Klage nr 2012040

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     DNB Eiendom AS Askim

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av sin eiendom gjennom innklagede den 21. februar 2011. Klagerne eide hver sin halvpart av eiendommen. Klager A hadde flere registrerte utleggspant i sin andel av eiendommen. Innklagede mente at oppgjøret først kunne foretas når situasjonen med utleggspanthaverne var avklaret, og han ønsket en garanti fra klagerne som tilsa at det kunne tas dekning i klager Bs midler for å få eiendommen heftelsesfri.   

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klagerne anfører:

Klagerne inngikk oppdragsavtale om salg av sin eiendom gjennom innklagede den 21. februar 2011. Klagerne mener at forutsetningene for salget ble endret underveis av innklagde. Klagerne føler at de måtte bruke mye interne og eksterne ressurser for at forutsetningene skulle opprettholdes. Klagerne eide en ideell halvpart av boligen hver, med separat økonomi og egne lån. Klagerne presiserte eierforholdet før avtalen om salget ble inngått.

 

Før salget ble innklagede informert om at det var flere utleggsforretninger på den ene ideelle halvparten som var eiet av klager A. Klagerne ønsket å vite om innklagede hadde vært borti tilsvarende tilfeller før og hvordan en slik situasjon skulle takles. Innklagede opplyste at det var en fast prosedyre for slike salg. Innklagede forklarte klagerne at han ville kontakte

 

utleggskreditorene for å få bekreftet at kreditorene var villige til å slette pantet i eiendommen, uansett om de fikk helt, delvis eller ingen dekning. Klagerne og innklagede kom også inn på at det var lite sannsynlig at det ville bli noen utbetaling til A da hans lån var høyt. Under denne delen av det forberedende salgsarbeidet var det overholdet ikke snakk om at det kunne være muligheter for at begge klagernes nettoproveny skulle brukes til å betale utleggskreditorene til den ene av klagerne.

 

Innklagede fikk bekreftelse fra samtlige utleggskreditorer om at de var villige til å slette sine utleggspant, og salgsarbeidet ble satt i gang. Da budrunden hadde kommet i gang, fikk klagerne beskjed om at begge klagernes nettopproveny skulle brukes til å betale As utleggskreditorer, da banklånene skulle slås sammen og overskuddet av salget deretter skulle deles på andelseierne. Klagerne protesterte og sa klart i fra at dette var uaktuelt, men ba om at budrunden skulle fortsette, da klagerne mente at det forelå en misforståelse. Klagerne prøvde også å ta saken opp med innklagede, men de ble ganske umiddelbart avfeid med beskjed om at klagerne burde gå til advokat dersom de ikke godtok det innklagede mente var korrekt.

 

Klagerne kontaktet flere med juridisk kompetanse, men fant ingen som mente at oppgjørsmetoden som innklagede ønsket å bruke var korrekt. Så lenge klagerne hadde tinglyst en ideell halvpart på hver, kunne ingen forstå at begge klagernes deler av oppgjøret kunne brukes til å betale As kreditorer. Det ble hevdet fra innklagede at så lenge klagerne hadde stilt realkausjon for hverandre, så måtte banklånet slås sammen.

 

Da oppgjøret skulle foretas, opplevde klagerne at innklagede ved et eksternt oppgjørsselskap nektet å påta seg ansvaret for oppgjøret dersom klagerne ikke ville underskrive et dokument som ga innklagede rett til å bruke den foreslåtte oppgjørsform. Klagerne følte at innklagede utøvet press for å få klagerne til å godta denne formen for oppgjør, da de ellers ville stoppe salget. Et stopp i salget kunne påført klagerne et tap. Presset medførte at klagerne selv kom i konflikt da B ikke ønsket at hennes oppsparte midler skulle gå til dekning av As kreditorer.

 

Klagerne måtte få en ekstern advokat til å foreta oppgjøret. Dette medførte ekstrakostnader for klagerne. I forbindelse med oppgjøret foretatt av den eksterne advokaten, ble alle utlegg i eiendommen slettet, uten at det ble stilt spørsmål om realkausjonen. Oppgjøret ble ikke foretatt slik innklagede mente var riktig i situasjonen.

