Klage nr 2012045
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. september 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Fredrikstad
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en tomt formidlet gjennom innklagede foretak den 27. januar 2011. I annonsen på FINN.no var det opplyst at det kunne bygges hus med sokkeletasje og at det kunne drives utleie. Det viste seg imidlertid at bygging av sokkeletasje og utleie var i strid med reguleringsplanen. Det var også manglende tinglysing av vann- og avløpsnettet på tomten.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener at innklagede generelt har vist dårlig kundebehandling. Klageren er misfornøyd med at innklagede har foretatt feilaktig annonsering av eiendommen og manglende tinglysing.
- Feilaktig annonsering og opplysninger
I november 2010 la klageren inn et bud på eiendommen etter fellesvisning hvor innklagede var til stede. I annonsen hadde klageren lest at man kunne bygge en bolig med utleiedel. Innklagede bekreftet dette.
I reguleringsplanen sto det imidlertid at ”sekundærleiligheter tillates ikke”.
Klageren mener det er uheldig at innklagede reklamerer med feilaktig informasjon muntlig og i annonsen. Klageren mener at forbudet mot å bygge utleiedel kan ha betydning for verdien av tomten.
- Manglende tinglysing av avløpsledninger og krav på forsinkelsesrenter
Klageren ble lovet i kontrakten at tomtene skulle bli klare sensommeren 2011. På dette tidspunkt hadde klageren ikke hørt noe siden kontraktsmøtet 27. januar 2011. Klageren ringte innklagede for å etterspørre når det ville bli overtakelse, men fikk stort sett ikke svar eller ble lovet at det snart skulle skje noe. Flere av de andre interessentene ble frustrerte over at prosessen ble forsinket og at innklagede ikke ga tilbakemelding.
Etter at sprengningsarbeidene på tomten startet, ble klageren oppmerksom på at det hadde blitt lagt inn avløpsrør bakfra på klagerens tomt. Klageren mener at et slikt avløpsrør må tinglyses etter reglene i plan- og bygningsloven. Da klageren kontaktet kommunen for å høre om tinglysingen var i orden, opplyste kommunen at den ikke kjente til at avløpsledningen var tinglyst på eiendommen, men at kommunen skulle ta det opp på neste byggemøte. Klageren gikk derfor ut fra at den manglende tinglysingen ville komme i orden.
Klageren kontaktet innklagede angående tinglysingen og avløpsledningen. Innklagede bekrefter for klageren at saken skulle undersøkes. Klageren ringte igjen til innklagede med samme forespørsel og fikk som svar at alt var i orden. Etter kontrakten kunne klageren heve kjøpet innen 15. oktober 2011. Da fristen for heving nærmet seg, ble det informert om at det ikke var noe behov for tinglysing. Klageren mente imidlertid at tinglysing er nødvendig, så klageren sendte en e-post til innklagede i håp om å få skriftelige svar fra innklagede. Klageren fikk fortsatt ikke noe svar på henvendelsen og prøvde å sende enda en e-post.
Da klageren omsider fikk tak i innklagede per telefon, spurte han hvorfor innklagede ikke hadde svart på klagerens e-post. Innklagede forklarte at han ikke ville gi klageren noe skriftlig, og han mente at det ikke er vanlig å tinglyse. Klageren ga uttrykk for at han var uenig med innklagede og at han følte seg avvist og lurt. Han var ikke villig til å betale for noe som ikke var i orden.
Den 11. november 2011 mottok klageren et krav om forsinkelsesrenter beregnet fra den 16. november 2011 dersom klageren ikke betalte innen denne fristen. Klageren ble rådet av bekjente til å betale med forbehold om at tinglysing ble foretatt raskt. Klageren betalte og ringte innklagede for å formidlet forbeholdet. Klageren sendte også forbeholdet på betalingen per e-post til innklagede. Betalingen ble registrert et par dager over fristen og innklagede krevde da forsinkelsesrenter.
Den 17. november 2011 mottok klageren en e-post fra innklagede. Ved en feil sendte innklagede andres betalingsinfo og opplysninger om manglende betaling til klageren. Klageren sendte deretter den sensitive informasjonen til rette person som delte klagerens oppfatning om at innklagede var vanskelig å samarbeide med.
