Klage nr 2011162

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Thor Falkanger, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes

forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd Geilo

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk den 1. juni 2011 avtale om salg av sin fritidseiendom gjennom innklagede foretak. Ved boligen lå det et bekkeløp som utgjorde en risiko for fundamentet i boligen. Etter at eiendommen ble solgt, rettet kjøperne krav om heving mot klageren grunnet forholdende rundt bekkeløpet. Klageren mener innklagede presset ham til å godta hevingskravet.

 

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren inngikk den 1. juni 2011 en oppdragsavtale med innklagede om salg av sin fritidseiendom. I forbindelse med etableringen av oppdraget fikk innklagede inngående informasjon om problematikken vedrørende et bekkeløp ved boligen. Innklagede oppfordret klageren til å informere om bekkeløpet i egenerklæringsskjemaet.

 

Det ble utarbeidet en salgsoppgave, hvor klageren i egenerklæringsskjemaet skrev følgende:
            ”19. Flom i bekk ved hus. Krever utbedring bekkeløp av entreprenør x.

              20. Krever utbedring bekkeløp v/ hus.

Tilleggskommentarer: Har vært flom i bekk ved hus. Krever entreprenør [x] for å få ilagt større rør for bekk.”

 

I forbindelse med avklaringen rundt bekkeløpet, sendte sameiet den 30. mai 2011, ved sin advokat, brev til entreprenøren, med krav om utbedring.

 

Kravet ble besvart av entreprenøren, hvor det ble redegjort for tilstanden til anlegget, samt avvist at der forelå noen feilkonstruksjon eller rettmessig erstatningskrav.

 

Den 30. august 2011 ble bud på kroner 3 100 000 akseptert på eiendommen.

 

Den 5. september 2011 sendte klageren dokumentene fra entreprenøren til innklagede. Innklagede videresendte dokumentene til kjøperne, som tok forbehold om hevingsrett. Innklagede tok forbeholdet opp med juridisk avdeling i Norges Eiendomsmeglerforbund. En jurist i forbundet vurderte saken og kom frem til at det var gitt manglende opplysninger fra klageren og at dette representerte en mangel som ga hevingsrett.

 

Innklagede presset derfor på for at klageren skulle akseptere hevingen fra kjøperen. Da hevingen var gjennomført, oversendte innklagede en faktura for oppdraget uten å forsøke å selge eiendommen til andre.

 

Fakturaen ble bestridt av klageren.

 

Klageren ga ved oppdragets begynnelse innklagede detaljert informasjon om utfordringen med bekken. Blant annet ble det opplyst at dette var en pågående diskusjon med entreprenøren. Kravene som sameiet fremmet ovenfor entreprenøren, ble sendt for å være på den sikre siden og kan ikke sees uavhengig av øvrig informasjon.

 

Da hevingskravet fra kjøperen kom, burde innklagede, i stedet for ensidig å presse på for å få gjennomført heving, ha sørget for å formidle tilstrekkelig informasjon med mulighet til å oppfatte at det ikke var grunnlag for heving.

 

Klageren mener at det klart ikke var grunnlag for heving og dette ble forsøkt beskrevet for innklagede da han forsøkte å få til en heving av kjøpet. Klageren mener at innklagede var opptatt av å få gjennomført heving for deretter å si fra seg oppdraget og kreve honorar.

 

Da klageren ga etter for presset fra innklagede, trodde han ikke at han ville bli avkrevd fullt honorar for en mangelfullt utført tjeneste. Innklagedes arbeid har ikke tilført noe av verdi for klageren, men tvert i mot skaffet klageren betydelig ekstraarbeid og ekstrautgifter.

 

Klageren mener at innklagede ikke er berettiget til honorar, eventuelt at honoraret må settes ned. Nedsettelsen gjelder også de kostnader som har påløpt utover avkrevd honorar, som ikke har vært til nytte for klageren, som følge av innklagedes mangelfulle utførelse av oppdraget.

 

Innklagede anfører:

Det er ikke uenighet om hvilke opplysninger klageren oppga i egenerklæringsskjemaet.

 

Klageren ga verken innklagede eller kjøperen opplysninger om brevet som sameiets advokat skrev til entreprenøren 30. mai, altså to dager før oppdragsavtalen ble inngått. Av innholdet i brevet fremgår det at situasjonen var langt mer alvorlig enn hva klageren hadde opplyst i egenerklæringen. Det fremgår blant annet at vann trengte inn under byggets fundament, og at det ble ansett for å være høy risiko for at byggets fundament ville bli alvorlig skadet. Videre fremgår det av brevet at beboerne ikke vet hvilke skjulte problemer som finnes i grunnen under bygget, og at beboerne ikke tror bygget vil tåle en ny flom med samme dimensjon og intensitet. I brevet fremgår det dessuten at det er ”..kritisk å få gjort en utbedring før vinteren”. Det fremgår avslutningsvis av brevet at sameierne trenger en tilstandsrapport for å vurdere om bygget har fått varige og alvorlige skader.

