Klage nr 2012047

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Leiebolig AS

 

Saken gjelder:              Meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk et utleieoppdrag med innklagede. Dette er nå sagt opp, og tvisten gjelder innklagedes krav på vederlag.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Klageren anfører:

Klagerne og innklagede inngikk oppdrag om utleie av klagernes bolig den 5. desember 2011. Bakgrunnen for at klagerne ønsket bistand til utleie var at de skulle flytte utenlands for en lengre periode. Etter å ha vurdert flere meglerforetak, falt valget på innklagede som presenterte seg som meget profesjonelle og skapte en forventning om at han drev et aktivt og oppsøkende arbeid for å finne gode leietakere. Klagerne var tydelige på at de var opptatt av en rask løsning ettersom det var kort tid frem til avreise, samt at utleieperioden var begrenset.

 

Klagerne var opptatt av at innklagede kunne gi dem gode råd i forhold til leietaker og pris, og de presiserte at leieprisen ikke var det viktigste kriteriet for dem i deres situasjon, men at det var ønskelig å få en leietaker til å binde seg for hele perioden.

 

Megleren som sto for innsalget, viste seg etter hvert kun å utføre innsalget, det vil si at det var andre som skulle utføre selve oppdraget. Dette mener klagerne var negativt, men de valgte likevel å bli hos innklagede da de ble forsikret om at megleren som skulle ta over oppdraget hos innklagede hadde god erfaring og ville være best egnet til å løse oppdraget.

 

Da klagerne tidligere samme høst hadde forsøkt å selge eiendommen, var det greit for innklagede å markedsføre eiendommen, idet alle opplysningene var tilgjengelige. Prospekt ble utarbeidet og eiendommen annonsert på FINN.no. Det ble avholdt en visning relativt raskt etter annonseringen, men det viste seg at interessentene ikke var kredittverdige. Klagerne mener innklagede burde avklart dette på forhånd slik at de hadde sluppet å gjennomføre visningen.

 

Etter noe tid ba klagerne om opplysninger om fremdriften, og de fikk da beskjed fra innklagede om at han ikke hadde noen interessenter, samt at han hadde sendt ut e-post til selskaper som drev leietaker-rådgivning. Dette ble ifølge klagerne ikke fulgt opp med telefon fra innklagedes side. Det ble etter dette åpenbart for klagerne at det var lite fokus på oppdraget deres, og at det ikke ble gjort noe aktivt arbeid for å finne leietakere. Klagerne opplyste innklagede om at de var bekymret. De ble da forsikret om at innklagede gjorde alt han kunne for å finne en løsning.

 

Etter enda en måned var klageren igjen usikre på meglerens kompetanse og motivasjon, og de fikk tildelt en ny megler. Vedkommende viste seg dessverre ikke å bidra noe mer enn sin kollega, og klagerne valgte derfor å si opp oppdraget.

 

Klagerne opplever det som urimelig å skulle betale et fast honorar når arbeidet innklagede har utført er så langt unna de forventninger og garantier som ble forespeilet ved etableringen av oppdraget. Klagerne har sagt opp avtalen og honoraret ved oppsigelse er halvparten av en månedsleie.

 

Klageren ønsker primært å få en reduksjon i honoraret på grunn av slett utført arbeid, og det faktum at innklagede ikke innfridde de forventninger som de skapte før oppdragsinngåelsen. Klagerne anfører at de er godt kjent med eiendomsmeglingsloven, og de har ingen innvendinger mot å betale et rimelig vederlag for det utførte arbeid.

 

Klagerne mener det er vanskelig å vurdere om det avtalte honoraret utgjør et rimelig honorar idet innklagede ikke vil sende dem en oversikt over timer som er brukt til oppdraget.

 

Innklagede anfører:

Etter innklagedes vurdering er oppdragsavtalen inngått mellom partene den 5. desember 2011 gyldig. Honoraret innklagede har krevd etter klagernes oppsigelse av oppdraget er basert på oppdragsavtalens punkt 6. Det er her avtalt at honoraret ved oppsigelse skal være halvparten av en månedsleie.

 

I dette oppdraget var månedsleien avtalt til kr. 19 500. Dette ble først muntlig avtalt mellom partene, og det er senere godkjent av klagerne ved deres godkjenning av annonsen der husleien fremkommer. Riktig vederlag ved oppsigelse skal da være kr. 9 750.

 

Klagerne ønsker at det skal presenteres et timeregnskap fra innklagede som dokumentasjon på deres vederlagskrav. Innklagede mener en eventuell manglende timeregistrering ikke kan ha noen innvirkning på gyldigheten av den inngåtte oppdragsavtale. Det kan ikke utledes av eiendomsmeglingsloven at et slik forhåndsavtalt vederlag ikke er gyldig. Innklagede fastholder sitt krav, og krever samtidig at klagerne skal bære deres saksomkostninger på kr. 1 875.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne bemerker at leiebeløpet ikke var oppgitt i oppdragsavtalen, og således ikke bindende. Kr. 19 500 var kun den markedsleie innklagede anså som oppnåelig for klagernes bolig. Klagerne anfører at de selv ikke har noen kompetanse på hvilke nivå de kunne sette i leie, og at dette var grunnen til at de ønsket å leie ut gjennom innklagede. Klagerne gav innklagede klar beskjed om at de var langt mer opptatt av å få boligen leiet ut enn hvilken leiepris de kunne få.  Klageren mener at det er grunn til å regne med at prisen var satt for høyt idet boligen ikke ble leid ut.

 

Klagerne nevner også at innklagede selv satte ned kravet sitt i e-post datert 3. februar. Det fremgår klart at han ikke er sikre på hva markedsleien er. Klagerne mener det er underlig at de nå går tilbake til sitt opprinnelige krav.

