Klage nr 2012013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Postbanken Eiendom Bryn
Saken gjelder: Meglers utlegg
Saksfremstilling:
Klageren og innklagede inngikk oppdragsavtale om salg av klagerens bolig i starten av april 2011. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden, og klageren mener hun er blitt fakturert mer enn det som fulgte av oppdragsavtalen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at den mottatte regningen fra innklagede ikke stemmer med hva de hadde blitt enige om.
I mars 2012 bestemte klageren seg for å selge huset sitt. Etter kontakt med flere meglere bestemte hun seg for å bruke innklagede, som tidligere hadde gitt en verdivurdering av huset i forbindelse med refinansiering. Klageren oppfattet ham som svært optimistisk og at han allerede før oppdragsinngåelsen hadde kontakt med to interessenter.
Klageren opplyste om at hun før oppdragsinngåelsen spurte innklagede om hvor mye det ville koste henne dersom boligen ikke ble solgt, hvorpå innklagede svarte ca. kr. 12 000. Da klageren senere fikk oppdragsavtalen til gjennomlesning, så hun at prisen var kr. 12 862 dersom handel ikke kom i stand. Klageren undertegnet oppdragsavtalen den 5. april 2011, og avtalens utløpsdato var 5. oktober samme år.
Etter dette startet ferdigstillelse av hus, fotografering og taksering før boligen ble annonsert på blant annet FINN.no. Første visning ble satt til 16. mai. Klageren viser til en av innklagedes e-poster der han skriver at hun skal ha bedt ham legge ut for foto, takstmann og salgsoppgave. Dette stemmer ikke ifølge klageren. Det var innklagedes forslag at han skulle legge ut for dette, noe hun aksepterte.
Klageren anfører at innklagede var sikker på at huset ville bli solgt etter første visning. Da hun dro fra huset, merket hun seg imidlertid at det ikke var satt opp noe visningsskilt ved avkjørselen fra hovedveien. Innklagede forklarte det med at det nærmest var gått ”sport i” å velte andre megleres skilt. Neste dag var forklaringen at en annen megler fra innklagede meglerfirma hadde tatt med seg skiltene ved en feiltakelse. Da klageren kom tilbake etter en time, hadde ingen interessenter vært på visningen. Det kom heller ingen på neste visning. På visning nummer tre lå alle visningsskiltene som var satt opp, på bakken. Klageren anfører at dette selvfølgelig kunne skyldes at det blåste. Heller ikke denne gangen kom det noen på visning. Klageren var selvfølgelig både skuffet og forundret. Innklagede uttrykte selv overraskelse, og han tilbød seg å ha ytterligere en visning samtidig som han avsto fra honorar for de tre første visningene. Dette takket klageren selvfølgelig ja til.
Etter denne tredje visningen uten besøkende sa klageren ifra til innklagede at hun ikke hadde råd til å ha visning etter visning, da risikoen for ikke å få solgt hadde blitt mer markant. Klageren spurte om innklagedes råd, og om hva forklaringen kunne være. Klageren viser til at det på denne tiden var et ”glohett” marked. Innklagedes forklaring var at boligen kanskje var for liten, og han foreslo også å sette ned prisen. Prisen ble etter dette satt ned med kr. 200 000 sammenliknet med taksten. Innklagede foreslo også å fjerne boligen fra FINN.no en stund, slik at de kunne gjøre noen forbedringer i presentasjonen og legge den ut igjen for salg etter skoleferiens start. Klageren var nå begynt å bli litt bekymret og foreslo at hun selv skulle ta imot interessenter på visning etter avtale, og at hennes telefonnummer skulle settes inn i annonsen. Dette ønsket innklagede ikke.
Klageren fulgte innklagedes råd og boligen ble fjernet fra nett og lagt ut igjen i ferien. Fra det tidspunkt og frem til oppdragsavtalen utløp i november hadde det vært tre interessenter på visning. Ingen av dem virket seriøst interessert, og det ble ikke lagt inn noe bud. Innklagede skal ha mottatt et bud fra en utbygger på kr. 1 200 000. Taksten var kr. 3 000 000. Innklagede ble etter dette mer og mer utilgjengelig. Han foreslo å senke prisen ytterligere for å trekke folk til visning, og antydet kr. 2 400 000. Klageren følte hun ikke kunne gå med på en slik betydelig redusering. Taksten og prisantydning var satt av innklagede og takstmann, ikke av klageren.