 

Svaret fra entreprenøren er datert 28. juni 2011. Entreprenøren avviste kravet fra sameiet. Situasjonen er etter dette at sameiet selv må bekoste utbedringen som sameiets egen advokat har beskrevet som ”kritisk å få gjort”

 

Klageren var sameiets representant i saken mot entreprenøren. Videre var klageren advokatens oppdragsgiver og var således godt informert om sakens gang, herunder om brevet som ble sendt til entreprenøren og svaret.

 

Først 5. september 2011, seks dager etter at bindende avtale mellom klageren og kjøperen var inngått, ble innklagede orientert av klageren om sameiets brev til entreprenøren av 30. mai 2011.

 

Klageren var kjent med problemene allerede ved inngåelse av oppdragsavtalen og at problemene var mer alvorlig enn hva han ga utrykk for i egenerklæringen. Disse opplysningene ble ikke videreformidlet til innklagede og kjøperne før etter at bindende avtale mellom klageren og kjøperne var inngått.

 

Etter at innklagede mottok e-post fra selgeren med nye opplysninger, ble informasjonen videresendt til kjøperne. Kjøperne ble bekymret for situasjonen og ga etter hvert utrykk for at de ønsket å heve kjøpet av eiendommen.

 

Innklagede sendte en henvendelse til Norges Eiendomsmeglerforbunds juridiske avdeling og ba om en vurdering av situasjonen og hvilke rettigheter en kjøper eventuelt hadde. Norges Eiendomsmeglerforbund kom til at det forelå en mangel og at mangelen var vesentlig. Kjøperne valgte å heve avtalen med klageren.

 

Innklagede avviser påstanden om at innklagede har presset klageren til å akseptere hevingen fra kjøperne. Kjøperne hadde rett til å heve dersom mangelen var vesentlig, jf. avhendingsloven § 4-13.  Det var ingen forutsetning for kjøperens hevingsrett at selgeren aksepterte heving.

 

Videre fremgår det av klagen at ”da hevingsrett var gjennomført, oversendte innklagede faktura for fulle meglertjenester, uten å forsøke å selge eiendommen til andre”. Innklagedes vederlag forfalt til betaling idet bindende avtale mellom kjøperne og klageren ble inngått, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-4 (1). At handelen senere ble hevet som følge av at klageren hadde tilbakeholdt vesentlige opplysninger om bekkeløpet, endrer ikke det faktum at innklagedes provisjonskrav var forfalt til betaling.

 

Hvis innklagede skulle forsøkt å selge eiendommen til andre, ville dette vært et nytt oppdrag og ny oppdragsavtale måtte inngås. På bakgrunn av den manglende tillit innklagede hadde til klageren, ville klageren ikke være tjent med at innklagede skulle arbeide med et nytt salg. Det var derfor ikke aktuelt for innklagede å påta seg et nytt oppdrag fra klageren.

 

Det er en meglerens plikt å gi en kjøper og en selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Innklagede avviser å ha forsømt sine plikter og avviser derfor at det er grunnlag for at vederlaget skal nedsettes eller falle bort.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Under møtet med innklagede 1. juni 2011 fortalte klageren ham, under vitners påhør, at sameiet hadde engasjert advokat for å få entreprenøren til å utbedre bekkeløpet ved bygget. Sameier mente da at nye rør måtte dimensjoneres opp, varmekabler burde installeres i røret og at jordvollen mot bygget burde forlenges nordover mot bekkens fallretning.

 

Klageren fortalte innklagede om de to flomsituasjonene som hadde oppstått og deres årsak. Klageren fortalte innklagede at flom om våren skyldes at det hadde blitt montert et gitter foran røret. Samt at flom om vinteren skyldes ising i rør som på den tiden var et stort problem i hele området.

 

Innklagede kommenterte på klagerens beskrivelser med: ”at [Entreprenøren] er en seriøs aktør som nok vil utbedre problemer med rør i bekk”. Innklagede som fagmann spurte aldri klageren om dokumenter i saken mot innklagede selv om klageren beskrev dette i salgsoppgaven. Entreprenørens svar på sameiets advokats brev bygde på vedlagt ekspertuttalelse fra et ingeniørfirma som konkluderte med at røret var overdimensjonert og åledes ikke kunne forårsake flom. Ingeniørfirmaet påpekte videre at flom skyldes gitter og manglende påpasselighet og vedlikehold ved oppbygging av is. Entreprenøren beskrev fundamentet og grunnen på bygget som meget solid. Entreprenøren har videre uttalt at det umulig kan være påført skader på byggets grunn. Det er heller ikke konstatert noen synlige skader, verken utvendig eller innvending i bygget. Entreprenøren har høsten 2011 bistått sameiet gjennom underleverandører med varmekabler i røret, graving av kulp foran røret samt forlengelse av voll mot bygget.

