Klage nr 2011178
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 24. februar 2012. Nemnda har bestått av:
Thor Falkanger, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS, avdeling Tromsø
9298 Tromsø
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger vedrørende garasje
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede foretak 6. juli 2010. Det fremkom i markedsføringsmateriellet at det skulle følge med garasje. Det viste seg at garasjen ikke fulgte med leiligheten, men var eiet av sameiet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte den 6. juli 2010 en eierseksjon formidlet gjennom innklagede. Leiligheten ble overtatt 15. september 2010.
Av salgsoppgave fremgikk det at leiligheten hadde garasje. På forsiden av salgsoppgaven var det angitt: ”PÅKOSTET 4-ROMS LEILIGHET PÅ TOPPEN AV X. GARASJE.”. I tekstdelen i salgsoppgaven på side 7 var det videre opplyst: ”Parkering: garasje”. I taksten var garasje angitt som bygg ”B” og tatt med i takstgrunnlaget, altså en bygningsdel som tilhører leiligheten.
Under visning ble garasjeplassen angitt som en del av et garasjeanlegg bygget i rekke.
Da klageren la inn bud på leiligheten var det av vesentlig betydning at den hadde garasje idet området hadde svært begrensede muligheter for bilparkering. Klageren hadde to biler, hvor
klageren beregnet at den ene skulle ha plass i garasjen og at den andre kunne parkeres foran garasjen.
I ettertid viste det seg at garasjeanlegget tilhørte sameiet i felleskap. Dette fikk klageren vite da han møtte som beboerrepresentant på et ekstraordnært sameiermøte 28. september 2010. Det kom blant annet frem at sameiet hadde vurdert å rive det eksisterende garasjeanlegget for å bygge et større anlegg med plass til flere biler. Det ble videre besluttet at det eksisterende garasjeanlegget skulle rives og erstattes med et nytt.
Før overtakelse av leiligheten hadde klageren ingen indikasjon på at garasjen ikke tilhørte leiligheten eller at anlegget skulle rives. Det fremgikk av all markedsføring med all tydelighet at det fulgte garasje med leiligheten, og at det ikke på noe tidspunkt ble opplyst noe annet fra innklagede.
Det eksisterende garasjeanlegget ble revet og erstattet med et nytt. Klageren måtte da leie garasjen av sameiet og fikk tilbud om å kjøpe garasjeplass til kroner 85 000.
Klageren mener at leiligheten ble kjøpt med garasje og det har ikke blitt levert. Dette skyldes at innklagede i sin markedsføring har gitt feilaktige opplysninger. Det må etter klagerens syn forventes at en saksbehandler må ha ansvar for å gi korrekte opplysninger i markedsføringen.
Klageren henvendte seg til innklagede et par uker etter sameiemøtet. Innklagede har ikke vært villig til å erkjenne noe ansvar i saken.
Klageren mener at innklagede bør erstatte kostnaden ved å kjøpe garasje i det nye anlegget.
Innklagede anfører:
Vurderingstemaet i klagerens krav, herunder undersøkelse av tilliggende rettigheter, ble vurdert av Høyesterett i Rt. 1999 s. 408 (Apalnes-dommen). Det bemerkes at Høyesterett i dommen viser til Rt. 1995 s. 1350 i forhold til eiendomsmegleres strenge profesjonsansvar. Av betydning for denne saken uttales det:
”I spørsmålet om hvor langt det synes rimelig at megleren skal kontrollere opplysninger, må utgangspunkt tas i meglerens strenge profesjonsansvar, jf Rt 1995 1350 på side 1356. Som førstvoterende fremholder i den dommen, er det likevel et visst spillerom for kritikkverdig atferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet. Anvendt på saksforholdet i vår sak kan jeg ikke se at dette rettslige utgangspunkt fører til at meglerselskapet har opptrådt uaktsom med hensyn til den uriktige opplysningen om garasjeplassen.
Megleren har bygget på selgerens opplysninger. Selv om megleren har en selvstendig plikt til å undersøke selgerens opplysninger, og selv om aktsomhetsplikten må skjerpes noe ved at selger selv ikke har bodd i den leiligheten som ble overdratt, kan jeg ikke se at megleren i dette tilfellet hadde noen som helst grunn til å tvile på selgerens opplysning om at faren – som hadde eiet leiligheten – disponerte garasjeplass. Det var for øvrig en riktig prosess, men selgeren visste ikke at faren bare hadde leiet denne plassen. Jeg tilføyer at også den takst som megleren fikk innhentet, inneholdt den samme opplysning om garasjeplass.”
I den foreliggende saken var opplysningene gitt i salgsoppgave og takst omkring parkering objektivt sett korrekt. Det fremkommer der at det er parkering i ”garasje”.
Opplysningene må ses i sammenheng med øvrige opplysninger som er gitt i salgsdokumentasjonen som kjøperenhar mottatt.
I salgsoppgaven ble følgende tilleggsopplysninger gitt:
”sameiet vurderer å bygge garasjeanlegg. Hvordan dette skal finansieres er ikke avgjort ennå. Det kan bli gjennom lån og dermed økte felleskostnader. Informasjon fra styreleder i sameiet”.
Opplysningene må videre ses i sammenheng med informasjon som ble gitt i verdi- og lånetaksten fra Verdi-Consult AS av 26. mai 2010 (som en del av salgsoppgaven):
”Garasje i rekke. Eldre bygning med behov for renovering/ oppgradering.”
