Klage nr 2011164

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     iHus avd. Grünerløkka

 

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Den 29. mars 2010 mottok klageren tilbud om salg av sin leilighet fra innklagede. Oppdragsavtale ble inngått, avtalen er ikke datert. Samarbeidet mellom partene var vanskelig, og eiendommen ble ikke solgt i løpet av oppdragsperioden. Innklagede fakturerte klageren for et etableringsgebyr på kroner 6 900 og øvrige utlegg.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren har bodd i utlandet i noen år, og da det gikk opp for klageren at han aldri kom til å flytte tilbake til Norge, tok han kontakt med tre eiendomsmeglere angående salg av sin loftsleilighet.

 

Den 29. mars 2010 fikk klageren tilbud fra innklagede som fikk oppdraget. Grunnen til at innklagede fikk oppdraget var at han tidligere hadde solgt tilsvarende leilighet langt over takst, samt var kjent med takstmannen som klageren hadde benyttet to år tidligere. Det var

 

også viktig å komme i gang med visning/ salg i løpet av mai. De fleste meglere anbefaler at man bør selge i mai og januar. Dette året var det viktig å holde visning før VM i fotball.

 

Klageren mener at innklagede på tidspunktet da han fikk oppdraget, visste hva han drev med og at visning kunne bli avholdt i mai. Klageren regnet også med at innklagede kunne få solgt boligen over takst og til en pris på rundt kroner 2 800 000.

 

Klageren har kommet frem til kroner 2 800 000 på følgende måte: Innklagede har meddelt at han har solgt tilsvarende leilighet 18 % over takst. Klagerens leilighet kan justeres opp fra dette beløpet av to grunner: (1) klagerens leilighet har lavere fellesgjeld, og (2) det har vært en generell prisøkning siden tilsvarende leilighet ble solgt.

 

Klageren gir uttrykk for at han har 30 års erfaring med internasjonale kontraktsforhandlinger og derfor et godt utgangspunkt. Siden klageren bor i utlandet, måtte klageren gjøre alle forhandlinger per e-post, men han har god erfaring også med dette.

 

Etter at oppdraget var avtalt og salgsarbeidet skulle begynne, merket klageren at oppdraget begynte å trekke ut i tid. Klageren skjønte ikke hvorfor før han sjekket FINN.no, hvor klageren konkluderte med at halvparten av boligene i området ble solgt gjennom innklagede. Klageren mener at innklagede var veldig opptatt fordi han hadde for mange kunder. Klageren hadde planlagt visning i mai, men dette begynte klageren å tvile på at lot seg gjøre.

 

Klageren inngikk da avtale om visning den 3. og 6. juli som var før fotball-VM. Dette garanterte innklagede at han ville gjennomføre.

 

Fredag 28. mai sa innklagede at han ikke ønsket å selge klagerens leilighet med mindre klageren var villig til å selge 20 prosent under takst og 40 prosent under innklagedes forventede pris før oppdraget ble inngått. Det var da mindre enn én uke til visning, og det var enda ikke satt inn noen annonse på FINN.no. Klageren mener at innklagede krevde endring av prisforventningen fordi de ønsket å kvitte seg med oppdragsgivere som trengte mer enn én visning.

 

Klageren hadde et privat bud på kroner 2 000 000 allerede før innklagede fikk oppdraget. Klageren hadde ikke behov for å gi innklagede et oppdrag dersom klageren hadde vært villig til å selge for kroner 2 000 000.

 

Klageren anfører at forholdet er å anse som et kontraktsbrudd. Klageren skaffet deretter en ny eiendomsmegler som klarte å selge til takst i et dårligere marked. Innklagede fakturerte klageren for oppdraget og oversendte saken til inkasso da betaling uteble.

 

Klageren ønsker en avgjørelse på om innklagede har brutt god meglerskikk og at det forelå kontraktsbrudd. Videre ønsker klageren en avgjørelse på at innklagede urettmessig har fakturert klageren for oppdraget og erstatning for eventuelle ekstra kostnader som har blitt påført klageren.

 

Innklagede anfører:

Det var vanskelig å samarbeide med klageren fra første dag. Klageren ønsket ikke å signere oppdragsavtalen før han fikk taksten, men innklagede påpekte at han ikke hadde myndighet til å bestille noen opplysninger før oppdragsavtalen var signert.

 

Innklagede fikk oversendt en takst som klageren tidligere hadde fått. Da innklagede selv befarte leiligheten, så han at standarden var langt under forventningene og at klageren dermed ikke kunne forvente en pris på nivå med summen som tidligere var diskutert.

 

Da innklagede ut fra sin erfaring mente at leiligheten var betraktelig overpriset og samarbeidet med klageren dessuten gikk dårlig, valgte innklagede å avslutte samarbeidet.

 

Ifølge oppdragsavtalen punkt 3 kan hver av partene si opp oppdraget uten varsel. Videre fremgår det av oppdragsavtalen punkt 4 at oppdragsgiveren skal betale et etableringsgebyr på kroner 6 900, samt for visninger og dokumenterte kostnader dersom handel ikke er kommet i stand eller oppdraget sies opp av en av partene.

