Klage nr 2012033

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Hønefoss Eiendom AS

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede. Hun mener det gjennomgående har vært slett arbeid i salgsprosessen. Eiendommen ble solgt til prisantydning, kr. 850 000, ved aksept av bud den 28. september 2011.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Klageren eide en eiendom sammen med en annen person, B. De to var ikke på talefot, og gjennom en tredjepart, C, ble de enige om å selge boligen gjennom innklagede.

Første e-post til innklagede ble sendt den 28. juni 2011, det ble da avtalt at alle partene skulle møtes på den aktuelle eiendommen 11. juli. Klageren ventet i over en time denne dagen uten å få noe beskjed om at innklagede var forsinket. På møtet ble oppdragsavtalen undertegnet. Det ble også enighet om at B skulle male ferdig inne, mens klageren skulle ta seg av plenklippingen inntil innklagede var tilbake fra ferie. Etter innklagedes ferie skulle salget startet umiddelbart.

 

Den 4. august tok klageren kontakt med innklagede per e-post for å høre hvordan status var. Hun mottok ikke svar før fire dager senere. Det ble i da forespeilet at takstmannen skulle taksere boligen i løpet av uken. Innen samme frist skulle fotografen ta bilder. Klageren ble forespeilet at eiendommen skulle annonseres på nett uken etter dersom alt ble klart.

 

Den 10. august var takstmannen innom eiendommen. Samme dag sendte klageren en e-post til innklagede der hun spurte om når fotografen ville komme, samt når eiendommen ville bli annonsert. Klageren sendte en ny e-post dagen etter da hun ikke hadde mottatt svar på den første. Hun fikk da til svar at bildene skulle tas lørdag og at boligen skulle annonseres på nett så snart innklagede mottok taksten.

 

Den 13. august mottok klageren en sms der innklagede opplyste at fotografen hadde vært utsatt for en ulykke og at fotograferingen derfor måtte utgå. Klageren foreslo at de kunne bruke bildene fra den gang eiendommen ble kjøpt. Klageren mottok ikke svar på dette. Hun skrev derfor en ny sms der hun sa at hun ikke fant seg i en slik behandling og at hun ville kontakte advokat. Klageren mottok ikke noe svar og hun sendte derfor innklagede en e-post to dager senere. Denne dagen gikk det flere telefonsamtaler frem og tilbake. I en av dem sa klageren at hun mente at innklagede trenerte salget, og da slang han på røret. Klageren fikk etter dette ikke tak i innklagede. Hun ringte så innklagedes kontor og ba en av hans medarbeidere sette opp en avtale mellom de to. Det ble avtalt møte den 17. august.

 

Klageren opplyser at innklagede hadde ringt for å avlyse dette møtet. Hun hadde ikke hørt at telefonen ringte og møtte opp på innklagedes kontor. De avtalte at han skulle fortsette med oppdraget. Visning ble avtalt til 27. august. Den 30. august måtte klageren igjen sende en e-post for å høre om annonsen var i avisen og hvordan visningen hadde gått. Innklagede skal ha svart ”Du har vel fått SMS”. Klageren hadde ikke mottatt noen sms fra innklagede. Hun purret på denne, men mottok heller ikke noe da. Hun fikk likevel vite ta det var kommet inn et bud som sto til 1. oktober. Hun spurte om dette var en skrivefeil og at budet egentlig sto til 1. september.

 

Dagen etter hadde klageren enda ikke fått svar, og etterlyste dette med den begrunnelse at det var vanskelig for henne å ta stilling til et bud hun ikke visste om gikk ut dagen etter eller den 1. oktober. Innklagede svarte at budet sto til 1. oktober.

 

Den 13. september tok klageren igjen kontakt med innklagede for å høre hvordan det gikk. Hun fikk da til svar at hun måtte ordne opp med sletting av pant. Allerede dagen etter sendte klageren innklagede en bekreftelse fra banken på at banken ville slette pantet når nettoprovenyet på ca. kr. 800 000 ble innbetalt. Klageren ba innklagede purre på Lånekassen som innklagede sa han ikke hadde hørt noe fra.

