Klage nr 2012053
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 27. juni 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Solli Plass
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede den 30. mai 2011. Ifølge annonsen, salgsoppgaven og visningen fulgte det at leiligheten bestod av to etasjer og et loft. Det viste seg at loftet ikke inngikk som en eiet del av leiligheten. Loftet var sameiets fellesareal.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede den 30. mai 2011. Ifølge annonsen, salgsoppgaven og visningen fremgikk det at leiligheten bestod av to etasjer og et loft. Det viste seg at loftet ikke inngikk som en eiet del av leiligheten. Loftet var sameiets fellesareal.
I begynnelsen av september 2011 snakket klageren med en nabo som sa at klageren hadde betalt for eiendomsretten til et loft som klageren ikke eide. Klageren fikk bekreftet at loftet var en del av sameiets fellesareal ved å snakke med flere naboer. Ved å sammenlikne salgsoppgaven som var presentert for klageren, med en annen salgsoppgave i samme sameie, er det lett å se hva som er feil.
I salgsoppgaven og taksten for klagerens leilighet går det klart frem at klageren er eier av loftseksjonen over klagerens del av rekkehuset. Arealmål (P-rom/Bra: 76/84) står oppgitt flere steder i salgsoppgaven og i annonsen på FINN.no.
Opplysningene ovenfor stemmer ikke med de faktiske forholdene, som er at loftseksjonen er eiet av sameiet og at loftet ikke er måleverdig.
Den 9. september 2011 rådførte klageren seg med en annen eiendomsmegler. Denne eiendomsmegleren bekreftet at klagerens salgsoppgave fremstiller loftet som eiet, mens i den andre salgsoppgaven fra en annen bolig i sameiet var det korrekt angitt at loftet tilhørte sameiet.
Den 19. september 2011 ringte klageren til selgeren og gjorde henne oppmerksom på feilen. Selgeren opplyser at hun har hatt minimalt å gjøre med salget, og hun mener at innklagede burde ha fått nødvendige opplysninger fra styret i sameiet.
Den 3. oktober 2011 ringte klageren til eiendomsmegleren som hadde foretatt salget av en annen leilighet i sameiet. Hun fortalte at hun bevisst opplyste om loftet på ryddig måte i salgsoppgaven på bakgrunn av papirer og samtaler med styreleder i sameiet.
Den 3. oktober 2011 snakket klageren med takstmannen som foretok den feilaktige oppmålingen. Klageren spurte hva han la til grunn for taksten og hvilke opplysninger han innhentet. Takstmannen forklarte at han baserte seg på opplysninger fra selgeren og det han hadde sett og målt på befaring.
Den 3. oktober 2011 ringte klageren til innklagede. Klageren presenterte feilen angående loftet. Innklagede ble overrasket fordi han mente at han ikke har fått opplysninger om at loftet var en del av sameiet, verken skriftlig eller på telefon av styrelederen i sameiet. Det virker som om innklagede mente at det var selger og/eller styret som hadde begått en feil.
Klageren sendte deretter reklamasjon til eierskifteforsikringsselskapet som avviste kravet.
Klageren krever å få tilbakebetalt den andelen av salgssummen som representerer loftet. Klageren er usikker på hvor stor erstatningen bør være. Det får være opp til Reklamasjonsnemnda å vurdere størrelsen på erstatningen.
Klageren har gjort seg opp noen tanker om hva som bør utgjøre erstatningen. Klageren oppstiller følgende erstatningsbeløp:
Erstatningskrav: 3 600 000/ 84 * 6 = kroner 257 000.
Følgende tall ligger til grunn for utregningen:
Kjøpesummen: kroner 3 600 000
BRA totalt: 84 kvadratmeter
BRA for loftet: 6 kvadratmeter
Det er verdt å merke seg at klagerens nabo hadde tilsvarende reklamasjonssak i Oslo forliksråd for syv år siden. Eneste forskjell var at selgeren ikke hadde eierskifteforsikring. Han fikk et betydelig erstatningsbeløp fra selgeren og eiendomsmegleren.