Klageren anfører at det kunne ta bortimot 14 dager før innklagede ringte tilbake. I september ble det avtalt at det skulle avholdes åpen visning. Klageren ba innklagede om å ta kontakt med hennes sønn angående datoer da hun oppholdt seg i utlandet på dette tidspunktet. Det gikk over en uke uten at klagerens sønn ble kontaktet. Klageren tok på nytt kontakt med innklagede, som skal ha uttalt at ”han må ha sendt det til en annen ved samme navn”. Klageren tror innklagede mistet interessen etter de tre mislykkede visningene, og anfører at det ikke virket som om innklagede manglet oppdrag.
Etter at oppdraget hadde gått ut, tok innklagede igjen kontakt med klageren med informasjon om at han hadde et par som var interessert. Heller ikke denne gang kom det inn noe bud. Da klageren kom tilbake til Norge, oppdaget hun at oppdraget var gått ut og gjorde innklagede oppmerksom på dette, og ba om en avslutning av oppdraget.
Klageren mottok regning fra innklagede på kr. 22 362, noe hun reagerte sterkt på. Hun hadde regnet med at regningen skulle være på kr. 12 682. Klageren anfører at innklagede opererte med forskjellige regnestykker og priser. Innklagede påstår ifølge klageren at det i salgsoppgaven var oppgitt en pris på kr. 9 900 dersom handel ikke kom i stand. Videre var det avtalt tilrettelegging på kr. 10 000, en markedspakke på kr. 7 990 og visninger til kr. 1250 per time. Klageren anfører at hun ikke fikk tilsendt salgsoppgaven til gjennomlesing, og at dette heller ikke er i samsvar med oppdragsavtalen. Klageren er heller ikke blitt gjort oppmerksom på at dette er skrevet i salgsoppgaven. Klageren anfører at innklagede igjen opererte med andre tall i e-postkorrespondansen dem imellom.
Klageren anfører at megleroppdraget har vært en dyr skuffelse der innklagede har misbrukt hennes tillit ved å ikke ta oppdraget seriøst, løyet om pris dersom handel ikke ble sluttet, ignorert forespørsler og vært utilgjengelig.
Ifølge klageren sitter hun med en oppfatning om at innklagede megler hadde mange oppdrag. Hun synes det er merkelig at boligen, som er velholdt og pen, ikke fikk noe interesse i et ellers ”glohett” marked der stort sett alt annet ble solgt for en pris langt over takst. Klager mener også det er merkelig at hun måtte vente opptil 14 dager etter henvendelse for å få svar fra innklagede, og lurer i den forbindelse på hvor tilgjengelig innklagede var i forhold til mulige interessenter. Dette var grunnen til at hun ba om at hennes eget telefonnummer ble satt opp i annonsen.
Klageren viser til at hun har innbetalt kr. 17 362 til innklagede. Hun ble også lovet at hun skulle få de resterende salgsoppgavene, noe hun ikke har mottatt.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at det ble holdt to møter før oppdragsavtalen ble undertegnet. På første møtet ble salgsprosessen og avtalen grundig gjennomgått. Avtalen ble også lagt igjen hos klageren for gjennomlesning. På det andre møtet ble oppdragsavtalen igjen gjennomgått før begge parter undertegnet.
Innklagede viser til at klageren påsto at det tydelig sto at kr. 12 682 var prisen dersom handel ikke fant sted. Ifølge innklagede står dette imidlertid ikke i oppdragsavtalen. Derimot står det under punkt 6 at kr. 12 682 er utlegg som megleren kan kreve dekning for. Disse utleggene påløper i forskjellige stadier av salgsprosessen, noe når oppdraget starter og noe ved salg og oppgjør. Dette er ifølge innklagede ikke en total oppsummering av kostnader ved avbrutt salg, og det er heller ikke informasjon i dette punkt som gjør at det kan forstås slik. Derimot står det i punkt 5 klart og tydelig hva som skal betales av vederlag dersom salg ikke er kommet i stand i oppdragstiden.
Visning og skilting ved visning:
Innklagede anfører at første visning ble avholdt den 22. mai, det ble da satt opp fire visningsskilt. Det ene skiltet var borte da visningen var over uten av innklagede kjenner årsaken til dette.
Ved andre visning, 23. mai, ble det også satt ut fire visningskilt, som alle sto på sin plass da visningen var over.
Ved tredje visning, 29. mai, ble det også satt opp fire visningsskilt. Denne dagen blåste det mye og noen av visningsskiltene hadde blåst ned. Innklagede anfører at han som megler ikke har mulighet til å løpe ut og sjekke skiltene under visningen.