 

Klageren dro etter dette på ferie i utlandet. Hun hadde gitt beskjed til innklagede at hun skulle være borte og at innklagede kunne kontakte hennes regnskapsfører. Hun fikk da beskjed om at innklagede har lagt hele salget på is fordi pantet ikke var i orden. Klageren måtte derfor kontakte Lånekassen fra utlandet og oversende dokumentasjon fra dem til innklagede. Det ble avtalt ny visning 25. september. Den 28. september ble eiendommen solgt, og kontraktsmøte ble avholdt den 5. oktober. Ansvarlig megler var da på høstferie og møtet ble holdt av en annen ansatt hos innklagede. Klageren ba i dette møtet om kopi av en rekke dokumenter i forbindelse med salget, noe hun også ba om på e-post samme dag. Den 24. oktober tok hun igjen kontakt da hun enda ikke hadde mottatt de etterspurte dokumentene.  

 

Den 7. november sendte klageren e-post for å spørre om rabatten hun skulle få på bakgrunn av medlemskap i Huseiernes landsforbund. Etter mye frem og tilbake, herunder også kontakt med Huseiernes landsforbund, fikk klageren rabatten innbetalt på konto.

 

Den 21. november mottok klageren restbeløpet fra kjøperen. Hun hadde enda ikke mottatt de etterspurte dokumentene og purret på dette den 24. Først den 9. desember og etter bistand fra advokat mottok klageren dokumentene.

 

Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i denne saken.

 

Innklagede anfører:

Klagen gjelder krav om prisavslag på tjenesten. Som grunnlag er det gjort gjeldende at det er utført en dårlig jobb, samt at klageren har måttet kontakte advokat for hjelp. Det er vanskelig å lese ut av klagen hvilke nærmere omstendigheter som skal foranledige kravet på prisavslag. Henvisninger til hjelp fra advokat knytter seg til purring på oversendelse av dokumenter innklagede mener han allerede hadde sendt klageren. Innklagede anfører også at han mottok krav om prisavslag lang tid etter at oppdraget var avsluttet.

 

Innklagede hadde oppdrag om å selge eiendommen for klageren og B som begge opptrådte med fullmakt fra sine respektive sønner som rette eier. Uten at det har betydning for saken er det således ikke korrekt når klageren anfører å ha vært eier av eiendommen.

 

Eierne (sønnene) hadde kjøpt eiendommen i 2008 som et felles investeringsprosjekt. Så vidt innklagede forstår, hadde det vært uenigheter om både bruken av eiendommen og økonomi. Innklagede nevner at eiendommen var overbeheftet gjennom felles lån tatt opp ved ervervelsen, i tillegg var det i klagerens sønns ideelle halvdel tatt utlegg til fordel for Statens lånekasse med kr. 182 154. Konfliktnivået mellom partene var svært høyt. Innklagede anfører at han ikke har hatt problemer med kommunikasjonen ovenfor B, mens det i forhold til klageren i perioder har vært mer utfordrende. Innklagede anfører at oppdraget på grunn av dette antakelig ville vært sagt opp fra deres side dersom B ikke hadde bedt dem innstendig om å fortsette oppdraget. 

 

Oppdraget

Innklagede ble kontaktet av B per telefon med forespørsel om mulig salgsoppdrag. Tilbud på salg ble gitt 7. juli. Innklagede fikk deretter muntlig beskjed om at tilbudet var akseptert og at oppdragsavtale kunne skrives. Klageren og B valgte innklagedes fastpristilbud.

 

Innklagede skulle til å avvikle ferie og det ble avtalt et møte den første dagen av hans ferie. Klageren foreslo per sms at møtet skulle skje kl 09.00, hvorpå innklagede ba om at det ble satt til kl. 10.00. Dette ble også godtatt av B. Innklagede ble noe forsinket denne dagen og varslet begge selgerne om dette per telefon. Klageren hadde imidlertid ikke forholdt seg til deres avtale om å møtes kl. 10.00 og hun hadde derfor allerede ventet en stund. Oppdragsavtalen ble signert denne dagen.

