Klage nr 2012038
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Moss
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en boligeiendom formidlet gjennom innklagede. Bud ble akseptert den 10. mars 2010. Da klageren skulle videreselge boligen i april 2011, oppdaget hun at det hvilte en heftelse på boligen fra tidligere eier. Klageren ble også oppmerksom på at boligen manglet midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Klageren mener disse forhold er i strid med salgsoppgaven og kjøpekontrakten, og at innklagede således har gitt henne feil opplysninger da hun kjøpte boligen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen var lagt ut på FINN.no. Det var utarbeidet salgsoppgave med verdi- og lånetakst på eiendommen. Verditaksten var satt til kr. 3 100 000 og lånetaksten til kr. 2 600 000. Salgsoppgaven inneholdt også standard egenerklæringsskjema der det var svart nei på alle spørsmål. Før bud fikk klageren låne nøkler til boligen, og hun besiktiget eiendommen to ganger. Verken selger eller innklagede var til stede ved besiktigelsene. Eiendommen var på dette tidspunktet ikke bebodd.
Klageren innga bud på kr. 2 800 000 som ble akseptert den 10. mars 2010. I følge budjournalen forelå ingen andre bud. Kjøpekontrakten ble inngått 16. mars og overtakelse ble avtalt til 24. april.
Kjøpekontrakten hevder at klageren hadde fått utskrift av grunnboken datert 25. september 2009. Dette påpekte klageren at ikke var tilfelle, men både innklagede og selgeren garanterte at det ikke var heftelser av noe slag og at klageren skulle få dokumentet sammen med skjøtet. Klageren ba på kontraktsmøtet om at noe av kjøpesummen skulle holdes tilbake i tilfelle det var heftelser. Dette ble avslått av innklagede som begrunnet dette med at et slikt forbehold måtte vært tatt med allerede da klageren la inn budet. I sin naivitet stolte klageren på dette. Kjøpekontrakten hadde også under punkt 4 følgende formulering: ”Eiendommen overdras fri for pengeheftelser”. Deretter kommer noen formuleringer klageren er i tvil om er standardformuleringen. Når hun leser dette i ettertid, kan det synes som om det er kryptiske formuleringer for å skjule noe.
Klageren fikk skjøtet oversendt 11. mai 2010. Midt i en hektisk periode med ut- og innflytting registrerte hun ikke at utskrift av grunnboken ikke var vedlagt.
På senvinteren 2011 bestemte klageren seg for å kjøpe bolig sammen med sin datter. De fant en eiendom med to boenheter der prisantydningen var satt til kr. 5 500 000. Klageren anfører at det ikke er enkelt å finne noe passende når de er to familier og har behov for arbeidsplass, da både klageren og datteren er billedkunstnere, samt barnehageplass i nærheten. De har i ettertid ikke funnet noen eiendom som på samme måte har kunne fylle deres behov.
Klageren anfører at hun den 11. april 2011 ble kjent med at grunnboksutskriften viste at det hvilte en heftelse på kr. 34 397 på eiendommen. Ved besøk i kommunen fikk også klageren vite at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for andre byggetrinn, som blant annet inneholder bad. Denne byggingen skjedde på 1990-tallet. Det foreligger byggetillatelse, men det ferdige bygget avviker på vesentlige punkter sammenholdt med søknaden om byggetillatelse. Etter forhandling med kommunen, der også opprinnelig selger var involvert, fikk klageren etter en ny oppmåling og nye tegninger påkostet av henne, ferdigattest datert 31. mai 2011.
I mellomtiden ble prisantydningen på eiendommen klageren ønsket å kjøpe redusert til kr. 4 800 000 og solgt for kr. 5 000 000 til en annen interessent.
I salgsoppgaven som var utarbeidet da klageren kjøpte boligen, ble det hevdet at det forelå brukstillatelse. Selgeren hadde også krysset av nei for hvorvidt han kjente til at det manglet ferdigattest eller at det var andre heftelser på eiendommen. I følge taksten er det fremlagt utskrift av grunnboken datert 16. august 2009. Klageren mener heftelsen må ha fremkommet her.
Ved eventuelt salg av boligen mente klageren at det var et dårlig salgsargument å selge uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Når det gjelder pengeheftelsen, forsøkte klageren gjentatte ganger å få innklagede til å ta over heftelsen. Dette ble avslått. Klageren fikk heller ikke ordnet ferdigattest før den eiendommen de var interessert i var solgt. Den 1. januar 2012 fremmet klageren krav om kompensasjon på kr. 50 000 til innklagede. Dette ble i brev datert 6. februar avslått av innklagede, men klageren ble tilbudt kr. 10 000 som en endelig løsning av saken. Dette tilbudet godtok ikke klageren idet det var usikkert om dette betød at hun selv måtte dekke pengeheftelsen, samt at hun mente beløpet var for lite. Klageren tok etter dette muntlig kontakt med innklagede for å komme til en minnelig løsning, dette ble avslått av innklagede.