Den 9. desember 2011 mottok klageren et brev om at det ville beregnes forsinkelsesrenter i perioden 11. oktober 2011 – 23. november 2011. Klageren og flere andre kjøpere av samme type tomter påklaget kravet. Kravet ble endret, med ny beregning fra den 16. november 2011. På nyåret prøvde klageren å få kontakt med innklagede for å få ham til å frafalle kravet på forsinkelsesrenter. Innklagede henviste klageren til en annen megler på kontoret da han ikke ”orket å snakke mer med [klageren]”. Klageren og den andre megleren hadde en lengre telefonsamtale, hvor klageren motsatte seg å betale kroner 1.200 i forsinkelsesrenter. Megleren foreslo en 50-50 deling mellom innklagede og klageren. Megleren skulle snakke med de andre på kontoret og kontakte klageren etter at forholdet ble avklart. Klageren fikk deretter et brev i posten om at innklagede opprettholdt selgerens krav.
Videre forsøkte klageren fortsatt å få innklagede til å avgi et skriftlig eller muntlig svar på forholdene vedrørende tinglysingen. Den 21. desember 2011 mottok klageren endelig svar fra innklagde om at avløpsrørene skulle tinglyses. Klageren fikk innklagede til å bekrefte dette skriftlig og han bekreftet over telefon at det skulle ordnes på nyåret.
Klageren viser til kontraktens punkt 3 om oppgjør. Ifølge klageren er tinglysingen av felles avløpsnett en formalitet som bør være i orden for å forhindre fremtidige konflikter i forbindelse med utbedringer av avløpsnettet. Klageren mener at manglende tinglysing ga klageren rett til å få renter av kjøpesummen frem til tinglysingen.
Innklagede har gjort klageren usikker ved kjøp av tomten da han ved flere anledninger viste svært dårlig meglerskikk, nedverdigende kundebehandling og uærlig opptreden. Klageren mener at innklagede ikke forsto reglene på området.
Klageren ønsker at kravet på forsinkelsesrenter på kroner 1.200 trekkes tilbake da klageren i utgangspunktet ikke skulle betalt før tinglysingen var klar. Klageren betalte innen fristen innklagede satte vedrørende beregning av forsinkelsesrenter, men betalingen ble trukket fra feil konto og den ble da noen dager forsinket.
Innklagede anfører:
Forsinkelsesrenter er et forhold mellom en kjøper og en selger, og ikke et forhold overfor innklagede. Uansett finner innklagede det ikke formålstjenelig å bruke saksbehandlingstid for et krav på kroner 1.200 og bekrefter at kravet overfor klageren er frafalt. Dersom selgeren fortsatt vil opprettholde sitt krav, bekrefter innklagede at han vil dekke dette.
Klageren antyder også at han vil ha dekket medgått tid for å komme til enighet. Så vidt innklagede erfarer, har Reklamasjonsnemnda aldri godtgjort en klager eller innklagets eget tidsbruk i forbindelse med en klagesak, og innklagede antar at slike krav ikke vil lede frem.
Innklagede anmoder om at saken avvises/ avsluttes.
Klagerens ytterlige anførsler:
Klageren opplever at behandlingen fra innklagede i saken har vært svært dårlig. Innklagede er den profesjonelle parten og klageren har verken fått veiledning eller svar på sine e-poster. Innklagede har svart sporadisk på telefoniske henvendelser fra klageren, særlig vedrørende tinglysingen og den feilaktige annonseringen. Spørsmålet vedrørende tinglysingen ble først besvart nærmere julen 2011, lenge etter at fristen for å eventuelt trekke seg fra kjøpet gikk ut. Før klageren betalte, ble klageren kun møtt med et krav på forsinkelsesrenter beregnet fra feil dato. Klageren betalte summen med forbehold om at tinglysingen skulle ordnes. Klagerens henvendelser i denne forbindelse ble aldri besvart.
Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-3 1. ledd og mener at innklagede fikk svekket tillit da han benektet at det skulle utføres tinglysing og ikke ville avgi noe skriftlig svar på klagerens henvendelse.
Klageren viser videre til eiendomsmeglingsloven § 6-3 2. ledd og mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk da klagerens henvendelser ikke ble besvart. Klageren mistenker at henvendelsene ikke ble besvart fordi innklagede fryktet at klageren ville trekke seg fra kjøpet.