 

Ved befaringen var flere rom i boligen i ferd med å bli malt. En stor del av malingen var ikke fullført, og boligen fremsto som halvgjort overflatemessig. Fordi malingen allerede var kjøpt inn, anbefalte innklagede selgerne å fullføre malearbeidet før salg. B var opptatt av å få mest mulig for boligen og ønsket å følge rådet, mens klageren derimot motsatte seg at det ble gjort. Etter noe megling ble partene likevel enige om at B skulle fullføre arbeidet. Klageren ønsket ikke å bidra. Arbeidet skulle gjøres før taksering og fotografering. Klageren var heller ikke interessert i å dele kostnadene til ferdigstillelse, og for at B i det hele tatt skule få anledning til å male ferdig overflatene, krevde klageren eksplisitt en avtale om fritak for betaling av kostnader til slik ferdigstillelse. B skulle male ferdig i løpet av ferien og kontakte innklagede da arbeidet var gjort.

 

Innklagede var tilbake fra ferie første uken i august. Han mottok da en e-post fra klageren den 4. august. Mandag 8. august ble klageren gitt beskjed om når takstmannen kunne ta befaring, og befaringen ble avholdt allerede dagen etter. Malearbeidet var ikke ferdig, men det ble avtalt at bilder skulle tas lørdag 13.august. Sent fredag 12. august fikk innklagede beskjed om at fotografen hadde vært utsatt for en bilulykke. Det ble forsøkt å få en erstatter, men dette var ikke mulig på så kort varsel. Innklagede sendte begge selgerne sms om det inntrufne. Resten av helgen oppholdt han seg på fjellet uten dekning på mobilen. Da innklagede slo på telefonen igjen søndag kveld, hadde han mottatt tre sms fra klageren, blant annet en hvor hun foreslo å bruke de gamle bildene og at hun tok kontakt med advokat. Mandag morgen oppdaget innklagede at han samme helg hadde mottatt en e-post fra klageren om varsel om oppløsning av sameie.

 

Innklagede anfører at han ble overrasket over aggresjonen i meldingene fra klageren, og var usikker på hva dette betød. Han fikk imidlertid ikke undersøkt dette nærmere da han denne mandagen måtte prioritere et planlagt møte samt budrunde på en annen eiendom. Innklagede mottok denne dagen enda en e-post fra klageren der hun opplyste at hun hadde forsøkt å ringe. Klageren ringte igjen tirsdag, innklagede var først opptatt, men besvarte telefonen så snart han var ledig. Innklagede anfører at klageren i denne samtalen holdt en svært aggressiv og ufin tone. Innklagede forsøkte å forklare klageren hva som hadde skjedd. Samtalen ble avsluttet med at innklagede meddelte klageren at han krevde et minimum av respekt og at han ikke aksepterte å bli tiltalt i slike former. E-post med varsel om oppsigelse av oppdraget ble deretter sendt. I løpet av kvelden og morgenen etter mottok innklagede en mengde e-poster fra klageren, og hun kontaktet også innklagedes kontor for å avtale et møte med innklagede. Innklagede, som følte han måtte prioritere andre arbeidsoppgaver, ringte klageren for å avlyse møtet. Han sendte henne også en e-post. Klageren møtte likevel opp på kontoret. Hun hadde besinnet seg, og innklagede bestemte seg derfor under sterk tvil for å fortsette salgsarbeidet, dette var ikke minst av hensyn til den andre selgeren.