 

Oppdragsgiveren påstår at innklagede på den tiden hadde for mange oppdrag og at dette var grunnen til at han ville ”kvitte” seg med oppdragsgivere som ville trenge mer enn én visning.

 

Saken foregikk i mai 2010. Ansvarlig megler som hadde oppdraget, solgte fire leiligheter i mai 2010. Det kan dermed avvises at innklagede hadde for mange oppdrag til å kunne ivareta samtlige av sine kunder. I løpet av en vanlig måned kan innklagede megler uten vanskeligheter selge mer enn ti enheter.

 

Innklagede mener at oppdraget har blitt utført i henhold til god meglerskikk og at han oppfylte sin omsorgsplikt ved ikke å legge mer tid i et arbeid som ville ha medført ytterligere kostnader for kunden uten forventet resultat.

 

På grunn av dårlig samarbeid valgte innklagede å avslutte avtalen. Klageren må derfor betale etableringsgebyret og dokumenterte kostnader.

 

Innklagede avviser klagerens påstand om at det foreligger kontraktsbrudd.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at han var opptatt av at det skulle holdes visning i mai.

 

Klageren opplyser videre at han hadde et praktisk problem da han skulle signere oppdragsavtalen. For å anskaffe en scanner, måtte han reise til en annen by. Klageren mener at innklagede viste lite fleksibilitet. Klageren var på sin side fleksibel ved å akseptere at visningen ble flyttet fra mai til juni. Klageren gikk også med på at det ble gjort en takstoppdatering i stedet for innhenting av ny takst.

 

Klageren forespør hva som var hensikten med å inngå oppdraget dersom samarbeidet var dårlig allerede før oppdragsavtalen ble signert.

 

I følge fakturaen ble avtalen avsluttet etter seks måneder som var tidsperioden i avtalen. Klageren presiserer at avtalen ble inngått med garanti om visning 3. og 6. juni. Den 29. mars skrev innklagede følgende:

 

”Ser ut ifra taksten at det er [takstmann X] som har tatt taksten. Dette er faktisk takstmannen som jeg bruker også. Vet derfor at taksten er helt riktig, og tørr derfor å sende deg tilbud på e-post uten å ha sett leiligheten. Legger ved et prospekt på en ganske tilsvarende leilighet som jeg solgte i forrige uke til kroner 2.580.000,- til kroner 390. 000,- over takst.”

 

Første gang klageren hørte at prisen var for høy var fredag 28. mai. Innklagede kunne altså gitt tilbakemelding i to måneder, men valgte å kommunisere sine betenkeligheter med prisforventningen bare fire arbeidsdager før visning. På dette tidspunktet skulle leiligheten ligge annonsert på FINN.no. Da forstod klageren at innklagede ikke kunne levere som avtalt.

 

 

Innklagedes ytterlige anførsler:

Innklagede har ikke mulighet til å innhente verken opplysninger eller takst før signert oppdragsavtale foreligger. Det ble purret på oppdragsavtalen flere ganger uten at signert oppdragsavtale ble oversendt. At selgeren trenger å foreta en reise for å kjøpe ny scanner, kan ikke være av relevans.

 

Innklagede viser til tidligere anførsler vedrørende grunnlaget for å si opp avtalen og tilføyer at takstmannen som utførte taksten, ble klaget inn til takstklagenemnden for at taksten var for lav noe den absolutt ikke var på det daværende tidspunkt. Innklagede tok derfor en riktig avgjørelse da han valgte å avslutte oppdraget.

 

Det ble opprinnelig avtalt visninger i slutten av mai og senere 3. og 6. juni. Da prosessen ble mer langvarig enn opprinnelig antatt fordi klageren brukte lang tid på å få oversendt oppdragsavtalen, og fordi samarbeidet var vanskelig, valgte innklagede å avslutte oppdraget. Dette var det full adgang til etter oppdragsavtalen.

 

Innklagede viser til sine tidligere anførsler i saken.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener at avtalen gikk ut på grunn av at boligen ikke var solgt innen seks måneder.

 

Innklagedes atter ytterlige anførsler:

Innklagede mener at det stemmer at avtalen gikk ut på tid etter seks måneder og at klageren derfor fikk tilsendt faktura på påløpte kostnader i overensstemmelse med oppdragsavtalen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med innklagedes opptreden i forbindelse med inngåelse av oppdraget, forberedelse av annonsering og visninger, betaling for oppdraget og bruk av inkasso.

 

Reklamasjonsnemnda skal først ta stilling til om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med at han påtok seg oppdraget.

 

Før oppdragsavtalen ble inngått, skrev innklagede i e-post av 29. mars 2010 (gjengitt i klagerens ytterligere anførsler) bl.a.

 

”Vet derfor at taksten er helt riktig, og tørr derfor å sende deg tilbud på e-post uten å ha sett leiligheten. Legger ved et prospekt på en ganske tilsvarende leilighet som jeg solgte i forrige uke til kroner 2.580.000,- til kroner 390.000,- over takst.”

