Klageren anfører:

Klageren har kjøpt et halvferdig renovasjonsprosjekt gjennom innklagede. Partene som solgte boligen, var ikke i dialog med hverandre, og de måtte engasjere advokat for å kommunisere frem en løsning. Situasjonen mellom selgerne var svært betent.

 

Klageren la inn et bud på kr. 1 950 000, noe som tilsvarte prisantydningen. I budrunden deltok også to andre interessenter. Den ene la inn et bud på kr. 2 000 000, mens den andre var med i budrunden helt til klageren la inn et bud på kr. 2 500 000. Klageren vant budrunden.

 

Klageren anfører at hun begynte å tenke fremover mot hva som måtte gjøres med eiendommen, og hun prøvde å få en oversikt over hva som fulgte med boligen av innkjøpte materialer, inventar og lignende.  Under denne prosessen kom faren til den ene av selgerne, heretter kalt X, på banen. Klageren oppfattet ham som ansvarshavende og selger per fremtoning, med stor egeninteresse i saken. X holdt blant annet sentralstøvsuger, aggregat, dører til garderobeskap og en perm med kvitteringer over innkjøp hjemme hos seg, som sikkerhet frem til den økonomiske tvisten mellom de to selgerne var løst. Klageren følte at hun tidlig ble alt for involvert i konflikten mellom de to selgerne.

 

Ifølge klageren fortalte X henne at det var han som var den tredje budgiveren, og at det var han som hadde vært med å presse opp prisen på boligen til kr. 2 500 000. Klageren ble fortvilet og tok straks kontakt med innklagede for å undersøke om dette var lovlig. Innklagede skal ifølge klageren ha gitt uttrykk for at han har handlet korrekt i saken. Klageren mener at dette ikke kan være riktig idet X fremsto som selger i datterens sted og også viste seg å være kausjonist for lånet.

 

Klageren hevder at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og krever erstattet kr. 450 000 som klageren mener å ha betalt for mye på grunn av dette forholdet.

 

 

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk 8. september 2011 oppdragsavtale med de to selgerne. De var ikke på talefot, og innklagede ble informert om at eventuelle bud skulle rettes til begge parter.

 

Innklagede mottok en e-post fra X den 15. september, hvor X ytret et ønske om eventuelt å kjøpe eiendommen til seg og sin kone. X lurte på hvordan han skulle gå frem i forhold til budgivning når eiendommen ble lagt ut for salg. Innklagede anfører at han ut fra tidligere erfaring visste at X hadde vært interessert i andre objekter som var for salg, og innklagede betvilte derfor ikke at eiendommen var av reell interesse for X. Innklagede informerte selgerne om at X var interessert, mens de på sin side skal ha gitt uttrykk for at X kunne stille på lik linje med alle andre interessenter. Det fremkommer av innklagedes svar på denne e-posten at han av hensyn til de andre interessentene ville vurdere å informere om at X deltok i budrunden.

 

Innklagede mottok første bud 24. oktober. Budet, som ble inngitt av klageren, lød på
kr. 1 950 000. Det var på dette tidspunktet flere interessenter og alle ble informert om budet. Akseptfristen var satt til 25. oktober kl 12.00.

 

Den 25. oktober kl 11.37 kom det inn et bud på kr. 2 000 000 fra X. Like etterpå ble det inngitt bud på samme sum av Y. Det ble etter dette inngitt flere bud fra både klageren og X. Budrunden stoppet kl. 13.36 da klageren innga et bud på kr. 2 500 000.

 

På budskjemaet hadde både X og hans kone signert, samtidig som de hadde oppgitt referanse for finansiering gjennom sin bank. Innklagede forsto det slik at X’ kone var skuffet over at X ikke hadde økt sitt bud ytterligere.

 

Overtakelse skjedde 8. november 2011.

 

Innklagede mener å ha opptrådt på en slik måte at kravet til god meglerskikk er ivaretatt. Innklagede hevder å ha foretatt en totalvurdering ut fra samtaler med partene, mottatt budskjema og tidligere erfaringer. Innklagede kom i denne vurderingen til at X og hans kone var reelle interessenter, og at de derfor burde få stille på lik linje med de andre budgiverne.