 

Det var imidlertid en utleggskreditor, utleggskreditoren med førsteprioritet, som ikke godtok en slik oppgjørsform, da han hadde blitt forespeilet av innklagede at han skulle få fullt oppgjør.

 

Klagerne ønsker å fremme klage på følgende grunnlag:

 

1. Innklagede har ikke ivaretatt klagernes interesse i saken da han mente at begge klagernes nettoproveny kanskje måtte gå til dekning av As utleggskreditorer. Klagerne mener at dersom dette er innklagedes form for oppgjør, må det opplyses om før oppdraget inngås.

 

2. Klagerne mener at innklagedes brev til utleggskreditorene og kreditorens påfølgende aksept, måtte kunne legges til grunn som samtykke for sletting av utleggspantet når slettingen sendes til Statens kartverk. Imidlertid forstår klagerne praksis slik at kreditorene kan nekte å slette pantet, selv om de har godkjent sletting av pant før eiendommen legges ut for salg. Da brevet fra innklagede og aksepten fra utleggskreditorene ikke kunne legges til grunn som endelig avtale for sletting av utleggspant, måtte klagerne betale første utleggskreditor kroner 27 000 ekstra for at han skulle gå med på å slette pantet.

 

3. Klagerne mener at det bør kunne forventes at det leveres en god tjeneste da klagerne betalte nesten kroner 140 000 i totale salgskostnader. At klagerne måtte bruke store egne ressurser samt nesten få samboerforholdet ødelagt på grunn av salget, mener klagerne er uholdbart.

 

Klagerne krever sine merutgifter dekket av innklagede. Utgiftene beløper seg til følgende:

– utgifter til ekstern advokat for bistand ved oppgjøret: kroner 10 567.

– utgifter til advokat for å foreta oppgjøret: kroner 16 500.

– ekstra utbetaling for å få en kreditor til å slette utleggspant: kroner 27 000.

 

Totalt: kroner 54 067.

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener at klagen synes å være basert på manglende forståelse av hvilke hensyn en eiendomsmegler må ivareta i forbindelse med håndtering av et salgsoppdrag. Klagernes fremstilling av saken er ensidig. Det er riktig at det forut for salget ble tatt kontakt med samtlige utleggskreditorer, og at alle samtykket i å slette sitt utlegg dersom salget ikke ga dekning for hele eller deler av kreditorenes krav. Et slikt samtykke kan imidlertid ikke betraktes som definitivt.

 

Før utleggskreditor tar endelig stilling til om utleggspantet skal slettes, må vedkommende ha seg forelagt et konkret forlag til oppgjør. Til tross for at dette ved flere anledninger ble forklart til klagerne gjennom deres advokat, nektet de å godta en slik regel.

 

Heftelsesbildet på eiendommen var uoversiktlig. Klagerne hadde begge grunnbokshjemmel til en ideell halvpart hver. Det heftet pant for to lån med forskjellig restbeløp til en lokal sparebank i hele eiendommen. De hadde stilt realkausjon for hverandres lån.

 

Etter lånene til sparebanken var det påheftet en rekke utleggsforretninger i As andel av eiendommen. På grunn av dette følte innklagede behov for å rådføre seg om hvordan oppgjøret skulle foreta og tok derfor kontakt med en advokat i samme konsern som innklagede. I advokatens vurdering ble det lagt til grunn at As lån til sparebanken var misligholdt slik at realkausjonen ble aktuell, og at B var blitt ansvarlig for å dekke denne delen av lånet.

 

Klagerne engasjerte deretter advokat som gjorde oppmerksom på at klagernes lån ble betjent hver for seg. Ingen av lånene var misligholdt, slik at det ikke var oppstått noen situasjon der realkausjonen var aktuell. Advokaten krevde at kjøpesummen ble fordelt ut fra hjemmelsforholdet, at hvert av lånene til sparebanken ble innfridd og at hver av klagerne deretter skulle disponere over et eventuelt restbeløp.

