Klage nr 2012026
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Trondheim
Saken gjelder: Arealsvikt
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte 7. oktober 2011 en hytte formidlet gjennom innklagede foretak. Hytta viste seg å ha p-rom på i alt 68 kvadratmeter i motsetning til 88 kvadratmeter som var markedsført på FINN.no og i salgsoppgaven.
Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne samt deres advokater blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klagerne anfører:
Klagerne kjøpte 7. oktober 2011 en hytte formidlet gjennom innklagede foretak. Kjøpesummen var kroner 2 250 000 og overtakelsesdatoen var 12. oktober 2011. Etter overtakelsen av eiendommen, oppstod det tvist mellom klagerne og innklagede vedrørende feilinformasjon fra innklagede knyttet til hyttas p-areal.
Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at megler har opptrådt erstatningsbetingende utaktsomt i forbindelse med markedsføringen av eiendommen. Innklagede må således erstatte klagerens økonomiske tap.
I september 2011 så klagerne en annonse for eiendommen på FINN.no. Prisantydningen var i annonsen angitt til kroner 1 750 000, og p-rom var angitt å være 88 kvadratmeter. Klagerne viser til annonsen og salgsoppgaven. I salgsoppgaven side 7 står det videre:
”Areal:
Bta/Bra/P-rom: 75/70/88 m2
Følgende rom inngår i primærareal: Gang, do, dusj, stue, kjøkken og tre soverom”.
I den innledende beskrivelsen om eiendommen på side 6 står det:
”Hovedhytta inneholder:… tre hyggelige soverom. Eiendommen har også et anneks på 20kvm. Annekset inneholder totalt seks sengeplasser og vedovn”.
Klagerne viser til boligsalgsrapporten som er inntatt som vedlegg i salgsoppgaven på side 28.
Klagerne ga inn bud på hytta i god tro om at hytta hadde 88 kvadratmeter i p-rom. Klagerne fikk til slutt tilslaget på eiendommen på kroner 2 250 000.
Den 7. oktober 2011 ble kjøpekontrakten signert og overtakelsen fant sted 12. oktober 2011. Den 16. oktober 2011 var klagerne på hytta første gang etter overtakelsen. Klagerne stusset da over arealet på hytta, og fikk påvist at arealet på hytta ikke var 88 kvadratmeter i p-rom som angitt i annonsen og salgsoppgaven utarbeidet av innklagede, men kun 68 kvadratmeter.
Klagerne er av den oppfatning at følgende forhold er i strid med god meglerføringskikk og kan anses som erstatningsbetingende uaktsom opptreden:
- Innklagedes opptreden før salget ble gjennomført
- Villedende markedsføring gjennom feil angivelse av p-rom i både annonsen på FINN.no og i salgsoppgaven som har medført for høy kjøpesum.
- Feil verdivurdering av eiendommen fra innklagede.
Vedrørende innklagedes opptreden før salget ble gjennomført, har innklagede gitt feil informasjon i markedsføringen av eiendommen og således påvirket kjøperen til å tro at boligen var større og således mer verdt enn det den faktisk er.
Innklagede viser til det som fremgår om meglersopplysningsplikt i NOU 2006:1 Eiendomsmegling, side 120 og fremhever at en lovpålagt minimumsopplysning er bebyggelsens areal. Dette følger også av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 6.
Innklagede er således ansvarlig for å gi korrekt informasjon om p-rom arealet i selve oppgaven. At klagerne ikke klarte å tilegne seg korrekte opplysninger om p-rom i den 14 siders lange boligsalgsrapporten som er lagt ved som vedlegg til oppgaven, er dermed et forhold som innklagede må ta risikoen for. At korrekt opplysning er gitt i boligsalgsrapporten er således ikke frifinnende for innklagedes brudd på opplysningsplikten. Innklagedes anførsel om at klagerne burde ha sett uoverensstemmelsen mellom BRA/BTA og p-rom kan heller ikke føre frem. Innklagede som profesjonell part har selv ikke reagert på dette, og det kan således ikke forventes at en ukyndig kjøper skal se uoverensstemmelsen. Det bemerkes i denne sammenheng at p-rom er det innklagede fremhever i annonseringen, og denne arealopplysningen klagerne legger til grunn for sammenligningen av eiendommer og pris.