 

Når det gjelder klagerens henvisning til selgernes økonomi, har innklagede en litt annen oppfatning av denne. Innklagede anfører å ha blitt opplyst av banken om at pantet og den gjeld som hvilte på eiendommen, også delvis gjaldt for en annen eiendom selgerne eide. Innklagede har derfor ikke hatt noen forståelse av at selgerne ikke ønsket å selge for lavere pris enn kr. 2 500 000. Innklagede viser også til at begge selgerne godkjente annonsene og prisantydningen på kr. 1 950 000.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at hennes nærmeste nabo i det nye huset har fortalt henne at X hadde uttalt at han overhodet ikke hadde noen interesse av å eie boligen, men at han var avhengig av at eiendommen ble solgt for kr. 2 500 000 for å gå i null i forhold til lån og kostnader på huset.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har handlet i strid med kravet til god meglerskikk ved ikke å opplyse om at en av budgiverne også var faren til en av selgerne, samt kausjonist for lånet. Dersom innklagede har handlet i strid med kravet til god meglerskikk, blir spørsmålet hvilke konsekvenser dette skal ha for innklagede.

 

Reklamasjonsnemnda har i denne saken delt seg i et flertall og et mindretall.

 

Flertallet, som består av Reklamasjonsnemndas leder, Tore Bråthen og Kåre Meland, ser slik på saken:

 

Budgivning stiller megler overfor store utfordringer, noe lovgiver har markert bl.a. gjennom kravet om at det i utgangspunktet bare er ansvarlig megler som kan avholde budrunde, jf. forskrift om eiendomsmegling (FOR-2007-11-23-1318) § 6-1 (1) bokstav d sml. imidlertid eiendomsmeglingsloven § 6-2 (3). Budgivningen må skje innenfor rammene av god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og sørge for at budgivere har et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1).

 

Det ligger i meglerrollen at megler i forbindelse med budgivningen må ivareta hensynet til både selger og interessenter til eiendommen, herunder kjøperen.

 

Megler må dessuten iaktta eiendomsmeglingslovens regler om taushetsplikt. Det heter i eiendomsmeglingsloven § 3-6:

 

”Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold.”

 

Brudd på taushetsplikten kan utløse straffansvar, jf. eiendomsmeglingsloven § 8-9. Straffansvaret er strengt. Straffen er bøter eller fengsel inntil tre år, eller inntil seks år ved særlig skjerpende omstendigheter.

 

Med mindre megler har en opplysningsplikt, har han ifølge Bergsåker: Eiendomshandel gjennom megler, 3. utg., Oslo 2009, s. 106 ”i alle tilfeller taushetsrett, dvs. rett til å vise diskresjon om budgivernes identitet, uavhengig av rekkevidden av lovbestemt eller pålagt taushetsplikt”.

 

Det er ikke tvilsomt at det er god meglerskikk at megleren skal arbeide for at selgeren oppnår høyest mulig pris for eiendommen, forutsatt at dette skjer innenfor de rammer som eiendomsmeglingsloven oppstiller. For selgeren er det derfor av største viktighet at budrunden ikke på noen måte ”punkteres” før den høyeste pris som auksjonen kan frembringe, er oppnådd.

 

På den annen side har den som er deltaker i en budrunde, utvilsomt en legitim interesse i at budrunden er reell, dvs. at konkurransen foregår mellom budgivere med bud som gjør at de kan bli sittende som eier av eiendommen.

 

Den som er deltaker i en budrunde, kan imidlertid være i en utsatt personlig eller økonomisk situasjon, noe som tilsier at deltakere i budrunder kan ha en beskyttelsesverdig interesse i at det ikke skal kunne bli alminnelig kjent at de er budgiver. Dette er spesielt aktuelt før kjøp inngås og for budgiver som ikke får tilslaget.

 

Mulighetene for at budgivningen ikke er reell eller at det oppstår mistanke om dette, motvirkes bl.a. gjennom kjøpers og budgiveres rett til innsyn i budgivningen.