 

Klagerne understreker at de ikke bestrider oppdragsavtalen. De har klaget inn innklagede for Reklamasjonsnemnda fordi de finner tjenesten som ble levert utilfredsstillende. Klagerne ønsker også å få dokumentasjon fra innklagede som viser at honoraret er rimelig. Innklagede viser i sitt tilsvar at de ikke vil legge frem en oversikt over tidsbruk, noe som for klagerne bekrefter deres antakelser om at innklagede har brukt svært liten tid på dette oppdraget.

 

Klagerne mener videre at det er svært urimelig at de skal bære innklagedes saksomkostninger når innklagede svært enkelt kunne fremlagt den dokumentasjon de har etterlyst, og som antakeligvis ville ført til at de kunne kommet til enighet med innklagede uten å måtte klage til Reklamasjonsnemnda.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser til eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd punkt 7, som viser at oppdragsavtalen er utformet i henhold til gjeldende rett.

 

Da klagerne likevel ønsker opplysninger om hvilke arbeid som er utført i forbindelse med oppdraget, ønsker innklagede likevel å fremlegge følgende arbeidsbeskrivelse:

 

• ”(X) (markedskonsulent) har hatt salgsbefaring med eier 23. november klokken 18:00 hvor vi diskuterte leiepriser, hva (innklagede) tilbyr av tjenester og om utleiemarkedet generelt. Eier viste frem utleieobjektet. Mottok signert oppdragsavtale mandag 05.12 og signert forvaltningsavtale mandag 12.12. Sendte mail om det kunne passe med befaring/fotografering. Eier svarte samme dag per mail om det ikke var nødvendig da vi kunne bruke salgsbilder. Vi mottok den informasjonen vi trengte over mail og telefon da eier ønsket å sette i gang prosessen raskest mulig. Hennes arbeid var til sammen på ca. 6 timer.”

 

• ”(Y) (back-office) laget annonse 14.12. Bilderedigering og annonseskriving tok ca 2 timer.”

 

• ”(Z) (utleiemegler) avtalte visning med interessent. Ringte eier og avtalte tid. Kom tidlig på visning og gikk igjennom hele boligen med eier. Holdt visning – Sjekket kreditt og interessenten hadde mange betalingsanmerkinger. Ringte eier og fortalte at vi ikke ville anbefale henne som leietaker. Dette var han enig i. Vi snakket også om prisreduksjon, men siden dette var nært opp til jul (19. des) skulle vi ta en ny vurdering på dette. Eier ønsket også at leietaker hadde bindingstid i 1,5 år mens eier kun hadde 12 mnd. Eier ba om råd til hvordan vi kunne få fortgang i utleieprosessen, vi sa at bindingstiden kunne være en faktor sammen med utleiepris. Etter dette ønsket han ikke lengre å ha (Z) som megler.”

 

• ”(Æ) (utleiemegler) tok over oppdraget. Eier sa opp oppdraget kort tid etter at (Æ) hadde overtatt.”

 

Innklagede anfører etter dette at de har hatt betydelige kostnader med håndtering av oppdraget knyttet til befaring, markedsføring, administrasjon. Visninger, håndtering av henvendelser osv. Innklagede opprettholder sitt krav vedrørende vederlaget.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener det er betenkelig for innklagedes håndtering av oppdraget at det har tatt ham fire måneder å svare på klagernes ønske om å legge frem en oversikt over medgått tid. Videre er det illustrerende at det eneste som er kvantifisert er X’ tid medgått til oppdraget. X var den som solgte inn oppdraget, og klageren mener at det ikke er slik at man tar seg betalt for tid medgått til innsalg.

 

Innklagedes arbeidsbeskrivelse er i beste fall en beskrivelse av hva som er gjort, og bringer intet nytt frem for klagerne. Innklagede angir ikke spesifisert tid til hvert enkelt element, ei heller når de enkelte delene av oppdraget er utført. Klagerne mener at det er mer enn rimelig å få en slik oversikt fremlagt.

 

Klagerne fastholder sitt syn på at innklagede har utført et slett arbeid, og at det ikke er godtgjort at størrelsen på kravet i forhold til oppsigelsen er berettiget.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder meglers honorar ved oppsigelse av oppdrag.

 

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det fakturerte beløpet er i strid med den inngåtte oppdragsavtalen.

 

I følge eiendomsmeglingsloven § 7-2 nr. 3 plikter oppdragstakeren, uavhengig av avtalt vederlagsform, å skrive regning. Det skal her fremkomme opplysninger som gjør det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av det oppdraget som er gjort. Dette må også gjelde i de tilfeller der oppdraget bli trukket.

 

På faktura, datert 25. januar 2012 er det kun spesifisert at utleieren har trukket oppdraget. Dette kan ikke være nok til oppfylle den plikten som er nevnt ovenfor. Klageren hadde etter dette krav på å motta opplysninger om arten og omfanget av det innklagede hadde gjort i deres oppdrag. Innklagede har i dette tilfelle opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Klagerne anfører at vederlaget bør settes ned eller falle helt bort pga innklagedes dårlige arbeid. I følge eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan vederlag kun settes ned dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

 

Det er for Reklamasjonsnemnda dårlig dokumentert hvilke feil klagerne mener innklagede har gjort, eller hva som skulle vært gjort annerledes. Det er heller ikke lagt frem dokumentasjon på hvorvidt det var flere interessenter, og om manglende oppfølging av disse er grunnen til at boligen ikke ble leiet ut, eller om det skyldes andre grunner.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.