Innklagede anser skiltingen for å være god da han benyttet seg av totalt fire skilt. Uansett om skilt har blitt borte eller blåst ned, vil interessenter ifølge innklagede finne frem idet de fleste har GPS i bil, på mobiltelefon eller lignende. Som eksempel viser innklagede til at det ikke brukes skilt ved privatvisning, men interessentene finner likevel frem. Innklagede mener det har liten betydning for interessentene om et skilt har blåst ned.
Respons etter visning:
Ifølge innklagede stemmer det at det ikke var noen interessenter på besøk ved første visningsrunde. Da det ikke var noen besøkende, fikk innklagede heller ikke tilbakemelding fra interessenter. Innklagede opplyser at meglere ofte bruker slike tilbakemeldinger for å eventuelt gjøre endringer i markedsføringen. Innklagede anfører at han etter visning ble sittende i over 30 minutter sammen med klageren for å diskutere hva de kunne gjøre annerledes, og som den profesjonelle part kom han med mange forslag til endringer.
Det første som ble gjort, var å opprette enda en annonse på FINN.no i kategorien rekkehus. Bakgrunnen for dette var at boligen er 84 m2 i p-rom. Innklagede opplyste klageren om at de som er på jakt etter enebolig ofte forventer en større bolig, og at det derfor kunne være lurt å henvende seg også til de som primært var på utkikk etter rekkehus eller tomannsbolig. Etter dette lå det altså to annonser ute på FINN.no, en under kategorien enebolig og en under kategorien rekkehus.
Etter tredje visning uten besøk valgte innklagede ikke å fakturere klageren for disse tre visningene. Klageren begynte å miste troen på å få solgt boligen, men innklagede mente det var for tidlig å gi opp, og informerte klageren om at det ikke er unormalt at en bolig ikke blir solgt umiddelbart. Klageren ønsket å foreta privatvisninger fremover, og dette var et forslag innklagede støttet. Etter en uke uten henvendelser på annonsen, foreslo innklagede å sette opp en åpen visning, men dette fikk han ikke aksept for da klageren planla å oppholde seg i utlandet.
Innklagede foreslo for klageren å ta bort annonsen, for deretter å legge den ut igjen med ny pris. Dette er i følge innklagede et normalt tiltak som meglere bruker når det ikke kommer inn henvendelse. Grunnen er at annonsen på dette tidspunkt har havnet bak mange andre på FINN.no. Innklagede fikk aksept for begge tiltak, og prisantydningen ble satt ned med kr.
200 000. Boligen ble så lagt ut igjen med den nye prisen, og det begynte å komme inn henvendelser.
Det ble etter dette holdt en privatvisning for interessent A den 26. juni. Denne visningen ble holdt av klageren selv. A viste imidlertid ikke mer interesse etter visningen, og innklagede foreslo igjen å holde en åpen visning. Dette ble ikke akseptert av klageren. Den neste som tok kontakt, var en utbygger. Innklagede holdt selv privatvisning for denne interessenten den 3. juli. Utbyggeren hadde mange spørsmål og ønsket å se tegninger, noe klageren fremskaffet. Det ble igjen holdt visning for denne interessenten dagen etter. Innklagede hadde nå holdt fem visninger uten å fakturere klageren for disse. Utbyggeren ba innklagede forhøre seg med klageren om hva hun ville tenke dersom han la inn et ”skambud”. Innklagede ba utbyggeren sende ham et skriftlig bud, noe han ikke gjorde til tross for flere oppfordringer.
Klageren ville etter dette ikke ha flere åpne visninger, kun privatvisninger. Innklagede opplyste om at han da inntok en passiv posisjon i markedet, der han var avhengig av at interessenter tok kontakt. Innklagede sa til klageren at han ville ta kontakt dersom noen viste interesse for boligen. Etter ca. to uker gav klageren beskjed om at hun hadde bestemt seg for å leie ut boligen, og at hun ønsket å avslutte salgsoppdraget. Innklagede foreslo at siden de allerede hadde boligannonsen på Internett, kunne han likegodt kjøre et parallelt løp mellom salg og utleie, noe klageren godtok. Innklagede sendte over bilder slik at klageren kunne utforme en annonse for utleie.
Den 15. september ble det igjen holdt privatvisning, denne gangen av klageren selv. Den siste privatvisningen ble holdt i oktober, og de var da noe på overtid i forhold til oppdragsavtalen. Interessentene opplyste at de var interessert i boligen, men at de ønsket å reise på flere andre visninger før de bestemte seg.
Innklagede anfører at klageren oppholdt seg en del i utlandet mens oppdraget pågikk. Den første tiden hadde hun også noe dårlig dekning på telefonen og dårlig tilgang til Internett, og derfor gikk mye av korrespondansen via sms. Dette var også en av grunnene til at innklagede ikke ønsket å legge ut selgers telefonnummer i annonsen.