Til støtte for dette synspunktet viser klagerne til klagesak 2010136 hvor Reklamasjonsnemnda konkluderte som følger:
”Eiendomsmegleren har i henhold til lov om eiendomsmegling § 6-7 (2) nr 6 en plikt til før handel sluttes å gi kjøperen opplysninger om bebyggelsens arealer m.m. Det må forventes at disse opplysningene er korrekte”… Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig av innklagede å oppgi feil areal på boligen”.
Vedrørende innklagedes villedende markedsføring gjennom feil angivelse av p-rom i både annonse på FINN.no og i salgsoppgaven mener klagerne at de ikke ville ha gitt samme kjøpesum for eiendommen dersom de hadde vært klar over at hytta kun hadde 68 kvadratmeter i p-rom areal.
Klagerne trodde hytta hadde p-rom areal 88 kvadratmeter og at de ga kroner 25. 568 pr kvadratmeter. Da det viste seg at hytta kun var på 68 kvadratmeter i p-rom medfører dette at klagerne har gitt kroner 33 088 pr kvadratmeter. Følgende regnestykke viser utfallet av kvadratmeterprisen for hytta:
Prisantydning kroner 1 750 000/ 68 kvadratmeter = kroner 25 735 pr kvadratmeter
Prisantydning kroner 1750 000/ 88 kvadratmeter = kroner 19 886 pr kvadratmeter
Kjøpesum kroner 2 250 000/68 kvadratmeter = kroner 33 088 pr kvadratmeter
Kjøpesum kroner 2 250 000/88 kvadratmeter = kroner 25 268 pr kvadratmeter
Det fremgår av høyesterettsdom inntatt i Rt. 2003 s. 612 at kvadratmeterpris er motiverende for enhver kjøper. Følgende uttalelse fra dommen hitsettes:
”Det må antas at antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere et prospekt opp mot andre som er aktuelle.”
Det er en presumsjon for at opplysningssvikten klagerne anfører har innvirket på avtalen. Dommen gjelder en kjøpers krav mot en selger, men klagerne mener at avgjørelsen har overføringsverdi til saken. Klagerne viser til avgjørelsens øvrige bemerkninger.
Vedrørende feil verdivurdering av eiendommen er det på det rene at verdivurderingen ble foretatt av innklagede. Boligsalgsrapporten inneholder ingen verdivurdering.
Basert på feilinformasjonen som foreligger i saken tilknyttet p-rom areal synes det mest sannsynlig at innklagede har foretatt en feilvurdering av verdien på eiendommen basert på antakelser om at hovedhyttas p-rom var 88 kvadratmeter.
Basert på at hytta faktisk kun har et p-rom areal på 68 kvadratmeter synes verdivurderingen for høy sett i sammenheng med hytteprisen for øvrig i området.
Det er klart kritikkverdig å fastsette feil pris på en eiendom. Dette følger av NOU 2006:1, Eiendomsmegling, side 116:
”Det er i strid med markedsføringsloven spesielt og god meglerskikk generelt at megleren går ut med en pris som bevisst er satt feil.”
Ved vurderingen av erstatningsansvar er klagerne av den oppfatning at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med markedsføringen av eiendommen og må erstatte klagernes økonomiske tap.
Arealavviket på 20 kvadratmeter p-rom utgjør ca. 23 prosent.
I høyesterettsdom inntatt i Rt. 2003 s. 612, ble et arealavvik på 10 kvadratmeter i en leilighet som var opplyst å være 112 kvadratmeter, hvilket tilsvarer et avvik på 8,9 prosent, ansett å være en klar mangel. Saken gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven. Angivelsen av arealavvikets størrelse som betinger ansvar har imidlertid stor overføringsverdi til klagernes sak og må anses avgjørende.
Avviket på 23 prosent er således klart å definere som et avvik det kan kreves erstatning for.
Meglere er underlagt et strengt profesjonsansvar, jf. Ot.prp.nr 16 (2006-2007) side 165. Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av opplysningssvikten ved å ha betalt mer for eiendommen enn den er verdt.