Slik klageren oppfatter det, gjelder kjøpekontraktens punkt 3 oppgjør mellom klageren og selgeren. Det gjelder da også alle formaliteter som må være i orden før oppgjør kan finne sted.
Klageren mener også at innklagede brøt med eiendomsmeglingsloven § 6-9 1. ledd 2. punkt da avløpsledningen ikke ble tinglyst. Det følger av plan- og bygningsloven § 27-2 at avløpsnettet må tinglyses.
Klageren mener at det foreligger en mangel og at klageren har krav på renter frem til mangelen ble rettet, jf. avhendingslova § 3-2 2. ledd. Klageren mener at han har krav på renter av hele kjøpesummen fra klientkonto frem til de lovpålagte dokumentene er tinglyst.
Rentekravet utgjør pr. 18. juni 2012 ca. kroner 15.500 og det vil påløpe ytterligere kroner 2.000 pr. måned i rentekostnader frem til tinglysing er i orden.
Klageren mener at den feilaktige annonseringen har påført ham et økonomisk tap da det ikke kunne bygges utleieleilighet på tomten, selv om tomten ble markedsført med denne muligheten. Det ble sagt på kontraktsmøtet at man kunne bygge hybel, men ikke seksjonere opp en bolig i flere enheter. Det ble senere publisert på nettstedet Facebook at kommunen sa nei til alle former for hybelleiligheter. Kommunen bekreftet dette overfor klageren.
Klageren finner det vanskelig å dokumentere et økonomisk tap for den feilaktige informasjonen. Klageren har prøvd å oppstille et økonomisk tap hvor det tas en leieinntekt på kroner 6.000 pr måned som kan multipliseres med antall år som klageren bor på eiendommen. Tomten har også lavere verdi uten muligheten for leieinntekter. Klageren krever erstatning for de tapene som feilinformasjonen vil medføre.
Klageren mener å ha krav på prisavslag for mangelen på eiendommen etter avhendingslova § 3-8 og § 4-12 1. og 2. ledd. En kompensasjon i størrelsen kroner 20.000 tilsvarer ca en dispensasjonssøknad.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede hadde et møte med klageren 14. juni 2012 for å forsøke å komme til enighet i forbindelse med klagen.
Deler av klagen er basert på feiloppfatning av saken og spesielt formuleringer i kjøpekontrakten.
Forsinkelsesrenter på grunn av for sen betaling er et forhold mellom klageren og selgeren som Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til.
Kjøpekontrakten inneholder en bestemmelse om når salgssummen kan utbetales til selgeren. Her er det blant annet bestemt at innklagede kan velge å vente med utbetaling inntil skjøtet er tinglyst. Klageren hevdet i møtet hos innklagede at utbetaling av salgssummen til selgeren ikke skulle vært foretatt før blant annet tinglyste erklæringer vedrørende vedlikehold av ledninger til vann og avløp var i orden. Dette er ikke en del av forutsetningene verken i salgsoppgaven eller i kjøpekontrakten.
Til tross for at klageren har fått tinglyst skjøtet på tomten og i følge ham selv har byggemeldt og fått godkjent sitt bygg, mente klageren at han fortsatt var berettiget til klientkontorentene av kjøpesummen i ca. et år etter overtakelsen – frem til slike erklæringer eventuelt ble tinglyst. Innklagede har regnet på hva kostnaden ville blitt med ett års rente og har tilbudt klageren et beløp på kroner 10 000 som en endelig avslutning på saken. Tilbudet ble avslått fra klageren, som i stedet rettet et vesentlig høyere krav til innklagede.
Klageren har antydet at han har betalt for høy pris for eiendommen. Et krav om prisavslag må rettes mot selgeren og ikke mot innklagede.
Innklagede innrømmer at den første annonsen for tomtene inneholdt uriktige opplysninger om muligheten for bebyggelse, og at dette kan være i strid med god meglerskikk. Annonsen ble raskt rettet og før endelig avtaleinngåelse ble klageren forelagt korrekte opplysninger, noe som er bekreftet i kjøpekontrakten med korrekte reguleringsbestemmelser. Salgsoppgaven var korrekt fra salgsstart. Klageren har uansett valgt å gjennomføre kjøpet ved å betale inn kjøpesummen uten krav om tilbakehold, få tinglyst skjøtet og gjennomføre byggemelding av sin nye bolig.