Klageren henviser til formuleringen i innklagedes brev at 6. februar og anfører at dette er en indirekte innrømmelse av at grunnboksutskriften ikke ble fremlagt. Klageren viser videre til at innklagede i samme brev uttalte at megler ikke har noen plikt til å kontrollere kommunens byggesaksbehandling osv. Klageren på sin side viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd punkt 3 og 8 om at megler plikter å gi opplysninger om tinglyste forpliktelser og ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Når det gjelder pengeheftelsen, anfører klageren at det har vist seg at denne var så spesiell at selv om grunnboksutskriften hadde vært lagt frem ville det ha vært nødvendig med en skriftlig orientering om hva heftelsen på kr. 34 379 innebar. Dette forelå ikke, og eiendommen skulle tross alt overdras uten pengeheftelser. Når det gjelder manglende brukstillatelse eller ferdigattest, mener klageren at det er opplagt at innklagede ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Derimot har han gitt feil opplysninger. Klageren har forstått eiendomsmeglingsloven slik at informasjonsplikten går foran undersøkelsesplikten.
Klageren anfører at hun ikke kan dokumentere økonomiske utgifter tilsvarende hennes krav. Hun håper likevel at hun har greid å dokumentere en tapt mulighet ved at de fikk glipp av den andre eiendommen. Klageren anfører at hun har brukt mange timer på denne saken, har hatt økonomiske utlegg og ikke minst har det vært slitsomt for familien med usikkerhet og vansker for videre planlegging.
Klageren krever kr. 50 000 i erstatning fra innklagede, samt at innklagede sørger for at pengeheftelsen slettes.
Innklagede anfører i brev til Reklamasjonsnemnda før klagen er meddelt innklaget at de nå har fått opplyst fra Statens Kartverk at pengeheftelsen er slettet. Dette skal ha blitt informert til innklagede 3. oktober 2011, men det er ikke videreformidlet til klageren.
Innklagede anfører:
Når det gjelder påstanden om at grunnboksutskriften ikke forelå ved kontraktsinngåelsen, forholder innklagede seg til at klageren har signert på at denne er mottatt. Dette er et standard dokument som i henhold til innklagedes rutiner skal medfølge som vedlegg til kontrakten. Innklagede kan ikke se noen grunn til at den ikke skulle være vedlagt også i dette tilfellet.
Innklagede anfører også at ansvarlig megler ikke kan erindre at klageren skal ha påpekt manglende grunnboksutskrift, og at han og selger skal ha garantert at det ikke forelå heftelser på eiendommen på kontraktsmøtet. Dette ville også vært et avvik fra normal praksis. Det samme gjelder påstanden om at klageren skal ha bedt om at en del av kjøpesummen holdes tilbake grunnet muligheten for heftelser. I følge innklagede vil dette være så uvanlig at det vil ha formodningen mot seg. Kjøpesummen benyttes til nettopp å innfri eventuelle heftelser.
Ingen pengeheftelser vil normalt være slettet ved inngåelse av kjøpekontrakten. Dette vil først skje i forbindelse med oppgjøret som blir foretatt i etterkant av overtakelse på eiendommen, i dette tilfellet den 23. april 2010. Det varierer også hvor raskt de enkelte panthavere sletter pant. Innklagede anfører at det også i dette tilfellet måtte gjennomføres mortifikasjon. Det tok i dette tilfellet svært lang tid da det dreide seg om gamle heftelser hvor rettighetshavere og deres etterkommere var vanskelig å oppspore. Imidlertid kan innklagede ikke se at dette kan ha hatt noen konsekvenser for klageren. Innklagedes inneståelsesansvar holder kjøperen og dennes bankforbindelse skadesløs.
For øvrig viser innklagede til et notat i aktivitetsloggen på oppdraget. Notatet stammer fra en telefonsamtale den 19. april 2011 mellom klagerens ektefelle og fagansvarlig i innklagedes oppgjørsavdeling:
”Han lurte på hva som skjer i denne saken. Han hadde fått utskrift fra grunnboken fra oss i forrige uke. Han hevder han ikke var informert om situasjonen om at eiendommen ikke var heftelsesfri, og han hadde ikke fått utskrift av grunnboken ved kontraktsinngåelsen. Jeg sa at han skal bli holdt skadesløs og at vi jobber med å få slettet den siste obligasjonen. Vi skal holde han løpende informert.”
Når det gjelder opplysninger vedrørende midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest, viser innklagede til megleropplysninger innhentet fra kommunen datert 25. september 2009. Det fremkom ingen opplysninger der som tilsa at megleren skulle foretatt ytterligere kontroll eller innhentet flere opplysninger. Heller ikke under befaringen eller i selgerens egenerklæringsskjema datert 23. september 2009 fremkom indikasjoner på at megleren burde foretatt ytterligere undersøkelser.
Innklagede anfører at han har vanskelig for å forstå at de ovennevnte forholdene skulle resultere i at klageren ikke turde å kjøpe en annen eiendom. Innklagede kan ikke se at klageren har tatt kontakt for å diskutere situasjonen. Dersom dette hadde skjedd, ville innklagede igjen garantert at det ville være hans ansvar å sørge for en heftelsesfri eiendom, selv om dette kunne ta tid.