Av betydning for denne saken og i forhold til garasjeanleggets beskaffenhet, vises til innkallingen til ovennevnte sameiermøte, herunder ”sak 3” og ”sak 4”.
Ytterligere vises det til seksjoneringsbegjæring og tegninger til denne, vedlagt salgsoppgaven, der det fremkommer at garasjene var et ”felles garasjeanlegg”.
Videre vises det til selgerens egenerklæringsskjema, som en del av salgsoppgaven, der det under punkt 21ble gitt korrekte opplysninger om planene til sameiet for bygging av nytt ”garasjeanlegg” og at dette kunne få betydning i forhold til økte fellesutgifter.
Fra kjøperens side ble det aldri gjort ytterligere henvendelser, eller stilt spørsmål, i forhold til de ovennevnte opplysninger. Herunder spesielt hvilke kostnader en kunne forvente ved de planlagte endringene fra sameiet.
Det kan etter dette ikke være tvilsomt at innklagede har gjort tilstrekkelige undersøkelser i denne saken og således ikke overtrådt noen bestemmelser som regulerer foretakets virksomhet. Slik innklagede vurderer saken har innklagede ikke opptrådt kritikkverdig og for ethvert tilfelle ikke overtrådt den norm som er fastlagt gjennom Høyesteretts praksis.
Slik innklagede vurderer det fremsatte krav, fremstår det som om klageren forsøker å ansvarliggjøre innklagede for de beslutninger som sameiet v/ styret har valgt å foreta lenge etter at salget av eierseksjonen fant sted. Videre vises det til at kjøperen selv var til stede i det ekstraordinære sameiemøtet den 28. september 2010, der riving av eksisterende garasjeanlegg og bygging av nytt, ble enstemmig vedtatt. Som det fremkommer av vedlagt protokoll, så er denne signert av klageren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Da innklagede anfører at problemstillingen synes å knytte seg til bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 4, så kan klageren vanskelig se at en slik vurdering er riktig. I denne saken ble leiligheten markedsført og solgt med tilhørende ”garasje”, ikke med ”garasje” som en tilliggende rettighet hvor det ville være avgjørende hvor langt innklagedes undersøkelsesplikt går i forhold til bestemmelsen.
Det fremgikk av takstdokumentet at garasjen var en del av takstgrunnlaget og at det må forstås som en tilhørende bygningsdel og ikke en tilliggende rettighet.
Det er angitt i salgsoppgaven at verditaksten var på kroner 3 700 000. Dette var et beløp som korresponderte med taksten, hvor garasjen ble regnet med. Dersom innklagede hadde en annen oppfatning enn takstmannen i forhold til garasjen, så burde innklagede, som profesjonell yrkesutøver, ha foretatt nærmere undersøkelser for å få avklart forholdet. Det kan ikke være slik at en kjøper skal bære ansvaret for at en saksbehandler har fremlagt og formidlet uriktige og villedende opplysninger.
Når innklagede bemerker at klageren var til stede på ekstraordinært sameiermøte den 28. september 2010 hvor ”garasjesaken” ble tatt opp til behandling, så er dette etter klagerens mening intet mindre forsøk på å flytte fokuset i saken. På dette tidspunktet hadde klageren signert kontrakten, flyttet inn i leiligheten og klageren hadde ikke mottatt noen korrigerende eller nærmere opplysninger fra innklagede om garasjen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder hvorvidt det ved salg av en eierseksjon er gitt tilstrekkelig informasjon om at garasje/garasjeplass omtalt i salgsoppgaven med tilknyttet takst og påvist under visningen ikke var en del av seksjonen, men en del av seksjonssameiets fellesareal.
Reklamasjonsnemnda mener at salgsoppgaven måtte gi en kjøper inntrykk av at garasjen er en del av seksjonen. I salgsoppgaven s. 1 omtales salgsobjektet som ”4-roms leilighet … med garasje”, og under ”beskrivelse” fremstår garasjen som en del av seksjonen: ”Garasje: P-rom: 0, S-rom: 15 kvm”. Under visningen ble garasjen påvist, uten angivelse fra meglerens side av at den tilhørte sameiets fellesareal.
Reklamasjonsnemnda mener at innklagede ikke i tilstrekkelig grad har sørget for å klargjøre garasjens status, og gjennom det som er nevnt ovenfor, må klandres for at kjøperen er blitt gitt en feilaktig forestilling om kjøpsobjektet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er vi her utenfor det handlingsrom som er angitt i Rt. 1999 s. 408, og innklagede anses derfor i prinsippet som ansvarlig for det tap klageren herved er blitt påført.
Utgangspunktet er at tapet utgjør differansen mellom salgssummen og det beløp kjøperen ville ha budt og betalt dersom riktig informasjon hadde vært gitt. Reklamasjonsnemnda har ikke den nødvendige informasjon til å ta standpunkt til hva dette innebærer, men peker likevel på at på at det her har fremgått i taksten vedlagt salgsoppgaven at den påviste garasjen hadde ”behov for renovering/oppgradering”. Det opplyses også i salgsoppgaven under ”øvrige kjøpsforhold” at sameiet ”vurderer å bygge garasjeanlegg”.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved beskrivelsen av garasjen. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.