Klageren mener at arealet i loftsleiligheten er like mye verdt som resten av arealet i eiendommen. Innklagede fremhevet mulighetene for å bygge ut loftet på visning. Markedsføringen som oppgav (P-rom/BRA 76/84) istedenfor (P-rom/BRA:76/78) kan ha ført til at flere potensielle kjøpere fattet interesse og at de hadde større kjøpekraft.
Innklagede anfører:
Det angjeldende loftsarealet ble besiktiget ved befaringen. Loftsleiligheten har kun adkomstvei via en nedtrekkbar loftsstige fra trappegangen i boligens 2. etasje. Det er ikke tilgang til dette loftet utenfra, og det er skillevegger mot naboens loftareal.
Alle oppgitte arealer er hentet fra taksten. Takstmannen skrev i sin takst: ”Lukeadkomst fra 2. etasje. Måleverdig areal etter NS 3490. God lagringsplass”.
Det er korrekt at loftet ikke er seksjonert som et tilleggsareal til hver enhet. Innklagede kan imidlertid ikke se at det har noen betydning for eiendommens verdi eller bruk da ingen andre har tilgang til loftsarealet.
Innklagede hevder å ha opptrådt i tråd med god meglerskikk og avviser klagerens påstand.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede later til å være enig i å ha oppgitt feil opplysninger angående loftet. Imidlertid lemper han ansvaret over på takstmannen. Klageren viser til at tilsvarende sak for en del år siden gav erstatning til kjøperen.
Når han ikke eier loftseksjonen, har en rekke ulemper. Klageren kan ikke modifisere loftet. Klagerens innboforsikring gjelder ikke for arealet. Når klageren skal selge, vil boligen ha seks kvadratmeter mindre enn da klageren kjøpte boligen og flere av interessentene som var på visning, så et potensial i arealet på loftet, utover den tekniske verdien. Denne verdien vil klageren aldri få utnyttet og få tilbake ved realisasjon. Selv om det kan være tilfeldig, ble den andre eiendommen i sameiet solgt for 150 000 kroner mindre selv om denne hadde høyere standard og et ekstra soverom.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Eiendommen ble solgt som den er med stableloft med nedfellbar loftluke. Det ble ikke fra innklagedes side fremhevet potensialet for eventuell innredning og bruk av loftet. En slik bruk er en større prosess hvor blant annet byggemelding og en mulig reseksjonering kan være et aktuelt tema, men dette har ikke vært tema pr. i dag. Det er et åpent spørsmål om loftet slik det fremstår i dag på seksjoneringstidspunktet ville kunne innlemmes i seksjonen.
Saken gjelder en klage direkte mot innklagede og innklagede har valgt å besvare den som dette. Om klageren mener eiendommen har en mangel, må krav rettes mot selgeren og/eller eierskifteforsikringen.
Det avvises nok en gang at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens atter ytterligere bemerkninger:
Klageren mener at han har betalt for eiendomsretten til loftet. Klageren viser til sine tidligere anførsler om potensialet til loftet. Klageren viser til en kommentar han har fått fra en bekjent som er enig i at klageren har et erstatningskrav mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende ved å oppgi at loftet tilhørte leiligheten.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og takstmannen vil ikke bli vurdert.
Det følger av taksten at verdien er utmålt på bakgrunn av at loftet var en eiet del av leiligheten. Det følger videre av salgsoppgaven at loftet fulgte med som en del av leiligheten. Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede har gitt feilaktige opplysninger i salgsoppgaven. Innklagde har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
For å bli tilkjent erstatning, må det godtgjøres et økonomisk tap. Tapet er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda. Da tapet ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke vurdere størrelsen på tapet og følgelig ikke utmåle erstatning.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.