 

Da As lån i sparebanken var betydelig høyere enn Bs lån, ville oppgjøret etter en slik fremgangsmåte resultere i at kreditorene med utlegg i As andel, ville få liten eller ingen dekning, mens B ville få et overskudd på kroner 500 000 – 600 000 ut fra anslått salgssum på kroner 3 400 000.

 

Innklagedes advokat innså muligheten for at en eller flere utleggskreditorer på god prioritet ville reagere på en fordeling av oppgjøret i tråd med hva klagerne ønsket og ut fra dette ville nekte å slette utlegget. En slik situasjon kunne medføre forsinket overtakelse, og det ville være vanskelig å overlevere en heftelsesfri eiendom til kjøperen.

 

Advokaten påpekte derfor at både A og B i henhold til innklagedes standard kjøpekontrakt hadde forpliktet seg til å selge en heftelsesfri eiendom. Som en følge av dette krevde advokaten at B avga en erklæring om at innklagde kunne disponere over hennes innskudd til dekning av utleggspant hos de kreditorer som nektet å slette pantet på bakgrunn av en midlertidig oppgjørsoppstilling basert på klagernes forslag.

 

Det ble presisert at erklæringen innebar en subsidiær løsning som bare skulle benyttes dersom en eller flere utleggskreditorer protesterte på oppgjøret etter klagernes fremgangsmåte.

 

Da den ovennevnte problemstillingen kom opp, tok innklagede kontakt med klagerne og tilbød å stanse salgsarbeidet inntil det forelå en avklaring. Klagerne ønsket ikke dette og krevde at budrunden skulle fortsette. Eiendommen ble deretter solgt den 4. juli 2011.

 

Mot slutten av september 2011 meddelte klagernes advokat at klagerne ikke var villige til å avgi erklæring om at det provenyet som tilhørte B, skulle gå til dekning av utlegg i andelen til A, dersom oppgjøret ikke kunne gjennomføres slik som klagerne ønsket.

 

Det innebar at innklagede ikke kunne sikre at kjøperen fikk overlevert en heftelsesfri eiendom. Dermed kunne innklagede heller ikke ivareta sin omsorgsplikt overfor kjøperen. Det økonomiske oppgjøret mellom partene kunne da ikke gjennomføres i samsvar med god meglerskikk, og innklagede måtte følgelig avstå fra en slik løsning.

 

Klagerne ga i stedet oppgjørsoppdraget til en advokat. Innklagede måtte da meddele kjøperen at overtagelsen av eiendommen ikke kunne påregnes gjennomført til avtalt tid. Advokaten som skulle foreta oppgjøret, klarte heller ikke å gjennomføre oppgjøret etter klagernes anvisning. En utleggskreditor protesterte og kroner 27 000 av Bs midler måtte anvendes til å innfri denne heftelsen.

 

Innklagede mener at oppdraget er håndtert i samsvar med god meglerskikk.

 

Da det ble klart at B ikke var villig til å avgi erklæring om at innklagede kunne disponere hennes midler, hadde foretaket ikke den nødvendige kontroll som var nødvendig for å sikre kjøperen en heftelsesfri eiendom. Innklagede hadde dermed intet annet valg enn å avstå fra å gjennomføre oppgjøret dersom omsorgsplikten overfor kjøperen skulle bli ivaretatt.

 

Det foreligger således ingen overtredelse av eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klagerne. Det foreligger således ikke ansvarsgrunnlag.

 

Det foreligger heller ingen årsakssammenheng, og klagerne har ikke dokumentert å ha blitt påført noe økonomisk tap som følge av innklagedes håndtering av oppdraget.