 

Vurderingen av om noen skal gis innsyn i budgivningen kan imidlertid gi opphav til vanskelige spørsmål i spenningsfeltet mellom meglers taushetsplikt og interessenters innsynsrett. Dette har bl.a. sammenheng med at rekkevidden av meglers taushetsplikt er uklar på mange punkter, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling, 2. utg., Oslo 2008, s. 359. På denne bakgrunn ble eiendomsmeglingsloven av 1989 endret ved en lovendring i kraft fra 1. juni 2004 slik at det kunne gis forskrift om innsyn i budgivningen. Lovendringen kom som et resultat av et innspill fra Finanstilsynet (da Kredittilsynet), som så behov for ”klarere regler om dette slik at meglere kan gi innsyn i budgivningen uten å frykte at taushetsplikten dermed brytes”, jf. Ot.prp. nr. 96 (2001-2002) punkt 6.2. Finanstilsynet ga samtidig uttrykk for hva slags regler som det kunne bli aktuelt å gi:

 

”Megler har i dag rett, men ikke plikt til å gi opplysninger som de ikke har taushetsplikt om. Faktisk kjøper kan derfor ikke kreve innsyn, hverken i taushetsbelagte eller andre opplysninger. Kredittilsynet mener at den som faktisk kjøper en eiendom gjennom megler bør gis krav på innsyn. Om andre enn faktisk kjøper, f. eks. konkurrerende budgivere, også skal gis innsyn bør vurderes i forbindelse med utarbeidelse av forskriften. I den forbindelse må det også vurderes om det skal gis innsynsrett mens budrunden pågår, slik at en budgiver kan undersøke om et konkurrerende bud han er blitt opplyst om faktisk er reelt før han eventuelt går videre.”

 

Som et resultat av disse avveiningene følger det i dag av forskrift om eiendomsmegling § 6-4 følgende om innsyn i budgivningen:

 

Ӥ 6-4. Innsyn i budjournal

(1) Kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Eventuelle rettelser i budjournalen, jf. § 3-1, skal fremgå tydelig av slik kopi.

(2) Etter at handel er kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan den som har lagt inn bud på eiendommen kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.”

 

Som det fremgår av forskriften, gjelder retten til ubegrenset eller anonymisert innsyn i budjournalen først ”etter at handel er kommet i stand”. Denne løsningen må ses i lys av at Finanstilsynet ifølge Ot.prp. nr. 96 (2001-2002) punkt 6.2 ønsket at den som skulle gi forskriften, kunne vurdere ”om det skal gis innsynsrett mens budrunden pågår”. Forskriftens bestemmelse om retten til innsyn beror således på en avveining mellom ulike hensyn som gjør seg gjeldende ved budgivningen. Bl.a. fordi Ot.prp. nr. 96 (2001-2002) påpekte at det ”også [bør] vurderes om det skal gis innsynsrett mens budrunden pågår, slik at en budgiver kan undersøke om et konkurrerende bud han er blitt opplyst om faktisk er reelt før han eventuelt går videre”, må det antas at forskriften § 6-4 om rett til innsyn gir uttrykk for hvor langt Finansdepartementet mente at det var riktig å gjøre unntak fra taushetsplikten for å motvirke muligheten for at budgivningen ikke er reell eller mistanke om dette.

 

Ordlyden i forskriften, sett i lys av lovforarbeidene, tilsier at megler må utvise betydelig varsomhet med å gjøre kjent hvem som er andre budgivere så lenge budgivningen pågår for ikke å bryte sin lovbestemte taushetsplikt. Megler kan ikke ut fra sin egen vurdering, f.eks. for å beskytte seg mot kritikk fra interessenter i ettertid eller fordi dette etter meglers oppfatning ville fremme eiendomsmeglingsvirksomheten, gi en utvidet rett til innsyn i budgivningen uten å risikere å bryte sin lovbestemte taushetsplikt.

 

I Reklamasjonsnemndas avgjørelse RfE 2011056 uttalte nemndas flertall:

 

”For at budgivere skal gis nøyaktige opplysninger om hvem som deltar i budrunden allerede mens budgivningen pågår, kreves det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning spesielle grunner, typisk slik situasjonen var i klagesak RfE 2009056.”

 

Uttalelsen må ses i sammenheng med at andre budgivere enn vedkommende som fikk tilslaget, ikke har annet krav på innsyn i budgivningen enn å få se budjournalen i anonymisert form etter at handel er kommet i stand, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-4 (2). Før budgivningen er kommet inn i sin avsluttende fase, er det sjelden mulig å si sikkert hvem som får tilslaget og som således vil ha krav på å få tilgang til en ikke-anonymisert budjournal.

 

Som nevnt har den som er deltaker i en budrunde, en legitim interesse i at budgivningen er reell. Dette er også klagerens eneste legitime interesse i forbindelse med budgivningen i den foreliggende saken.