 

Klagerens leilighet ble taksert til kroner 3 300 000. Innklagede anbefalte klageren å sette prisforlangende til samme beløpet som taksten. Da første bud på kroner 2 800 000 forelå presset innklagede hardt på for at klageren skulle selge leiligheten til denne prisen. Innklagede sa: ”Det blir meget vanskelig å få noen høyere pris”.

 

At en megler, etter å ha anbefalt et prisnivå, presser på for salg til en pris som ligger under taksten virker underlig. Klageren begynte å stille spørsmål ved innklagedes habilitet og fikk inntrykk av at han ønsket et hurtig salg, med minst mulig arbeid for å kunne kassere inn enkle provisjonspenger.

 

Da bud på kroner 3 100 000 kom med forbehold om membraner på badet i et slikt nytt bygg ble klageren enda mer mistenksom. Klageren stilte nye spørsmål til megler om hvorfor det skulle tas forbehold om membran på badet. Innklagede svarte da at det var helt normalt med slike forbehold. Innklagede sa at klageren ikke kunne forvente å få noe høyere bud og han måtte akseptere budet med forbehold. Budet ble deretter akseptert. Etter at budet ble akseptert begynte klageren å tenke over innklagedes adferd og presset ved aksept. Klageren følte at innklagede ikke ivaretok oppdragsgiverens interesser og begynte å frykte at kjøperen senere ville presse pris med utgangspunkt i eventuelle mangler med gulv i badet som klageren da hadde konstatert.

 

I mellomtiden hadde sameiet fått svar fra entreprenøren. Sameiet konkluderte da med at det ikke forelå noen reklamasjonsgrunn.

 

Tvilen rundt innklagedes habilitet kombinert med kjøperens forbehold, fikk klageren til å overlevere brevet fra sameiets advokat til entreprenøren. Vel vitende om at sameiet hadde konkludert med det ikke var grunnlag for en reklamasjon. Da innklagede mottok brevene fra sameiets advokat, reagerte han med øyeblikkelig å ta kjøperens parti og kreving av heving av kjøpet.

 

Da klageren ba innklagede lese rapporten fra entreprenøren unnlot innklagede å svare. Han sa at: ”etter advokatens brev så er ingen leiligheter i hele [komplekset] salgbare.. Advokatens utsagn om mulige skader i grunnen må erklæres død og maktesløse før noen leilighet kan selges”. Innklagede presset deretter klageren til å heve kjøpet. Da klageren ønsket å sette seg ned for å vurdere ny annonsering og nytt salg, svarte innklagede ikke på dette.

 

Klageren mener at innklagede har vært lite imøtekommende og har flere ganger utvist press mot klageren.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at verken brevet fra sameiets advokat til entreprenøren av 30. mai 2011, eller entreprenørens svar til sameiet av 28. juni 2011 med rapporten ble gjort kjent for innklagede før etter at bindende avtale mellom klageren og kjøperen var inngått. Dokumentasjonen inneholdt opplysninger klageren skulle gjort kjent for innklagede før eiendommen ble markedsført, og for kjøperen senest før avtalen ble inngått.

 

Innklagede hadde på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven ingen indikasjoner på at slik dokumentasjon forelå. Det var også bakgrunnen for at innklagede ikke anmodet om få utlevert sakens dokumenter.

 

Det er sameiets egen advokat som betegnet forholdende som alvorlig og kritisk å få gjort noe med. Det er altså ikke innklagedes vurdering av situasjonen som har gitt kjøperen grunn til å heve avtalen. Innklagede kan ikke velge å se bort fra slik informasjon.

 

Innklagede har ikke krevd heving av avtalen inngått mellom kjøperen og klageren slik klageren påstår. Bare partene i en avtale kan heve og innklagede var ikke part i avtalen som ble hevet.

 

Innklagede har ikke på noe tidspunkt gitt utrykk for at alle leilighetene i sameiet er uselgelige. Tvert imot har innklagede meglet flere leiligheter i sameiet. Innklagede er imidlertid av den oppfatning at leiligheter i seksjonen ikke kan markedsføres og selges før forholdene omkring flommen er utredet og avklart slik at interessenter får et godt beslutningsgrunnlag og at partene kan inngå en trygg handel.

 

Kjøperen tok i sitt bud forbehold om at det var membran i badet. Innklagede holder fast vet at det ikke er uvanlig at budgiver tar slike forbehold.