 

Straks takst og bilder var mottatt, ble eiendommen lagt ut for salg og annonsert på nett og i lokalavisen. Prisantydningen var kr. 850 000, noe som var i samsvar med taksten. Eiendommen var ifølge grunnboken overbeheftet, og forbehold om panthavers salgssamtykke ble inntatt i salgsoppgaven, samtidig som kreditorene ble tilskrevet. Visning ble avholdt 27. august. Bud ble inngitt samme dag før visningstidspunktet, via innklagedes nyanskaffede e-budløsning. Innklagede anfører at siden det var helg, ble budet ikke kjent for innklagede før kontoret åpnet mandag 29. august. Budet var lavt, kr. 700 000, og det hadde en unormalt lang akseptfrist, da denne var satt over en måned frem i tid. Innklagede fant det riktig å sjekke med budgiveren at fristen var riktig før budet ble formidlet videre til begge selgerne. Budet var svært lavt i forhold til prisantydning og ville ikke bli anbefalt akseptert fra innklagedes side. Budgiver var vanskelig å få kontakt med, og innklagede oppnådde først kontakt den 30. august. Budgiveren bekreftet at akseptfristen var riktig. Budet ble bekreftet til begge selgerne og meddelt andre interessenter. Klageren skal ha vært villig til å akseptere budet på kr. 700 000 dersom det ble nødvendig.

 

Påfølgende dag kom det inn et bud på kr. 725 000 fra en annen interessent. Dette budet hadde forbehold om finansiering. Fristen ble også i dette budet satt langt frem i tid slik at forbeholdet forhåpentligvis kunne frafalles innen fristens utløp.

 

Samme dag meldte hovedkreditor at de krevde full innfrielse av sitt krav for sletting av tinglyst pant. Kravet var oppgitt til kr. 1 002 808. Først 21. september kom bekreftelse fra den andre panthaveren, som på sin side hadde funnet å kunne frafalle pantet. Eiendommen var klart overbeheftet. Innklagede anfører at han ble overrasket idet han hadde fått forsikringer fra klageren om at forholdet til kreditorene skulle være i orden. Fordi den ene kreditoren krevde full innfrielse, måtte forholdet ordnes ved at begge selgerne hver for seg tok opp lån og innbetalte det nødvendige beløpet til full innfrielse på innklagedes klientkonto. Fordi de innledende bud hadde lang akseptfrist, fikk partene tid til å ordne opp i disse forholdene.

 

Eiendommen ble solgt til prisantydning, kr. 850 000 ved aksept av bud den 28. september. Kontraktsmøte ble holdt 5. oktober, og eiendommen ble overtatt av kjøperen den 10. oktober. Kontraktsmøtet ble avholdt av en annen megler hos innklagede. Etter møtet hadde klageren etterspurt enkelte dokumenter. Innklagede snakket senere med klageren om disse dokumentene. Han oppfattet at de ikke var så viktige, men han lovet likevel å sende dem.

 

Oppgjør med oppgjørsoppstilling ble sendt både selgerne og kjøper. Det ble etter utbetaling oppdaget at det ikke var gitt rabatt for klagerens medlemskap i Huseiernes landsforbund (HL). Innklagede hadde ikke mottatt kopi av medlemsbeviset, men mottok dette på forespørsel. Det fulgte deretter en drøftelse med klageren og HL knyttet til fordelingen av rabatten mellom selgerne. Nærmere retningslinjer foreligger ikke, og normalt trekkes rabatten fra totalen før utbetaling av nettoprovenyet til selgerne. Klageren krevde hele beløpet utbetalt til seg, og etter drøftelse med representant for HL kom innklagede frem til at dette nok var riktigst, og utbetalte kr. 2 500 til klageren.

 

Den 24. november purret klageren på oversendelse av de etterspurte dokumenter. Disse var av ukjent årsak glemt oversendt. Dokumentene ble sendt på e-post til klageren samme dag. Det er beklagelig at dokumentene ikke ble oversendt tidligere. Forholdet skyldtes ikke manglende vilje, men en forglemmelse. På tross av oversendelsen ble innklagede kontaktet av HL vedrørende samme forhold den 30. november. Dokumentene ble samme dag også oversendt HL. På tross av dette mottok innklagede enda en gang henvendelse om dokumentene, denne gangen fra klagerens advokat.

