Klage nr 2012041

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Krogsveen AS avd Stovner

 

Saken gjelder:              Meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren har solgt sin bolig gjennom innklagede. Klageren mener det har vært slike feil ved meglers håndtering av oppdraget at meglers vederlag bør settes ned.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren ønsker å få tilbakebetalt den sum som ble trukket for salg av hans bolig. Grunnlaget for dette er innklagedes dårlige håndtering av oppdraget.

 

På første visning var det fire interessenter som skrev seg opp på interessentlista. Det kom etter visning inn et bud på kr. 1 400 000. På dette tidspunkt hadde boligen kun vært annonsert på Internett i tre dager. Klageren aksepterte ikke budet fordi det var for lavt i forhold til takst og markedsverdi.

 

Under neste visning, og ved neste budrunde var innklagede megler i utlandet uten at klageren på forhånd ble opplyst om dette. Megler skal ha hatt dårlig dekning på sin mobiltelefon. Klageren ble oppmerksom på dette da han oppsøkte innklagedes kontor. Under denne visningen kom det flere potensielle kjøpere som forsøkte å kontakte megler. Disse interessentene mistet klageren på grunn av dårlig kommunikasjon fra innklagede og

 

underretning om ferieavvikling og hvem som håndterte oppdraget mens ansvarlig megler var i utlandet.

 

De samme potensielle kjøperne som var innom på denne visningen, kjøpte en annen leilighet i nærheten for kr. 1 650 000. Samtidig hadde klageren mellomfinansiering på nåværende bolig. Klageren mener oppdraget kunne vært gjennomført på en del kortere tid dersom innklagede hadde gjort sin jobb riktig i forhold til kommunikasjon mellom klageren og potensielle kjøpere. Klageren anfører at han på grunn av dette følte seg presset av situasjonen, slik at han godtok et lavere bud enn han egentlig ønsket. Dette kunne vært unngått dersom innklagede hadde prioritert oppdraget bedre og vært klarere i sin kommunikasjon.

 

Boligen ble solgt for kr 1 600 000. Under kontraktsmøtet ble det både av klageren og kjøperen ønsket at ansvarlig megler skulle være til stede under overtakelsen den 29. desember. 2011. Megleren opplyste at han ikke hadde mulighet til dette, men at han skulle sende en kollega fra innklagede meglerforetak. Under selve overtakelsen kom det derimot ingen representant fra innklagede. Klageren og kjøperen kontaktet innklagede da de behøvde viktige dokumenter for å gjennomføre overtakelsen, og samtidig undersøke hvorfor ingen hadde møtt frem. De fikk da beskjed om at ingen hadde hørt noe som helst om at de skulle være til stede ved overtakelsen.

 

Klageren anfører videre at oppgjøret ikke ble sendt hans bank før den 24. januar, altså ca fire uker etter overtakelsen. Dette medførte store utgifter for klageren på grunn av mellomfinansieringen.

 

Klageren mener innklagede har håndtert salget på en uprofesjonell og dårlig måte.

 

Innklagede anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede, og eiendommen ble lagt ut for salg i slutten av november 2011 med en prisvurdering på kr. 1 390 000. Taksten på klagerens leilighet anga eiendommens markedsverdi til kr. 1 500 000, og det viste seg etter hvert at klageren ønsket en høyere pris enn prisantydningen. Interessen for eiendommen var imidlertid ikke stor.

 

Det ble gjennomført flere visninger, og innklagede fulgte aktivt opp de som viste interesse for leiligheten. Kjøperen deltok på visning den 15. desember, og innga bud dagen etter. Som aktivitetsloggen viser, syntes klageren budet var for lavt, og kjøperen økte dermed sitt bud til kr. 1 600 000, som også ble kjøpesummen. Prisen er etter innklagedes oppfatning en av de bedre i området med tanke på eiendommens standard og utsikt.