Innklagede viser til at klageren hevder at hun ikke var fornøyd med annonseutformingen og språket i annonsen. Innklagede sendte over utkastet til annonsen til klageren før den ble publisert, hvorpå han fikk noen tilbakemeldinger på endringer som han utførte. Deretter fikk han en sms fra klageren den 18. mai der hun skriver ” (…) har også fått sett på annonsen nå. Ser fin ut (…)”. Innklagede spør seg hvordan han kunne tolket dette som at klageren var noe annet enn fornøyd.
Innklagede viser i sitt tilsvar til den vedlagte annonsestatistikken fra FINN.no. Her kommer det frem at det i en periode over ca. fem måneder var 4693 visninger av annonsen, men kun to forespørsler og fire spørsmål per e-post. Dette utgjør ca. én henvendelse i måneden. Innklagede påpeker at markedet som helhet var glohett, men at dette dessverre ikke gjaldt for denne boligen.
Innklagede viser til klagerens påstand om at det er en god tilleggsinntekt for meglere dersom de tjener kr. 10 000 – 20 000 uten å ha fått solgt en bolig. Han opplyser i denne forbindelse at han ikke har tjent noe på dette oppdraget da det kun er markedspakke og utlegg som er fakturert klageren. Innklagede mener han har tapt både tid og penger på oppdraget da det endte uten salg.
Gjennomgang av oppdragsavtale og tall
Innklagede viser til klagerens påstand om at innklagede opererer med forskjellige priser og regnestykker, og at kontrakten er konstruert slik at man enkelt kan forvirre oppdragsgiver. Innklagede mener oppdragsavtalen oppfyller de krav som følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4. Grunnen til at oppdragsavtalen opererer med forskjellige tall, er at oppdragsavtalen skal ta høyde for forskjellige utfall, som for eksempel hva det koster dersom oppdraget sies opp eller hva det koster dersom oppdraget går ut tiden osv.
Dersom innklagedes intensjon var å tjene penger på klageren etter at oppdraget hadde gått ut, ville han fakturert for fullt tilretteleggingsgebyr, samt visninger slik det er nevnt under oppdragsavtalens punkt 5. Innklagede har derimot kun fakturert klageren for faste utlegg og markedspakke, dvs. kun de utgiftene innklagede har hatt ved oppdraget. Dette utgjør:
- Kr. 7 990 for markedspakke, nabobrev, miniprospekter, Internett-annonsering, plakater, kostnader hos trykkeri, programkostnader osv.
- Kr. 1 550 for fotograf.
- Kr. 4 125 til takstmann.
- Kr. 1 550 for avisannonsering
- Kr. 1 000 for andregangs innrykk på FINN.no
- Kr. 202 for grunnboksutskrift.
- Kr. 400 for kopi av ferdigattest.
- Kr. 545 for kopi av reguleringskart.
Dette utgjør totalt kr. 17 362.
Innklagede mener han har gjort en solid jobb i forsøket på å få solgt boligen. At klageren ikke ønsket å følge hans råd med hensyn til visninger og prising i markedet når boligen viste seg å være vanskelig å selge, er hennes valg, men det gjorde ikke innklagedes jobb noe enklere. Når det gjelder avslutning av oppdraget, mener innklagede at han har vært grei med klageren da han ikke har tatt betalt for den jobben han faktisk har gjort, men kun fakturert for de kostnadene innklagede har hatt. Det er ingen selvfølge at en megler gjør dette.
Innklagede mener klagen må avvises da klageren både har hatt tid til å lese gjennom oppdragsavtalen, og fått den gjennomgått av innklagede før den ble undertegnet.
Videre har innklagede valgt ikke å fakturere for det arbeid som er gjort til tross for at avtalen gir ham mulighet til dette ved at det kunne faktureres for visninger og tilretteleggingsgebyr.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anfører at innklagede brukte mye tid på å få hennes tillit ved å fortelle om egen erfaring, kompetanse og områdekunnskap. Hun bestrider at det har stått fire synlige visningsskilt.
Klageren viser til at det var innklagedes forslag å holde tre visninger gratis. Allerede ved inngåelsen av oppdraget hadde klageren gjort innklagede oppmerksom på hennes pressede økonomiske situasjon. Hun ønsket privatvisninger først og fremst for å begrense kostnadene. At klageren oppholdt seg i utlandet er etter hennes syn irrelevant da hennes sønn bodde i huset og kunne ta imot interessenter.