 

Først den 9. januar mottok innklagede krav om prisavslag på kr. 25 000 fra klageren. Innklagede bemerker at totalprisen på oppdraget inklusiv utgiftsdekning, etter fradrag fra rabatt, utgjør kr 62 500.

 

Kravet

Det er for innklagede ikke uten videre klart hva kravet om prisavslag begrunnes i. Det er av klageren fremlagt en god del korrespondanse innklagede ikke er kjent med fra før, og innklagede er usikker på hvilken betydning denne menes å ha for kravet. Eiendommen er solgt til prisantydning samsvarende med takstmannens vurdering av markedsverdien. Et slikt resultat har innklagede klart å oppnå på tross av et smalt marked, samt at eiendommen var overbeheftet. Innklagede kan ikke se at klageren har uttrykt misnøye med resultatet. Innklagede viser tvert imot til at klageren i utgangspunktet var villig til å akseptere et langt lavere bud enn det prisen endte på. Klageren har dessuten vært mest interessert i å bli raskt ferdig med salget, og ikke så mye i resultatet. For den andre selgeren forholdt det seg annerledes. De to selgerne har forskjellige oppfatninger av innklagedes utføring av oppdraget, og innklagede legger frem en uttalelse fra selger B.

 

Det er anført at klageren har måttet søke hjelp hos advokat. Hjelpen har i følge innklagede i beste fall knyttet seg til oversendelse av dokumenter. Det er korrekt av dokumentene ble oversendt noe sent. Dokumentene ble oversendt før klageren kontaktet advokat, og det flere ganger. Innklagede beklager sen oversendelse, men kan ikke se at forholdet har betydning som spørsmålet om prisavslag.

 

Innklagede avviser klagerens krav.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Foranledningen for kravet om prisavslag knytter seg til at klageren må betale advokat, brukte store deler av ferien i telefon fra utlandet for å få ordnet med pantefrafall, samtidig som hun ikke har fått den dokumentasjon hun har bedt om av innklagede. Klageren anfører at hun enda ikke har mottatt alle de dokumentene hun har etterspurt.

 

Klageren anfører at innklagedes anførsler omkring møtet på eiendommen den 11. juli 2011 ikke medfører riktighet. B hadde foreslått at partene møttes kl. 09.00, innklagede ønsket kl. 10.00, noe klageren aksepterte. Klageren fikk aldri noen tilbakemelding på at B godtok å flytte tidspunktet.

 

Klageren anfører at ikke alle de sendte e-postene var til innklagede, men at han kun sto som kopi.

 

Klageren anfører at hun sendte innklagede en bekreftelse fra hovedpanthaver om at de ville slette pantet ved innbetaling av kr. 800 000. Da dette utgjorde en differanse på kr. 200 000 fra det banken selv opplyste til innklagede, mener klageren at innklagede skulle tatt kontakt med henne for å løse opp i dette.

 

Klageren forstår ikke hvorfor hele pantet skulle innfris da kr. 200 000 er heftet på hennes leilighet.

 

Innklagede hevder at klageren har tatt opp lån for full innfrielse og at hun har fått tid til å ordne opp i forholdene. Klageren vet ikke hvor innklagede har disse opplysningene fra, men de er ikke riktige.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at partenes fremstilling har vært omfattende og det har blitt kuttet noe ned i deres anførsler. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

 

Klageren anfører flere ganger i sin klage at den andre selgeren, B, ikke hadde oppfylt deres felles avtale om salg og malearbeid. Dette er et forhold mellom klageren og B og faller derfor utenfor klagebehandling.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I denne saken er partene uenige om sentrale anførsler vedrørende saksbehandlingen, herunder innfrielse av hovedkreditorens heftelse.

 

På generelt grunnlag vil Reklamasjonsnemnda understreke at det er meglerens oppgave å undersøke hvorvidt kreditorene kan frafalle pant i eiendommen ved overføringen av nettoprovenyet.

 

I følge eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag kun settes ned eller falle bort dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har dokumentert at det er skjedd slike feil i oppdraget, og kan på grunn av partenes uenighet derfor ikke legge det til grunn.   

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.