 

Når innklagede skriver at taksten ”er helt riktig” og at han vil sende et tilbud, må dette ses i lys av at det tilbudet som ble sendt, var en oppdragsavtale med alternativer for vederlagsberegningen, slik eiendomsmeglingsloven § 7-1 krever. Gjennom opplysningen om salgssummen for den ”ganske tilsvarende leilighet” ble det skapt en prisforventning. Klageren har imidlertid åpenbart ikke basert seg på dette da han i e-post av 30. mars 2010 skriver:

 

”Men taksten er 2 år gammel så jeg antar vi trenger en ny siden gjelden er redusert og så har den vel steget litt i verdi?”

 

Opplysninger om hva tilsvarende boliger i samme strøk er solgt for, gir ikke et slikt grunnlag for prisforventning at det kan oppfattes som et løfte om hvilken pris som vil bli oppnådd.

 

Som svar på klagerens e-post av 30. mars 2010 skriver innklagede i e-post senere samme dag om verdistigningen bare at verdien ”kommer til å bli noe høyere”.

 

For øvrig er det ikke dokumentert at innklagede har gitt noen opplysninger om prisforventninger før oppdragsavtalen ble undertegnet.

 

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke dokumentert noe som tilsier at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uriktige opplysninger om forventet pris på innklagedes eiendom.

 

Det neste spørsmålet gjelder forholdet mellom taksten og innklagedes oppfatning om hva som er riktig pris. Den 28. mai skrev innklagede til klageren:

 

 

 

Den nye taksten er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda. Dette er imidlertid ikke avgjørende for at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi beskjed om at hans vurdering av prisen avviker fra taksten og klagerens forventninger.

 

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har megleren en selvstendig plikt til å vurdere opplysningene i taksten om antatt markedspris. Det er i strid med god meglerskikk å gå ut med en pris som etter meglerens oppfatning er uriktig. Innklagede har dermed ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi uttrykk for at taksten er for høy og at han ikke ville legge ut eiendommen for salg for den pris som klageren ønsket.

 

Ytterligere et spørsmål er om innklagede har ventet for lenge med å gi klageren nærmere opplysninger om til hvilken pris innklagede mente at eiendommen skulle annonseres for.

 

Det synes som om oppdragsavtalen ble undertegnet i perioden mellom 18. og 21. mai. Den nøyaktige datoen fremgår ikke av oppdragsavtalen ettersom innklagede hadde sendt klageren en oppdragsavtale som klageren fylte ut og underskrev uten å påføre dato.

 

Før oppdragsavtale er inngått, kan det ikke forventes av megleren påbegynner arbeidet med salg av en eiendom, og det kan etter omstendighetene være i strid med god meglerskikk å arbeide med et oppdrag før oppdragsavtale er inngått. Når klageren hevder at innklagede ventet i omtrent to måneder før han meddelte at taksten var for høy, ser han således bort fra at innklagede ikke hadde noe oppdrag i størsteparten av denne perioden.

 

Av e-post av 26. mai fra innklagede til klageren fremgår det dessuten at innklagede mente at det fortsatt heftet uklarhet om et punkt i oppdragsavtalen. På bakgrunn av den omfattende korrespondansen mellom partene før oppdragsavtale ble undertegnet av klageren, er det forståelig at innklagede ønsket avklaring av alle forhold vedrørende oppdraget før han påbegynte arbeidet.

 

Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at innklagede sendte klageren oppdragsavtale den 19. april etter at det hadde vært relativt omfattende e-postkorrespondanse mellom partene. I forbindelse med oversendelsen skriver innklagede eksplisitt at han trenger undertegnet oppdragsavtale før han kan gå i gang med arbeidet med oppdraget. Deretter gikk det ca en måned før klageren returnerte den undertegnede oppdragsavtalen.

 

På denne bakgrunn kan Reklamasjonsnemnda ikke se at innklagede har brukt uakseptabelt lang tid fra oppdraget var inngått til han den 28. mai fikk avklart hva slags pris eiendommen skulle legges ut for.

 

Klageren har også vært kritisk til at visninger ikke kunne avholdes i mai. Ut fra det som fremgår over om tidspunktet for inngåelsen av oppdragsavtalen, kan innklagede ikke kritiseres på dette punktet.

 

Reklamasjonsnemnda går så over til å vurdere meglers krav på vederlag. Det fremgår av oppdragsavtalen punkt 4:

 

”4. Eiendomsmeglerens rett til vederlag dersom handel ikke kommer i stand.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp av en av partene, skal oppdragsgiver betale etableringsgebyr, visninger og dokumenterte kostnader. Dette gjelder ikke når vederlaget er avtalt på timebasis. Da skal det betales for dokumentert tidsforbruk i sin helhet inkl. visninger og dekning av utlegg.

…”

 

Faktura fra innklagede av 29.11.2010 er i overensstemmelse med oppdragsavtalen. Klagen fører således ikke frem på dette punktet.

 

Spørsmålet om innklagedes bruk av inkasso for å inndrive sitt tilgodehavende er ikke særlig godt belyst for Reklamasjonsnemnda. Av det som fremgår, er det imidlertid ingen holdepunkter for at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sende kravet til inkasso, jf. også Reklamasjonsnemndas bemerkninger i RfE 2010100-2.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.