 

Både klageren og kjøper ønsket en rask overtakelse, og de ble før budaksept informert om at den 29. desember var det tidligste tidspunkt for overtakelse man kunne få til. Grunnen var at styregodkjennelse og forkjøpsrett måtte avklares. Det ble forklart at partene måtte være forberedt på en noe senere overtakelse, men siden dette var et ønske fra begge, skulle innklagede arbeide for å få til en overtakelse denne dagen. Det ble også informert om at megleren ville være bortreist i romjulen, men at partene ville få beskjed så raskt styregodkjennelse og forkjøpsrett var avklart. Dessverre har det vært en misforståelse mellom megleren og partene vedrørende meglerens deltakelse på overtakelsen. Megleren oppfattet ikke at partene ønsket ham til stede, men fortalte partene at en av hans kollegaer ville følge opp at alle forhold var i orden før overtakelsen. Innklagede viser til aktivitetsloggen og vedlagte e-poster, og anfører at disse viser at en ansatt hos innklagede fulgte opp styregodkjenningen dagen før overtakelsen og på overtakelsesdagen. Det ble også kontrollert at pengene var innbetalt og at forkjøpsretten ikke var benyttet. Så snart alt var på plass, ble partene informert.

 

Når det gjelder oppgjøret, anfører innklagede at dette tok noe lenger tid enn normalt. Årsaken var at overtakelsen ble gjennomført i romjulen. På denne tiden er saksbehandlingstiden både hos innklagedes oppgjørsavdeling og hos Statens kartverk noe lengre enn normalt. I tilegg var det en uleselig signatur på pantefrafall fra klagerens panthaver, noe som medførte ytterligere forsinkelse med oversendelse av dokumenter til Statens kartverk.

 

Innklagede viser til eiendomsmeglingsloven og mener det ikke foreligger en pliktforsømmelse som kan medføre nedsettelse av vederlag. Innklagede kan heller ikke se at eiendommen er solgt for en lavere pris på grunn av innklagedes håndtering. Megleren har vært til stede på visninger, fulgt opp budgivere og fulgt opp at overtakelsen kom i orden slik partene ønsket. Innklagede har imidlertid ikke lykkes med å avklare hvilke forventninger klageren hadde til meglerens håndtering av oppdraget og informere klageren om reisefravær, salgsprosessen og videre fremdrift. Dette beklager innklagede, men han kan ikke se at dette er å anse som en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra megler.

 

Når det gjelder forsinkelsen av oppgjøret, ser innklagede at dette kunne vært håndtert raskere fra meglerens side. På bakgrunn av dette, samt at klageren hadde uttrykt misnøye med meglerens håndtering, ble det ved utbetalingen av oppgjøret gitt en kompensasjon på kr.
12 000. I tilegg har megleren unnlatt å fakturere for tre visninger til en verdi av kr. 3 000, som han i henhold til oppdragsavtalen er berettiget til.

 

Innklagede presiserer at beløpet på kr. 15 000, som klageren har fått utbetalt, er en skjønnsmessig kompensasjon og skal reflektere et forsinket oppgjør og forventninger til oppdraget klageren ikke følte ble innfridd. Det ble ikke vurdert slik at meglerens håndtering av oppdraget ville gi krav på nedsettelse av vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Selv om innklagedes håndtering av oppgjøret skulle gi grunnlag for nedsettelse av vederlaget, anfører han at klageren allerede har fått nedsatt vederlaget tilstrekkelig. Innklagedes totale vederlag i oppgjøret var kr. 53 950, og klageren har således fått en kompensasjon på ca. 28 %.

 

Innklagede fastholder at klageren ikke har krav på ytterligere nedsettelse av vederlaget.  

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder krav på vederlagsreduksjon som følge av påståtte mangler ved gjennomføringen av oppdraget.

 

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede burde opplyst oppdragsgiveren (klageren) om sitt feriefravær, hvem som i slike tilfeller skulle overta ansvaret for oppdraget samt om fremdriften i salgsoppdraget. Grunnen til dette er at det skal bidra til best mulig tillit mellom oppdragsgiveren og meglerem. Innklagede har etter Reklamasjonsnemndas syn brutt kravet til god meglerskikk ved ikke å opplyse klageren om disse punktene.

 

Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette kan føre til en ytterligere nedsettelse i vederlagte da klageren allerede er gitt en rabatt på kr. 15 000.

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette gir ikke klageren krav på prisavslag utover den nedsettelse av vederlaget som allerede er gitt.