 

I denne saken har innklagede, tydeligvis etter nærmere vurdering, lagt til grunn at X var en reell budgiver. Når innklagede tok opp med X om hans identitet skulle gjøres kjent overfor andre budgivere allerede under budgivningen, må det ha vært fordi han på dette tidspunktet var i tvil om X var en reell budgiver.

 

Reklamasjonsnemndas flertall ser ingen grunn til å betvile at X var en reell budgiver. Budgivningen foregikk på en normal måte og med flere budgivere involvert. Hvert nytt bud fra X lå markert over siste bud fra klageren, og X’ bud var på vanlig måte avpasset til akseptfristen på klagerens bud. X var dermed bundet av sitt bud inntil det var avslått eller akseptfristen var ute, og resultatet kunne blitt at han ble eier av eiendommen. Det svært anstrengte forholdet mellom selgerne, som skal ha gitt uttrykk for at X kunne stille på lik linje med alle andre interessenter, tilsa også at X var en reell budgiver. Det er liten grunn til å tro at selgerne, som ellers ikke var på talefot, ville blitt enige om å selge til andre enn den som hadde det høyeste budet. Også dette viser betydningen av at X var bundet av sitt bud. At en budgiver deltar i budrunden opp til et visst nivå som han ut fra en eller annen begrunnelse har fastsatt selv, skjer alltid. Budgivere har dessuten krav på samme omsorg fra megleren uansett om de selv ønsker å bebo eiendommen, om de ønsker å leie den ut eller selge den, eller om de byr på eiendommen for å sikre sin egen investering mv. Dersom megler skulle vurdere budgivernes behov for taushet ut fra en antakelse om budgivernes stilling i løpet av en budprosess, ville megler komme i en helt umulig situasjon. Det er uansett verken ulovlig eller illojalt av en budgiver å legge inn et reelt bud på en eiendom for dermed å beskytte seg mot konsekvensene av at et garantiansvar gjøres gjeldende mot ham.

 

Reklamasjonsnemndas flertall mener på denne bakgrunn at det ikke foreligger noen slike spesielle grunner som kunne tilsi at klageren eller øvrige budgivere skulle ha rett til å få vite om at det var X som var den andre budgiveren. Megler har uansett en taushetsrett, dvs. rett til å utvise diskresjon om budgivernes identitet.

 

Etter flertallets oppfatning har innklagede derfor opptrådt i tråd med kravet til god meglerskikk ved ikke i forbindelse med selve budgivningen å gi nærmere opplysninger om at den andre budgiveren var X.

 

Mindretallet, Øyvind Næss, ser slik på saken:

 

Mindretallet mener at det rettslige spørsmålet er om det foreligger spesielle grunner som tilsier et unntak fra den diskresjon megler naturligvis må utvise i forbindelse med budgivning. Hensynet til kjøper og selger vil kunne trekke i ulik retning.

I denne saken er det en budgivers nære slektskap med en av selgerne og det forhold at budgiver også er kausjonist som kan begrunne et unntak.

I dette tilfellet har budgiveren – far til selger – før av oppstart av budgivningen stilt et direkte spørsmål til megler om han kunne by på huset siden han og hans kone var kausjonister for boliglånet og foreldre til en av selgerne.

Megler svarte at ”[a]v hensyn til de andre interessentene som byr, vil jeg nok vurdere å informere om at Dere eventuelt byr. Budjournal skal overleveres partene (kjøper – selger) i etterkant, og det kan da bli spekulasjon når samme etternavn dukker opp.”

Mindretallet oppfatter meglers svar som et uttrykk for at megler så at det kunne stilles spørsmål ved budrunden i etterkant, og at denne problemstilling ikke er ukjent. Mindretallet antar bransjen har ulik praksis for hvordan slike problemstillinger håndteres.

Når megler i denne saken likevel ikke informerte de øvrige interessentene, mener mindretallet etter en konkret vurdering at dette er i strid med kravet til god meglerskikk.  Det legges bl.a. vekt på at megler ble oppmerksom på problemstillingen før budrunden kom i gang. Det vises også til mindretallets merknader i sak RfE 2011056.

Mindretallet kan ikke se at det er sannsynliggjort at budet var fiktivt. Mindretallet antar at bevisførsel rundt dette spørsmålet er uegnet for nemndas skriftlige saksbehandling og må gjennomføres muntlig og umiddelbart i de ordinære domstoler. Mindretallet tar derfor ikke stilling til spørsmålet om erstatning.

 

 

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

 

Klageren gis ikke medhold.