Klageren mener at det stemmer dårlig at innklagede prøvde å involvere henne. Det var derimot hun som søkte å involvere ham. Det var ikke slik at klageren ikke fulgte innklagedes råd. I ettertid ser hun at hun ikke skulle fulgt disse rådene. Klageren kan fortsatt ikke se hvorfor innklagede mener det var riktig å fjerne annonsen en hel måned bare fordi det var avholdt tre visninger. Ifølge klageren hadde innklagede aldri nevnt med et ord at det ville koste kr. 1000 ekstra for å legge ut annonsen på nytt. Helst hadde klageren sett at annonsen som lå under kategorien rekkehus, hadde et annet innhold, tekst og utforming. Hennes hus er en selveierbolig med tomt og har således ingen husleie og fellesutgifter.
Klageren kan ikke se at det er relevant for saken at hun hadde begynt å vurdere å leie ut boligen.
Klageren viser til at innklagede mener han har sendt melding feil da han skulle ta kontakt med hennes sønn. Hun etterlyser dokumentasjon på at innklagede i det hele tatt har sendt denne meldingen.
I følge avtalen skulle det trykkes opp 50 salgsoppgaver. Det skulle også henges opp plakater på butikker mv i nærheten. Klageren anfører at hun ikke har mottatt de resterende salgsoppgavene. Hun anslår at det må være ca. 40 salgsoppgaver igjen. Hun har heller ikke sett noen annonser vedrørende hennes hus på lokalbutikkene. Klageren anfører at hun heller ikke har sett at det har vært trykket opp og distribuert nabobrev. Videre lurer hun på hva ”programkostnader mv” er.
I e-postkommunikasjonen som følge av at klageren protesterte på fakturaen, skal innklagede ha svart at klageren skulle få de resterende salgsoppgavene ved betaling av fakturaen. Denne ble i følge klageren betalt innen forfallsdatoen.
Klageren anfører at hovedgrunnen for hennes klager er at hun føler seg lurt av innklagede. Klageren står fast ved påstandene i sin klage og mener innklagede bevisst har villedet henne.
Klageren har fremlagt vitneerklæringer fra to personer som skal ha fulgt hele prosessen.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren anfører også at når det gjelder møte med utbyggeren var det slik at innklagede gjerne ville ta det selv, selv om han ikke tok betalt for det. Innklagede foretrakk det fremfor at klageren eller hennes sønn skulle ta dette møtet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede mener det er beklagelig at klageren ikke er like fornøyd som deres øvrige kunder. Uavhengig av om innklagede er enig i klagerens fremstilling, har han tilbakebetalt hele tilretteleggingsgebyret, noe som gjør at han ikke sitter igjen med noe betaling for arbeidet. Utleggene må innklagede belaste klageren da dette er penger han har lagt ut for henne.
Innklagede anfører at han ikke kjenner igjen klagerens beskrivelse av megleren som person.
Innklagede nevner også at han har 25-30 salgsoppgaver liggende som kan hentes av klageren dersom hun ønsker dette.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klageren anfører at sakens kjerne er hva de hadde avtalt at hun skulle betale dersom huset ikke ble solgt, og mener innklagedes anførsler vrir saken bort fra dens kjerne.
Klageren mener hun er blitt villedet av innklagede, og at innklagede har lurt henne og løyet til henne.
Klageren viser til at innklagede antyder at hun har vært utspekulert ved å ha tilhørere tilstede ved deres samtaler. Klageren anfører at dette henger sammen med at hun på disse tidspunktene har vært borte på besøk og derfor vært i samme rom som andre.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at partenes fremstilling har vært omfattende og de har derfor blitt noe strammet inn. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Det er for Reklamasjonsnemnda fremlagt både oppdragsavtale og en oppgjørsoppstilling som bekrefter at klageren kun er fakturert for den omtalte markedspakken og innklagedes direkte utlegg. Det er videre fremlagt erklæring fra to vitner. Disse erklæringene er datert henholdsvis 30. april og 25. april. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis for ikke å tillegge slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.
Det er i oppdragsavtalens punkt 5 avtalt at innklagede har krav på vederlag for tilrettelegging, markedspakke, visninger og markedsføring/annonsering. I tillegg er det i punkt 6 avtalt hvilke utlegg som kan kreves dekket. Honorar for tilrettelegging er i punkt 4 A) satt til kr. 10 000, og det er videre avtalt at det skal betales kr. 1 250 per visningstime.
Ut ifra dette har klageren allerede blitt gitt et avslag på kr. 16 250 (tilrettelegging, samt fem visninger). Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt på en slik måte at klageren har krav på ytterligere reduksjon i vederlaget.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.