Ved avtaleinngåelsen var det ingen krav om at det måtte tinglyses erklæringer. Dette ble besluttet av kommunen i ettertid. Alle formaliteter var derfor i orden i henhold til kontrakten, da skjøtet til klageren ble sendt til tinglysing. Innklagede har frivillig og uten vederlag påtatt seg å bistå selgeren med å tinglyse disse erklæringene.
Klagen er dels basert på misforståelser om avtaleforholdet og i den sammenheng rettet mot feil part.
Med unntak av annonseringen avviser innklagede å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
I salgsoppgaven står det klart at det skal tinglyses felles avløpsnett og felles veier. Klageren skrev kjøpekontrakten 27. januar 2011. Ved avtaleinngåelsen var det krav om felles avløpsnett som må tinglyses etter plan- og bygningsloven. Skjøtet ble tinglyst 2. desember 2011 og på dette tidspunktet var tinglysingen av avløpsnettet fortsatt ikke i orden.
Klageren viser til et utdrag fra et byggemøte med kommunen og utbyggeren hvor tinglysingen ble tatt opp den 9. juni 2011. Tinglysingen er ikke medtatt i skjøtet.
I kontrakten står det under punkt 5 at: ”all tinglysing av dokumenter på eiendommen skal foretas av [innklagede]”. At innklagede frivillig og uten vederlag foretar tinglysingene er ikke relevant.
At innklagede rettet opp feilannonseringen er ikke relevant. Innklagede har markedsført eiendommen på en uaktsom måte før den første visningen og ”fristet” uvitende kjøpere med et produkt som i ettertid viste seg å være mangelfullt.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Som tidligere anført og som presisert i salgsoppgaven ble klageren informert om hva som kunne påregnes å ville bli tinglyst på eiendommene/tomtene. Grunnen til at dette ble kommunisert er at kjøpere skal ha full oversikt over mulige omkostninger. Imidlertid betyr ikke det at det alltid vil bli tinglysing.
Kommunen krever ikke at tinglyste erklæringer foreligger før byggetillatelse gis på tomtene. Uansett om tinglysingen gjennomføres kan innklagede ikke se at det på noen måte medfører kostnader, forsinkelser eller ulemper for klageren.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav som følge av påståtte feilaktige opplysninger og feil og mangler ved saksbehandlingen.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Det første spørsmålet er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å feilinformere om muligheten for bygging av bolig med utleieenhet på tomten. Ut fra det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda, synes det som om feilannonseringen bare forekom en kort tid i nettannonsen og at annonsen ble raskt rettet. Da bud ble inngitt, forelå det en salgsoppgave der feilen ikke forekom, og feilen finnes ikke i kontrakten.
Reklamasjonsnemnda mener at det heller ikke skal forekomme feil i nettannonser, men finner ikke at feilannonseringen i denne saken gir klageren noe krav mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til hvorvidt kravet på forsinkelsesrenter er berettiget, da dette er et krav fra selgeren. Det samme gjelder krav etter avhendingsloven da denne loven kun regulerer forholdet mellom en kjøper og en selger.
Tinglysing i henhold til plan- og bygningsloven § 27-2 samt tinglysing av rett til bruk av fellesarealer og vedlikeholdsplikt for vei m.v. må skje før overdragelse av tomtene til kjøperne ettersom det dreier seg om gjensidige rettigheter og forpliktelser for to eller flere eiendommer. Megleren har en plikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-9 (1) nr. 2 til å besørge denne tinglysingen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det i strid med god meglerskikk å forsømme dette. Megler må dermed erstatte klageren hans dokumenterte tap som følge av tilbakeholdet.
Reklamasjonsnemnda legger til grunn at innklagede gjentatte ganger har unnlatt å gi tilbakemelding på forespørsler fra klageren. Forholdet er i strid med god meglerskikk. For øvrig finner Reklamasjonsnemnda det kritikkverdig at innklagede har oversendt andres sensitive opplysninger til klageren.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren hans tap i tråd med Reklamasjonsnemndas bemerkninger.