Innklagede mener at han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren anser det også som normalt at eiendommen ikke er heftelsesfri ved kontraktsinngåelsen. Det som derimot ikke var normalt i saken, var at en pengeheftelse ikke var slettet ved oversendelsen av skjøtet og at det ikke var med noe vedlegg ble opplyst om dette. Heller ikke utskrift av grunnboken var vedlagt. Klageren anfører at hun først mottok denne ved personlig oppmøte hos innklagede 11. april 2012. Klageren ber om at Reklamasjonsnemnda vurderer om utskrift av grunnbok datert 25. september 2009 har gyldighet ved salg 16. mars 2010.
Klageren anfører at den første grunnboksutskriften de mottok var datert 11. april 2011. Det hadde da gått over ett år siden kjøpekontrakten ble inngått. Hva innklagede gjorde i denne perioden for å ordne opp i saken, vet ikke klageren, men hun sitter igjen med en følelse av at det var hennes initiativ som gjorde at innklagede tok tak i saken. Innklagede hevder at saken tok så lang tid fordi det måtte gjennomføres mortifikasjon. Etter det klageren forstår, ble mortifikasjon fremmet 21. juni 2011.
Innklagede refererer i sitt tilsvar til aktivitetsloggen. I perioden hvor klageren så etter ny bolig, hadde klageren mange samtaler og sendte e-poster med personen som forfattet loggen. Loggen bør derfor inneholde klagerens anmodning om hvorvidt innklagede kunne overta heftelsen og få den slettet. Klagerne mener at det ble forespurt om en erklæring fra innklagede om at de påtok seg ansvaret for heftelsen. Begge deler ble avvist.
Klageren mener at det var vanskelig å vurdere om det skulle holdes tilbake deler av kjøpesummen, men mener at det ved tvil har vært praksis at man holder tilbake et beløp. På kontraktsmøtet ble dette avvist med referanse til at det i så fall måtte skjedd i forbindelse med budet. Imidlertid var det fra klagerens side ikke meningen å holde tilbake mer enn friverdien i eiendommen.
Vedrørende manglende ferdigattest skriver innklagede: ”Det fremkommer ingen opplysninger der som tilsier at innklagede skulle foreta ytterligere kontroll eller innhente flere opplysninger”. Klageren mener at innklagede har innhentet opplysninger, men ikke kontrollert disse.
I forhold til tapet som har oppstått mener klageren at det ville vært vanskeligere å selge huset med heftelsen og manglende ferdigattest til en pris som var fornuftig i forhold til det klageren betalte.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Selv om det tok meget lang tid å få slettet eiendommens heftelser, mener innklagede at det ikke har hatt betydning for klageren. Innklagede har ikke hatt grunn til å foreta seg noe ytterligere med tanke på ferdigattest for eiendommen. Dette da informasjon innhentet fra kommunen etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 ikke ga noen opplysning som skulle føre til grundigere undersøkelser av kommunens saksbehandling.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om det er grunnlag for erstatning som følge at boligen ble solgt med heftelser og uten ferdigattest.
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler bare klager mot eiendomsmegler, og ikke spørsmål som gjelder forholdet mellom selger og kjøper av fast eiendom.
Reklamasjonsnemnda vurder først spørsmålet vedrørende heftelsen. Innklagede har i sitt siste tilsvar presisert at heftelsen er slettet, men at slettingen tok lang tid etter at klageren overtok eiendommen. Klageren har ikke kommentert dette.
Det følger av kjøpsavtalen punkt 4 at eiendommen skal overdras fri for pengeheftelser og at eksisterende pengeheftelser skal slettes for selgerens regning. Det er ikke omtvistet mellom partene at det forelå en heftelse på eiendommen da den ble overtatt. Spørsmålet er om tiden som har medgått til å slette heftelsen, er å anse for å være utenfor ”rimelig tid”.
I Reklamasjonsnemndas avgjørelse i RfE 2008005 ble en forsinkelse på tre måneder regnet som innenfor den tid det kunne ta å få slettet heftelser etter dagjeldende praksis.
I saken som nå skal avgjøres av Reklamasjonsnemnda, ble klagerens bud på boligen akseptert den 10. mars 2010. Da klageren skulle videreselge boligen i april 2011, var heftelsen fortsatt registrert på boligen. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at det har tatt for lang tid å få slettet heftelsen, og at innklagede derfor har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder manglende ferdigattest, følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 8 at oppdragstakeren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
I denne saken foreligger det ferdigattest fra 1982 for det opprinnelige bygget. Av megleropplysninger fra kommunen fremgår det at det ikke var utstedt ferdigattest, men bare midlertidig brukstillatelse. Der det kun foreligger midlertidig brukstillatelse, må megleren innhente denne, jf. emgll. § 6-7 (2). Ellers kan megleren ikke opplyse om eventuelle gjenstående arbeider før ferdigattest kan utferdiges. Ferdigattest for tilbygget ble utstedt 21. mai 2011, dvs. etter salg og overtakelse.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er godgjort noe økonomisk tap for klageren. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til hvorvidt det er grunnlag for erstatning.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er imidlertid ikke godtgjort at det er grunnlag for erstatning.