 

Innklagede avviser klagerens påstand om at krav på provisjon og utlegg et sendt til inkasso. Innklagede kan imidlertid bekrefte at all fakturering i foretaket er utkontrahert.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren viser til tidligere anførsler i saken, men ønsker å presisere at innklagede har endret sin forklaring fra at ingen av leilighetene var salgbare til at, i den nye forklaringen, kun gjaldt leilighetene i bygg E. Grunnforholdene i klagerens leilighet er ikke annerledes enn for de andre i bygget eller i de øvrige byggene. Det er ikke på noe tidspunkt observert skader på bygg E, verken innvendig eller utvendig.

 

At innklagede forsøkte å ”pakke inn” forbeholdet om membraner på bad, oppfatter klageren som påfallende. Så vidt klageren husker, fortalte innklagede at i 8 av 10 eiendomstransaksjoner tok kjøperen slike forbeholdt på bad. Da klageren fortalte dette til entreprenøren stilte de seg ganske uforstående til nødvendigheten av et slikt forbehold i dette bygget

 

Formen og avsender i første faktura bar klart bud om at dette var en innkreving fra et inkassoselskap. Innklagede informerte heller aldri om at han ville fakturere for 100 % av oppdraget. Dette til tross for at klageren forsøkte å få en dialog omkring sin klage.

 

Klageren fastholder sine tidligere anførsler i saken.

 

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Klageren fortalte aldri at det var en advokatsak eller at sameiet var bekymret for at bygget var skadet.

 

Innklagede mener at klageren presenterer saken feil og at kommunikasjonen mellom partene foregikk skriftlig og er vedlagt saken. At entreprenøren sier at bygget er ok er for så vidt bra. Imidlertid kan innklagede ikke velge å holde skjult for kjøper, opplysninger om alvoret i situasjonen, beskrevet av sameiets egen advokat. Saken ble for øvrig ikke sendt til inkasso.

 

Innklagede fastholder sine tidligere anførsler i saken.

 

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Klageren mener at innklagede, under vitnes påhør, den 1. juni 2011, informerte at sameiet hadde en sak mot entreprenøren for å skifte ut røret i bekken med rør av en større diameter. Klageren er sikker på at han fortalte innklagede at sameiet hadde engasjert advokat i et annet sameiet for å fremme sameiets krav.

 

Bygningen har ingen synlige skader verken utvendig eller innvendig. Bekkens løp er bedre enn noen sinne beskyttet mot flom om vår og sining om vinter. Det er innklagedes utførelse av oppdraget for klageren som har skapt denne uheldige situasjonen.

 

Innklagede har pr. 31. juli 2012 unnlatt å slette urådighetspantet som ble tinglyst i forbindelse med salgsoppdraget. Som kjent var det innklagede selv som avsluttet oppdraget.

 

Klageren opplyser om at klageren solgte sin leilighet i fjor for kroner 3 200 000, altså kroner 100 000 over budet klageren aksepterte året tidligere, og som ble annullert på grunn av opptreden til innklagede.

 

Kjøperne av klagerens leilighet er eiere av en mindre leilighet et par blokker ovenfor klagerens leilighet. Med andre ord hadde de god kjennskap til forholdene rundt bekken og er ikke bekymret. Innklagedes argumenter om at leilighetene er usalgbare, er ikke riktige.

 

Klageren fastholder sine tidligere anførsler i saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede har utvist utilbørlig press i hevingssituasjonen og om innklagede urettmessig har krevd vederlag. 

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og saksfremstillingen har blitt noe strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet mellom kjøperen og selgeren vil ikke bli vurdert.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

En megler skal representere begge parters interesser. Dette gjelder også der kjøperen hevder at det er grunnlag for å heve kjøpet. Selgeren må selv vurdere om det er grunnlag for heving. Foreligger det grunnlag for at kjøperen har rett til å heve kjøpet, vil ikke hevningskravets berettigelse påvirkes av at selgeren motsetter seg hevning. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press da kjøperen hevet avtalen.

Innklagedes krav på vederlag oppsto da bindende kjøpsavtale ble inngått mellom kjøperen og selgeren, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-4 (1). At kjøpsavtalen senere ble hevet grunnet informasjonen som klageren satt inne med, er følgelig klagerens risiko. Etter Reklamasjonsnemnda syn har innklagede krevd vederlag i henhold til oppdragsavtalen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker at saken ikke ble sendt til inkasso, men kravet ble inndrevet av et eksternt selskap. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at forholdet strider mot god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda tilføyer at det er uten betydning hvorvidt forbehold av den art som her ble tatt, er vanlig eller ikke. Enhver budgiver må kunne ta forbehold, som selgeren kan akseptere eller forkaste. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.