Ved fastsettelsen av størrelsen på avviket mellom en hytte på 88 kvadratmeter og 68 kvadratmeter, vil i utgangspunktet i den foreliggende sak være å dele kjøpesummen på antall kvadratmeter som eiendommen var opplyst å være, og deretter gange kvadratmeterprisen med antallet manglende kvadratmeter. Ved denne fremgangsmåten medfører at arealavvikets økonomiske størrelse er kroner 511 360. Klagerne er imidlertid klar over at pris på eiendommen bestemmes av mer enn bare kvadratmeter.
I tillegg krever klagerne erstattet sine utgifter til juridisk bistand i saken. Beløpet utgjør pr. i dag kroner 31 781 inklusive mva.
Påstanden blir som følger:
- Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
- Innklagede har opptrådt erstatningsbetingede uaktsomt i forbindelse med markedsføringen av eiendommen og må erstatte klagernes tap oppad begrenset til kroner 511 360.
- Innklagede pålegges å dekke klagernes sakskostnader på kroner 31 781.
Innklagede anfører:
Klagerne har ikke fremsatt noe konkret krav om prisavslag/ erstatning i møte med innklagede. Den ene av klagerne har i første ”møtet” møtt opp i innklagedes lokaler for å orientere om skrivefeilen i P-rom i salgsoppgaven og annonse. Dernest har de bedt om innklagedes syn på saken. Det fikk klagerne i det andre møtet, og der fikk de også en beklagelse for skrivefeilen hva angår p-rom.
Klagerne ble orientert om mulighetene for å ta saken inn for Reklamasjonsnemnda og rette kravet mot selgerens eierskifteforsikring.
Innklagede mener at de korrekte opplysninger om arealet på hovedbygningen og annekset fremgår klart i salgsoppgavens vedlegg fra takstmannen, som arealtallet viser til, og man kan med enkelthet lese areal på hovedbygningen i salgsoppgavens vedlagte tegninger av hovedbygningen. De faktiske forhold, både hva angår hovedbygningen og anneks var i tillegg klart synlige på visning.
Det var også oppgitt korrekte arealtall i salgsoppgaven for bruksareal og bruttoareal for hovedbygningen. Dermed var det innbyrdes uoverensstemmelse mellom tallene for p-rom på den ene side og BRA/BTA på den andre. BRA er minst like viktig ved kjøp av hytteeiendom som p-rom. Hvis arealet var så vesentlig som poengtert i reklamasjonen overfor selgeren, burde klageren reagert på dette.
I tillegg kommer det faktum at det i tillegg til hovedhytten var innredet et anneks på 20 kvadratmeter, noe som medfører at p-rom tallet, selv om det var en skrivefeil, likevel ikke medførte en reell feil, all den tid eiendommens totale areal (hovedbygget og anneks) er ca 88 kvadratmeter p-rom. Dette er påpekt og verifisert av utøvende takstmann.
Innklagede mener altså at skrivefeilen for ethvert tilfelle ikke har innvirket i saken og at det ikke foreligger erstatningsansvar for innklagede og at det heller ikke er grunnlag for prisavslag/ krav på erstatning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om det kan kreves erstatning for tap som følge av arealavvik.
Klagernes fremstilling har vært omfattende. Klagernes anførsler har derfor blitt noe strammet inn.
Det synes som om det foreligger en feilskrift fra innklagedes side ved at P-rom er oppført som 88m2, mens det reelle arealet ifølge taksten er P-rom 68m2. Dette er kritikkverdig, jf. emgll. § 6-7 (2) nr. 6 som pålegger megler å gi kjøperen en skriftlig oppgave om bl.a. ”bebyggelsens arealer”.
Reklamasjonsnemnda har for øvrig merket seg at taksten lå som bilag til salgsoppgaven, slik at de korrekte opplysningene og uoverensstemmelsen mellom disse opplysningene og de som var gitt i salgsoppgaven, var tilgjengelig for klageren.
Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om det er lidt et økonomisk tap og størrelsen på dette.
Reklamasjonsnemnda har ikke som praksis å tilkjenne saksomkostninger for saksbehandlingen ved nemnda.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. bemerkningene over.