundig inn i. Innklagede hadde i denne forsendelsen ikke lagt ved noen form for referat fra styremøtene eller lignende. Klageren var også på visning, og her ble det heller ikke opplyst om feil eller mangler.
Dagen etter signering av kjøpsavtalen mottok sameiet en rapport fra en pipeekspert hvor det står hvilke feil og mangler som er funnet i pipeløpene og i ildstedene i bygningen. Klageren fikk deretter beskjed om at det ville koste henne ca. kr. 100 000 å rette opp i disse feilene.
Klageren ble i e-post av 11. november 2011 informert av innklagede om at det forelå et midlertidig fyringsforbud på grunn av manglene.
Styrelederen i borettslaget har i ettertid informert klageren om at det har vært en utredning pågående siden februar 2011, og at det var ventet at det skulle legges frem en slik rapport. Innklagede hadde ikke blitt opplyst om dette verken fra selgeren eller innklagede.
Klageren mener hun skulle vært opplyst om denne undersøkelsen og den ventede rapporten før kontraktsinngåelsen. Hun mener hun på denne måten bedre kunne vurdert om det forelå mangel, ved for eksempel å innhente ytterligere informasjon, samt vurdere om hun ønsket å by på leiligheten. Klageren mener at dersom hun var klar over manglene, ville hun budt vesentlig lavere enn hun gjorde. Hun mener innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å opplyse om det faktum at det ble foretatt undersøkelser om mangler i pipe og ildsted.
Innklagede anfører:
Innklagede har forståelse for at det kan virke urimelig for klageren å få beskjed dagen etter kontraktsmøtet at leiligheten får en merkostnad på kr. 100 000. Innklagede mener sakens kjerne må være hva innklagede kjente til på tidspunktet da handelen kom i stand.
Innklagede viser til at det i punkt 3 i selgerens egenerklæringsskjema fremgår at selgeren ikke kjente til problemer med ildstedet. Det fremgår heller ikke fra årsberetningen annet enn at styret har hatt en befaring og kontroll fra Brann- og redningsetaten (heretter BRE), med påfølgende pålegg om utbedringer. På bakgrunn av den rapporten og en rapport fra OPAK ble det laget en tiltaksplan over de neste 10 år.
Innklagede anfører at det ikke på noen måte har kommet dem til kunnskap, verken fra styret, forretningsføreren eller selgeren, at beboerne må belage seg på kostbare utbedringer. For innklagede har det fremstått som om styret har fått en rapport som etterleves. Når det kommer fyringsforbud etter at handelen har kommet i stand, mener innklagede at dette ligger utenfor hans ansvarsområde.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at hun har mottatt opplysninger som bringer på det rene at selgeren visste at det var feil og mangler ved pipeløpet, samt at dette sannsynligvis ville føre til et fyringsforbud. Det fremkommer av brev fra tidligere styreleder og nåværende styreleder at selgeren allerede i mars 2011 ble opplyst om at tilstanden i pipeløpet ville medføre kostnader.
Det fremkommer også i e-post datert 15. oktober 2011, sendt til selgeren på vegne av styrelederen, at BRE svarte på tilstandsrapporten og godkjente tiltaksplanen for retting av avvikene i pipeløpene. Videre fremkommer det i e-post datert 23. februar 2011, sendt til selgeren på vegne av styrelederen, at en pipeekspert skulle komme å foreta videokontroll av pipeløpene som følge av pålegg fra BRE etter deres tilstandskontroller, og at dette mest sannsynlig ville føre til fyringsforbud.
Selgeren har ved enkelte anledninger påstått at hun har gitt denne informasjonen muntlig til kjøperen på visningen. Dette stemmer ifølge klageren ikke, men bygger opp under det faktum at selgeren var klar over problemene men unnlot å opplyse om dem.
Klageren mener det er svært urovekkende at selgeren og innklagede ikke opplyste at det var feil og mangler ved pipeløpet, og at dette ville medføre store kostnader samt fyringsforbud. Det er ikke mulig å forstå dette ut av de opplysningene klageren mottok i forbindelse med kjøpet, og det følger heller ikke av selgerens egenerklæringsskjema.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende opplysninger om mangler ved pipe og ildsted.
Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. Nemnda kan derfor ikke vurdere klagerens krav om prisavslag på kjøpesummen.
I følge eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr.1 skal megleren sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger han eller hun hadde grunn til å regne med å få. Det forutsettes at megleren kjenner til disse opplysningene, eller at det ligger innenfor hans undersøkelsesplikt å undersøke forholdet. Det er i denne saken ikke fremlagt noen opplysninger som viser at megleren på noe tidspunkt før kontraktsinngåelsen var klar over manglene. Det er derimot på det rene at selgeren i egenerklæringen hadde krysset av for at hun ikke kjente til mangler ved ildstedet. Megler har således heller ikke hatt noe insentiv til å undersøke forholdene nærmere.
Klageren har lagt frem dokumentasjon på at selgeren var klar over forholdene. Dette kan ikke være avgjørende i saken, da dette vil være et forhold mellom kjøperen og selgeren.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk da det ikke er dokumentert at han kjente til disse opplysningene.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.