 

Beløpet på kroner 27 000, som ble anvendt til innfrielse av en av utleggskreditorenes krav, er ikke et erstatningsmessig tap. Det var en nødvendig transaksjon for å oppfylle forpliktelsen klagerne hadde påtatt seg til å skaffe kjøperen en heftelsesfri eiendom. At utlegget er dekket av midler tilhørende B, innebærer ikke annet enn at det må foretas en avregning mellom A og B.

 

Situasjonen ville blitt den samme om B hadde avgitt en erklæring som innklagede ønsket. Den aktuelle utleggskreditoren ville uansett ha krevd innfrielse. Det er således det forhold at innklagede avslo å ta oppgjøret som har medført at klagerne måtte innfri utlegget.

 

Heller ikke kravet på dekning av salær til klagernes advokat kan rubriseres som et tap. Begge poster fremstår som et resultat av at klagerne ikke var villige til å avgi den aktuelle erklæringen som var nødvendig for at innklagede skulle gjennomføre oppdraget. De ble tydelig forklart at erklæringen representerte en subsidiær løsning, og det skulle da være unødvendig å pådra kostnaden. Det samme gjelder for utgiftene ved at en advokat foretok oppgjøret.

 

Heftelsesbildet var komplisert og klagernes advokat har antagelig sett det påkrevet å fakturerer timer fremfor å ta enhetspris som avtalt med innklagede. At en utleggskreditor motsatte seg oppgjøret og krevde innfrielse av sitt krav bekrefter dette, og det viser med all tydelighet at innklagedes skepsis mot å ta oppgjøret uten den aktuelle erklæringen var berettiget.

 

Innklagede mener å ha handlet i tråd med god meglerskikk. Ingen av klagernes tap oppfyller vilkårene for at innklagede skal kunne holdes erstatningsansvarlig.

 

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne følte at innklagedes forutsetning var at banklånene skulle slås sammen og at nettoprovenyet fra B skulle gå til dekning av As kreditorer. Innklagede presset hardt på for å få en fullmakt. Etter klagernes mening hadde de derfor ikke et reelt valg, slik det hevdes fra innklagede.

 

Klagerne viser til første e-post fra innklagede hvor de anbefalte at klagerne oppsøkte advokat. Av denne grunn søkte klagerne hjelp fra en advokat, og det var først da man kom frem til en annen oppgjørsform. Klagerne ønsket ikke å signere innklagedes foreslåtte garanti fordi klagerne følte at dette ville gi innklagede en blankofullmakt til å disponere over midlene på den måten som var foreslått fra innklagede.

 

Vedrørende innklagedes innhenting av samtykke fra utleggskreditorene, viser klagerne til innklagedes forklaring om at innhentede bekreftelser ble registrert den 22. februar 2011 og at oppdraget ble akseptert den 31. mai 2011. I denne perioden har innklagede sendt brev til samtlige kreditorer og bedt om en bekreftelse om at de sletter. Alle utleggskreditorene har bekreftet at de er villige til å slette selv om dette betød kroner 0 i utbetaling.

 

At de bekreftelser som innklagede var avhengige av for å kunne starte salgsarbeidet, kun var midlertidige, anser klagerne for fullstendig ulogisk. Man kunne risikere at en utleggskreditor går tilbake på en skriftlig erklæring og dermed må hele salget kanselleres, med de følger dette innebærer. Også innklagede må ønske en slik forutsigbarhet i sitt salgsarbeide. Klagerne mener at bekreftelsen fra kreditorene måtte være bedre utformet slik at en ikke kunne gå tilbake på denne.

 

Vedrørende det økonomiske tapet viser klagerne til dokumentasjon for sine tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt det er grunnlag for å kreve erstatning for tap som har oppstått i forbindelse med innklagedes utførelse av oppdraget.  

 

Reklamasjonsnemnda behandler saker på grunnlag av en skriftlig saksforberedelse. Denne saken reiser imidlertid bevisspørsmål som vanskelig lar seg avklare under saksbehandlingen for Reklamasjonsnemnda. Saken avvises, jf. Avtale om reklamasjonsnemnd punkt 2.

 

 

Konklusjon:

 

Saken avvises.